Pareliusveien 7A

Pareliusveien 7A, 1177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 154, bruksnummer 145, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 184 kvm
Totalt BRA-i: 173 kvm
Totalt BRA-e: 11 kvm:

BRA-i:
1. etasje 95 kvm:
Gang, 2 soverom og bad, samt stue, spisestue og kjøkken.

Underetasje 78 kvm:
Entré, hall, garderoberom, vaskerom, bad, soverom og kjellerstue.

BRA-e:
Garasje.

To markterrasser på totalt 97 kvm (TBA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert XX.XX.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Vertikaldelt tomannsbolig over 2 etasjer, oppført i 1973.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Det ble redrenert rundt på husets vest- og nordside i 2009.
Yttervegger er av trekonstruksjoner og utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Selger opplyser at det i perioden 2013 til 2020, ble alle yttervegger (med unntak av vegg mot spisestue og soverom i 2. etasje) etterisolert med 5 cm isolasjon + isolerende asfaltplater.
Etasjeskiller er i trekonstruksjoner.
Taket har pulttakskonstruksjon i trekonstruksjoner og yttertaket er belagt med shingel. Det ble sist lagt ny shingel i 2007.

Vinduer i underetasjen er fra 2024 i kjellerstuen og fra 2013 på soverommet. Vinduer og terrassedør i stuen i 1. etasje er fra 2013, mens vinduer og terrassedør på kjøkkenet er fra 2020. Alle disse vinduene og terrassedørene har trelags isolerglass med «never paint» aluminiumsbeslag.
Øvrige vinduer har originale karmer, men det ble byttet glass i vinduene i 2007 (gjelder bad i 1. etasje, begge soverom i 1. etasje, vindu i spisestue og store vinduer i trapppeløpet).

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Bad 1.etasje:
- Vinduet plassering i våtsonen.
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.

Bad underetasje:
- Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen.
- Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte gulvfliser ved servantinnredning.
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå ved måling.

Vaskerom:
- Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt.

Kjøkken:
- Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Tekniske anlegg:
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) pga. alder.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist.

Uinnredet/kaldt loft:
- Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet lav takhøyde og manglende gangbart gulv. Konsekvens er at tilstanden i disse delene av loftet ikke er kartlagt.
- Misfarging observeres stedvis på undertak ved tidligere luftekanal.
- Spor etter gnagere er observert. (Selger fulgte opp dette i slutten av 2025. Anticimex gjennomførte kontroll og det ble tettet med musebånd i hjørner og satt ut feller. Det ble fanget én mus, og det har ikke vært registrert aktivitet i etterkant).

Ildsted/pipe:
- Sotluke har ingen underliggende ubrennbar plate.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- I hall er det påvist stedvise vesentlige skjevheter

Yttervegger inkl. fasader:
- Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Algevekster er observert på deler av ytterkledningen.
- Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen fra byggår. Løsningen er ikke uvanlig for bygninger fra denne perioden.

Vinduer:
- Enkelte vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak:
- Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer. Konsekvens er at deler av taket kan ha avvik som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst.
- Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.
- Pipehatt med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.
- Skorsteinens overflater har synlige symptomer på slitasje og elde og det registreres avskallinger på teglstein.

Terrasse - Utgang fra stue :
- Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje.
- Det registreres tegn til skader og feil (skjevheter) på konstruksjonsoppbygningen til terrassen.

Drenering:
- Drenering mot øst (gårdsplassen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker
- Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vann- og avløpsledninger pga. alder.

Integrert garasje :
- Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.
- Garasjeporten viser tegn til slitasje/skader/nedsatt funksjon.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:
Vaskerom underetasje :
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig (tilnærmet flatt).
- Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulvflater og veggflater i våtsone.

Følgende er gitt TGIU i tilstandsrapporten:
-Ventilasjon våtrom - Ikke funksjonstestet effekten av avtrekksvifte.
-Ventilasjon uinnredet kaldtloft og takkonstruksjon - Ventilasjonsløsning av takkonstruksjonen kan ikke kartlegges og undersøkes fra inn- eller utsiden.
-Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende, takrenner, og utvendige nedløp. Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner - Disse forholdene er ikke besiktiget.
-Konstruksjon og fundamenter - Ikke tilgjengelige for undersøkelser.
-Tilliggende konstruksjoner til våtrom - ikke praktisk mulig å utføre fuktmåling, men kun gjort overflatesøk.
-Gnagersikring - Ikke mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledning er sikret mot inntrekk av gnagere.
-Forstøtningsmur - Ingen rekkverk/sikring.
-Oljetank - Ikke kontrollert at denne er renset og etterfylt med masser.

Det er videre kommentert at innendørs trapp ikke har håndløper på begge sider og at deler av trappen har åpninger på mer enn 10 cm.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte.

Pareliusveien 7A har en flott beliggenhet i en populær og attraktiv gate nær Holtet. Særdeles barnevennlig og trafikkskjermet, tilnærmet uten gjennomfartstrafikk, kun ca 2-3 minutters gange unna Holtet med bl.a. trikkeholdeplass, Bekkelaget skole og populære Jacobs.

Boligen er opprinnelig oppført i 1973, men har siden 2009 gjennomgått større oppgraderinger/oppussing. Innvendig er overflater og innredning hovedsakelig holdt i lyse og varme farger, med gjennomtenkt interiør og løsninger der lite er overlatt til tilfeldighetene. Oppgraderinger/oppussing har bl.a. bestått av:
- Drenert rundt boligen i 2009.
- Pusset opp begge bad i 2013
- Pusset opp vaskerommet i 2013
- Lagt ny vannbåren gulvvarme i 2013 i hele 1. etasje (elektrisk på badet), samt på soverommet og vaskerommet i underetasjen.
- Lagt ny 1-stavs parkett i 2013 (kjellerstue i 2024).
- Oppgradert mye av det elektriske anlegget i 2013, samt diverse påkostninger/oppgraderingen fra 2013 og til nå.
- I perioden 2013-2020 ble yttervegger i 1. etasje etterisolert (med unntak av vegg mot spisestue og soverom i hovedetasjen).
- Skiftet flere vinduer.
- Bygget ny terrasse og nytt gjerde på kjøkkensiden i 2021.
- Ny peis i 2022.
- Rehabilitert pipeløpet i 2022 med innvendig stålrør.
- Ny ytterdør fra Bovalls i 2024
- Gravet opp og gårdsplassen i 2024 for å besørge bedre håndtering av overvann, samt parkmessig opparbeidet.
- Pusset opp kjellerstuen i 2024.

Boligen fremstår som tidløs og stilren, med tydelige referanser til nordisk modernisme. Arkitekturen kjennetegnes av rene linjer, flatere tak og en harmonisk, horisontal utforming som gir et rolig og gjennomført uttrykk. Fasaden er kledd i mørk trekledning, som sammen med store vindusflater skaper en elegant kontrast og tilfører boligen et moderne preg.
De generøse vindusflatene slipper inn rikelig med naturlig lys og bidrar til en sømløs overgang mellom inne- og utearealer. Fra stuen og kjøkkenet er det direkte utgang til terrasser og hage, noe som forsterker opplevelsen av romslighet og visker ut grensene mellom inne og ute.
Boligen har et funksjonelt og gjennomtenkt formspråk, hvor både estetikk og bruksegenskaper er ivaretatt – et godt eksempel på klassisk funksjonalisme tilpasset moderne behov.

En innholdsrik bolig med en god og romslig planløsning over kun 2 etasjer. Lys og stor hovedetasje med stort oppholdsrom med stue, spisestue og kjøkken i delvis åpne løsninger er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Store glassflater gir god kontakt mellom inne- og uterom, samt at det er direkte utgang fra både stuen og kjøkkenet til 2 store terrasser på hver side av huset - perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster. Herfra går du videre ut til en velstelt hage som innbyr til lek og moro. Hele tomten er inngjerdet og terrasser/hage er godt skjermet med tett gjerde og beplantning.

Underetasje:

Underetasjen inneholder entré, hall, garderoberom, vaskerom, bad, soverom og kjellerstue.

Entré med gulvfliser med varmekabler og downlights i himling. Ny påkostet ytterdør fra Bovalls i 2024 med elektronisk kodelås.

Romslig hall med gulvfliser med varmekabler, downlights i himling og plass til møblering. I praktisk tilknytning til hallen ligger garderoberommet med godt med oppbevaringsplass.

Eget flott vaskerom med gulvfliser med vannbåren gulvvarme og downlights i himling, pusset opp i 2013. Rommet er praktisk innredet med rikelig med skap- og benkeplass. Lyse slette skapfronter og speildører på skyvedørsgarderoben. Benkeplate med nedfelt utslagsvask med ett-greps armatur. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel ved siden av hverandre i innredningen. Nisje med «side by side» kjøle-/fryseskap med isbitdispenser som vil følge boligen. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2012, samt fordelerstamme for rør-i-rør system og vannbåren gulvvarme er plassert i rommet. Vannrør av typen rør-i-rør og forkrommede rør.

Flislagt bad med varmekabler og downlights i himling, pusset opp i 2013. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med mørke slette fronter og med overpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil på vegg over servant, samt vegghengte hyller. Dusjhjørne med glassdør og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør.

Romslig soverom med 1-stavs parkett på gulvet med vannbåren gulvvarme og downlights i himling. Rommet har god plass til møblering av seng, pult og skap.

Stor kjellerstue som ble pusset opp i 2024. Arbeidet bestod av legging av radonduk, elektriske varmekabler, ny 1-stavs parkett og nye større vinduer.

Integrert i underetasjen ligger garasjen på 11 kvm som nå kun benyttes til lagring.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder gang, 2 soverom og bad, samt stue, spisestue og kjøkken.

Praktisk gang med adkomst til begge soverommene og badet, som gjør at soveromsavdelingen er godt skjermet fra stue/spisestue/kjøkken. 1-stavs parkett i gangen med vannbåren gulvvarme.
Fra gangen er det adkomst til kaldtloft via takluke.

2 gode soverom, begge med 1-stavs parkett med vannbåren gulvvarme.

Flislagt bad med varmekabler og downlights i himling, pusset opp i 2013. Gulvstående servant med ett-greps armatur. Speil med overlys og stikkontakt på vegg over servant. Vegghengt høyskap ved siden av servant. Innebygget badekar med armatur med tappekran, hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør.

Lyst og stort oppholdsrom med stue, spisestue og kjøkken i delvis åpen løsning til hverandre. Store glassflater gir rommet godt med lys og god kontakt med utearelene. Hele rommet har 1-stavs parkett med vannbåren gulvvarme. Peisen er synlig fra alle soner og gir ekstra varme og hygge. I 2022 ble peisen montert, samt at pipeløpet ble rehabilitert.

Stuen har glass fra gulv til tak på hele sydveggen med direkte utgang til stor og skjermet markterrasse med adkomst videre til hagen. Terrassen er på 35 kvm og har utebelysning og stikkontakt.

Spisestuedelen har god plass til dekking av langbord.

Kjøkkenet har stor praktisk kjøkkenøy med spiseplass og oppbevaring. Kjøkkeninnredningen er en kombinasjon av Multiform og Svane, og har mørke trefronter og benkeplater av lys stein. Nedfelt kjøkkenvask med ett-greps armatur. Veggbelysning og stikkontakter over benkeplate. Integrert induksjonstopp med nedfelt avtrekk, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Vannrør av typen rør-i-rør. Komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor.
Fra kjøkkenet er det direkte utgang til stor og skjermet terrasse med adkomst videre til hagen. Terrassen er på hele 62 kvm og har utebelysning og stikkontakt.

Se tilstandsrapport datert XX.XX.2026 for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med vannbåren gulvvarme i hele 1. etasje, foruten badet som har varmekabler. I underetasjen er det vannbåren gulvvarme på soverommet og vaskerommet, mens entré, hall, bad og kjellerstue har varmekabler.
Peis i stuen/spisestuen som var ny i 2022. Pipeløpet ble rehabilitert samme år med stålrør.

Det foreligger ferdigattest på boligen (del av tomannsbolig), datert 14.07.1976.
Det foreligger ferdigmelding for uthus på sydvestre hjørnet av tomten, datert 30.12.1993.
Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av pipe, datert 22.11.2022
Det er i 2020 satt inn ny terrassedør og nytt vindu i stuen mot nord, samt nye kjellervinduer mot vest. Det foreligger brev fra plan- og bygg datert 18.09.2020 der de bekrefter at disse tiltakene ikke er søknadspliktige.

Bakre del av garasjen er omgjort til et garderoberom med innvendig adkomst fra hallen. Dette tiltaket er ikke omsøkt eller godkjent av kommunen. Konsekvensen ved evt. søknad kan være at tiltaket må tilbakeføres til opprinnelig godkjent situasjon med garasje og uten innvendig dør. Uthuset i hagen er revet, og det er i stedet ført opp flere mindre boder i hagen langs gjerdet som ikke er byggemeldt. Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 3864, tinglyst 08.04.1959.
Best. om vann/kloakkledning. Nærliggende eiendommer gis rett til å føre vann- og kloakkledninger over eiendommen, og gis rett til adkomst til disse for reparasjoner og vedlikehold.
Dagboknr. 16792, tinglyst 09.10.1972.
Bestemmelse om veg. Pareliusveien godkjennes midlertidig i sin bredde, men dersom kommunen krever det skal eiendommen være med på å opparbeide veien til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra egen grunn.
Dagboknr. 18788, tinglyst 06.11.1972.
Best. om vann/kloakkledn. Eiendommen er forpliktet til å knytte seg til offentlig overvannskloakk når kommunen måtte forlange det.
Dagboknr. 11542, tinglyst 20.06.1973.
Best. om adkomstrett. I anledning deling av eiendommen og bygging av boligene erklæres det at eierne skal ha de samme rettigheter og plikter som før delingen, hva gjelder rett til adkomst, fellesanlegg, fellesareal, reparasjon og vedlikehold.
Dagboknr. 11543, tinglyst 20.06.1973.
Bestemmelse om veg. Servitutten har det samme innholdet som servitutt tinglyst 09.10.1972.
Dagboknr. 7690, tinglyst 19.04.1974.
Bestemmelse om gjerde i forbindelse med utskillelse av naboeiendommen. Eiendommen han felles gjerdeplikt og rett til adkomst for utvendige arbeider.
Dagboknr. 17613, tinglyst 13.09.1974.
Bestemmelse om gjerde. Bestemmelse om utvendig vedlikehold, gjerdehøyde, m.v. for delte eiendommer i Oslo, gjelder for denne eiendom.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Diverse String hyller medfølger ikke.

Pareliusveien 7A har en solrik beliggenhet i et populært og attraktiv villaområde nær Holtet. Et særdeles barnevennlig og trafikkskjermet boområde da det er svært begrenset med gjennomfartstrafikk i Pareliusveien, siden denne delen av veien ikke er tilrettelagt for gjennomkjøring.

Fra eiendommen tar det kun 2-3 minutter å gå til Holtet, områdets lokale handelssenter med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob’s, Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, helsesenter/treningssenter (Best Helse), apotek og jernvareforretning. Her finner du også bl.a. Bekkelaget barneskole og trikkestasjon.

En kort kjøretur unna finner du også de to andre handelssentrene i bydelen, Sæter og Lambertseter. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Byen er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, gå eller sykle ned til sentrum, med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested. Med trikken tar det kun ca. 10 minutter ned til Oslo Sentralbanestasjon.

Som nevnt tar det kun ca 2-3 minutter å gå til Holtet trikkestasjonen med rute 13 og 19, som tar deg raskt og enkelt ned til bl.a. Oslo sentrum. Bussholdeplass i Ekebergveien.
(Se Ruter.no for mer informasjon).

Et meget barnevennlig boområde med kort vei til de unike friområdene i Byskogen og på Ekebergsletta. Her finner du bl.a. fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, fotballbaner, minigolfbane, 18-hulls frisbeegolfbane, husdyrpark og ridesenter, skulpturpark, caféer, og turvei til bl.a. Ekebergrestauranten, samt stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. Nærhet også til Sportsplassen idrettsbane, med bl.a. fotballbane og løpebane, samt skøytebane om vinteren.
Når temperaturen tillater er det heller ikke langt til fjorden med Bekkelagsbadet som nærmeste badeplass. Bekkelagsbadet er et park- og badeanlegget som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bekkelaget Tennisklubb (BTK) innerst i Jomfrubråtveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Treningsstudio: Best Helse på Holtet, Evo på Sæter og Lambertseter og SATS på Karlsrud og Lambertseter.

Kjør inn Pareliusveien fra Kongsveien. Følg så veien til nr. 7A på høyre hånd.
Pareliusveien er en lite trafikkert villavei som strekker seg fra Kongsveien, krysser Torsborgveien, til Midttunveien. Del av veien er ikke opparbeidet, slik at det er svært begrenset gjennomfartstrafikk i den delen av veien der eiendommen ligger.

Flere barnehager i nærområdet.
Kort vei til Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 491 kvm. Solrik og meget pent opparbeidet tomt med flatt plenareal som knytter de to store markterrassene fint sammen. Beplantning, plantekasser og uteboder i hagen. Gruset og parkmessig opparbeidet gårdsplass. Hele eiendommen er inngjerdet, og hagen er godt skjermet med tett plankegjerde og beplantning.

Parkering på gårdsplass med elbillader.
Garasjen er ikke lenger i bruk for bil og benyttes i dag til lagring.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Selger opplyser at det ligger en nedgravd oljetank på eiendommen, men denne er ble sanert av et firma for noen år siden.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Holtet er under utvikling, og som en del av kommunedelplanen og detaljregulering legges det til rette for økt bebyggelse/fortetting rundt Holtet. Det må påregnes ytterligere utbygging på eiendommene som ligger nær krysset på Holtet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28 687,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatt 4 993,-.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 31 000 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 313,-.
Boligen er tilknyttet VikenFiber som leverandør av internett og har avgift på kr 1 119,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm. Anlegget kan evt. medfølge ved videreføring av selgers abonnement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 4 392 388,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

13 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

345 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
365 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
14 165 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jennifer Drummond Johansen og Aslak Johansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke ekstra synlighet kr 21 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkludert veiledning fra stylist) kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (belastes maksimalt 2 visninger) kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 150,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 65 000,00
Film kr 3 000,00
Foto kr 10 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0031/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2631

Sist oppdatert: 03. april 2026 kl. 10:20