Betzy Kjelsbergs vei 4A

Betzy Kjelsbergs vei 4A, 0486 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 77, bruksnummer 172, seksjonsnummer 23, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 77 m²

BRA-i:
1. etasje 57 m²: Entré, bad, stue/kjøkken og tre soverom

BRA-e:
-1. etasje 2 m²: Bod
-2. etasje 4 m²: Bod

BRA-b:
1. etasje 14 m²: Innglasset balkong

Boligen disponerer 2 boder i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 31.08.2026 utført av Anticimex v/ Christian Ulrich Johansen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Bygningen har støpt såle mot grunn og grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner samt skillende dekker i hovedsak av betong og murkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Utvendige fasader av fasadeplater og liggende trekledning samt pusset og malt mur. Flatt tak. Taket er belagt med papp/membran. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3 på deler av våtrom, herunder:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Sjablongmessig prisanslag gjelder for total oppgradering av våtrommet satt til over kr 300 000,-.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: På grunn av alder mangler hovedsluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket. Konsekvensen er at forholdet medfører økt risiko for lekkasje eller utettheter i overgangen mellom sluk og tettesjikt. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge tilstand, og hvilke tiltak som eventuelt er nødvendige.

TG2:
Våtrom:
- Vannrør: Skjulte vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort.
Kjøkken:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende avtrekk. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet.
Tekniske anlegg, herunder vannbåren varme:
- Radiatorer foruten radiator i soverom 2 og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
Andre rom, herunder ventilasjon:
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftventil på soverom 2. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet.
Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm, og på soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 5 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter i stue/kjøkken. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

TGIU:
- Våtrom, herunder kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.
- Tekniske anlegg, herunder innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.
- Yttervegger inkl. fasader, herunder lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler. Konsekvens av eventuell mangelfull lufting er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader.
- Balkonger, herunder konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet skjulte konstruksjoner, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

HMS på balkonger, herunder rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift (på befaringstidspunktet).

Geologiske forhold: Boligen er registrert som liggende innenfor et aktsomhetsområde for overvann. Konsekvensen er at det bør påregnes ettersyn for å danne seg et godt bilde av hvordan naturhendelser påvirker eiendommen, slik at kompenserende tiltak kan iverksettes, eller videre utredning fra personer med spesialkompetanse kan innhentes ved behov.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om våtrom/kjøkken/tekniske anlegg/andre rom/etasjeskiller og gulv på grunn. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i sameiet. Det ble i 2025-2026 utført skjeggkrebehandling. Selger opplyser om at det ikke er oppdaget skjeggkre i denne leiligheten. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Boligen er modernisert/påkostet i 2015-2025.

2015:
Lagt fliser på bad. Utført på egeninnsats.
Arbeid med rør i forbindelse med flytting av kjøkken inn i stue, samt arbeid på badet. Utført av firma.

2022:
Byttet en radiator. Utført av firma.

2025:
Elektrisk arbeid på våtrom; speil med lys og kobling til vaskemaskin. Utført av firma.
Skiftet nesten hele elektriske anlegget; nye taklamper, stikkontakter, bryter, dimmer, sikringsskap, kobling til oppvaskmaskin, kjøleskap, kjøkkenvifte, nye kurser og med nye kabler. Uført av firma.
Lagt parkettgulv. Utført på egeninnsats.
Malt overflater. Utført på egeninnsats.
Nye innerdører og garderobeskap.
Nytt gulv på balkongen.

E N T R É:
Innbydende entré. Praktisk garderobeskap med plass til oppheng av tøy og oppbevaring av sko.

S T U E / K J Ø K K E N:
Fin stue med store vindusflater som slipper inn godt med lys. Plass til sofa, sofabord, tv-møblement, spisebord og spisestoler. Parkett på gulv.
Åpen og sosial kjøkkenløsning mot stue. Flott kjøkkeninnredning fra 2015 med glatte fronter og benkeplater med laminert overflate. Hvitevarer som kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp. Kjøkkeninnredningen består av nedfelt kjøkkenvask med armatur, sprutplater på vegg, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Stoppekran til oppvaskmaskin under kjøkkenvask.

B A D E R O M:
Flislagt bad med gulvvarme. Badet er eldre, men ble i 2015 oppgradert med nye fliser, deler av røropplegg, innredning og elektrisk. Plass og opplegg til vaskemaskin. Badet består av vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speilskap med overlys, stikkontakt på vegg over servant, vegghengt toalett, dusjhjørne med glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj.

S O V E R O M I:
Hovedsoverom av god størrelse. Plass til blant annet dobbeltseng og nattbord. Skyvedørsgarderobe med god plass til klær og diverse. Parkett på gulv.

S O V E R O M II:
Soverom som passer godt som barnerom. Plass til seng, garderobeskap, skrivebord, kontorstol og diverse. Parkett på gulv.

S O V E R O M III:
Soverom som passer godt som ekstra barnerom, kontor eller gjesterom. Plass til seng, skrivebord, kontorstol og kommode.

B A L K O N G:
Fantastisk, innglasset balkong på hele 14 m² med gode solforhold. Balkongen fungerer som et ekstra rom og her kan man nyte tiden hele året. Selger opplyser om sol fra formiddag til kveld. Balkongens utforming gjør det enkelt å møblere med alt man ønsker og slik man ønsker, for å skape det ekstra lune rommet man kan kose seg. Balkong i stålkonstruksjoner. Gulvflate belagt med terrassebord.

Kjekt å vite:
- Balkongdør og vinduer med karmer/rammer av tre fra 2001.
- Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35.
- Vannrør av kobber og forkrommede rør.
- Synlige avløpsrør av plast og støpejern.
- Stoppekraner under servantinnredning på bad og under kjøkkenvask.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
- Fellesvaskeri i kjeller (vask/tørk kr 15,- per gang)

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer ved bruk av radiatorer/vannbåren varme (tilkoblet varmesentral). Gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 30.03.1962. I tillegg foreligger det ferdigattest for garasje datert 08.05.1963, fasadeendring - nye balkonger/vinduer datert 01.07.2002, fasadeendring og tilleggsisolering datert 19.07.2016, samt tillatelse til innglassing av eksisterende balkonger datert 28.08.2022. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

I følge opprinnelige byggetegninger har det blitt gjort følgende endringer:
- Kjøkken er flyttet til stue og det er etablert et soverom der kjøkken opprinnelig var
- Det er etablert et soverom i stue mellom tidligere kjøkken og soverom

Det gjøres oppmerksom på at soverom i midten er mindre enn hva som er anbefalt.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 42375, tinglyst 30.12.1983, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for NOK 25.000,- med prioritet etter 90% av lånetakst.
Som sikkerhet for sameiernes forpliktelse til å dekke andel av felleskostnadene har sameiet betinget seg panterett med kr 25.000,- i hver seksjon. Panteretten er tinglyst som heftelse på seksjonene. Den har prioritet uten opptrinnsrett etter 90 % av seksjonenes lånetakst til enhver tid.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 8 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet 1 bestemmelse om veg (bestemmelse om kloakkledning, gjerde), 6 erklæring/avtale (vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelser om støyskjerm/støyvoll/leskjerm, panterett) og 1 bestemmelse om gjerde (bestemmelse om veg).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Kun fysiske personer kan være leiere av seksjoner, og skal godkjennes av styret før innflytning finner sted.

Selger har tidligere leid ut leiligheten til kr 26.000,-.

Betzy Kjelsbergs vei 4A har en flott beliggenhet i et sentralt og attraktivt boligområde på Grefsen i bydel Nordre Aker. Området består av et hyggelig og velholdt boligfelt med en variert bebyggelse av rekkehus, lavblokker og småhus, som gir et rolig og etablert preg. Beliggenheten er skjermet, samtidig som den er svært sentral med kort gangavstand til et bredt spekter av servicetilbud og kollektivtransport.

I nærområdet finner du dagligvarebutikker, blant annet REMA 1000 med post i butikk, samt apotek, kaféer og øvrige servicetilbud i Nydalen. Nydalen har hatt en betydelig utvikling de senere årene og fremstår i dag som et av Oslos mest spennende og dynamiske områder, med Handelshøyskolen BI, videregående skole, barne- og ungdomsskole, kontorarbeidsplasser og et levende bymiljø. Torgbygget fungerer som et moderne nærsenter med butikker, kaféer, restauranter og T-banestasjon. I tillegg ligger Storo Storsenter i umiddelbar nærhet, med over 130 butikker, treningssentre og servicetilbud, samt Norges største kino, Odeon.

Området byr på svært gode muligheter for friluftsliv og rekreasjon. Marka ligger på oversiden av boligen med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt, både sommer og vinter. Her er det kort vei til populære utfartsområder som Grefsenkollen, Maridalen, Solemskogen, Linderudkollen og Lillomarka. Frysja byr på fine badeplasser, og Akerselva ligger like i nærheten med idylliske turstier nordover mot Maridalsvannet og sørover mot Nydalen, Torshov og Grünerløkka.
Området er meget barnevennlig med flere barnehager, skoler, idrettsanlegg og parkområder i nærheten. Grefsen barneskole ligger kun få minutters gange fra boligen og ble renovert og utvidet i 2014, samtidig som det ble oppført flerbrukshall og kunstgressbane. Det finnes også flere idrettshaller, lysløyper og fritidstilbud i området.

Kollektivtilbudet er svært godt, med gangavstand til bussforbindelser langs Ring 3, trikk fra Storo, T-bane fra Nydalen og Storo, samt tog fra Nydalen stasjon, hvor man blant annet har direkte tilgang til marka. Dette gir enkel og rask adkomst til Oslo sentrum og øvrige bydeler.
Kort oppsummert er Betzy Kjelsbergs vei 6A et ideelt valg for deg som ønsker å bo i rolige og grønne omgivelser med umiddelbar nærhet til marka, samtidig som byens fasiliteter og et rikt servicetilbud er lett tilgjengelig.

Med buss:
Linje FB3, 23 og 24 til bussholdeplassen Lillo terrasse. Boligen er ca. 2 minutters gange unna.

Med tog:
Linje RE30 og R31 til togstasjonen Nydalen stasjon. Boligen er ca. 7 minutters gange unna.

Med trikk:
Linje 11, 12 og 18 til trikkestasjonen Storo. Boligen er ca. 11 minutters gange unna.

Med T-bane:
Linje 4 og 5 til T-banestasjonen Storo. Boligen er ca. 11 minutters gange unna.

Med bil:
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det er kort vei til skoler og barnehager i området.

Skoler:
Grefsen skole (1-7 kl.): 0.5 km
Fernanda Nissen skole (1-7 kl.): 1.3 km
Disen skole (1-7 kl.): 1.5 km
Morellbakken skole (8-10 kl.): 0.7 km
Engebråten skole (8-10 kl.): 1.2 km
Nydalen videregående skole: 1.3 km
Blindern videregående skole: 2.9 km

Barnehager:
Bråtenalleen barnehage (1-6 år): 0.3 km
Grefsen Kirkes barnehage (1-5 år): 0.6 km
Barnehagenvår Josefine (1-5 år): 0.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 13.266 m² som tilhører sameiet. Tomt opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Sameiet har utleie av garasjeplasser og parkeringsplasser etter søkeransiennitet. Sameiet har 30 garasjeplasser, 14 p-plasser til biler og én til motorsykkel.
Ved tildeling av plass påløper det administrasjonsgebyr til forretningsfører, p.t. kr 850,-.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei og via privat interveier med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan V140356 datert 14.03.1956, offentlig kjørebane/veigrunn i henhold til reguleringsplan S-636 datert 20.06.1956, offentlig gang-/sykkelvei i henhold til reguleringsplan S-1173 datert 01.12.1964 og holdeplass for buss/trikk/taxi i henhold til reguleringsplan S-1176 datert 18.12.1964, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det er planer om omregulering og bygging på flere tomter i Nydalen, som ligger på andre siden av Ringveien (nedenfor Betzy Kjelsbergs vei):

Saksnr. 202318148:
Gjelder "Gunnar Schjelderups vei - Detaljregulering - Studentboliger - fortsettelse av sak 202314276".
Sak mottatt 26.09.2023.
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202318148

Saksnr. 201619470:
Gjelder "Sandakerveien 121 - Vedtatt plan - S-5261".
Bystyret vedtok 29. august 2025 å omregulere Sandakerveien 121 fra kontor, industri og lager til offentlig park, boliger, offentlig friområde, tjenesteyting og publikumsrettet virksomhet. Reguleringsplanen åpner for å rive deler av trykkeriet og bygge cirka 700 nye boliger. Trykkerihallene skal bygges om til boliger, aktivitetsareal og publikumsrettet virksomhet. Det skal etableres en offentlig park på 9 dekar, som utgjør den ene delen av ny stor park i Nydalen på totalt 15 dekar.
Sak mottatt 27.12.2016 og avsluttet 12.02.2026.
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201619470

Saksnr. 201604130:
Gjelder "Sandakerveien 113-119 - Detaljregulering, S-5269 - Park, boliger og forretning".
Bystyret vedtok 19. november 2025 å omregulere Sandakerveien 113-119 fra kontor, industri, lager, bevertning og forretning til offentlig park, boliger og
publikumsrettede formål. Hensikten er å legge til rette for en offentlig park på 6 dekar langs Sandakerveien, og 290 leiligheter i tre blokker på 7-13 etasjer plassert i
en trekant mot Gunnar Schjelderups vei
Sak mottatt 18.03.2016. Saken er avsluttet.
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201604130

Saksnr. 202007151:
"Vitaminveien 5B - utarbeidelse av planforslag - Boliger og næring".
Avantor Vitaminveien 5B ønsker å omregulere gnr./bnr. 77/54 for å kunne utvikle en ny destinasjon på Nydalen/Storo. Utviklingen vil skje gjennom fortetting og transformasjon av et
sentralt industriområde som i dag har begrenset tilgjengelighet. Hovedfokus vil være tilpasning til og transformasjon av bevaringsverdig bebyggelse, tilrettelegging for grønn
mobilitet og etablering av gode byrom og byromsforløp. Innholdet skal bidra til å skape et flerfunksjonelt nabolag med utadrettet virksomhet og skape økt byliv
Sak mottatt 04.05.2020.
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202007151

Saksnr. 202211023:
Gjelder "Gjerdrums vei 1-5 - Etablering av ny næringsbebyggelse - Detaljregulering".
Gjerdrums vei 5 AS foreslår å omregulere Gjerdrums vei 1, 3 og 5 fra industri til kontorformål med mer, med byggehøyder på opptil 7 etasjer. Kulturminnene Birkely og Dampen foreslås bevart. Deler av Gjerdrums vei reguleres til offentlig med nytt veisnitt. Det varsles utvidelse av planområdet. Byantikvaren fremmer et alternativ med lavere høyder og mer plass rundt kulturminnene, som Plan- og bygningsetaten anbefaler
Sak mottatt 26.07.2022.
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202211023

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4.604,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring, varmtvann, bredbånd, trappevask, vaktmestertjeneste, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, renter og avdrag på andel fellesgjeld, drift, vedlikehold m.v.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Bredbånd kr 242,-
Felleskostnader kr 4.362,-

Kapitalkostnader (renter og avdrag på fellesgjeld) utgjør kr 1.849,- av felleskostnadene.

Eiendomsskatten utgjør kr 0,- pr. 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4.900,- pr. år. / 2.600 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett via fiber. Sameiet har en fellesavtale som inkluderer 100/100 mbit internett og 60 strømmepoeng. Telia play box og ruter er inkludert i avtalen. Portgruppe er installert. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1.514.139,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 6.133.542,- ifølge skatteetatens boligkalkulator.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 4.333,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 259.367,- pr. 27.08.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 25.557.904,- pr. 27.08.2026 og lånevilkårene er:

Lån 1:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207821977
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats p.t.: 6,64%
Restsaldo: kr 24.312.892,-
Innfrielsesdato: 30.05.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei
Restsaldo denne seksjonen: kr 246.732,29
Kapitalkostnader denne seksjonen: kr 1.752,65

Lån 2:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208789805
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats p.t.: 6,64%
Restsaldo: kr 1.245.012,-
Innfrielsesdato: 30.05.2046
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei
Restsaldo denne seksjonen: kr 12.634,64
Kapitalkostnader: kr 96,13

5 700 000,00 Prisantydning
259 367,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 959 367,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

148 970,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
150 060,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
160 010,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 109 427,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 119 377,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Abdelrahman Bakri

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sambo Boligsameie, med sameiebrøk 695/68485.
Sameiet består av 86 boligseksjoner, samt et næringslokale i Betzy Kjelsbergsvei 2 som utleies som frisørsalong.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00. (Byttet fra Solibo i 2025)
Dugnad må påregnes.
Tillatelse til dyrehold må innhentes fra styret. Dersom dyrehold innvilges gis det ikke tillatelse til å ha flere enn 2 dyr (hund/katt), og dyreholdet skal ikke være til ulempe eller sjenanse for naboer. For øvrig vises det til husordensreglene om dyrehold.
Kun elektrisk/gassgrill er tillatt på balkong.
Det er fellesvaskeri i hver blokk.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025-2026 - Gjennomført service på vaskemaskin. Reparasjon av skadet tak. Feilsøkt og utbedret problemer med vv i BK6. Gjort flere reparasjoner av radiatorer i eierseksjoner. Bytting av kledning på rekkehus. Byttet søppelcontainere i ved garasjene. Nye låskasser på flere låser i kjellerene. Maling av oppgangene. Etterfylt veske etter lekkasje i varmeanlegget. Montert og testet ut ny type ladeboks. Anskaffet sykkelskur og satt dette i drift. Montert taksikring på takene. Laget bodet til Othilie Tonnings vei 2. Bestilt og montert nytt slokkeutstyr i fellesarealer. Etablert bedre merking og oppheng av slokkeutstyr. Fasadevask.
2024-2025 - Byttet om på avfallscontainer. Byttet hetgasspumpen i til varmeanlegget. Etterfylt veske etter lekkasje i varmeanlegget. Kjøpt ny vaskemaskin og ny sluk. Bygget boder i kjelleren av OT4. Installert internettpunkt i fyrrommet og styrerommet. Gjennomført full fiberinstallasjon i hele sameiet, minus noen leiligheten. Innhentet pris på taksikring og bestilt dette. Reparert lekkasje ved BK4 og opprettet fall bort fra bygningen. Skiftet noen låser til garasjeporter. Ny låser og låskasser, dører inn til søppelsjaktene.
Det ble vedtatt tillatelse til å oppføre balkonger på rekkehusene på årsmøtet i 2025: Det legges frem en løsning der seksjonene søker Plan- og bygningsetaten (PBE) om
tillatelse til balkong for hele rekken, men i ? ere byggetrinn slik at bare de som ønsker eller har mulighet til å bygge balkong kan gjøre det for egen regning. Det ønskes også mulighet for å sette inn et vindu direkte over det minste vinduet i 1.etg. Seksjonene er selv ansvarlige for å søke PBE og for kostnaden forbundet med både dette og byggingen. Dette vil ikke påvirke sameiets økonomi på noen måte.
2023 - Opprettet boder for utleie
2022 - Renovering av rør i rekkehus (Proline AS kom tilbake etter dårlig utført arbeid i 2015).
2021 - Infrastruktur, elbil.
2019 - Byttet ut oljekjel med geovarme.
2019/2020 - Vedlikehold, tak.
2015/2016 Fasaderehabilitering.
2014/2015 - Rørfornying.
2014 - Oppgradering av sikringsskap.
2012 - Vedlikeholdsplan utarbeidet av OBOS Prosjekt.
2010 - Nye garasjetak bekostet av garasjeeierne. Nye oppgangsvinduer og -dører med nytt låssystem.
2009 - Oppgradert lekeplass og ny el. pumpe bak elektrokjel.
2007 - Nytt dørcallingsystem. Skiftet ut ventilasjonshettene på takene.
2006 - Ny oljetank til fyringsanlegget, og stoppekraner i kjellere.
2005 - Rehabilitering av fyringsanlegget.
2004 - Rehabilitert vaktmesterleilighet. Endret nedløpssystemet gjennom balkongene.
2003 - Innglassing av balkonger. Paneling av garasjene, samt maling av fasader og garasjer.
2002 - Nye vinduer satt inn hos mange, noen med støtte fra Statens vegvesen.
1999/2002 Nye store balkonger, og rehabilitert fasade.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,-
Markedsføringspakke kr 30.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging kr 19.900,-
Visning / Overtagelse kr 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS kr 6.725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBOS kr 4.375,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Boligens visittkort kr 600,-
Foto kr 4.500,-
Tilstandsrapport inkl. målsatt plantegning fra takstmann kr 9.950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0112/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.26112

Sist oppdatert: 06. september 2026 kl. 08:05