Jordstjerneveien 29H

Jordstjerneveien 29H, 1283 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 179, bruksnummer 103, seksjonsnummer 42, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 111 kvm

BRA-i:
2. etasje 106 kvm: Entré, gang, to bad, to stue/kjøkken, tre soverom og kott.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 12 kvm: Balkong.

Grunnet boligens særegne utforming og rommenes geometri er arealet utfordrende å fastsette nøyaktig, og oppgitt bruksareal er ut ifra dette fastsatt skjønnsmessig som et omtrentlig areal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.06.2026 utført av Rana Taksering AS v/Rana Noman Tariq. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 2. etasje i et boligbygg oppført i 2008. Bygningens bærende konstruksjon er i betong/stål innfelt med bindingsverk, utvendig kledd med teglsteinsforblending, trepanel og fasadeplater. Etasjeskillere er av armerte betongdekker i elementer. Yttertaket er en betongkonstruksjon tekket med folie. Vinduer og balkongdør er med isolerglass fra byggeåret, med karmer og rammer i tre. Entredøren er brann- og lydklassifisert (B30/40dB). Leiligheten har en sydvestvendt balkong på ca. 12 m².

Det er automatsikringer i to sikringsskap som er plassert i soverommene. Det er varmekabler i baderommene.

Det er montert røykvarsler og brannslukningsutstyr i boligen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer og dører: Værslitte vinduer med sprekker i treverket. Entredøren har synlig overflateskader.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Markise med værslitte overflater.

Innvendig
- Overflater: Gulvflater med slitasje og knirk. Riss- og sprekkdannelser på enkelte overflater.
- Innvendige dører: Dører fra byggeperioden med bruksslitasje. Baderomsdører med svelling på nedre del.

Våtrom - 2. etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Veggfliser med bruksslitasje, sprekk i en veggflis og enkelte dype og utette fuger.
- Overflater Gulv: Gulvfliser med bruksslitasje, enkelte sår, bom (hulrom under flisene) og enkelte dype og utette fuger.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Sanitærutstyr og innredning: Eldre sanitærutstyr og innredning med bruksslitasje.

Våtrom - 2. etasje Bad 2
- Overflater vegger og himling: Veggfliser med bruksslitasje og enkelte dype og utette fuger.
- Overflater Gulv: Gulvfliser med bruksslitasje, enkelte sår, bom (hulrom under flisene) og enkelte dype og utette fuger.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Sanitærutstyr og innredning: Eldre sanitærutstyr og innredning med bruksslitasje.
- Ventilasjon: Begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Bryteren for ventilasjonen fungerer ikke.

Kjøkken - 2. etasje Stue/kjøkken
- Overflater og innredning: Innredningen har bruksslitasje, enkelte sår og noe svelling. Lyset i ventilatoren lyste ikke på befaringsdagen.

Kjøkken - 2. etasje Stue/kjøkken 2
- Overflater og innredning: Innredning fra byggeperioden med bruksslitasje og som mangler bruksfunksjoner som automatisk lekkasjestopper og komfyrvakt.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Rørkursene på rør-i-rør-systemet er ikke merket. Samlestokkene i baderomshimlingene har irr.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - 2. etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking for fuktsøk er ikke utført da badet er en baderomskabin.

Våtrom - 2. etasje Bad 2
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking for fuktsøk er ikke utført da badet er en baderomskabin.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Radon og brannsikkerhet: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Boligen er oppført før 2010, og det er derfor sannsynlig at den ikke oppfyller dagens krav til branncelleinndeling og brannskiller slik de fremgår av gjeldende forskrifter. Etter innføringen av TEK10 ble det stilt strengere krav til brannsikkerhet, herunder tydelig definert branncelleinndeling, brannmotstand i skillekonstruksjoner og sikring av gjennomføringer. For bygg oppført før dette regelverket er det vanlig at vegger, etasjeskillere og dører ikke har dokumentert brannmotstand i tråd med dagens krav. Forskriften kan i enkelte tilfeller få tilbakevirkende kraft.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble montert dusjvegger på begge baderom i 2018. I 2023 malte sameiet fasadene utvendig. I forbindelse med nytt kjøkken i 2015 monterte en rørlegger ny vask, kran og vannstopper.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Malte tak og vegger i hybelen

2025:
- Installert ny oppvaskmaskin

2024:
- Malte tak, vegger og lister i hovedleiligheten

2016:
- Montert nye spotter i hybelstue
- Montert spotter i gang utenfor soverommene i hoveddelen

2015:
- Montering av Kvik-kjøkken med spotter, benkeplate og glassplate
- Montering av vask, kran og vannstopp utført av Asap Rørservice AS

Vedlikeholdshistorikk Solhellinga Mortensrud Boligsameie:

2025:
- Renovasjon av toppetasjene (5. etg.) i G-H med utskifting av skillevegger, kledning, tetningstiltak og maling, utført av Askim Entreprenør

En romslig leilighet fra 2008 med en planløsning som skiller seg ut: hoveddelen rommer stue/kjøkken med balkong mot sydvest, to soverom og bad, mens en separat innredet del med eget stue/kjøkken, soverom og bad gir fleksibilitet for større familier eller dem som ønsker å ha voksne barn boende. Adkomst til leiligheten er via heis og fellesarealer med trappefri adkomst. Innvendig er veggene malt i 2023/2024 i hoveddelen og i 2026 i den innredede delen, og kjøkkenet i hoveddelen ble oppgradert i 2015 med nytt utstyr så sent som i 2023/2025. Begge bad har varmekabler. Parkettgulvet har noe slitasje og knirk, og utbedring bør påregnes.

Entré:
Entréen er ryddig og funksjonell, med parkettgulv som fortsetter inn i gangen. Brannklassifisert og lydklassifisert entredør gir god lyd- og brannsikkerhet fra fellesarealet. Gangen leder naturlig videre til hoveddelen av leiligheten, med soverommene til venstre og stue/kjøkken rett frem. Spotter ble montert i gangen utenfor soverommene i 2016.

Stue:
Store vindusflater mot sydvest slipper inn rikelig med lys, og balkongdøren gir direkte utgang til balkongen. Stuen har plass til stor sofagruppe og separat spisebord, og den åpne løsningen mot kjøkkenet gjør at rommet strekker seg langt innover. Fra stuen er det god utsikt over grøntarealer og nærliggende bebyggelse. Radiatorer tilknyttet fjernvarme sørger for oppvarming.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning type Kvik fra 2015 med hvite glatte fronter og benkeplater i stein/kompositt. Glassplate montert som bakvegg gir et rent uttrykk. Taksinne montert i tak i 2015. Integrert oppvaskmaskin fra Bosch installert i 2025, og element i stekeovn byttet i 2023/2024. Rustfri oppvaskkum og ventilator koblet til byggets mekaniske avtrekk. Opplegg for vaskemaskin finnes på badet i hoveddelen.

Balkong:
Balkongen på ca. 12 m² vender mot sydvest og har adkomst fra stue/kjøkken. Markise gir skygge ved behov. Plass til loungemøbler og et lite bord. Utsikten går over grøntarealer og nærliggende bebyggelse.

Soverom (hoveddelen):
To soverom ligger samlet langs gangen i hoveddelen. Det største soverommet har plass til dobbeltseng og garderobeskap, og sikringsskapet er plassert i dette rommet. Det minste soverommet har plass til enkeltseng og kommode, og har vindu mot grøntarealer. Begge rom har parkettgulv og hvite glatte innvendige dører. Sikringsskapet er også plassert i det minste soverommet.

Bad (hoveddelen):
Badet har adkomst fra gangen og er utformet som en prefabrikkert baderomsmodul fra byggeperioden. Fliser på gulv og vegger, malte takflater. Veggmonterte dusjvegger montert i 2013, dusj direkte på gulv med termostatbatteri. Veggmontert klosett, servant med skapinnredning fra Norema, speil og belysning. Opplegg for vaskemaskin. Varmekabler i gulvet. Avtrekk via mekanisk anlegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Innredet del:
Den innredede delen av leiligheten har eget stue/kjøkken, soverom og bad med adkomst fra stue/kjøkken. Tak og vegger i stue/kjøkken ble malt i 2026, og nye spotter ble montert i 2016. Delen er fysisk adskilt fra hoveddelen. Det bemerkes at rommene som i dag utgjør denne delen, er angitt som disponible rom på de originale byggetegningene, og bruksendringen er ikke omsøkt. Kjøpere bør sette seg inn i de juridiske forholdene knyttet til dette.

Kjøkken (innredet del):
Kjøkkeninnredning type Norema med hvite glatte fronter og benkeplate i laminat. Rustfri oppvaskkum og ventilator koblet til byggets avtrekk. Innredningen er fra byggeperioden og har bruksslitasje.

Bad (innredet del):
Badet har adkomst fra stue/kjøkken og er utformet som en prefabrikkert baderomsmodul fra byggeperioden. Fliser på gulv og vegger, malte takflater. Veggmonterte dusjvegger montert i 2013, dusj direkte på gulv med termostatbatteri. Veggmontert klosett, servant med skapinnredning fra Norema, speil og belysning. Opplegg for vaskemaskin. Varmekabler i gulvet. Avtrekk via mekanisk anlegg. Badet har et oppgraderingsbehov, og det er meldt inn til styret at bryteren for ventilasjonen ikke fungerer.

Overflater:
Gulv: Parkettgulv i stue, gang og soverom. Fliser på begge bad.
Vegger: Malte overflater. Hoveddelen malt i 2023/2024, den innredede delen malt i 2026. Fliser på bad.
Himling: Malte overflater. Hoveddelen malt i 2023/2024, den innredede delen malt i 2026. Malte takflater på bad.

Lagring:
Kott i leiligheten. Ekstern bod på ca. 5 m² merket «Seksjon 42» i kjelleren i nabobygg. Det foreligger ikke fremvist dokumentasjon på at boden tilhører seksjonen. Felles sykkelbod tilhører sameiet.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Fjernvarme og elektrisitet. Radiatorer tilknyttet fjernvarme, samt elektriske varmekabler på baderommene.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2008. Det foreligger ferdigattest for blokk/bygård/terrassehus datert 14.12.2012. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 05.02.2007. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Dagens planløsning samsvarer ikke med godkjente tegninger.

Minste stue/kjøkken og tilhørende soverom er opprinnelig byggemeldt som disponible rom ("Disp1" og "Disp2") jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bruksrett, erklæring/avtale, bestemmelse om vann og kloakkledning, og bestemmelse om adkomstrett.

Eiendommens rettigheter:
Dagboknr. 756325, tinglyst 18.09.2008:
Bestemmelse om avgivelse av fri grunn til etablering av fjernvarmesentral innvendig på garasjeplan.
Dagboknr. 756342, tinglyst 18.09.2008:
Rett til bruk av 6 gjesteparkeringsplasser utenfor bygg 7A.
Dagboknr. 822342, tinglyst 09.10.2008:
Evigvarende rett til bruk av 17 boder.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eier/beboer som leier ut sin tildelte biloppstillingsplass, kan kun gjøre dette til eier/beboer i Sameiet.

Den del av boligen som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Leiligheten ligger i et veletablert område med umiddelbar nærhet til marka. Her starter lysløyper og turstier i Grønnliåsen og Østmarka rett ved, perfekt for løpeturer etter jobb og helgeturer til fots eller på ski.

For den daglige logistikken er det kort gangavstand til flere barnehager, som Eventyrlia FUS, og skoler for alle trinn. Nærmeste bussholdeplass er kun noen minutter unna, og T-banen fra Mortensrud tar deg effektivt videre inn til sentrum.

En kort spasertur på 5-10 minutter tar deg til Senter Syd og Mortensrud Torg. Her finnes et bredt utvalg av butikker, servicetilbud, apotek, Vinmonopol og treningssentre. Området har også et variert tilbud av kafeer og spisesteder.

For ytterligere fritidsaktiviteter er det en kort kjøretur til både slalåmbakke, ridesenter og strender ved Oslofjorden. Området kombinerer dermed nærhet til natur og rekreasjon med et komplett servicetilbud for en enkel hverdag.

Følg Mortensrudveien til Jordstjerneveien. Det vil bli skiltet ved felles visninger.

Diverse private og offentlige barnehager i nærheten.
I følge utdanningsetaten sogner eiendommen til Mortensrud skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Sameiets eide tomt på 5779 kvm. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte adkomstveier, gressplen, beplantning, trær og lekeapparater. Sameiet er pliktig medlem av Mortensrudhøyden Velforening, som har ansvar for drift og vedlikehold av Jordstjerneveien. Det er tinglyst gjensidig bruksrett til ball- og lekeplasser i området.

Sameiets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk av tomten i vedtekter og seksjoneringsdokumenter.

Det medfølger en garasje-/parkeringsplass (Hus D: Nr. 147) i felles garasjeanlegg under bygningen. Plassen er organisert som tilleggsdel til seksjonen og følger enheten ved salg.

Kostnaden for parkeringsplassen er kr 194 per måned og inkluderes i felleskostnadene.

Sameiet har et felles ladeopplegg for elbil på samtlige parkeringsplasser i garasjen, og ladeboks kan bestilles via Elaway.

Sameiet disponerer 22 gjesteplasser som deles med naboborettslaget. Gjesteparkering krever gjestekort, som kan brukes i maksimalt 3 døgn sammenhengende. Det medfølger 3 gjesteparkeringskort til seksjonen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2955, "Mortensrudhøyden II - Klemetsrud vest", datert 18.12.2006, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt B3 og B4.

I henhold til reguleringsbestemmelsene § 7 Støy, må støy fra veitrafikk tilfredsstille Miljøverndepartementets rundskriv T-1442 eller senere vedtatte rundskriv som erstatter dette.

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan KDP-17, "Kommunedelplan for torg og møteplasser", vedtatt 22.04.2009.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til Kommuneplanen 2015–2030:
- Hensynssone H310_2: Steinsprang. Dette er et aktsomhetsområde hvor fare for steinsprang må utredes og eventuelt sikres tilstrekkelig ved tiltak på eiendommen.

Plan -og byggesaker i området:
Detaljregulering - Bispeluelia 2-6. Det er planlagt oppføring av rekkehus vest for eiendommen. Det må påregnes anleggsaktivitet, støy og redusert fremkommelig i denne perioden.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 7.938,- pr. mnd. og inkluderer: Fjernvarme, renter og avdrag på fellesgjeld, parkering, og TV/bredbånd. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 5.287,-
- Fjernvarme: kr 1.204,-
- Avdrag lån: kr 279,-
- Renter lån: kr 485,-
- Parkering: kr 194,-
- Bredbånd/TV: kr 489,-

Sameiet har en kollektiv avtale på TV/bredbånd med Telenor. Avtalen ble endret til Frihet M fra 08.01.2026, noe som gir en rimeligere og mer fleksibel løsning.

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18.000,- pr. år / 13295 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 518 900,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 9.112,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 82.989,- pr. 01.05.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3.303.269,- pr. 01.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1636.21.13451
Type: Annuitet, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 01.05.2026: kr 3.303.269,-
Andel av saldo: kr 82.989,-
Innfrielsesdato: 2040
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,10 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 650 000,00 Prisantydning
82 989,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 732 989,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

143 300,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
144 390,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
154 340,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 877 379,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 887 329,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Linda Sheikh og Fiaz Ahmed Sheikh

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Solhellinga Mortensrud Boligsameie.
- Sameiet består av 63 boligseksjoner fordelt på to bygninger.
- Forretningsfører er Solibo AS.
- Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP1387804.9.1.
- Sameiet har hjemmeside: home.solibo.no/hp/solhellingamortensrud.
- Sameiet er pliktig medlem i Mortensrudhøyden Velforening.

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere med hensyn til støy, renhold eller lukt. Hundeeiere skal bruke hundepose. Det er ikke tillatt å lufte hunder i garasjene eller mellom garasjene.

Hver seksjon disponerer en bod. Sameiet har heis, sykkelparkering i stativ ute eller i sportsbod, og plass til barnevogner under trappen i kjelleren. Sameiet har felles drifts- og vedlikeholdsansvar for ballbane og medvirkningsplikt til drift og vedlikehold av alle ball- og lekeplasser på Mortensrudområdet.

Det er kun tillatt med gassgrill og elektrisk grill på verandaen. Fasadeendringer, som f.eks. montering av markiser, krever styrets godkjenning. Det skal være ro i leilighetene mellom kl. 23:00 og 08:00. Sameiet har kameraovervåkning på innvendige fellesområder som garasjeanlegg, bodarealer og inngangspartier.

Fra styrets årsberetning for 2025 og protokoll fra årsmøte 20. mai 2026 fremgår det at sameiet byttet forretningsfører til Solibo AS fra 1. august 2025. Årsregnskapet for 2025 og godtgjørelse til styret ble godkjent.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Renovasjon av toppetasjene i bygg G-H (2025)
- Maling av kjellerboder (2025)
- Overgang til LED-lys i fellesarealer (2025)
- Vask av garasjer og oppfriskning av parkeringsmerking (2025)
- Utskifting av ca. 10 luftevifter på taket (2025)
- Gjennomgang av elektrisk fellesanlegg (2024)
- Utskifting av røyksensorer i fellesarealer (2024)

Planlagte påkostninger:
- Maling av underside på balkongbord i toppetasjene (våren 2026)
- Utbedringsarbeider på balkonger i bygg E-F, tilsvarende det som er gjort i G-H (planlagt for 2027 eller når økonomien tillater det)
- Overgang til 4G for nødalarm i heisene (utsatt til slutten av 2027)

Erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må meldes til sameiets styre og forretningsfører for registrering.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er pliktig medlem av Mortensrudhøyden Velforening. Velforeningen består av 10 borettslag og sameier i området, og har ansvar for drift og vedlikehold av Jordstjerneveien, snømåking og lysmaster. Lysmaster i gangarealet foran husene, samt snømåking og strøing på sameiets eiendom, er dekket av Velforeningen. Veien er privat, og kommunen dekker ingen kostnader. Velforeningen er også ansvarlig for en leke- og aktivitetsplass.

Kontingent til Mortensrudhøyden Velforening er inkludert i felleskostnadene.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 9 950,00
Foto  kr 3 288,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0120/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26120

Sist oppdatert: 12. juni 2026 kl. 12:52