Caspar Wessels vei 37

Caspar Wessels vei 37, 1542 VESTBY
Kommunenummer 3216, gårdsnummer 6, bruksnummer 961, seksjonsnummer 18, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 66 kvm

BRA-i:
1. etasje 60 kvm: Entré, bad, teknisk rom, stue/spisestue, kjøkken, soverom og walk-in garderobe.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Bod ved terrasse.

Åpent areal:
1. etasje 15 kvm: Sydøstvendt terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.09.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Leilighetsbygg oppført i 2019. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både
liggende og stående trekledning. Pulttak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Terrassedør med
karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig gjennom et mekanisk balansert ventilasjonssystem.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Ingen punkter i rapporten har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - bad:
Det er observert redusert vanntrykk i tilknyttet dusj utstyr. Årsaken kan skyldes ulike forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon.

Yttervegger inkl. fasader:
Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning hvor vann fra nedløp ledes.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Terrasse/platting:
Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet terrasse på terreng, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten ble oppført med moderne standard for byggeåret og har i dag preg av forsiktig bruk gjennom påfølgende år. Alt er velholdt, både innvendige overflater og faste innredninger.

Moderne er også selve planløsningen som effektivt utnytter det interne bruksarealet, blant annet med stuen og kjøkkenet i åpen løsning. Stuen alene er oppmålt til ca. 22 kvm., et areal som gjør det enkelt å finne plass til tradisjonelle sittegrupper som sofa og spisebord.

Kjøkkenets innredning er en stilsikker og praktisk løsning fra HTH. Innredningen består av et større antall skap og skuffer i tillegg til meterlange benker med arbeidsflater rundt både vask og kokesone. LED-strips under overskap gir godt arbeidslys til benkene. Alle hvitevarer på kjøkkenet er integrert og følger leiligheten.

I tillegg til kjøkkenets hvitevarer medfølger også vaskemaskin som står på badet. På badet kan du glede deg over kvaliteter som gulvvarme og innfelte spotter, hvilket også entreen har. Spottene kan i begge rom dimmes til ønsket styrke og stemning.

Soverommet inngår i leilighetens nordlige del og har vinduer orientert i østlig retning som ikke slipper inn varmende sol på ettermiddag eller kveld. Spesielt verdt å fremheve er soverommets walk-in closet med garderobeinnredning som oppbevarer både klær og tilbehør meget oversiktlig. Ytterligere garderobeinnredning er det mulighet for i leilighetens romslige entré.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser i entré og på bad, ellers parkett.
Innervegger: Fliser på bad, ellers malte flater.
Himlinger: Glatte flater i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte grå fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med belysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Det vises til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Vaskemaskin vil medfølge.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming). Flislagt gulv med gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 20.06.2019. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Ferdigattesten gjelder Caspar Wessels vei 27-37, seksjon 13-18. Seksmannsbolig over to plan.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 771817, tinglyst 14.07.2017, type heftelse: Bestemmelse om nettstasjon.
Dagboknr 771817, tinglyst 14.07.2017, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
Heftelsen gjelder bestemmelse om bebyggelse og beplantning, vedlikehold av anlegg/ledninger. Rettighetshaver Elvia AS. Med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Det er tinglyst følgende på eiendommens grunndata:
Dagboknr 1678285, tinglyst 12.12.2018 - seksjonering.
Opprettet seksjoner: snr: 18.
Formål: Bolig.
Tilleggsdel: Grunn.
Sameiebrøk: 1/42.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Leiligheten er en del av et ungt boligområde like ovenfor sentrumskjernen av Vestby. Her bor du med gangavstand til alle sentrums tilbud og fasiliteter, samtidig som turmuligheter i skog og mark finnes nær sagt like utenfor døren.

Spesielt praktisk er det med kun 6 minutters gange til togstasjonen, noe som gjør leiligheten attraktiv for deg som pendler. Fra Vestby stasjon er det to avganger i timen til Oslo S, dagen gjennom. Reisetiden er 24 minutter. I sentrum stopper for øvrig også flybuss som tar deg direkte til Gardermoen på 70 minutter.

Sentrum av Vestby er i dag et hyggelig handelsområde hvor du får kjøpt det meste du trenger til hverdagen. Spennende utviklingsplaner vil på sikt gjøre sentrumsområdet enda mer urbant. Utviklingen ventes å føre med seg flere attraktive tilbud som også kommer eksisterende beboere til gode.

Rundt sentrumskjernen finnes blant annet ulike forretninger og tjenestetilbud, et knippe kaféer og spisesteder samt kjøpesenteret Vestby Storsenter med flere titalls butikker. Kort vei er det også til Oslo Fashion Outlet med et stort utvalg av forretninger og spisesteder.

I og omkring Vestby er det en rekke turmuligheter som passer utmerket for trening og utflukter. Sommerstid kan du etter kun 10 minutter med bil være fremme ved Oslofjorden og idylliske Hvitsten, eller Badeparken i Drøbak. På Kyststien kan du følge kommunens idylliske kystlinje i retning Moss eller Drøbak, med flere flotte badestrender underveis.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.
Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8 215 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal med unntak av eksklusive utearealer for seksjonene. Tilleggsdel for seksjon 18 er oppgitt til ca. 30 kvm og gjelder uteareal/hagen.

Sameiet/seksjonseierne disponerer 72 parkeringsplasser. 34 p-plasser ligger i carport og er tillagt seksjonene som tilleggsdel. 38 plasser ligger på sameiets fellesareal.

Denne seksjonen disponerer en parkeringsplass på sameiets fellesareal - parkeringsplass mr.37 med ladeboks. Øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning for 38 p-plasser er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. 

Eiendommen har adkomst fra offentlig vei og videre inn på privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Vestby kommune datert 10.09.2026 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Pepperstad Skog Nord - gnr.6, bnr.836" med formål annen veigrunn - grøntareal og boligbebyggelse - blokker, vedtatt 20.06.2016 med plannr.0225. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplan "Kommuneplan 2023-2034" med formål boligbebyggelse nåværende og vei nåværende, vedtatt 17.11.2025 med plannr.Kplan2023.

Eiendommen ligger i hensynssone for "ras- og skredfare" og "frisikt".

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene inkluderer: Felles bygningsforsikring, kommunale avgifter (felles vann/avløp samt renovasjon), tv/bredbånd (sameiets grunnpakke), energi/fyring, vedlikehold bygg/vvs/elektro og utvendig anlegg, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Fordeling av månedlige felleskostnader:
Etablering av ladestasjoner: kr 290,00
Felleskostnader: kr 1 312,00
TV/bredbånd: kr 584,00

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Det må påregnes en medlemsavgift til velforeningen. På årsmøte 6 mai 2026 er det informert om at dette vil gi en ekstra avgift til velforeningen som styret vil kreve inn gjennom felleskostnader. Summen på dette vil bli avgjort i velforeningens årsmøte, men anslagsvis i underkant av kr 2.000,- per seksjon per år. Vi ser for oss at dette innlemmes i de faste månedlige kostnadene.

Kommunale avgifter er kr 5.988,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann og avløp variabel del og fast del. Det faktureres for et a-konto forbruk på 16 kubikk. Vestby kommune fakturerer over 4 terminer.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 13.000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/bredbånd (750 m/bit). Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke avtalt Norgespris på strøm for seksjonen/leiligheten. Denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.010.357,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 15 698,00 pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,00 pr. 11.09.2026.

Det er ikke felles lån i sameiet.

Styret har valgt å innfri lånet som ble tatt opp i forbindelsen med ladeanlegget. Kategorien vil fortsatt blir innkrevd i denne 10.års perioden, og avsluttes 01.02.2030. Se punkt felleskostnader (fordeling).

3 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
98 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 578 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 588 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henrik Carlsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Caspar Wessels vei 3-85 med sameiebrøk 1/42.
Sameiet består av 42 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Dugnad må påregnes.

Sameiet har ikke utarbeidet egne husordensregler.

Foretatt påkostninger og arbeider styret har jobbet med i 2025:
Jobbet med å oppnå en økonomisk buffer på 1 millionkroner innen desember 2028.
Noe jobb med nedetid på ladeanlegget.
Rekvirert firma til å gjennomføre rens av ventilasjonskanaler.
Velforening og fremtidig medlemsavgift.
Pågående reklamasjonssak med Obos Block Watne.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper ikke godkjennes av styret som ny sameier, men det skal sendes eierskiftemelding for registrering.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet. Konferer megler ved spørsmål.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: kr 45.000,-

Vederlag:
Foto/stylingrådgivning: kr 5 100,00
Kontroll hjemmel og heftelser: kr 3 900,-
Kunderabatt markedspakke: kr -7 900,00
Markedsføringspakke: kr 29 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging: kr 12 000,00
Visninger/overtagelse pr stk: kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 5 995,00
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger: kr 3 500,00
Tinglysing sikring: kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet: kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 30-0150/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26150

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 15:03