Fossveien 84

Fossveien 84, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 123, bruksnummer 424, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 161 kvm

BRA-i:
Rekkehuset:
1. etasje 65 kvm: Entré, toalettrom, kjøkken og stue.
2. etasje 63 kvm: Trapperom, rom benyttet som stue, bad, tre soverom og omkledningsrom.
3. etasje 13 kvm: Rom benyttet som soverom.

BRA-e:
Bod:
1. etasje 7 kvm: Bod.

Garasje:
1. etasje 13 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Rekkehuset:
1. etasje 50 kvm: Terrasse.

Innredet loftetasje har 3 kvm med lav himling som ikke er måleverdig areal. Gulvarealet er målt til 16 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.05.2025 utført av Moss Eiendomstaksering ved Kristian Østmark. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Innredet loftetasje som benyttes som soverom er ikke godkjent til varig opphold. I tillegg er stue i 2. etasje betegnet som "Disp" på godkjente tegninger. Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Grunnmur fundamentert på antatt komprimert bærelag. Støpt gulv på grunn. Saltak tekket med betongtakstein. Renner og nedløp i utførelse kombinasjon av stål og plast. Pipe med helbeslag. Saltak med innredet loftsrom. Adkomst til isolert kneloft. Yttervegger over grunnmur oppført i isolert bindingsverk. Fasader med liggende trepanel med etablert luftespalte mot grunnmur. Vinduer med ramme og karm i tre med 2-lags isolerglass fra 1978 i 2. etasje, nyere vinduer i 1. etasje med 3-lags isolerglass fra 2022. Terrassedør med ramme og karm i tre med 2-lags isolerglass fra 2022. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Trapp til loft mangler sikring i øvre del av trapp, åpent fra gulv og ned i side i trapp. Kostnadsestimat: Under kr 10.000,-.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Taktekking. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Det er ikke observert svekkelser.
- Nedløp og beslag. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Nedløp på opplett med beskadiget lengdeskjøt pga. frostsprengning. Beslag med avflassede overflatebehandling.
- Yttervegger pga. alder. Jevnlig ettersyn.
- Takkonstruksjon/loft. Kneloft isolert, forutsetter luftespalte mellom isolasjon og undertak - ikke tilgjengelig for besiktigelse.
- Vinduer i 2. etasje er fra 1978. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. To av vinduene blir byttet før visning.
- Terrassen har skjevheter.
- Etasjeskiller. Målt høydeforskjell på mellom 10-20 mm innenfor en lengde på 2 meter.
- Radonmålinger er ikke foretatt. Det er ikke påbudt, men anbefales.
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Trapp fra 1. til 2. etasje med rekkverk med åpning på 15 cm.
- Bad. TG2 pga. at mer enn halvparten av forventet brukstid på membran/tettesjikt er passert.
- Kjøkken. Benkeplate med løs kantlist, noe svelling i platekjøt pga. fukt. Front med lokal avskalling i overflate. Noe skjolder/svertesopp på bakplate etter tidligere fukt/lekkasje. Ikke påvist fukt nå, svertesopp anbefales fjernet.
- Toalettrom: Hånddusj nær servantskap, dør og panelovn. Gulv tilfredsstiller ikke krav til fall. Høydedifferanse topp sluk til topp membran i døråpning målt til 10 mm.
- Vannledninger i kombinasjon av eldre kobberrør og nyere plastledninger i rør-i-rør system.
- Avløpsrør pga alder.
- Innredet loftsrom uten ventilering.
- Elektrisk anlegg.
- Utvendige vann- og avløpsledninger pga. alder.

Interessenter må sette seg inn i byggemåte, tilstandsgrader og den tekniske tilstanden ved å lese den vedlagte tilstandsrapporten. Kjøper overtar fullt ansvar og risiko for dette.

2022:
1. etasje:
- Fornyet hele stuen med lekter, ekstra isolasjon i vegger og nye gipsplater.
- Tatt bort tidligere vaskerom og laget åpen løsning mellom stue/kjøkken.
- Fornyet tak med downlights/spotlights i stue, entré og toalettrom.
- Lagt ny påkostet parkett i stue, kjøkkenet og entré.
- Ny peisovn.
- Nye stikkontakter i hele stua.
- Malt alle vegger og byttet alle lister.
- Nye vinduer og ny terrassedør.
- Nye veggplater på utsiden av huset mot vest.
- Ny inngangsdør.
- Satt opp ny vegg med glassdør mellom entré og gang/stue.
- Fjernet tidligere kjøkkendør som var i gangen og satt opp ny vegg.
- Nye veggpaneler på den ene kjøkkenveggen.
- Nye fliser og nye varmekabler i entré.
- Flyttet sluk fra tidligere vaskerom inn til toalettrom.
- Fornyet hele toalettrommet ved å utvide den ene veggen og fått opplegg og plass til vaskemaskin på toalettrom.
- Ny toalett, servant, innredning, speil og hånddusj på toalettrommet.
- Fornyet trappene med nye trappetrinn av laminat og fornyet veggen med sparkling og grunning av hele veggen i flere lag og maling. Malt trappene.

2. etasje:
- Nytt laminatgulv i hele etasjen.
- Sparkling og grunning av alle vegger og ny maling.
- Nye lister.
- Ny servantinnredning på badet.
- Fjernet tapet på to av soverommene og sparklet, grunnet og malt.
- Ordnet strømkabler og ny belysning i alle rom.
- Malt alle vinduene.

Loftetasjen:
- Grunnet og malt vegger, tak og trappene.
- Nytt laminatgulv.
- Nye lister.
- Malt vinduet.
- Montert ny lampe.
- Satt på trappetrinnsteppe.

Uteområdet:
- Malt terrassevegger og beiset terrassen.
- Malt gjerdet i hagen.
- Nye lamper ute ved inngangsdøren, terrassen og uteboden.
- Ordnet strøm ut til boden og satt inn nye lamper og stikkontakter.

2025:
- Ny lampe i trappene og i stue 2. etasje.
- Montert gipsplater i taket i stue 2. etasje, sparklet og malt.
- Montert nye gipsplater i taket på badet, sparket og malt.
- Malt hele taket i 1. etasje, malt veggen bak TV og veggen ved trappen.
- I 2. etasje pågår utskifting av to vinduer og utbedring av innvendig vegg. Det blir 3-lags glass med toppsving-vinduer.

Et moderne enderekkehus over to etasjer, samt innredet loftetasje. Boligen er betydelig oppgradert/oppusset de siste årene og fremstår med god standard. Det er en gjennomtenkt planløsning. Boligen har flere fine uteplasser med gode solforhold. Inngangssiden mot øst hvor morgensolen kan nytes. Fra stue er det utgang til en herlig vestvendt terrasse på 50 kvm med sol til ca. kl. 21.00. Mot syd grenser tomten mot friområde som gjør tomten og uteplassene skjermet og usjenert. Praktisk utebod på 7 kvm med strøm rett utenfor. Garasje i felles garasjerekke med bod i bakkant, i tillegg til plass til to biler rett utenfor huset.

Entré:
Velkommen inn i en nyoppusset og innbydende entré med nytt flislagt gulv og nye varmekabler. Praktisk skyvedørsgarderobe med speilfronter med god plass til oppheng av yttertøy. Downlights i himling.

Stue:
Lys og romslig stue med vindusflater som slipper inn godt med naturlig lys. Hele stuen er fornyet med ekstra lekter, isolasjon i vegger og nye gipsplater. Nytt påkostet parkettgulv og downlights i himling.
God plass til sofagruppe, spisestue og tilhørende møblement. Ny peisovn montert i stue. Fra stue er det utgang til vestvendt terrasse.

Kjøkken:
Kjøkken i åpen løsning mot stue. Kjøkken fra 2015 med innredning med fronter i malt pdf, overskap toppforet til himling og laminat benkeplate. Beskyttende laminatplate på vegg over benk. Godt med skap- og benkeplass på kjøkkenet. Integrert oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn, mikro og kjøleskap. Montert komfyrvakt og vannstoppventil.

Toalettrom:
Toalettrom fra 2022 med vegghengt toalett, ny servantinnredning og speil med belysning på veggen. Opplegg for vaskemaskin. Muligheter for å flytte vaskemaskin og heller sette inn dusjkabinett dersom man ønsker to fullverdige bad.

2. etasje:

Rom benyttet som stue:
Praktisk rom som benyttes som ekstra stue/kontor i dag. Et fint sted hvor ungdommen i hus kan trekke seg tilbake.

Soverom:
Alle tre soverom er praktisk plassert i 2. etasje. Et innbydende og romslig hovedsoverom litt separat fra de to andre rommene med inngang til eget stort walk-in closet. God størrelse på de to andre rommene også med plass til seng, kontorpult og garderobeskap.

Bad:
Flislagt bad fra 2009 med gulvvarme. Vegghengt toalett med innebygget sisterne, servantinnredning med skuffer og dusjnisje. Speil på veggen. Downlights i himling. Mekanisk avtrekksvifte, etalbert tilluftsspalte under dørblad.

Innredet loftetasje:

Rom benyttet som soverom:
Rommet i loftetasjen benyttes som soverom i dag. God plass til seng, kontorpult og kommoder. Lagringsplass i knevegger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger.

Gulvvarme i entré og på badet. Peisovn fra 2022 i stue 1. etasje. Øvrig oppvarming fra panelovner. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 12.01.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Loftetasjen er ikke innredet på byggetegninger og stue i 2. etasje er på godkjente tegninger betegnet som "disp.rom" og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen:
Dagboknr 337, tinglyst 15.01.1979, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning, erklæring/avtale og forkjøpsrett.
Det er pliktig medlemsskap i Grendelaget. Kommunen har rett til å ha liggende elektriske ledninger og ledninger for vann og avløp over eiendommen. Kommunen har rett til tilsyn og vedlikehold av disse ledningene, samt eventuelle tilhørende kummer. Kommunen hadde forkjøpsrett i 20 år til bebygde tomter, denne er utgått.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Velkommen til Fossveien 84!
Enderekkehus i et svært populært og attraktivt boligområde på Langhus. Området er veletablert, rolig og anses som meget barnevennlig med bilfrie internveier, flere lekeplasser og friområder. Kort vei til flere attraktive barnehager, barne- og ungdomsskole og idrettsanlegg. Nærsenter med Coop Extra, frisør, tannlege og interiør/blomsterbutikk ligger kun 5 minutter gange fra boligen. Det er også kort gangavstand til Langhus Senter med Meny, diverse butikker, spisteder, apotek og legesenter. Det er kun 300 meter til Vevelstad togstasjon med gode forbindelser til Oslo og Ski. Det går tog hvert kvarter og toget tar 30 minutter til Oslo. Det er bussholdeplass 400 meter fra boligen med mulighet for å ta buss til Ski og benytte Follobanen som tar kun 12 minutter fra Ski til Oslo. Det er nært skog- og friluftsområder som gir gode muligheter for trening og rekreasjon. Kort vei til Tussetjern badeplass.

Dersom man ønsker utvidet servicetilbud er det 7 minutter med bil til Ski. Ski er regionsenteret i Follo. Ski sentrum kan by på Ski storsenter med over 145 butikker og spisesteder, restauranter, caféer, bibliotek, bowlinghall, kino, offentlige kontorer og togstasjon. Det er ca. 20 minutter med bil til Oslo sentrum med firefelts motorvei.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen!

Det er flere barnehager innenfor 700 meter: Vevelstadsaga bhg, Tussestien bhg og Hjertegryta bhg. Gang- og sykkelvei til Langhus barneskole og Haugjordet ungdomsskole. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 211 kvm. Østvendt inngangsparti med hellelagt uteplass med morgensol. Sydvendt hage og vestvendt markterrasse med svært gode solforhold. Tomten grenser mot friområde mot syd.

Boligen disponerer én garasjeplass i felles garasjerekke. I tillegg er det plass til å parkere to biler foran huset. Garasjene skal oppgraderes slik at det blir opplegg for elbil-lading i garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, inn på privat område med felles vedlikeholdsansvar for Grendelaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Felt P1 datert 17.09.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25.752,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Fellesutgiftene er kr 2.086,- pr mnd. og inkluderer: Det settes av penger til oppgradering av garasjer med mulighet for ladepunkt for elbil, tv/bredbånd (fiber), forretningsførsel, brøyting/strøing og diverse drift og vedlikehold av fellesarealer/grendelaget.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 350,-
TV/bredbånd: kr 569,-
Garasje: kr 1.167,-

Fellesutgiftene justeres i forhold til Grendelagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 26.000,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.640,-.
Boligen er tilknyttet Telenor Fiber som leverandør av TV/internett og avgiften er inkl. i fellesutgiftene. Dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.455.547,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5.822.188,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

154 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
850,00  Eierskiftegebyr forretningsfører
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
176 590,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 366 590,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Shabana Mirza

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Foss grendelag med 58 boliger.
Forretningsfører er Obos, tlf. 22 86 56 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

I 2024 ble det lagt fiber inn til alle boligene i Grendelaget. Grendelaget har pakken Frihet M der hver enkelt selv velger tv-pakke og internetthastighet.

Det er planlagt å oppgradere garasjene slik at det blir opplegg for elbil-lading. Det settes av penger til dette hver mnd. gjennom fellesutgiftene.

Grendelaget har fullverdiforsikret garasjerekkene. Eier må selv påse fullverdiforsikring av rekkehuset.

Styret oppfordrer nye eiere til å registrere seg på https://vibbo.no/.

Det er ikke felles lån i Grendelaget.

Dokumenter for Grendelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 46-0022/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
950007613
Oppdragets KR-kode KR46.2522

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 10:00