Sverdrups gate 17B

Sverdrups gate 17B, 0559 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 444, ideell andel 1/1
Andelsnummer 23, Borettslaget Sverdrups gate 17, organisasjonsnummer 994 848 399

Totalt bruksareal BRA: 68 kvm

BRA-i:
Loft 60 kvm: Entré, to soverom, bad og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Loft 2 kvm: Bod.
Kjeller 6 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
Loft 6 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 97 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 60 m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 37 m². Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 3 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 m².

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.02.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Huso.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet oppført i 1904 og ombygget i 2008. Bygget har grunnmur av betong og er oppført med kjeller. Yttervegger er i hovedsak av tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss, og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er et saltak i trekonstruksjon, og yttertaket er utvendig belagt med takplater av metall fra ukjent årstall. Boligen har vinduer og takvinduer med karmer/ramme av tre fra 2005. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35 med elektrisk kodelås, og de innvendige dørene er profilerte.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Overflater gulv: Det observeres tegn til riss og sprekker i elastiske fuger ved under servantinnredning (utenfor dusjsonen). Eksakt årsak er ikke kjent, men slike forhold kan for eksempel oppstå som følge av mindre bevegelser i underlaget.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader mellom kjøkkenbenk og kjøkkenøy. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier. Eksakt årsak er ukjent.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Innvendige stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring.

Loft - innredet
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Helse, miljø og sikkerhet
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Nye terrassebord lagt på balkong.

2025:
- Ny membran på balkong.
- Lagt opp 2 nye stikk i stua.
- Byttet ventilasjonsvifte på bad.

2017:
- Ny kjøkkeninnredning.

2009:
- Balkong bygget.

2008:
- Loftsetasje ombygd og innredet.
- Nytt bad installert.

2007:
- Varmtvannsbereder på 116L installert.

2005:
- Vinduer og takvinduer med karmer/ramme av tre installert.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2024:
- Fasaderehabilitering 1. etasje.
- Tiltak i forbindelse med skadedyr i kjelleren.
- Kontroll av brannvarslingssystem gjennomført av leverandør.

2019:
- Balkongprosjekt.

Velkommen til denne lyse og innbydende leiligheten i loftsetasjen, attraktivt plassert i en rolig blindgate nær Sofienbergparken.
Leiligheten, som ble ombygget i 2008, fremstår med en moderne standard, og kjøkkenet ble ytterligere modernisert i 2017.
Her får du et hjem med god lagringsplass og et sjeldent romslig gulvareal, uten innsyn og med en fredelig atmosfære.

Adkomst til loftsleiligheten via klassisk trappeoppgang.

Entrè
Du trer inn i en innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten.
Her er det oppbevaringsplass i garderobeløsning, og god plass til til å henge fra seg yttertøy og sko.
I gangen er sikringsskapet plassert, og inngangsdøren har brannklasse B30, lydklasse db35 og elektrisk kodelås.

Bad
Det delikate baderommet fra 2008 har flislagt gulv med behagelig gulvvarme og flislagte vegger.
Rommet er utstyrt med en stilren vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur, samt et speilskap med overlys.
Dusjhjørnet har innfellbare glassdører og veggmontert dusjarmatur.
Et vegghengt toalett med innebygget sisterne bidrar til et rent uttrykk.
Her er det også opplegg for vaskemaskin.

Stue med åpen kjøkkenløsning
Den romslige stuen ligger i åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper en sosial og luftig atmosfære.
Fra stuen har du utgang til en sydvestvendt balkong, som er perfekt for sosiale sammenkomster og gir gode solforhold.

Den innbydende kjøkkenløsningen ble modernisert i 2017 og har stilrene, glatte fronter og en praktisk kjøkkenøy.
Benkeplaten er av stein, og rommet har en underlimt kjøkkenvask med armatur. En elegant steinplate pryder veggen over kjøkkenbenken.
Kjøkkenet er fullt utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser.
Vannrør av typen rør-i-rør med automatisk vannstopper og fuktsensor gir ekstra trygghet.

Balkong
Fra stuen har du tilgang til en balkong på 6 m², som ble utstyrt med nye terrassebord i 2026, og hvor det ble lagt ny membran i 2025.
Balkongen er sydvestvendt.

Soverom
Leiligheten inneholder to soverom.
Hovedsoverommet har garderobe med speildører som utnytter plassen godt.
Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesteværelse eller kontor.
Begge soverommene tilbyr gode muligheter for møblering.

Lagring
Leiligheten har god lagringsplass med to eksterne boder.
En bod i kjelleren på 6 m² og en loftsbod med et måleverdig bruksareal på 2 m² (totalt gulvareal på 3 m²).

Vaskemaskin og integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger handelen.
Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Boligen varmes opp elektrisk med panelovner. Det er varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1906. 
Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 31.12.1906., som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.
Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det er i tillegg utstedt følgende attester for eiendommen:
- Ferdigattest for bruksendring, datert 10.04.2008.
- Ferdigattest for bruksendring, datert 23.09.2010.
- Ferdigattest for bruksendring, datert 29.09.2020.

Det foreligger godkjente tegninger for loftsetasjen datert 23.10.2007. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

En del av stuen, ved siden av balkongen, var opprinnelig tegnet som en utebod. Denne bruksendringen er søknadspliktig, og det er ikke dokumentert at den er godkjent.
Som konsekvens kan kommunen kreve tilbakeføring til godkjent planløsning.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst fire servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, gjerde og avtale med bestemmelse om adkomstrett, bruk av gårdsrom og rett til anlegg og vedlikehold av tekniske ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til to rettigheter som omhandler avtale med bestemmelser om adkomstrett, bruk av gårdsrom og rett til anlegg og vedlikehold av tekniske ledninger.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en populær beliggenhet sentralt på Grünerløkka, like ved Sofienbergparken. Likevel ligger leiligheten tilbaketrukket i en stille og rolig sidegate med lite støy. I nabolaget rundt leiligheten finner du alt du trenger av fasiliteter. Området rundt leiligheten er proppfull av koselige spiseplasser, antikvitetsbutikker, barer og kafeer. Du må nesten ta deg en liten rusletur og nyte området, da vil du oppdage flere lokale godbiter, og plutselig har du oppdaget din nye favorittplass. Det er akkurat dette som gjør området så spennende og opplevelsesrikt. Av lokale godbiter kan The Little Pickle, Kuro Oslo, Apostrophe, Perla, Vespa og Humla nevnes. Andre severdigheter som og er verdt å nevne er; Schous kulturstasjon, Ringen kino, Dansens Hus, Riksscenen og Popsenteret, alt kun innen kort gåavstand.

Flotte parker finnes også rett i nærheten, bl.a. Sofienbergparken som du omtrent finner rett utenfor døren. Spaserer du oppover vil du komme til trehusidyllen på Rodeløkka, spaserer du motsatt retning av Grünerløkka kommer du frem til Botaniske Hage og videre bortover til Tøyen. Hyggelige Ola Narr kan friste med skihopp for de minste på vinterstid, eller lek og avslapping på sommerstid. Det er også heller ikke langt til Mathallen på Vulkan, som er en innendørs mathall med kaféer, spisesteder og spesialbutikker med produkter fra mindre norske matprodusenter. Nyrenoverte Tøyenbadet ligger like på andre siden av Botanisk hage.

Spaserer du nedover vil du komme til Jernbanetorget og Karl Johan på knappe 20 minutter. De daglige innkjøpene får du gjort unna hos Kiwi, Rema 1000 og Bunnpris Millskvartalet som er rett i nærheten. Løkka er også kjent for sitt mangfold av mindre og spennende forretninger med blant annet frukt og grønt. For den treningsglade finnes flere treningssentre i umiddelbar nærhet; Sats, Evo og Fitness 24. Dælenenga idrettsanlegg med kunstgressbane og ishall, samt Fagerheimen Tennisklubb ligger også i nærheten.

Her er det enkelt å bo, med og uten bil. Svært godt kollektivtilbud med både trikkeholdeplass og bussholdeplass rett utenfor. Trikk- og busslinjene i nærområdet gjør det enkelt å komme seg både på kryss og tvers gjennom byen.

På denne adressen finner du alt du trenger i umiddelbar nærhet, rolig, bynært og stor mulighet for å leve "Løkkalivet" fullt ut.

Lakkegata skole (1-7 kl.)
Vahl skole (1-7 kl.)
Grünerløkka skole (1-7 kl.)
Sofienberg skole (8-10 kl.)
Frydenberg skole (8-10 kl.)
Hersleb videregående skole
Elvebakken videregående skole

Sjokoladefabrikken barnehage (0-5 år)
Sofienbergparken barnehage (0-5 år)
Rodeløkka barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 460 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene inkluderer et uteområde i bakgården.

Det medfølger ikke parkeringsplass til leiligheten. Det er gode parkeringsmuligheter i nærområdet.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 3 850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1 925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn).

Utdrag av plansaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

Saksnummer 202308348 - Reguleringssak - Toftes gate - Detaljregulering - Tilrettelegging for sykkel. Komplett planforslag mottatt 30.05.2024.

Saksnummer 202209792 - Reguleringssak - Markveien - Olaf Ryes plass til Torggata - Dialogfase - Gateopprustning. Bymiljøetaten foreslår å omregulere Markveien fra Olaf Ryes plass til Torggata inkludert Ankerbrua og Søndre gate fra offentlig kjørebane og fortau til sykkelgate og fortau. I tillegg er Torvbakkgata inkludert i planområdet, fordi det er behov for å håndtere overvann ved Torvbakkgata ned mot Akerselva.

Saksnummer 202316789 - Byggesak - Thorvald Meyers gate 68 - Oppføring av bolig og næringsbygg med parkeringskjeller. Søknad om rammetillatelse sendt til kommunen 14.11.2023.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig. Den er kommunalt listeført av Byantikvaren i Oslo som bygningslokalitet og enkeltminne bygning. Dette kan medføre at endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Totale felleskostnader er kr 9 138,- per måned. Dette inkluderer bl.a renter og avdrag på fellesgjeld, kommunale avgifter, renovasjon, TV/bredbånd, bygningsforsikring, forretningsførsel, digitalt dørsystem, drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Renter felleslån 1: kr 2 216,-
- Avdrag felleslån 1: kr 714,-
- Felleskostnader: kr 6 208,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14 000,- pr. år. / 9 698 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Øvrige løpende kostnader:
- Strøm: Ca. kr 14 000,- per år, basert på et forbruk på 9698 kWh. Nåværende eier har en Norgespris-avtale låst til 31. desember 2026.
- TV/Internett: Inkludert i felleskostnadene (Fiber via Globalconnect, 100 Mbps).
- Forsikring: Felles bygningsforsikring er inkludert i felleskostnadene. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 514 226,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 37 374,- pr. 01.01.2026
Andel fellesgjeld er kr 527 323,- pr. 24.02.2026

Borettslaget har følgende lån og vilkår:
Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16368866516
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 24.02.2026: kr 9 133 271,-
Andel av saldo: kr 527 323,-
Restløpetid: 112 terminer (siste termin 31.12.2053)
Type Rente: Flytende
Rente: 5,1 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei

5 690 000,00 Prisantydning
500 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 190 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 201 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jonas Myrmo og Aksel Adelsten Klever

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Sverdrups gate 17. Borettslaget består av 26 leiligheter.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Det vises til husordensregler om dyrehold.
Borettslaget praktiserer ikke forkjøpsrett.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024:
- Fasadearbeider med ombygging av vindusfelt i 1.etasje.
- Iverksatt tiltak ifbm. skadedyr i kjelleren.
2022:
- Befaring av kjelleren for å måle fukt og avdekke eventuelle problemer som følge av dette. Murbyen Oslo, som er et bygningsvernsenter for Oslos historiske murgårder, ble kalt inn til jobben og kunne konstantere at borettslaget har en tørr og fin kjeller.
- Gjennomført service på brannsystemet av Honeywell og Sofienberg Elektro har vurdert tilstanden på hovedsikringskapet i kjelleren.
2021: HMS-runde. Beplantning i fellesarealer. Fjerning av tagging. Oppgradering av belysning i bakgården.
2018: Installasjon av nye brannbalkonger.
2016: Malt oppganger.
2014:
- Rehabilitering av pipeløp.
- Rehabilitering av tak.
- Nye vinduer.
- Branntetting mellom leiligheter.
- Pusset opp fasade ut mot gaten.

Oppfølging av pågående saker i 2026, ref mail med styreleder 09.03.2026.
- Dialog med arkitekt for å få oppdatert og godkjent plantegninger hos plan- og bygningsetaten.

Planlagte påkostninger: 
- Borettslaget har hatt problemer med tett avløp gjentagende ganger. Det er planlagt utbedret i 2026.
Borettslaget økte felleskostnadene i 2025 for å finansiere dette arbeidet. Ref mail med styreleder 09.03.2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 5 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 12 500,-
Visninger pr stk  kr 1 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,-
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 2 318,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto Isnitt eiendomsfoto  kr 4 500,-
Tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0043/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.2643

Sist oppdatert: 09. mars 2026 kl. 15:27