Ovenbakken 31C

Ovenbakken 31C, 1361 ØSTERÅS
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 35, bruksnummer 58
Andelsnummer 88, Ovenbakken 27 og 31 Borettslag, organisasjonsnummer 948 859 599

Totalt bruksareal BRA: 47 kvm

BRA-i:
4. etasje 43 kvm: Entré, bad, soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Kjellerbod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
4. etasje 3 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.03.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der en tidligere bod er implementert i soverom. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i myr -og betongkonstruksjoner. Boligblokk oppført i 1968. Bygningen er trolig fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur og etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført i betong/murverk, utvendig med fasadeplater. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalt takbelegg/takfolie e.l. (ikke besiktiget).
Leiligheten har vinduer og balkongdør med 2-lags pressglass fra 2013.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Vindu - soverom:
- Det er registrert kondensering i glasset, noe som kan indikere redusert isolasjonsevne i glasset.

Innvendig:
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Avviket ble målt i entré. Avviket er målt gjennom stuerommet. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av betong. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen.

Tekniske installasjoner:
- Vannledninger - kobber: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Bad:
- Overflater Gulv: Det ble registrert bom (hulrom) under enkelte gulvfliser utenfor dusjsonen. Bom i fliser kan oppstå som følge av mangelfull heft mellom flis og underlag, eller bevegelse i underkonstruksjonen.

Kjøkken:
- Avtrekk: Kjøkkenet har kullfiltervifte. NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - 4. etasje bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Forrige eier opplyste om at det var påvist skjeggkre i leiligheten i februar 2021. Det ble gjennomført sanering. Det har ikke vært observert skjeggkre i nåværende eiers botid.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til denne innbydende hjørneleiligheten i 4. etasje, som byr på en praktisk planløsning og en nordvestvendt balkong.

Entré:
Velkommen inn! Entréen gir et godt første inntrykk av leiligheten. Her er det god plass til å sette fra seg sko og henge fra seg yttertøyet.

Stue:
Stuen er romslig og kan enkelt innredes med en romslig sofagruppe og tilhørende salongbord. Det er også god plass til spisebord. Store vindusflater sørger for et rikt lysinnslipp som skaper en luftig atmosfære. Herfra er det utgang til den nordvestvendte balkongen.

Kjøkken:
Delvis åpen stue/kjøkkenløsning. IKEA-innredning med profilerte fronter, stålbeslag med nedfelt vask og skyllekum, samt fliser og belysning over benkeplaten. Kullfilterventilator er installert over kokeplassen. Hvitevarer som medfølger: kjøleskap med frys, ovn, kokeplate og oppvaskmaskin.

Balkong:
Fra stuen har du tilgang til en overbygget, nordvestvendt balkong på ca. 3 m². Her kan årets varme dager nytes i en hyggelig sittegruppe. Fra balkongen har du dessuten en nydelig utsikt mot marka.

Soverom:
Soverommet er romslig. Her er det god plass til seng, samt rikelig med oppbevaringsplass i garderobeskap. Gulv og lister på soverommet ble byttet i 2022.

Bad:
Pent, flislagt bad med gulvvarme, pusset opp i regi av borettslaget i 2021. Innredningen består av et vegghengt klosett, servant med innredning, speil og et dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er også opplegg for vaskemaskin og en elektrisk vifte for ventilasjon.

Overflater:
Gulvoverflater: Parkett i entré, soverom og stue/kjøkken. Fliser på bad.
Vegger: Malt betong i entré, soverom og stue. Teglstein på kjøkken. Fliser på bad.
Himling: Malte plater og malt betong, stedvis innfelt downlights.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 3,5 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Medfølger: Kjøleskap med frys, ovn, kokeplate og oppvaskmaskin.
Medfølger ikke: Gardiner og vaskemaskin.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er utstedt ferdigattest for blokken datert 17.01.1969. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsning avviker noe fra originale godkjente tegninger. Helt innerst på soverommet er det opprinnelig en bod. Denne boden er blitt innlemmet i soverommet. Deler av soverommet er derfor ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at deler av rommet må gjøres om til bod.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om garasje/parkering, vann-/kloakkledninger, midlertidig dispensasjon fra bygningsloven vedr. garasje mv.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rettighet vedrørende adkomstrett.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Ovenbakken på Østerås! Leiligheten ligger i et attraktivt og populært boligområde med nærhet til alt du trenger i hverdagen. Området er veletablert med kort vei til de aller fleste fasiliteter.

Østerås kjøpesenter ligger i umiddelbar nærhet, og kan by på bl.a. dagligvarebutikk, apotek, vinmonopol, treningssenter (Fresh fitness), et variert tilbud av forretninger, legesenter og kafé.
Nærmeste bussholdeplass er like utenfor senteret og det er kort gangavstand til T-banestasjon både på Østerås og Lijordet. Du kommer deg til Oslo sentrum på ca. et kvarter med t-banen fra Østerås stasjon. Det er også god bussforbindelse med busser til Bekkestua, Sandvika og Oslo sentrum. Flybussen går fra Nadderudveien som er en kort gåtur unna.

Nærområdet byr på flere sports- og rekreasjonsmuligheter, med bl.a. flere golfbaner, tennisbaner og fotballbaner innen gangavstand. For øvrig kort vei til bærumsmarka med flotte turmuligheter både sommer og vinter, her kan turene starte like utenfor inngangsdøren. Vinterstid er det kilometervis med oppkjørte skiløyper og egen lysløype i nærområdet, og sommerstid fine tur- og sykkelstier. For golfentusiaster er det kort avstand til Haga og Grini golfbaner. Om sommeren er strendene ved Østernvann og Bogstadvannet populære utfluktsmål.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Eikeli skole (1.-7.trinn) og Hosletoppen skole (8.-10.trinn).
Det er flere barnehager i området som Østerås barnehage med tre avdelinger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Parkeringsplass/garasjeplass kan leies av borettslaget dersom ledig, og tildeles etter venteliste av styret.
Parkeringsplassene er på siden av blokk 31A. Garasjeplassene er ved siden av blokk 27C.

Øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i reguleringsplan ØSTERÅS (ID: 1962189), vedtatt 02.02.1965, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042 (ID: 202101), vedtatt 21.06.2023. I henhold til planen er 8 373 m² av eiendommen avsatt til boligbebyggelse (nåværende) og 7 m² er avsatt til turdrag (nåværende).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader er kr 5 050,- per måned. Disse inkluderer blant annet TV, internett, nedbetaling av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold mv.

Styret opplyser at felleskostnadene vil øke med 4% fra og med 01.05.26 ifm. arbeider med drenering rundt blokkene.

Oversikt over fordeling av felleskostnader foreligger fra forretningsfører.

Siden borettslagets lån har flytende rente, kan rentenivået endres og påvirke størrelsen på felleskostnadene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 500,- pr. år. / 5 097,81 kwh. pr. år.

Eiendommen er tilknyttet Altibox (Viken fiber) leverandør av internett og kabel-TV der avgiften er inkludert i felleskostnader.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 976 226,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Borettslaget har følgende lån og vilkår:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94907067321
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 26.02.2026: kr 43 796 131,00
Andel av saldo: kr 462 531,38
Innfrielsesdato: 30.01.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,20 %

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån).

3 650 000,00 Prisantydning
462 531,38 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 112 531,38 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 131 977,38 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Susanne Catherine Ildstad

Leiligheten er tilknyttet Ovenbakken 27 og 31 Borettslag. Borettslaget består av 96 andelsleiligheter.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 89193721.
- Det er ikke tillatt å anskaffe seg husdyr uten skriftlig godkjennelse fra styret.
- Borettslaget har enkelte boder til leie i kjelleren. Kontakt styret for informasjon om leie.
- Borettslagets hjemmeside er vibbo.no/ovenbakken-27-og-31.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser at felleskostnadene vil øke med 4% fra og med 01.05.26 ifm. arbeider med drenering rundt blokkene.
Det er usikkert når arbeidene vil starte, men det må forventes at det skjer fortløpende.

Megler har mottatt regnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt. Det tas forbehold om at regnskapet blir godkjent av årsmøtet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å kunne eie boligen. Dersom flere skal eie boligen sammen, må alle være medlemmer.

Boligen har forkjøpsrett for OBOS-medlemmer og beboere i borettslaget. Forkjøpsretten vil bli avklart ca. 3 dager etter siste annonserte visning. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. Ordningen garanterer for overføring til borettslaget hver måned og OBOS overtar risikoen for eventuell manglende innbetaling.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; Innhenting av informasjon fra kommunen  kr -1 944,00
Markedsføringspakke: Krogsveen.no, Hjem.no, Finn.no, sosiale medier, nettaviser og BSR  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 4.000,- pr stk (Opp til 2 stk kostnadsfritt) 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon fra kommunen  kr 3 888,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligstyling - Bathazar  kr 21 000,00
Foto  kr 4 300,00
Tilstandsrapport og plantegning fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 9 000,00
Valgfri - Boligselgerforsikring Gjensidige (eks 2,69 promille av prisantydning kr 3.650.000,-)  kr 9 818,50

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0016/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2616

Sist oppdatert: 06. mars 2026 kl. 18:15