Disengrenda 36A

Disengrenda 36A, 0587 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 86, bruksnummer 927, ideell andel 1/1
Andelsnummer 108, Disengrenda Borettslag , organisasjonsnummer 953538407

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
-1. etasje 24 kvm: Kjellerstue og vaskerom.
1. etasje 41 kvm: Entré, stue, kjøkken og spiseplass.
2. etasje 41 kvm: Trappegang, baderom, bod og tre soveorm.

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Tre kjeller-boder/skap.

Åpent areal:
1. etasje 25 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.09.2026 utført av Anticimex v/Jan Olav Morell-Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i betong og kledning av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - Store eller alvorlige avvik hvor strakstiltak er nødvending)

Drenering:
- Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Til info er dreneringen borettslagets ansvar.

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Baderom:
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt / membran er uoversiktlig.

Vaskerom:
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt / membran har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Kjøkken:
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.
- Avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker og bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. TG2 settes med bakgrunn i alder.

Rom under terreng - kjeller:
- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (i kjellerstue). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 61,4 prosent, ved 20,5 celsius med duggpunkt på 12,9 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- I soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 18 mm. I trappegang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 6 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men må ses i sammenheng med at dette er et eldre bygg.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Huseier opplyser om observasjoner av sølvkre i kjelleretasje. Det er ikke kjent om forholdet er aktivt, eller ikke. Iht. selger ble det sist observert våren 2026.

Yttervegger inkl. fasader:
- Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.

Vinduer og ytterdører:
- Kjellervindu viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak:
- Takstmann har valgt å vurdere yttertaket med TG2 som en samlet helhetsvurdering. Til informasjon vil takene i borettslaget bli rehabilitert ila. 2027/28 (se punktet om borettslaget for mer info).

Drenering:
- Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Forstøtningsmur:
- Gjelder forstøtningsmur i naturstein. Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- På grunn av vaskerommets utforming og bruk (vegger mot fellesarealer, og vegg mot kjellerstue er åpen) er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking for å sjekke evt. fukt.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten
- Fundamentene (oppbyggingen til terrassen) var ikke tilgjengelige for undersøkelser.

Det vurderes at deler av boligen mangler tilstrekkelig antall godkjente rømningsveier. Rom i kjelleretasje har ikke utgang direkte til sikkert sted, eller tilstrekkelig antall alternative rømningsveier som rømningsvinduer eller lignende. Forholdet påvirker sikkerheten ved bruk, og er en opplysning en kjøper må ta spesielt hensyn til.

Det er på generelt grunnlag anbefalt at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen ligger i en attraktivt og rolig gate på Disen.
Disengrenda borettslag er et populært og veldrevet borettslag.
Her løper og sykler barn mellom rekkehusene - ren barndomsidyll.
Her har du hyggelige naboer, trygg skolevei, flere barnehager i området samt kort vei til butikk, kollektivtransport og ikke minst Lillomarka.

Hyggelig og moderne rekkehus med 3 soverom, vedovn og gode parkeringsmuligheter rett utenfor.
Rekkehuset har en romslig stue i delvis åpen løsning med kjøkkenet, og utgang til solrik markterrasse og gressplen.
I 2015 ble kjelleren innredet med kjellerstue og vaskerom. Samt renovert med nye vinduer, nytt elektrisk anlegg, kjøkken og baderom samt nytt rør-i-rør system i hele huset.

Setter du pris på umiddelbar nærhet til marka og enkel adkomst til sentrum? Da er dette et fantastisk alternativ! - her snakker vi hverdagsidyll året rundt!

Nærmere innhold:

1. ETG.:
Malte veggflater og downlights er montert i himling. Enstavs parkett på gulvet og ca. 2,34 meter takhøyde.

STUE:
Romslig stue med en spennende utforming som byr på flere møbleringsmuligheter og mulighet for flere soner! Veggflatene er malt i en lys og lun tone og på gulvet er det enstavs eikeparkett. De store vindusflatene bidrar til mye naturlig lys, som sammen med de lyse overflatene skaper et naturlig lyst rom. Moderne peisovn ble montert i 2017 og gir god varme på de kalde dagene av året. Fra stuen tar en balkongdør deg videre ut til den frodige uteplassen

KJØKKEN:
Stilrent, klassisk Kvik-kjøkkeninnredning fra 2015 med hvite, glatte fronter, laminat benkeplate og nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp med ventilator med avtrekk ut over, oppvaskmaskin, kaffemaskin og kjøleskap med fryser. Her er det godt med skap- og benkeplass. Fliser samt kontakter og belysning under overskap. Lysmalte vegger og på gulvet er det klassisk, enstavs eikeparkett. Downlights er montert i himling og gir godt arbeidslys. God plass til spisestue i direkte kontakt med både stue og kjøkken - perfekt for storfamilien eller flere gjester. I og med at kjøkkenet er delvis adskilt, tilfredsstilles de aller fleste behov hva gjelder størrelse, utsyn og et naturlig spisested.

TERRASSE:
Skjermet terrasse av god størrelse! Et herlig uterom som fungerer ypperlig som en forlengelse av boligen på sommerhalvåret. Terrassen er på hele 25 kvm og har gode solforhold. I følge selger skinner solen på terrassen fra ca. kl. 09.30 til ca. kl. 19.30 midtsommers. Her er det god plass til både stor sittegruppe, spisebord med stoler, grill, hyller m.m. Her kan man med andre ord invitere venner og familie på grillfest uten å bekymre seg for plassmangel! Elektrisk markise er montert og gjør uteplassen deilig sval på de varmeste sommerdagene. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager så vel som flotte kvelder.

Videre har man direkte adkomst til en romslig hagedel som er borettslagets fellesareal, men hvor hver andel har sin egen del. Her kan du leve hagedrømmen i en frodig hage med plass til sittegruppe, og hvor barna kan springe barbent ned til hyggelig friareal.

ENTRÉ:
Velkommen hjem! Innbydende inngangsparti med enstavs eikeparkett på gulvet og downlights i himling. Plassbygd skap gir god plass til jakker og sko. Inngangsdøren har montert elektrisk dørlås som sørger for nøkkelfri adkomst.

2. ETG.:
Malte veggflater og panelbord i himling. Enstavs parkett på gulvet og takhøyde på ca. 1,94 til ca. 2,85 meter grunnet skråtak.

SOVEROM I:
Boligens hovedsoverom er romslig og har god plass til dobbeltseng. Godt med lysinnslipp fra stort, dobbelt vindu - høyt og fritt beliggende hvor du kan sove med vinduet åpent helt uten forstyrrelser. Lysmalte vegger, hvitmalt panel i tak og enstavs eikeparkett. Direkte adkomst til innvendig bod som gir god lagringskapasitet.

SOVEROM II og III:
De to ytterlige soverommene i etasjen er også av god størrelse og således fleksible i bruk. Lysmalte veggflater, panel i tak og enstavs eikeparkett på begge rom. Rommene har stort vindu som gir gode lysforhold og flott utsikt utover grøntareal. Begge rommene har god plass til oppbevaringsmøbel etter eget ønske og behov.

BADEROM:
Pent, flislagt baderom fra 2015. Downlights i himling og varmekabler i gulv. Innredning med vegghengt servant med skuffeinnredning under og speilskap over. Vegghengt toalett og dusjnisje med en fast dusjvegg, og en dør - begge i glass.

UNDERETASJE:
Malte veggflater og downlights er montert i himling. Parkett på gulvet og varmekabler under, ca. 2,01 meter takhøyde.

KJELLERSTUE:
Lun og romslig kjellerstue med flere møbleringsmuligheter. Lysmalte vegg- og himlingflater og klassisk parkett på gulv med varmekabler under. God plass til sofa og tv-seksjon om man ønsker en ekstra tv-stue. Perfekt for storfamilien med ungdommer i hus som trenger to stuer!

VASKEROM:
Vaskerom fra 2016. Flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater på vegger og nedsenket himling med downlights. Oppvasskum med ett-greps armatur og baderomsinnredning samt gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel under benkeplate. Hovedstoppekran er plassert i inspeksjonsluke i himling. Varmtvannsbereder på 200 liter (fra 2015) er plassert i skap under trapp.

Dagens kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som vedbod og matbod og dagens vaskerom er opprinnelig en del av fellesarealer som sports-/barnevognbod. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Bruken er heller ikke godkjent av styret, men fordelt mellom naboer i rekken. Ved evt. lekkasje i boligens vaskerom vil en evt. utbedring måtte bekostes av den til en hver tid eier av boligen.

DIVERSE:
- Balkongdør og vinduer (utenom kjellervindu) fra 2015
- Baderom ble renovert av fagfolk i 2015
- Nytt kjøkken ble satt inn i 2015
- Nye veggflater, innerdører og downlights i himling i 1. etg. og underetasje 2015
- Ny peisovn ble montert i 2017
- Nytt, skjult elektrisk anlegg i 2015
- Rytt rør-i-rør system i hele boligen 2015

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Taklampe i stue og på kjøkken medfølger ikke.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.
- Kjøleskap i kjellergang medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (alle byttet i 2015), ildsted plassert i stue og varmekabler på baderom, vaskerom og kjellerstue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 11.06.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som vedbod og matbod og dagens vaskerom/toalettrom er opprinnelig en del av fellesarealer som sports-/barnevognbod. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen eller styret. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes til varig opphold, og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Borettslagets felles bygningsforsikring dekker følgeskader grunnet vannlekkasje, også fra egenbygde installasjoner slik som dette vaskerommet/toalettrommet. Kjøper er innforstått med at andelseier i slike tilfeller må betale egenandelen iht. vedlikeholdsplikten som er beskrevet i vedtektene.

Dagens terrasse er ikke byggemeldt, og er oppført på borettslagets fellesarealer. Alle enhetene i borettslaget har en "egen" hagedel til disponering, med ulik utforming.
I forbindelse med opparbeidelse av uteareal, er det satt opp en støttemur på østsiden av tomten som ikke er byggemeldt. Denne er på lik linje med resten av hagen og plattingen en del av borettslagets fellesareal.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr. 31331, tinglyst 21.05.1987, Forkjøpsrett: Rettighetshaver - Disengrenda Borettslag (borettslaget praktiserer ikke forkjøpsrett).

Dagboknr. 68434, tinglyst 10.10.1988, Rettsbok: Fisjon mellom Disengrenda borettslag og A/L Disen borettslag.

Dagboknr. 2917741, tinglyst 25.08.2020, Bestemmelse om bebyggelse: Tillatelse til å sette opp garasjeanlegg nærmere enn 2 meter fra kommunens ledninger.

Dagboknr. 1060801, tinglyst 08.09.2025, Bestemmelse om adkomstrett: Eikelundveien 18 har adkomsrett til sin eiendom over deler av borettslagets eiendom samt at de skal betale deler av kostnad for vedlikehold av adkomstvei.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Attraktiv og tilbaketrukken beliggenhet i flotte og lite trafikkerte omgivelser i det veletablerte Disengrenda Borettslag, midt mellom sentrum og marka. Beliggenheten er perfekt for deg som ønsker en kombinasjon av en sentral beliggenhet og et grønt, rolig bomiljø. Området byr på store grøntområder og et hyggelig bomiljø.

Her bor du sentralt med gangavstand til alt man trenger i hverdagen inkludert shoppingmuligheter, kollektivtransport og gode servicetilbud på f.eks. Storo med Norges største kinosenter (Odeon-Imax), et bredt utvalg av butikker og flere steder å spise noe godt - enten du kommer sulten til senteret, eller tar med varene hjem. Ellers er det ca. 3-4 minutter å gå til den koselige kaféen Kaffe & Brød på Disen. Gangavstand til Nærsenteret på Årvoll med matbutikk, apotek, frisør og kafé. Like ovenfor senteret ligger EVO treningssenter. Innenfor 500m fra eiendommen er det hele tre matbutikker (Rema 1000, Kiwi og Coop Extra), døgnåpen bensinstasjon (Circle K), bibliotek samt italiensk pizza, sushi take-away og kinesisk restaurant - veldig praktisk i en hektisk hverdag!

Verdt å nevne er også området i tilknytning til Travbanen på Bjerke som skal utvikles til et nytt og levende byområde med blant annet mange nye boliger, handel, service og kulturtilbud.

For den som er glad i friluftsliv og aktivitet, byr området på rike muligheter for rekreasjon. Kun få minutters gange til Lillomarka, med flotte turstier og lysløyper, samt Grefsenkleiva alpinanlegg. Ta turen til flotte Trollvann og Linderudkollen med badevann og hoppbakke, eller gå en drøy halvtime gjennom marka for å nyte Oslos fineste utsikt fra Grefsenkollen. Grefsenkollen ligger idyllisk til på "byens tak" og er et svært populært turområde sommer som vinter! Grefsenkollen er også svært kjent for OverOslo Bar som er er et perfekt sted for en aperitif før middag eller et glass etter en frisk topptur samt et variert underholdnings- og kulturtilbud, alt fra quiz til intimkonserter og stand-up! For ikke å glemme musikkfestivalen med samme navn. "OverOslo" har raskt vokst til å bli en av Østlandets største og mest populære musikkfestivaler. Festivalen tilbyr en førsteklasses festivalopplevelse; utsikt mot byen og solnedgangen, grønne og publikumsvennlige konsertamfier samt digg mat og drikke!

Muselunden er også kun et steinkast unna boligen. Den gressbelagte lunden byr på mye forskjellig til enhver årstid. På sommeren er frisbeegolf en svært populær aktivitet blant alle aldre. Er du ikke av den aktive typen, er det allikevel nok plass å benke seg ned på. Dette er et område som inkluderer alle som ønsker å lese bøker, sole seg, spasere i de frodige områdene eller fyre opp en liten engangsgrill. Hvis vinteren byr på nok snø, er det perfekte akeforhold i bakken! Det er såpass helling på bakken at dette kan være morsomt, selv for de voksne!

Det er for øvrig mange grøntområder i nærområdet, f.eks. Torshovparken med flotte grøntområder og sandvolleyballbaner. Også Torshovdalen, Akerselva, og Voldsløkka ligger i gangavstand. Langs Akerselva vandrer du langs elvebredden på en hyggelig tursti som fører ned til sentrum i sør (via Mathallen), eller opp til Maridalen i nord og videre til Nordmarka. Langs elva arrangeres det også årlig "elvevandring" som har blitt en voksende kulturbegivenhet for både store og små. Videre finner du grønn turløype til Sognsvann, samt flere gode sykkelmuligheter til Maridalen og Ullevålseter. Nordover langs elven finner du Teknisk museum og badeplasser ved Nydalen, Stilla og Brekkedammen. Videre er det bare noen busstopp eller en kort sykkeltur ned til "Storstua på Carl Berner" - Carls, og nye Tøyenbadet.

Utdanningsinstitusjoner som Universitetet på Blindern og Handelshøyskolen BI Nydalen m.m. ligger med enkel adkomst via kollektivtrafikken. Flere treningstilbud ligger i gangavstand. Også kort gangavstand til Aker Sykehus og Oslos nye storbylegevakt.

En kort kjøretur unna finner du Linderud senter med et rikelig utvalg av butikker og servicetilbud, bl.a. restauranter, matbutikker, vinmonopol og apotek. Her finner du også Sats. For ikke å glemme Alna senter og IKEA Furuset, begge deler kun 10 minutter unna med bil.

Kort gange til bussholdeplass ved Aker sykehus (ca. 2 min gange) med hyppige avganger til sentrum og BI. 31-bussen går hele døgnet hele uken, med ekspressbuss i rushtiden - bussen tar deg til Jernbanetorget på kun 18 minutter! Også kort vei til Sinsen T-bane (kun 5 minutter på sykkel!) med linje 4 og 5. Flybuss hver halvtime.

Dette er eiendommen for deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til det hverdagen krever, men samtidig ha rolige og barnevennlige omgivelser rundt deg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Årvoll barne- og ungdomsskole.
Fin skolevei via turvei og undergang.
Til info går mange av barna i rekkehusbebyggelsen på Disen skole.

Flere barnehager i området, nevner bl. annet:
Disengrenda barnehage (1-6 år) 0.2 km
Best barnehage Grefsen (10 md.-6 år) 0.9 km
Læringsverkstedet Bjerke Panorama (1-6 år) 0.8 km
Nordre Åsen Kanvas barnehage i Muselunden (10 md-6 år) 1.1 km
Årvoll barnehage (1-6 år) 1.0 km
Læringsverkstedet Årvollveien bhg (1-6 år) 1.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 36.816 kvm som tilhører borettslaget.

Borettslaget har fri parkering på egne utendørs plasser etter "først til mølla"-prinsippet, og det er installert 12 elbilladere.

De har også 60 garasjer som fordeles etter ansiennitet i borettslaget. Det er mange i borettslaget som ønsker garasjeplass, noe som gir lang ventetid på tildeling.

Ellers gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Disengrenda) og via private internveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-683 datert 24.05.1958 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Statens Vegvesen foreslår å omregulere parkbeltet på nordsiden av Trondheimsveien (Riksvei 4) fra friområde, trikketrasé og gang- og sykkelvei til friområde og sykkelvei med fortau. Planen innebærer å lage en ny sykkelvei med fortau, gjøre terrenget mindre kupert og anlegge benker. Trær som felles blir erstattet med nye trær. Se saksnummer 202506789 på hjemmesidene til PBE for mer informasjon.

Aker sykehus er under utvikling/utbygging. Byggevirksomhet må påregnes i årene fremover.

Oslo kommune v/ Vann- og avløpsetaten er godt i gang med arbeidet med nye vannanlegg i bydelene Alna, Bjerke, Nordre Aker og Sagene. Formålet er å føre rent vann i tunnel fra Sagene til Disen og videre østover, via Bjerke og Risløkka, til Trosterud, og i en tunnel fra vannbehandlingsanlegget på Oset (Kjelsås) til Disen. Mellom Oset ved Maridalsvannet og Disenjordet (Gransjordet) i Bydel Nordre Aker skal det bygges en 3 kilometer lang tunnel som utføres med konvensjonell boring og sprengning. Planlagt ferdigstillelse av prosjektet er 2028. For mer informasjon se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ny-vannforsyning-stamnett/.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, langs Trondheimsveien, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Trikk langs Trondheimsveien til Bjerke (og Tonsenhagen) er også inntatt som en del av Oslopakke 3. Oslopakke 3 er plan for veiutbygging, drift og utbygging av kollektivtrafikk i Oslo og Akershus. Tidshorisonten er 2008-2045. Reguleringsplanen var til offentlig høring og politisk behandling. Saken ble avsluttet 23.04.2024 i påvente av oppstart av ny sak. Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

I Eikelundveien 15 er det søkt om bruksendring av kjeller til bolig. Se saksnummer 2026/06487 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.
På samme adresse er det også gitt tillatelse til tiltak for sammenslåing av en horisontaldelt tomannsbolig. I følge tillatelsen medfører det ingen utvendige endringer. Se saksnummer 2026/08863 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

I Disengrenda 32H er det gitt tillatelse til tiltak for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i kjelleretasjen og etablering av lysgrav. Se saksnummer 2026/01855 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

I Disengrenda 15 er det søkt om riving av garasje, oppføring av tilbygg, etablering av bilheiser og bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Søknaden omfatter riving av eksisterende garasje og oppføring av tilbygg med ny boenhet. Det oppføres også to bilheiser som tilbygg til eksisterende enebolig. Det søkes om ettergodkjenning av bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i eksisterende enebolig. Se saksnummer 2025/11417 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Felleskostnadene er kr  4 338,-  pr. mnd. og inkluderer: betjening av fellesgjeld, vaktmester, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift, vedlikehold mv.

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig.

Felleskostnadene fordeles slik p.t:
Felleskostnader kr 3 981,-
Avdrag felleslån kr 281,-
Renter lånenr. 15162261220 kr 46,-
Avdrag lånenr. 15162261220 kr 23,-
Renter felleslån kr 7,-

Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men eier informerer om at eiendommen har eiendomsskatt på ca. kr 5 496,- for 2026. Eiendomsskatten faktureres eier direkte i mai og oktober.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 29 000,- pr. år. / 18 138 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett (oppgradert til fiber i august 2026). Det er en grunnpakke som er inkludert i felleskostnadene (750mbps,
kr 289,- pr. mnd.) . Internett-dekoder medfølger ikke, men må bestilles av ny eier ved innflytt.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 11 039 904,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 44 159 616,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men eier informerer om at eiendommen har eiendomsskatt på ca. kr 5 496,- for 2026. Eiendomsskatten faktureres eier direkte i mai og oktober.

Andel formue er kr 20 330,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 13 209,- pr. 03.09.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 1 954 937,- pr. 03.09.2026 og lånevilkårene er:

Lån I:
Lånenummer: 12111247380, DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Rentesats per 03.09.2026: 5.45% pa.
Avdragsfrihet: Nei
Saldo: 374 895,-
Andel av saldo: 2 533,-
Siste termin: 31.03.2027
IN-ordning: Nei

Lån II:
Lånenummer: 15162261220, DNB Bank ASA
Rentesats per 03.09.2026: 5.15% pa
Avdragsfrihet: Nei
Saldo: 1 580 042,-
Andel av saldo: 10 676,-
Siste termin: 30.06.2046

10 680 000,00 Prisantydning
13 209,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 693 209,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 694 299,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 704 249,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Morten Braathen og Therese Solem Olsen

Leiligheten er tilknyttet Disengrenda Borettslag.
Borettslaget består av 148 andelsleiligheter, 60 leiegarasjer og 1 traktorgarasje med vaktmesterbod. I tillegg eier borettslaget Disen gård i Kolderupsvei 23.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Borettslaget har egen nettside: www.disengrenda.no.
Disen gård har egen nettside: www.disengaard.no.
Borettslaget eier Disen Gård og brukes som utleielokale. Disen gård har egen leder som står for utleie m.m.
Borettslaget har egen vaktmester.
Det er ingen forkjøpsrett i borettslaget.

Borettslaget eier 37,6 % av Gnr. 86 bnr. 932, som er veiareal.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Utskifting av kjellerdører i Disengrenda 26-28, i Disengrenda 24 og i Kolderupsvei 14. Etablering av vannfordrøyingskum og stikkrenne ved Disengrenda 24 H. Asfaltering med asfaltkant ved Kolderupsvei 14 H. Etablering av vannfordrøyingskum utenfor Kolderupsvei 14 c-d, omlegging av takrenner.
- Utskifting av 52 garasjeporter.
- Oppgradering av Get/Telia kabler til TV og bredbånd.
- Nye lekeapparater ved vaktmestergarasjen.
- Det er etablert egne ladestasjoner for el-bil.

Planlagte påkostninger:
Iht. styreleder pr. 24/08 er det planlagt en omfattende takrehabilitering, se pkt. 2 under, som skal gjennomføres i 2027/28 når nåværende byggelån er nedbetalt. Dette må finansieres ved låneopptak stipulert til 80 millioner og det må påregnes en husleieøkning på ca. kr 1 000,- pr. mnd. når dette lånet begynner å løpe (summen er kun veiledende, og ikke vedtatt). Det vil også bli økning i fellesgjeld pr. andel.

Ellers er det ingen planer i laget, utenom normal indeksregulering av felleskostnadene ved årsskifte som pleier å ligge på rundt 3-4%.

Vedlikeholdshistorikk:
1. Soilrør er ikke skiftet. Det ble utført kontroll med høytrykksspyling for ca. 20 år siden uten at det ble avdekket feil.
2. Takpapp ble skiftet for ca. 20 år siden og kontrollert i 2019. Ekstraordinær generalforsamling i 2021 vedtok å rehabilitere takene og legge ny takpapp i 2027/28 med opsjon på solceller.
3. Pipeløp og feieluker er kontrollert og funnet i orden
4. Utvendig panel/kledning, vindsperre og isolasjon ble skiftet for ca. 15 år siden.

Det har vært noen tilfeller av skjeggkre i enkelte rekker. Borettslaget har avtale med Norsk Hussopp Forsikring og har fått utført bekjempelse med giftig åte i de rekkene det har forekommet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt kr 11 000,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig (Boligselgerforsikring 2,69 promille av salgssum kommer itillegg - valgfri)  kr 17 500,-
Boligstyling - konsultasjon   kr 2 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0134/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.26134

Sist oppdatert: 14. september 2026 kl. 21:40