Solveien 32C

Solveien 32C, 1177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 197, bruksnummer 207, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 337 kvm
Totalt BRA-i: 273 kvm
Totalt BRA-e: 64 kvm:

Villaen:

BRA-i 273 kvm:

Kjeller 65 kvm:
Trappegang, bad og kjellerstue, samt entré, bad og kjellerstue med kjøkken.

1. etasje 103 kvm:
Entré, hall, gang/entré (kjøkkeninngang), toalett, mellomgang/anretning, kjøkken, spisestue og stue.

2. etasje 85 kvm:
Trappegang, gang, 2 bad og 4 soverom.

Loft 20 kvm:
Kaldtloft.
(Loftetasjen har et gulvareal på 29 kvm, men pga. skråtak er det kun 20 kvm som er måleverdig).

Frittstående garasje:

BRA-e 64 kvm:

1. etasje 38 kvm:
Dobbelgarasje, bod, trappegang og bad.

2. etasje:
Entré, stue med kjøkken og alkove.
(Etasjen har et gulvareal på 30 kvm, men pga. skråtak er det kun 26 kvm som er måleverdig).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 13.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Innredning av kjeller i huset og loft i garasjen er ikke byggemeldt og rommene er således ikke godkjent for varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Klassisk villa over 2 etasjer + innredet kjeller og kaldtloft, oppført i 1912.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Bygningen opplyses å stå på fjell.
Grunnmur er i murkonstruksjon og naturstein.
Boligen har yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendig kledd med liggende trekledning. Selger opplyser at hele huset ble skrapet, vasket og grunnet før det ble malt med to strøk med maling i 2022.
Etasjeskillere av trekonstruksjoner.
Yttertak av saltaksform utvendig tekket med takplater. Takplater, lekter og sløyfer er fra ca 2008.
Uinnredet kaldtloft har adkomst via luke i himling.
To-fløyet ytterdør i 1. etasje fra 2012 og ytterdør i kjelleretasjen fra 2016. Eldre ytterdør av tre med glassfelter ved sideinngangen i 1. etasje.
Eldre doble terrassedører og balkongdører er med karmer av tre og enkle glass.
Eldre vinduer med karmer av tre og to enkle glass. I kjelleren er det vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 2016.

Frittstående garasje fra 2015/2016 med innredet 2. etasje i 2020. Garasjen er bygget i trekonstruksjoner på støpt betongplate på mark.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Bad 1 i 2. etasje:
- Vanntett sjikt fra 2011 har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Bad 2 i 2. etasje:
- Vanntett sjikt fra 2011 har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Bad i "hoveddel" i kjeller:
- Det er registrert riss/sprekk i flis ved dør.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.

Bad i adskilt del i kjeller:
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.

Toalettrom 1. etasje :
- Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen.

Kjøkken 1. etasje:
- Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Kjøkken i adskilt del i kjeller:
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper. Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Gulv:
- Det er registrert knirk i deler av gulvet.

Kjeller:
- På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking.

Uinnredet kaldt loft:
- Svertesopp observeres stedvis i undertak, noe som tyder på mangelfull ventilering av loft.

Etasjeskiller - 2.etasje:
- I trappegang er det stedvise vesentlige skjevheter.

Tak:
- Yttertaket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Balkonger:
- Det vurderes at balkongen er av en konstruksjonstype som krever ventilasjon/luftespalte mellom tettesjiktet og underliggende konstruksjon. Det kan ikke verifiseres at dette er etablert.

Drenering:
- Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Selger opplyser at det er lagt opp drenering under støp, samt Eps fukthindring i murvegger. Det er utført kjerneboring på 5 punkter for lufting i kjeller gjennom grunnmur.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer med enkle glass har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdør ved sideinngang, terrassedør og balkongdører har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende er gitt TGIU i tilstandsrapporten:

Begge bad i kjeller:
-Ikke utført fukt-kontroll i tilliggende konstruksjoner, da vegger er av mur/betong.

Yttervegger, inkludert fasader:
- Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
-Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere

Følgende har fått kommentarer på helse, miljø og sikkerhet i tilstandsrapporten:

Innvendige trapper:
-Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Balkonger:
-Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Selger opplyser om mindre riss i kjellervegger og ujevnheter i gulv, ettersom huset er eldre. Det kommenteres videre at svartsopp/prikker kan oppstå i nedre del av murvegg.

Videre kommenterer selger at det tidvis har vært noe maur, men ikke de siste 8-9 årene.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte.

Solveien 32C er en klassisk og sjarmerende villa med en solrik og tilbaketrukket beliggenhet, i andre husrekke fra vei. En barnevennlig og trafikkskjermet beliggenhet med kort vei til bl.a. Bekkelaget skole, fritidstilbud, kollektivtransport og servicetilbud på Holtet.

En pen og gjennomført villa der overflater og innredning er holdt i en klassisk og moderne stil, hvor det er lagt stor vekt på å bevare husets klassiske karakter og sjarme. Hall og stuer på rekke, ekstra gode takhøyder, rosetter i himlinger og profilert bredt listverk er noen av elementene som ivaretar husets klassiske karakter og sjarme.
Huset er oppført i 1912, og er påkostet og vedlikeholdt av eier som siden 2009 har utført oppgraderinger som i hovedtrekk har bestått av:
- Pusset opp alle bad i hhv. 2011 og 2016
- Pusset opp kjøkkenet i 2011.
- Hele åpningen/stolper/listverk inn til glass karnappet er bygget ny etter originalen i 2011.
- Pusset opp vegg- og himlingsflater i hhv. 2011 og 2018.
- Pusset opp kjelleretasjen i 2016 med bl.a. hybelkjøkken.
- Skiftet det elektriske anlegget.
- Alle innvendige heltre originale dører er restaurert med nye dør vridere i messing fra Bergersen. Vridere som følger original utgaven.
- Revet eldre balkong mot nord i 2. etasje og bygget ny i 2021.
- Skrapt, grunnet og malt fasaden med 2 strøk i 2021/2022.
- Oppgradert utearealer med bl.a. støpte plattinger med skifer.
- Bygget ny stor dobbelgarasje i 2015 med stor loftetasje.
- Utvendige vann- og avløpsrør ble skiftet i 2016.
- Yttertaket på huset er iflg. selger lagt om av tidligere eier i ca. 2008

Villaen har en innholdsrik og ikke minst familievennlig planløsning som åpner for flere bruksmuligheter, bl.a. med 4 soverom, 4 bad og egen inngang til kjelleretasjen. Planløsningen gjør at man kan tilpasse bruken etter egne behov og ønsker.
Den romslige hovedetasjen er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Store vinduer slipper inn rikelig med dagslys, samtidig som de gir god kontakt mellom inn- og uterom. Fra etasjen er det direkte utgang til den store hagen – perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster.

Kjeller:

Kjelleretasjen inneholder trappegang, bad og kjellerstue, samt entré, bad og kjellerstue med kjøkken.
(Rom i kjelleretasjen er ikke bruksendret/byggemeldt til varig opphold).

Romslig trappegang med gulvfliser med varmekabler og downlights.

Bad 1 i kjelleretasjen er fra 2016 og har flislagt gulv med varmekabler. Vegger i malte flater og fliser, samt downlights i himling. Badet er innredet med hvitt vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil med belysning på vegg over servant. Praktisk benkeplate. Dusjnisje med glassdører og dusjarmatur med hånddusj. Innebygget sisterne med vegghengt toalett. Vannrør av typen rør-i-rør system.

Kjellerstuen ble pusset opp i 2016 med bl.a. gulvfliser med varmekabler og downlights i himling.

Entré med gulvfliser med varmekabler.

Bad 2 i adskilt del i kjelleretasjen er også fra 2016 med flislagt gulv med varmekabler. Vegger i malte flater og fliser. Plassbygget innredning med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur. Speil på vegg over servant. Dusjnisje med innfellbare glassdører og dusjarmatur med hånddusj. Innebygget sisterne med vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen rør-i-rør system og kobber.

Kjellerstuen i adskilt del i kjelleretasjen ble pusset opp i 2016 med bl.a. gulvfliser med varmekabler og kjøkken. Sovealkove i tilknytning til kjellerstuen.
Kjøkkeninnredning i åpen løsning. Ny kjøkkeninnredning i 2016 fra Ikea. Innredning med hvite glatte fronter laminert benkeplate. Fliser på vegg mellom kjøkkenbenk og overskap, samt belysning og stikkontakter under overskap. Nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrert induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Mekanisk kjøkkenventilator med kullfilter. Vannrør av typen rør-i-rør system.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder entré, gang/entré, toalett, hall, stue, spisestue, mellomgang/anretning og kjøkken.
Etasjen har takhøyder på opptil hele 3,10 meter.

Entré med gulvfliser med varmekabler og plassbygget garderobeskap. Tofløyet ytterdør.

Adkomst fra entréen til gang/entré (bi-inngang/kjøkkeninngang) med gulvfliser med varmekabler.

I praktisk tilknytning til gang/entré ligger toalettet. Toalettet ble pusset opp i 2011 med bl.a. gulvfliser med varmekabler og ny innredning. Vegghengt servant med to-greps armatur. Speil med overlys på vegg over servant. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør system.

Fra hovedentréen går man via dobbel glassdør inn til hallen. Romslig hall med originale tregulv og god takhøyde. Varmepumpe i rommet. Fra hallen går trappeløpet opp til 2. etasje.

Via originale doble skyvedører kommer du videre inn i stuen. Her er også de originale tregulvene, rosetten i himlingen og den gode takhøyden ivaretatt. Peisovn i rommet for ekstra hygge og varme. Et lyst rom med vinduer mot både syd og vest, samt at det er utgang til veranda med trapp videre ned til støpt skiferlagt terrasse på ca. 26 kvm. med pergola på ca. 11 kvm.

Originale doble skyvedører også mellom stuen og spisestuen. Originale tregulv, god takhøyde og rosett også i spisestuen. Et romslig rom med god plass til bl.a. stort spisestuebord.

Fra spisestuen er det adkomst til kjøkkenet via mellomgang (mellomgangen er også tilkoblet bi-inngangen/kjøkkeninngangen og hallen).
Flott klassisk kjøkken som ble pusset opp i 2011. Koselig sittebenk og spisebord. Gulvfliser med varmekabler og downlights i himling. Plassbygget innredning med hvite profilerte fronter og heltre benkeplate. Nedfelt oppvaskkum av porselen med ett-greps armatur. Integrert nedfelt induksjonstopp, gasstopp og dampkoker, samt integrert komfyr, mikrobølgeovn og kaffemaskin i høyskap. Det er også integrert oppvaskmaskin og kjøleskap. Alle hvitevarene er fra Gaggenau og vil følge boligen. Mekanisk kjøkkenventilator tilkoblet avtrekk. Vannrør av typen rør-i-rør system.

2. etasje

I 2. etasje ligger trappegang, gang, 2 bad og 4 soverom.
Takhøyde i etasjen på opptil 2,80 meter.

Trappegang og gang med originale tregulv og innebygde skap.
Luke i himling med adkomst til stort lagringsloft.

Bad 1 ble pusset opp i 2011 med gulvfliser med varmekabler og fliser/malte flater på veggene. Downlights og innfelte høyttalere i himling. Badet er innredet med servantskap med nedfelt servant i benkeplate i marmor. To-greps armatur. Speil og belysning på vegg over servant. Dusjnisje med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Badekar med dusjarmatur. Gulvmontert toalett. Vannrør av typen rør-i-rør system. Iflg. selger ble badet pusset opp med sveise membran med 20cm oppkant, utført av BVR rørlegger firma. Forøvrig litex plater, litex mansjetter, litex tape. Osb plater bakenforliggende litex plater.

Bad 2 ble også pusset opp i 2011. Flislagt gulv med varmekabler og vegger med fliser/malte flater. Downlights i himling. Badet er innredet med benkeplate av marmor og ovenpåliggende servant med to-greps armatur. Nisje for både vaskemaskin og tørketrommel under benkeplaten. Dusjnisje med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Gulvmontert toalett. Vannrør av typen rør-i-rør system. Iflg. selger ble badet pusset opp med sveise membran med 20cm oppkant, utført av BVR rørlegger firma. Forøvrig litex plater, litex mansjetter, litex tape. Osb plater bakenforliggende litex plater.

4 gode soverom, alle med originale tregulv og garderobeskap. Stort hovedsoverom med utgang til vestvendt balkong på ca. 5 med fjordutsikt. Soverom 3 har utgang til nordvendt balkong på ca. 2 kvm. med utsikt. Iflg. segler ble eldre balkong ble revet og det ble i 2021 bygget ny balkong (revet til bæring, lagt nytt gulv, blikk frest inn mot vegg, nytt rekkverk, nye stolpe hatter/rekkverk kledd med blikk).

Stor, solrik og skjermet hage på husets sydside som er pent opparbeidet med bl.a. gressplen, beplantning, frukttrær og støpt betongplatting på ca. 30 kvm. belagt med skifer (denne plattingen er i tillegg til den på 26 kvm. med pergolaen).

Frittstående dobbelgarasje oppført i 2015/2016 med automatisk portåpner.
1. etasjen er på 38 kvm. og inneholder garasjeplass for 2 bilder, bod og bad, mens 2. etasje er på 26 kvm og er innredet med stue/kjøkken og alkove (2. etsje er ikke godkjent for varig opphold).

Se tilstandsrapport datert 13.05.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er eleketrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i følgende rom:
Kjeller: Gulvvarme i hele kjelleretasjen.
1. etasje: Gulvvarme i entré, gang/entré (bi-inngang), toalett og kjøkken.
2. etasje: Gulvvarme i begge bad.

Varmpepumpe i hallen (pumpen kan ogå benyttes til kjøling).
Peis i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger byggeanmeldelse der eiendommen er ferdigattestet den 31.12.1912.
Det foreligger ferdigattest på garasjen datert 07.02.2024.

Innredning av kjelleretasjen (inkl. pigging av etasjen), samt utvendig inngang til kjelleretasjen, er ikke byggemeldt. Rommene er opprinnelig byggemeldt som boder og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av loftetasjen i garasjen er ikke byggemeldt og etasjen er således ikke godkjent for varig opphold (det er i oktober 2025 gitt varsel til PBE om ulovlig bruk av garasjen til beboelse, men selger har pr. d.d. ikke hørt noe fra kommunen).
Konsekvensen ved søknad kan være at overnevnte tiltak ikke godkjennes og at rommene/tiltakene må tilbakeføres til opprinnelig godkjenning (som boder).
Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 900954, tinglyst 09.06.1911:
Bestemmelse om bebyggelse. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr 900955, tinglyst 01.09.1911:
Bestemmelse om vannledn. Megler har ikke funnet servitutten. Men i den gamle grunnboken står følgende skrevet om servitutten. Kommunen gis rett til å anlegge og vedlikeholde offentlige vann- og kloakkledninger over eiendommen.
Dagboknr 901057, tinglyst 01.03.1912:
Bestemmelse om veg. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr 5196, tinglyst 07.05.1936:
Best. om vann/kloakkledn. Eiendommen skal være tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr 21560, tinglyst 25.03.1988:
Erklæring/avtale. Solveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det skal eier av eiendommen være med på å opparbeide veien til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr 55501, tinglyst 19.08.1988:
Best. om adkomstrett. Eiendommen gis rett til kjørbar adkomst opp stikkveien. Altså over bnr. 659 (Solveien 32AB) sin nordlige del av tomten, bnr. 206 (Solveien 30A og B) sine sydlige deler av eiendommene (denne er seksjonert). Likeledes gis Solveien bnr. 206 tilsvarende adkomst over deler av Solveien 32C sin nordlige del av tomten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens kjelleretasje som er innredet som en utleiedel, samt loftet i garasjen, er ikke godkjent til varig opphold og således ikke godkjent for utleie.
Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen har en solrik og flott beliggenhet, tilbaketrukket og skjermet i andre husrekke fra vei.

Kort vei til områdets lokale handelssenter Holtet, med bl.a. Åpent Bakeri/Lofthus Pizza , Kaffebrenneriet, nisjebutikker, Best Helse (helse- og treningssenter), søndagsåpen matbutikk og populære Jacobs.
Sentrum er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan du, om ønskelig, gå eller sykle ned til byen, med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested. Trikken fra Holtet eller Sportsplassen tar deg også raskt og enkelt ned til sentrum.

En kort kjøretur unna finner du også de to andre handelssentrene i bydelen, Sæter og Lambertseter. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Kort vei til både Holtet og Sportsplassen trikkeholdeplass med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum.
(Se Ruter for mer informasjon).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet med bl.a. kort vei til de unike friområdene i Byskogen og på Ekebergsletta. Her finner du bl.a. fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, fotballbaner, minigolfbane, 18-hulls frisbeegolfbane, husdyrpark og ridesenter, skulpturpark, caféer, og turvei til bl.a. Ekebergrestauranten, samt stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. Nærhet også til Sportsplassen idrettsbane, med bl.a. fotballbane og løpebane, samt skøytebane om vinteren.
Når temperaturen tillater er det heller ikke langt til fjorden med Bekkelagsbadet som nærmeste badeplass. Bekkelagsbadet er et park- og badeanlegg som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m. KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Fotballbane og friidrettsbane på Sportsplassen.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Nordstrand IF («Niffen») med håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Både Nordstrand og Bækkelaget Tennisklubb.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Treningsstudio: Best Helse på Holtet, Sats på Karlsrud og Lambertseter og Evo på Sæter og Lambertseter.

Solveien 32C ligger høyt og godt tilbaketrukket fra vei, i andre husrekke fra veien. Eiendommen ligger i strekket mellom Bekkelagsveien og Torsborgveien.
Litt historie: Solveien strekker seg fra Kongsveien, krysser Nordstrandveien, og ender i Ljabruveien. Veien ble anlagt i flere etapper og har hatt flere navn. Den eldste delen som gikk fra Nordstrandveien til Ljabruveien het Jomfru Andersens vei. Dette navnet fikk veien fra eieren av Vestre Sæter gård som anla veien i 1888. Fra Nordstrandveien og et stykke nordover het veien Bjerckes øvre vei etter O. C. Bjercke som anla denne delen av veien samt en rekke andre veier i området. Den nordligste delen av veien ble privat anlagt i 1890-årene. De to veien ble knyttet sammen ved Kastellet i 1923, og broen over Kastellveien stod ferdig samme år. Veien fikk sitt navn i 1904 og 1917 og navnet kommer av veiens beliggenhet over en åsrygg som gir meget gode solforhold morgen til kveld. (Kilde: Wikipedia).

Flere barnehager i nærområdet.
Boligen sogner til Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 176 kvm. Stor og forholdsvis flat tomt som er pent opparbeidet med stor solrik gressplen, trær, fruktrær og diverse beplantning. Skiferbelagt terrasseplatting på ca 26 kvm med pergola, samt skiferbelagt platting på ca 30 kvm.
Gruset gårdsplass.

Frittstående dobbelgarasje med bod og bad, samt stor loftsetasje, oppført i 2015/2016.
Elbillader i garasjen og elektrisk garasjeport.
Biloppstillingsplasser på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4644 datert 11.06.2012.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Møt øst i Pareliusveien 21 er det nylig skilt ut 3 ubebygde tomter.

Byggesaker i området:
Pareliusveien 21 - flytting av anneks og utedo og riving av garasje. Saksnr. 2025/17854.
Solveien 33 A - endring og rehabilitering av fasade. Saksnr. 2025/07582.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 36 787,-,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 8 359,- for 2026.
Disse justeres årlig.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 38 500 kwh. pr. år (inkludert hele garasjen med leietager, men ikke utleid del i kjeller).
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9 500,-.
Boligen er tilknyttet Altibox/Fibernett som leverandør av tv og internett har avgift på kr 1 250,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 8 722 712,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000,-, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

26 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

670 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
671 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
690 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
27 471 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
27 490 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henrik Andreas Riseng

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bla. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4.

Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.

Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvarnkan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon

Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon

Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler

Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 1 350,00
Markedsføringspakke kr 21 500,00
Oppgjør kr 5 550,00
Tilrettelegging kr 13 500,00
Visninger pr stk kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo vann og avløp kr 163,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 862,00
Tinglysing e-sikring kr 540,00

Andre utgifter:
Foto ca kr 20 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 44-0211/22
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.22211

Sist oppdatert: 15. mai 2026 kl. 17:46