Cappelens vei 18B

Cappelens vei 18B, 1162 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 156, bruksnummer 56, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 150 kvm

BRA-i:
Underetasje 69 kvm: Trapperom, gang, bad, vaskerom, tre soverom og omkledningsrom.
1. etasje 71 kvm: Entré, bad og stue/kjøkken.

BRA-e:
2. underetasje 10 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje 24 kvm: Flislagt platting.
1. etasje 10 kvm: Terrasse. I tillegg er det en fransk balkong med utgang fra stue/kjøkken.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.05.2026 utført av Anticimex AS v/Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en 3-mannsbolig oppført i 2014. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i betong, med etasjeskillere også i betong. Ytterveggene er av trekonstruksjoner med fasader av teglstein og stående trekledning. Taket er en flat konstruksjon tekket med Sarnafil, men taket er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer og terrassedør med karmer av tre, utvendig kledd med metallplater. Det er en peisovn tilknyttet en elementpipe i stue/kjøkken. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 10 m² og en fransk balkong. Fra et soverom i underetasjen er det utgang til en flislagt platting på 24 m².

Det elektriske anlegget er fra byggeår og har automatsikringer. Sikringsskapet er plassert i entré.

Boligen er utstyrt med godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig med røykvarslere og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Med adkomst fra bad i underetasje
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk er målt til ca. 12 mm.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Med adkomst fra bad i underetasje
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse.

1. Etasje Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling er ikke utført på grunn av våtrommets utforming og bruk.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttertak
- Yttertak: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på dette oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Selger har håndløpere liggende, slik at de enkelt kan monteres på igjen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en lekkasje fra vaskerom ned i garasjen/bilkjelleren, som ble utbedret på sameiets forsikring. Det har også vært noe vann i bilkjelleren som nå er borte. Videre skal en del fuger rundt vinduer mot øst, sør og vest fikses, og dette betales av sameierne.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2017:
- Diverse arbeider på det elektriske anlegget

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Utbedringsarbeid av skade på tak og vegg i seksjon C3 (18 C)
- Utbedringsarbeid av vannskade i yttervegg i seksjon C1 (18 C) og utbedring av vanninntrenging gjennom garasjetak ved inngang 18 C
- Installasjon av videoovervåkning av garasjeport
- Oppgradering av alarmoverføring for heis og brannalarm fra 2G til 4G/5G-løsning
- Bytte av sensor i fellesgarasjen
- All utebelysning (lysstolper) kontrollert og utbedret
- Bytte av elektronisk styreenhet i heis i 18 C og skifte av dørreim i heis i 18 A

Leiligheten i Cappelens vei 18B er fordelt over to plan med til sammen 140 m² internt bruksareal, og gir en romslighet som er sjelden i denne boligtypen. Hovedetasjen samler stue, kjøkken og bad rundt en sentral entré, mens underetasjen rommer tre soverom, bad, vaskerom og omkledningsrom. Boligen er oppført i 2014 med betongkonstruksjoner, og bærer preg av gjennomtenkte valg fra byggeår: vannbåren gulvvarme i alle oppholdsrom og soverom, balansert ventilasjon med varmegjenvinning og peisovn i stue/kjøkken. Fra 1. etasje er det utgang til terrasse og fransk balkong, og fra det største soverommet i underetasjen er det direkte utgang til en flislagt platting.

Entré:
Entréen ligger i 1. etasje og er det første rommet du møter. Sikringsskapet er plassert her. Herfra er det naturlig adkomst til bad og videre inn mot stue og kjøkken. Nedsenket himling med downlights gir et ryddig uttrykk fra første steg inn.

Stue:
Stuen åpner seg mot kjøkkenet i en åpen løsning og har utgang til både terrasse og fransk balkong. Peisovnen, tilknyttet elementpipe fra byggeår, gir stuen et fast punkt og gjør rommet brukbart gjennom hele vintersesongen. Gulvet er lagt med parkett og vannbåren gulvvarme koblet til varmesentral, noe som sikrer en jevn temperatur uten synlige varmekilder langs veggene. Malte vegger og nedsenket himling med downlights holder uttrykket rent. Takhøyden er målt til ca. 2,42 meter.

Terrasse og fransk balkong:
Fra stue/kjøkken er det utgang til en terrasse i trekonstruksjon med terrassebord. Terrassen har utebelysning, utevannkran og utvendig stikkontakt. Rekkverket er i metall med en høyde på 1,03 meter. I tillegg er det utgang til en fransk balkong med metallrekkverk, rekkverkshøyde 1,02 meter. Utvendig trapp i naturstein leder ned fra terrassen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er i åpen løsning med stuen og har kjøkkenøy som gir god arbeidsplass og plass til å samles rundt. Innredningen er fra byggeår med profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate. Det er nedfelt kjøkkenvask med armatur, fliser mellom kjøkkenbenk og overskap, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser følger med. Ventilator sitter i overskap. Komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor er montert. Gulvet er lagt med parkett og vannbåren gulvvarme, og takhøyden er ca. 2,43 meter.

Bad 1. etasje:
Badet i 1. etasje har adkomst fra entréen. Gulvet er flislagt med gulvvarme, og veggene er flislagte. Nedsenket himling med downlights. Innredet med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med overlys og stikkontakt over servant, dusjhjørne med dører, vegghengt dusjarmatur og vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Underetasje:
En innvendig trapp med tre- og metallrekkverk leder ned til underetasjen, som rommer boligens tre soverom, bad, vaskerom og omkledningsrom. Veggene i underetasjen er utlektede. Gulvene i soverommene er lagt med parkett og vannbåren gulvvarme. Gangen har flislagt gulv.

Soverom 1/TV-stue:
Det største soverommet ligger i underetasjen og har direkte utgang til en flislagt platting i betongkonstruksjon. Plattingen har utebelysning og utvendig stikkontakt. Gulvet er lagt med parkett og gulvvarme. Malte vegger og nedsenket himling med downlights. Takhøyde ca. 2,38 meter. Balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Rommet kan med enkle grep gjøres om til f. eks. hyggelig tv-stue med utgang uteområder. Soverom 2 er da det alternative hovedsoverommet, hvor det også er direkte adkomst til walk in garderobe.

Flislagt platting:
Fra soverom 1/Tv-stue er det direkte utgang til en flislagt platting på ca. 24 m² i betongkonstruksjon. Plattingen har utebelysning og utvendig stikkontakt, og er avgrenset av forstøtningsmurer i naturstein.

Soverom 2 og soverom 3:
De to øvrige soverommene ligger i underetasjen med parkett og gulvvarme i gulvet, malte vegger og malte flater i himling. Soverom 2 har takhøyde ca. 2,41 meter og soverom 3 ca. 2,42 meter. Begge har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Bad underetasje:
Badet i underetasjen har adkomst fra gangen. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights. Innredet med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med sidelys og stikkontakt over servant, dusjhjørne med dører, vegghengt dusjarmatur og vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Vaskerom:
Vaskerommet har adkomst fra badet i underetasjen. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights. Vegghengt utslagsvask med armatur og opplegg for vaskemaskin. Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert her. Mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Omkledningsrom:
Omkledningsrommet ligger i underetasjen og huser ventilasjonsaggregatet for boligens balanserte ventilasjonssystem.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, kjøkken og soverom, med vannbåren gulvvarme. Fliser i gang i underetasje og på våtrom, med gulvvarme.
Vegger: Malte veggflater i oppholdsrom og soverom. Utlektede vegger i underetasje. Flislagte vegger på våtrom. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.
Himling: Nedsenket himling med downlights i stue, kjøkken, entré, gang, trapperom, våtrom og soverom 1. Malte flater i himling i øvrige rom. Takhøyder ca. 2,34 til 2,43 meter.

Lagring:
Omkledningsrom i underetasje. Ekstern bod på ca. 10 m² i 2. underetasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vannbåren varme og vedfyring. Vannbåren gulvvarme tilkoblet varmesentral, samt peisovn i stue/kjøkken. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2014. Det foreligger ferdigattest for oppføring av tre tremannsboliger datert 24.03.2017. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for oppføring av grensegjerde, datert 17.03.2020

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 21.03.2014. Dagens planløsning er endret i forhold til disse. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 912420, tinglyst 06.10.1916:
Bestemmelse om bebyggelse. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 901429, tinglyst 30.01.1920:
Bestemmelse om adkomstrett. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 912378, tinglyst 02.03.1928:
Bestemmelse om van- og kloakkledning. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 912380, tinglyst 01.06.1928:
Bestemmelse om vei. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 7390, tinglyst 04.06.1953:
Erklæring/avtale om at eiendommen forplikter seg til å knytte seg til offentlig vann og kloakknett når kommunen måtte forlange det. Eier har det fulle og hele ansvar for private stikkledninger.

Dagboknr. 28735, tinglyst 01.12.1980:
Erklæring om at eiendommen gnr. 156, bnr. 325, gis rett til å koble seg vann- og avløpsledninger og fremtidig vedlikehold av disse.

Dagboknr. 12897, tinglyst 13.05.1982 :
Erklæring/avtale om at Cappelens vei er regulert bredere enn dagens bredde. Dersom kommunen krever det skal eier av tomten opparbeide veien langs tomten til regulert bredde, med vann- og kloakkledninger, for egen regning. Sameiet må samtidig avstå vederlagsfritt fra deler av sin tomt.

Dagboknr. 27846, tinglyst 15.10.1982:
Bestemmelse om adkomstrett. Gnr. 156, bnr. 336 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei (4 meter bred fra Cappelens vei) langs denne eiendommens sørøstre og nordøstre grense.

Dagboknr. 3089, tinglyst 31.01.1983:
Bestemmelse om vann og kloakkledning. Eiere av av gnr. 156, bnr. 74, bnr. 75, bnr. 325 og bnr. 56 gir fremtidige uskilte parseller av gnr. 156, bnr. 56, gis rett til å føre vann- og avløpsledninger over eiendommen, med tilhørende kummer. Eiere av eiendommene er soledarisk ansvarlige for fremtidig vedlikehold og reparasjoner.

Dagboknr. 42284, tinglyst 29.06.1989:
Bbestemmelse om gjerde. Servitutten anses ikke for å være relevant for bruken av denne seksjonen.

Dagboknr. 76666, tinglyst 06.11.1989:
Bestemmelse om adkomstrett. Gnr. 156, bnr. 377 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei (4 meter bred) fra Cappelens vei ov gnr. 156, bnr. 56, langs denne eiendommens vestre del i eksisterende adkomstvei.

Dagboknr. 53260, tinglyst 05.11.1992:
Erklæringen bekrefter at støttemur mellom Cappelensvei 18 (156/56) og Cappelensvei 18b (156/377) skal være grense mellom eiendommene. Eier av 156/377 har rett til å gå på 156/56 i forbindelse med vedlikehold av støttemuren med tilhørende rekkverk.

Dagboknr. 1365351, tinglyst 14.11.2019:
Erklæringen forplikter eierne til å la eksisterende gjerde mot Sporveien bestå. Grunneierne er ansvarlige for vedlikehold av støyskjermen på begge sider, inkludert fjerning av graffiti. Eventuelle skader på skjermen grunnet snøbrøyting må utbedres og bekostes av grunneierne.

Dagboknr. 273104, tinglyst 14.03.2023:
Eier av gnr. 156 bnr. 46 har rett til bruk av nødvendig grunn på gnr. 156 bnr. 56 for reparasjon og vedlikehold av sin garasje. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen har en attraktiv og etablert beliggenhet på Kastellet, i et rolig boligområde preget av villaer og småhusbebyggelse. Her bor du tilbaketrukket med lite gjennomgangstrafikk, samtidig som du har umiddelbar nærhet til både kollektivtransport, lokale servicetilbud og gode oppvekstvilkår for barn i alle aldre.

Hverdagslogistikken er enkel med flere skoler og barnehager innenfor kort rekkevidde. Kastellet skole ligger i gangavstand fra boligen, og i nærområdet finner du barnehager som Nordseter, Bråten og Åssida barnehage. Dagligvarene handler du raskt til fots på Spar Kastellet eller Matkroken Bråten. For et mer omfattende servicetilbud med kafeer, spesialforretninger, apotek og vinmonopol er det en kort kjøretur eller sykkeltur til både Sæter Torg og Lambertseter Senter. For den aktive finnes det lokale idrettsanlegg ved skolene samt treningssentre som Best Trening og EVO på Nordstrand i gangavstand eller en kort sykkeltur unna.

Kollektivtilbudet fra Kastellet og Nordstrand er meget godt og gir en smidig reisevei til byen. Trikkeholdeplassen på Kastellet ligger en kort spasertur unna og betjenes av trikkelinje 13 og 19, med hyppige avganger mot Oslo sentrum og videre vestover. I tillegg har du Nordstrand stasjon i gangavstand for lokaltog, samt gode bussforbindelser langs Ekebergveien. For pendlere med bil er det enkel adkomst til hovedveinettet, og kjøreturen inn til Oslo sentrum tar normalt rundt ti minutter.

Cappelens vei er en stille og rolig villavei som strekker seg fra Kastellveien og ned til Solveien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Barnehager:
Nordseter barnehage: 11 min gange
Bråten barnehage: 11 min gange
Åssida barnehage: 13 min gange

Idrett og fritid:
Best Trening: 15 min gange
EVO Nordstrand: 19 min gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2 806 kvm som tilhører sameiet. Seksjon 1 har tinglyst bruksrett til 246 kvm uteareal, iht. vedlagte kart.

Seksjonen har en tinglyst tilleggsdel som gjelder uteareal. Sameiet har i tillegg fellesarealer bestående av gangveier, garasjeanlegg, utearealer, utebelysning/lysstolper og felles sykkelparkering. Fellesarealene er opparbeidet med blant annet belegningsstein, plenarealer og diverse beplantninger.

Boligen disponerer to parkeringsplasser i felles garasjeanlegg i byggets nederste etasje. Parkeringsplassene er tinglyst som tilleggsareal til seksjonen.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

I tillegg er det gjesteparkeringsplasser i garasjeanlegget.

Eiendommen har adkomst via privat vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt B-område.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen fra 2015 til 2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende), ytre by.

Byggesaker i området:
Ekebergveien 191 B - oppføring av vaskehall.
Cappelens vei 14 C - bruksendring av kjeller til bolig inkl. pigge gulv
Cappelens vei 6 - tilbygg, bruksendring av kjeller til bolig og oppføring av garasje.
Cappelens vei 8 - fasadeendring.
Ekebergveien 178 - forhåndskonferanse - Bruksendring til boliger.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 7 082,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, felles vedlikehold, diverse serviceavtaler som utvendig vindusvask, alarm og felles røykvarsling, med direkte tilkobling alarmstasjon fra Sikkerhetsgruppen AS. Tv-signaler (grunnpakke), internett, forretningsførsel, garasjeplasser, vaktmestertjenester, felles strøm, varmt vann og fyring (a-konto beløp). Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Eiendomsskatten for inneværende år er kr. 3 968,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6 300 kwh. pr. år. Forbruket inkluderer el-bil lading. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Sameiet er tilknyttet Sikkerhetsgruppen Nordstrand og er dekket via fellesutgiftene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 835 304,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

14 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

350 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
351 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
361 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 351 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 361 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lasse Amundsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke   kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger/overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 407,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport   kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 44-0104/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26104

Sist oppdatert: 26. oktober 2026 kl. 12:41