Solveien 32C

Solveien 32C, 1177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 197, bruksnummer 207, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 337 kvm
Totalt BRA-i: 273 kvm
Totalt BRA-e: 64 kvm:

Villaen:
BRA-i:
Kjeller 65 kvm:
Trappegang, bad og kjellerstue, samt entré, bad og kjellerstue med kjøkken.

1. etasje 103 kvm:
Entré, hall, gang/entré (kjøkkeninngang), toalett, mellomgang/anretning, kjøkken, spisestue og stue.

2. etasje 85 kvm:
Trappegang, gang, 2 bad og 4 soverom.

Loft 20 kvm:
Kaldtloft.
(Loftetasjen har et gulvareal på 29 kvm, men pga. skråtak er det kun 20 kvm som er måleverdig).

Frittstående garasje:
BRA-e:
1. etasje 38 kvm:
Dobbelgarasje, bod, trappegang og bad.

2. etasje:
Entré, stue med kjøkken og alkove.
(Loftetasjen har et gulvareal på 30 kvm, men pga. skråtak er det kun 26 kvm som er måleverdig).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 12.05.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Innredning av kjeller og loft i garasjen er ikke byggemeldt (rommene er opprinnelig byggemeldt som boder) og rommene er således ikke godkjent for varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Villa over 2 etasjer + innredet kjeller og kaldtloft, oppført i 1912. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Bygningen opplyses å stå på fjell. Fundamenter er naturgitt skjulte.
Grunnmur er i murkonstruksjon og naturstein. Drenering er fra byggeår og er gitt TG2 som en helheltsvurdering pga. alder og for at det ikke kan utelukkes at det er fukt i kjellervegg. Se utfyllende tekst i rapporten. Selger opplyser at det er lagt opp drenering under støp, samt Eps fukthindring i murvegger. Selger kommenterer videre noe flassing av diffusjonsåpen kjellermur maling. Det er utført kjerneboring på 5 punkter for lufting i kjeller gjennom grunnmur.
Boligen har yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendig kledd med liggende trekledning, hvor TG2 er gitt grunnet alder på kledningen.
Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Det er kommentert stedvis knirk i gulv i rapporten (TG2). Det er foretatt skjevhetsmålinger i boligen og det er gitt TG2 for at det er skjevheter i trappegang og på ett soverom i 2. etasje, noe som ikke er uvanlig for eiendommer av denne alder.
Yttertak av saltaksform utvendig tekket med takplater. Takplater, lekter og sløyfer er fra ca 2008. Det er gitt TG2 på undertaket grunnet alder.
Uinnredet kaldtloft har adkomst via luke i himling. I rapporten er det kommentert stedvis noe svertesopp i undertaket.

To-fløyet ytterdør og ytterdør i kjelleretasjen fra 2012/2016. Eldre ytterdør av tre med glassfelter ved sideinngangen i 1. etasje, som er gitt TG2 pga. alder.
Eldre doble terrassedører og balkongdører er med karmer av tre og enkle glass. Eldre vinduer med karmer av tre og to enkle glass. Disse vinduene og ytterdørene er gitt TG2 grunnet alder.
I kjelleren er det vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 2016. Boligen har dessuten ytterdører av tre med glassfelter fra 2012/2016.

Innvendige trapper er i treverk og har rekkverk og håndløper av tre. Forskriftsmessig krav sier det skal være håndløper/rekkverk på begge sider, men er er det kun på en side (TG2). Den ene balkongens konstruksjon krever ventilasjon mellom skjiktene, men det kan ikke verifiseres at dette er etablert (TG2) og ytterligere undersøkelser anbefales.

Balkonger i 2 etasje har bærende konstruksjoner og rekkverk av tre. Det er kommentert at rekkverkshøyden er under 1 meter, hvilket avviker fra forskriftskrav (TG2).
Terrasse har bærende konstruksjoner av betong og er belagt med skifer. Platting på terreng har støpt betongplate, som også er belagt med skifer.

Frittstående garasje fra 2015/2016 med innredet 2. etasje i 2020. Garasjen er bygget i trekonstruksjoner på støpt betongplate på mark.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Solveien 32C er en klassisk og sjarmerende villa med en solrik og tilbaketrukket beliggenhet, i andre husrekke fra vei. En barnevennlig og trafikkskjermet beliggenhet med kort vei til bl.a. Bekkelaget skole, fritidstilbud, kollektivtransport og servicetilbud på Holtet.

En pen og gjennomført villa der overflater og innredning er holdt i en klassisk og moderne stil, hvor det er lagt stor vekt på å bevare husets klassiske karakter og sjarme. Hall og stuer på rekke, ekstra gode takhøyder, rosetter i himlinger og profilert bredt listverk er noen av elementene som ivaretar husets klassiske karakter.
Huset er oppført i 1912, og er påkostet og vedlikeholdt av eier gjennom de siste 16 årene. Eier har siden 2009 utført oppgraderinger som i hovedtrekk har bestått av:
- Pusset opp alle bad i hhv. 2011 og 2016
- Pusset opp kjøkkenet i 2011.
- Hele åpningen/stolper/listverk inn til glass karnappet er bygget ny etter originalen i 2011.
- Pusset opp vegg- og himlingsflater i hhv. 2011 og 2018.
- Pusset opp kjelleretasjen i 2016 med bl.a. hybelkjøkken.
- Skiftet det elektriske anlegget.
- Alle innvendige heltre originale dører er restaurert med nye dør vridere i messing fra Bergersen. Vridere som følger original utgaven.
- Revet eldre balkong mot nord i 2. etasje og bygget ny i 2021.
- Skrapt, grunnet og malt fasaden med 2 strøk i 2021/2022.
- Oppgradert utearealer med bl.a. støpte plattinger med skifer.
- Bygget ny stor dobbelgarasje i 2015 med stor loftetasje.
- Utvendige vann- og avløpsrør ble skiftet i 2016.
- Yttertaket på huset er iflg. selger lagt om av tidligere eier i ca. 2008

Villaen har en innholdsrik og ikke minst familievennlig planløsning som åpner for flere bruksmuligheter, bl.a. med 4 soverom, 4 bad og egen inngang til kjelleretasjen. Planløsningen gjør at man kan tilpasse bruken etter egne behov og ønsker.

Kjeller:

Kjelleretasjen inneholder trappegang, bad og kjellerstue, samt entré, bad og kjellerstue med kjøkken.
(Rom i kjelleretasjen er ikke bruksendret/byggemeldt til varig opphold).

Romslig trappegang med gulvfliser med varmekabler og downlights.

Bad 1 i kjelleretasjen er fra 2016 og har flislagt gulv med varmekabler. Vegger i malte flater og fliser, samt downlights i himling. Badet er innredet med hvitt vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil med belysning på vegg over servant. Praktisk benkeplate. Dusjnisje med glassdører og dusjarmatur med hånddusj. Innebygget sisterne med vegghengt toalett. Vannrør av typen rør-i-rør system. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 for sprekk i en gulvflis ved dør og for at utførelsen mht. bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Kjellerstue som ble pusset opp i 2016 med bl.a. gulvfliser med varmekabler og downlights i himling.

Entré med gulvfliser med varmekabler.

Bad 2 i kjelleretasje er også fra 2016 med flislagt gulv med varmekabler. Vegger i malte flater og fliser. Plassbygget innredning med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur. Speil på vegg over servant. Dusjnisje med innfellbare glassdører og dusjarmatur med hånddusj. Innebygget sisterne med vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen rør-i-rør system og kobber. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 for bomlyd i enkelte gulvfliser og for at utførelsen mht. til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Kjellerstuen ble pusset opp i 2016 med bl.a. gulvfliser med varmekabler og kjøkken. Sovealkove i tilknytning til kjellerstuen.
Kjøkkeninnredning i åpen løsning. Ny kjøkkeninnredning i 2016 fra Ikea. Innredning med hvite glatte fronter laminert benkeplate. Fliser på vegg mellom kjøkkenbenk og overskap, samt belysning og stikkontakter under overskap. Nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrert induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Mekanisk kjøkkenventilator med kullfilter (TG2). Vannrør av typen rør-i-rør system. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 for at vannrørene ikke er plugget mot varerør (dette kan forholdsvis enkelt monteres via en rørlegger). Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder entré, gang/entré, toalett, hall, stue, spisestue, mellomgang/anretning og kjøkken.
Etasjen har takhøyder på opptil hele 3,10 meter.

Entré med gulvfliser med varmekabler og plassbygget garderobeskap. Tofløyet ytterdør.

Adkomst fra entréen til gang/entré (bi-inngang/kjøkkeninngang) med gulvfliser med varmekabler.

I praktisk tilknytning til gang/entré ligger toalettet. Toalettet ble pusset opp i 2011 med bl.a. gulvfliser med varmekabler og ny innredning. Vegghengt servant med to-greps armatur. Speil med overlys på vegg over servant. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør system. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 for at det ikke er registrert drenering fra innebygget sisterne. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Fra hovedentréen går man via dobbel glassdør inn til hallen. Romslig hall med originale tregulv og god takhøyde. Varmepumpe i rommet. Fra hallen går trappeløpet opp til 2. etasje.

Via originale doble skyvedører kommer du videre inn i stuen. Her er også de originale tregulvene, rosetten i himlingen og den gode takhøyden ivaretatt. Peisovn i rommet for ekstra hygge og varme på kalde høst- og vinterdager. Et lyst rom med vinduer mot både syd og vest, samt at det er utgang til veranda med trapp videre ned til støpt skiferlagt terrasse på ca. 26 kvm. med pergola på ca. 11 kvm.

Originale doble skyvedører også mellom stuen og spisestuen. Originale tregulv, god takhøyde og rosett også i spisestuen. Et romslig rom med god plass til bl.a. stort spisestuebord.

Fra spisestuen er det adkomst til kjøkkenet via mellomgang (mellomgangen er også tilkoblet bi-inngangen/kjøkkeninngangen og hallen).
Flott klassisk kjøkken som ble pusset opp i 2011. Koselig sittebenk og spisebord. Gulvfliser med varmekabler og downlights i himling. Plassbygget innredning med hvite profilerte fronter og heltre benkeplate. Nedfelt oppvaskkum av porselen med ett-greps armatur. Integrert nedfelt induksjonstopp, gasstopp og dampkoker, samt integrert komfyr, mikrobølgeovn og kaffemaskin i høyskap. Det er også integrert oppvaskmaskin og kjøleskap. Alle hvitevarene er fra Gaggenau og vil følge boligen. Mekanisk kjøkkenventilator tilkoblet avtrekk. Vannrør av typen rør-i-rør system. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 for at vannrørene ikke er plugget mot varerør (dette kan forholdsvis enkelt monteres av en rørlegger). Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

2. etasje

I 2. etasje ligger trappegang, gang, 2 bad og 4 soverom.
Takhøyde i etasjen på opptil 2,80 meter.

Trappegang og gang med originale tregulv og innebygde skap.
Luke i himling med adkomst til stort lagringsloft.

Bad 1 ble pusset opp i 2011 med gulvfliser med varmekabler og fliser/malte flater på veggene. Downlights og innfelte høyttalere i himling. Badet er innredet med servantskap med nedfelt servant i benkeplate i marmor. To-greps armatur. Speil og belysning på vegg over servant. Dusjnisje med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Badekar med dusjarmatur. Gulvmontert toalett. Vannrør av typen rør-i-rør system. Iflg. selger ble badet pusset opp med sveise membran med 20cm oppkant, utført av BVR rørlegger firma. Forøvrig litex plater, litex mansjetter, litex tape. Osb plater bakenforliggende litex plater.

Bad 2 ble også pusset opp i 2011. Flislagt gulv med varmekabler og vegger med fliser/malte flater. Downlights i himling. Badet er innredet med benkeplate av marmor og ovenpåliggende servant med to-greps armatur. Nisje for både vaskemaskin og tørketrommel under benkeplaten. Dusjnisje med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Gulvmontert toalett. Vannrør av typen rør-i-rør system. Iflg. selger ble badet pusset opp med sveise membran med 20cm oppkant, utført av BVR rørlegger firma. Forøvrig litex plater, litex mansjetter, litex tape. Osb plater bakenforliggende litex plater.

4 gode soverom, alle med originale tregulv og garderobeskap. Stort hovedsoverom med utgang til vestvendt balkong på ca. 5 med fjordutsikt. Soverom 3 har utgang til nordvendt balkong på ca. 2 kvm. med utsikt. Iflg. segler ble eldre balkong ble revet og det ble i 2021 bygget ny balkong (revet til bæring, lagt nytt gulv, blikk frest inn mot vegg, nytt rekkverk, nye stolpe hatter/rekkverk kledd med blikk).

Stor, solrik og skjermet hage på husets sydside som er pent opparbeidet med bl.a. gressplen, beplantning, frukttrær og støpt betongplatting på ca. 30 kvm. belagt med skifer (denne plattingen er i tillegg til den på 26 kvm. med pergolaen).

Frittstående dobbelgarasje oppført i 2015/2016 med automatisk portåpner. 1. etasjen er på 38 kvm. og inneholder garasjeplass for 2 bilder, bod og bad, mens loftetasjen er på 26 kvm og er innredet med stue/kjøkken og alkove (loftetasjen er ikke godkjent for varig opphold).

Se tilstandsrapport datert 12.05.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er eleketrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i følgende rom:
Kjeller: Gulvvarme i hele kjelleretasjen.
1. etasje: Gulvvarme i entré, gang/entré (bi-inngang), toalett og kjøkken.
2. etasje: Gulvvarme i begge bad.

Varmpepumpe i hallen (pumpen kan ogå benyttes til kjøling).
Peis i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger byggeanmeldelse der eiendommen er ferdigattestet den 31.12.1912.
Det foreligger ferdigattest på garasjen datert 07.02.2024.

Innredning av kjelleretasjen (inkl. pigging av etasjen), samt utvendig inngang til kjelleretasjen, er ikke byggemeldt. Rommene er opprinnelig byggemeldt som boder og er ikke godkjent til varig opphold.
Innredning av loftetasjen i garasjen er ikke byggemeldt og etasjen er således ikke godkjent for varig opphold.
Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 900954, tinglyst 09.06.1911:
Bestemmelse om bebyggelse. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr 900955, tinglyst 01.09.1911:
Bestemmelse om vannledn. Megler har ikke funnet servitutten. Men i den gamle grunnboken står følgende skrevet om servitutten. Kommunen gis rett til å anlegge og vedlikeholde offentlige vann- og kloakkledninger over eiendommen.
Dagboknr 901057, tinglyst 01.03.1912:
Bestemmelse om veg. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr 5196, tinglyst 07.05.1936:
Best. om vann/kloakkledn. Eiendommen skal være tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr 21560, tinglyst 25.03.1988:
Erklæring/avtale. Solveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det skal eier av eiendommen være med på å opparbeide veien til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr 55501, tinglyst 19.08.1988:
Best. om adkomstrett. Eiendommen gis rett til kjørbar adkomst opp stikkveien. Altså over bnr. 659 (Solveien 32AB) sin nordlige del av tomten, bnr. 206 (Solveien 30A og B) sine sydlige deler av eiendommene (denne er seksjonert). Likeledes gis Solveien bnr. 206 tilsvarende adkomst over deler av Solveien 32C sin nordlige del av tomten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens kjelleretasje som er innredet som en utleiedel, samt loftet i garasjen, er ikke godkjent til varig opphold og således ikke godkjent for utleie.
Kjøper overtar ansvar for dette videre.
Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen har en solrik og flott beliggenhet, tilbaketrukket og skjermet i andre husrekke fra vei.

Kort vei til områdets lokale handelssenter Holtet, med bl.a. Åpent Bakeri/Lofthus Pizza , Kaffebrenneriet, nisjebutikker, Best Helse (helse- og treningssenter), søndagsåpen matbutikk og populære Jacobs.
Sentrum er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, gå eller sykle ned til byen, med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested. Med trikken fra Holtet eller Sportsplassen tar det f.eks. kun ca. 12 minutter til Jernbanetorget.

Fra eiendommen er det heller ikke langt til de to andre handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Sæter. Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino. På Sæter finner du bl.a. flere butikker, caféer og spisesteder, samt vinbar.

Kort vei til både Holtet og Sportsplassen trikkeholdeplass med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum.
(Se Ruter for mer informasjon).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. en liten gåtur til de unike friområdene i Byskogen og områdene i tilknytning til Ekebergsletta. Her finner du bl.a. fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, fotballbaner, minigolfbane, 18-hulls frisbeegolfbane, husdyrpark og ridesenter, skulpturpark, caféer, og turvei til bl.a. Ekebergrestauranten, samt stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden.

Når temperaturen tillater er det heller ikke langt ned til fjorden med bl.a. Bekkelagsbadet som en av de nærmeste badeplassene. Bekkelagsbadet er et nyere park- og badeanlegg som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m. KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Fotballbane og friidrettsbane på Sportsplassen.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Både Nordstrand og Bækkelaget Tennisklubb.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Treningsstudio: Best Helse på Holtet, Sats på Karlsrud og Lambertseter og Evo på Sæter og Lambertseter.

Solveien 32C ligger høyt og godt tilbaketrukket fra vei, i andre husrekke fra veien. Eiendommen ligger i strekket mellom Bekkelagsveien og Torsborgveien.
Litt historie: Solveien strekker seg fra Kongsveien, krysser Nordstrandveien, og ender i Ljabruveien. Veien ble anlagt i flere etapper og har hatt flere navn. Den eldste delen som gikk fra Nordstrandveien til Ljabruveien het Jomfru Andersens vei. Dette navnet fikk veien fra eieren av Vestre Sæter gård som anla veien i 1888. Fra Nordstrandveien og et stykke nordover het veien Bjerckes øvre vei etter O. C. Bjercke som anla denne delen av veien samt en rekke andre veier i området. Den nordligste delen av veien ble privat anlagt i 1890-årene. De to veien ble knyttet sammen ved Kastellet i 1923, og broen over Kastellveien stod ferdig samme år. Veien fikk sitt navn i 1904 og 1917 og navnet kommer av veiens beliggenhet over en åsrygg som gir meget gode solforhold morgen til kveld. (Kilde: Wikipedia).

Flere barnehager i nærområdet.
Boligen sogner til Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 176 kvm. Stor og forholdsvis flat tomt som er pent opparbeidet med stor solrik gressplen, trær, fruktrær og diverse beplantninger. Skiferbelagt terrasseplatting på ca 26 kvm med pergola, samt skiferbelagt platting på ca 30 kvm.
Gruset gårdsplass.

Frittstående dobbelgarasje med bl.a. bod og bad, samt stor loftetsajen, oppført i 2015/2016.
Automatisk garasjeport.
Biloppstlinngsplasser på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4644 datert 11.06.2012.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Møt øst i Pareliusveien 21 er det nylig skilt ut 3 ubebygde tomter.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 36 998,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 11 650,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 38 500 kwh. pr. år (inkludert hele garasjen med leietager, men ikke utleid del i kjeller).
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9 500,-.
Boligen er tilknyttet Altibox/Fibernett som leverandør av tv og internett har avgift på kr 1 250,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 5 157 560,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 13 796 514,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

28 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

700 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
720 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
28 720 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henrik Andreas Riseng

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no.

Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver. Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr sms eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i sms og mail kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bla. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4.

Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.

Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvarnkan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon

Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon

Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler

Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen
Tilrettelegging kr 13.500,-
Oppgjør: kr 5.550,-
Markedspakke: kr 21.500,-
Visninger: kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 1.350,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0211/22
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.22211

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 21:28