Schweigaards gate 85

Schweigaards gate 85, 0656 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 233, bruksnummer 410, ideell andel 1/1
Andelsnummer 110, Myklegard borettslag, organisasjonsnummer 952 406 620

Totalt bruksareal BRA: 54 kvm

BRA-i:
1. etasje 46 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og soverom.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Bod 1
Kjeller: 4 kvm: Bod 2

Boligen disponerer 2 kjellerboder.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.07.2026 utført av Anticimex v/ Fredrik Ekeberg.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg oppført i 1890. Grunnmur av teglstein. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Vinduer med 2-lags glass fra 1993. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter er gitt TG2:

Baderom:
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det er registrert riss i porselenet til servanten.

Kjøkken:
- Det vurderes at vann og avløpsrør er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men omfanget av arbeidet er ikke kjent. Vann og avløpsrør samt tilhørende komponenter er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg:
- Innvendige stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring.

Etasjeskiiller (Skjevhetsmåling):
- I stue og kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 19 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Vinduer:
- Enkelte vinduer har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon i øvre del av vinduene.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
-Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Elektrisk anlegg:
- Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Branntekniske forhold:
- Boligen mangler godkjent slokkeutstyr. Forholdet påvirker sikkerheten. Det er viktig å sørge for at godkjent slokkeutstyr blir anskaffet så snart som mulig.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
I 2021 ble områder med svertesopp sanert og behandlet med anti-soppmiddel, sperregrunn og maling, samtidig som det ble montert et plassbygd garderobeskap på soverommet. I 2022 ble det installert automatisk avtrekksvifte på badet, samt ny stikkontakt ved speilet og dimmer til belysningen. Samme år ble panelovner med WiFi-styring montert i stue, kjøkken og soverom.

Kjøkkenet ble pusset opp i 2023. I forbindelse med oppussingen ble ny vask og oppvaskmaskin installert, og det ble lagt varmefolie med ny termostat på kjøkkenet. Samme år ble det montert stålrør i pipen og installert ildsted i regi av borettslaget. Etter en etterkontroll ble det innført midlertidig fyringsforbud, som ble opphevet i 2024 etter utbedring. I 2026 ble gulvet i stue og kjøkken fornyet. Selger opplyser for øvrig at noen av vinduene ikke lar seg åpne.

Kjøkkenet ble pusset opp og totalrenovert i 2023, gulv i stue og kjøkken er nytt i 2026, peis ble installert i 2023, plassbygd garderobeskap på soverom satt inn i 2021, autovifte som starter ved damp satt inn på bad i 2022, sikringsskap oppgradert i 2022, div. termostater og dimmere + flere stikkontakter installert over flere år. Varmefolie i gulv på kjøkken installert ifbm. med oppussing i 2023.

ENTRÉ
Velkommen inn i en lys og innbydende entré med varmekabler i gulvet. Entréen gir et godt førsteinntrykk med en åpen og luftig atmosfære, og har god plass til oppbevaring og møblering.

STUE
Den romslige stuen byr på god plass til en komfortabel sofagruppe. Store vindusflater på to sider sørger for rikelig med naturlig lys og skaper en luftig romfølelse. Stuen har klassiske detaljer som stukkatur og en nydelig takrosett, i tillegg til en flott peisovn med glassdør som gir både varme og stemning på kjølige dager. Skorsteinen ble rehabilitert i regi av sameiet i 2023. De malte veggflatene i en stilfull grønnfarge gir rommet et moderne og personlig preg. Gulvet i stuen ble oppgradert i 2026 og fremstår moderne og stilrent.

KJØKKEN
Det lekre kjøkkenet ble totalrenovert i 2023 og fremstår som moderne og funksjonelt. Innredningen fra IKEA har elegante fronter og lys komposittbenkeplate. Den delvis åpne løsningen mot stuen med barløsning og plass til barstoler skaper en fin overgang mellom kjøkken og oppholdsrom. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser. Det er montert benkeskapsbelysning, stikkontakter over benkeplate og automatisk vannstopper med fuktsensor for ekstra trygghet. Varmefolie i gulvet bidrar til økt komfort.

SOVEROM
Soverommet er romslig og lyst med to store vinduer som slipper inn godt med dagslys. Et plassbygd garderobeskap langs den ene veggen gir rikelig med oppbevaringsplass og bidrar til en praktisk og ryddig løsning.

BADEROM
Flislagt baderom fra 2003 ifølge opplysninger fra huseier, med behagelig gulvvarme og en praktisk planløsning. Badet har flislagte vegger, servant med speilskap, badekar med vegghengt armatur, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. I 2022 ble det installert autovifte som starter ved damp, noe som bidrar til bedre ventilasjon og et godt inneklima. Vaskemaskin fra 2021 medfølger.

DIVERSE
Leiligheten har en gjennomført stil med parkett, laminat og flislagte gulvflater, malte vegger og himlinger samt profilerte innerdører. Sikringsskapet ble oppgradert i 2022, og det er gjort flere oppgraderinger av termostater, dimmere og stikkontakter over tid.

Boligen er tilknyttet felles varmtvann og har naturlig ventilasjon via ventiler. Beboerne har også tilgang til en flott felles takterrasse.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Taklampe i stue og soverom, hyller i stue og på soverom, to nattbordslamper på soverom samt TV medfølger ikke.

Oppvaskmaskin, vaskemaskin, kjøleskap med fryser, stekeovn og mikrobølgeovn medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten oppvarmes via elektrisitet og ildsted.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1890.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det ble i midlertid gitt en bygningsanmeldelse for eiendommen som er vanskelig å lese, men det ser ut som det er datert 13.07.1889.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

For øvrig foreligger følgende dokumenter for borettslaget:
- Ekspedisjonsdokument for innredning av vannnklosett, innlevert 07.11.1936.
- Ferdigattest for rehabilitering av bygård, datert 17.01.1996.
- Ferdigattest for piperehabilitering, datert 16.12.2024.

Det foreligger byggetegninger fra rehabiliteringen av bygården, datert 11.04.1991 som stemmer overens med dagens planløsning.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, vann/kloakkledning, vedrørende gårdsrom og tekniske ledninger i tillegg til en erklæring angående trappeløp til takterrasse som kan benyttes som brannrømningsvei.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst 10 rettigheter i annen eiendom som blant annet omhandler bestemmelser om anlegg/vedlikehold av ledninger, adkomstrett, bruk av gårdsrom, brannrømningsvei, parkering og plikt til å utbedre eiendommen i samsvar med kommunale krav til bostandard.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Schweigaards gate 85 har en sentral beliggenhet i en av Oslos mest kulturrike områder med Klosterenga park rett i nærheten. Leiligheten ligger i hjertet av Gamlebyen med ca. 15 minutters gangavstand til både Sørenga, Barcode, Oslo S og Bussterminalen.

Innkjøp av dagligvarer gjøres enkelt på Matkroken Schweigaards gate, Rema 1000 Galgeberg eller Coop Extra St. Halvards gate. På Galgeberg finner du den nye nabolagskaféen Galgen og Times bar med uteservering.

I Gamlebyen finner du også et variert utvalg spisesteder, som den koselige kaffebaren Fuglen og den populære pizzeriaen ZZ Pizza, hvor du kan nyte alt fra nystekte pizzaer til smakfulle kaffeopplevelser. I nærheten finnes Grønland med et pulserende folkeliv med fargerike forretninger og varierte serveringssteder som Olympen, Oslo Mekaniske og Dattera til Hagen. Det er også kort vei til urbane Grünerløkka med et bredt tilbud av trivelige kaféer og spisesteder. Her er det også et bra shoppingstrøk, morsomme barer, konserttilbud samt Ringen kino.

I tillegg til å bo i hovedstadens sentrum er det kort vei til gode turområder. Rett ved leiligheten finner du Klosterenga park og Botsparken som en grønn lunge midt i byen. Ellers er det kort vei til Ekebergparken, Middelalderparken, Botanisk hage, Tøyenparken (Miniøya & Øyafestivalen), Ola Narr, Sofienbergparken, Birkelunden og Kampen park. Det er også kort vei til hyggelige Akerselva. Langs elva finner du grøntområder og flotte turveier, men også rester av Oslo østs spennende industrihistorie. Sørenga sjøbad ligger kort vei unna og er en populær badestrand for både store og små.
Middelalderparken ble anlagt i år 2000 mellom Bjørvika og Ekebergskrenten. Her finnes mange historiske ruiner og store "kulturlag" under bakken. Ved utbyggingen av Bjørvika vil dermed både Oslos eldste og Oslos nyeste arkitektur kunne nytes side om side, fra høyst ulike epoker. Årlig arrangeres Middelalderfestivalen.

Området kan ellers by på flere moderne treningssentre i nærheten som Sats på Kampen, Sats i Bjørvika, nyåpnede Tøyenbadet på Tøyen, Fresh Fitness på Grønland og Crossfit Gamle Oslo.

Det er kun 2 minutter å gå til bussholdeplassen Harald Hårdrådes plass med blant annet 37-bussen, 100- og 110-bussen. 8 minutters gange til 20-bussen, trikkeholdplass med trikk nr. 18 og 19 innenfor 10 minutters gange og 15 minutter til Grønland t-bane med alle linjer.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiertomt på 260 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med blant annet heller, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige
beplantninger.

Borettslaget disponerer en parkeringsplass som beboerne kan benytte etter intern avtale.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen grenser til område som er avsatt til jernbaneformål.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger innenfor Middelalderbyen i Oslo som er automatisk fredet av riksantikvaren som et arkeologisk minne etter Kulturminneloven av 1978. I tillegg står bygården på kommunens liste over enkeltminner som er vernet av byantikvaren. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Middelalderbyen: https://www.kulturminnesok.no/kart/?q=&am-county=&lokenk=location&am-lok=&am-lokdating=&am-lokconservation=&am-enk=&am-enkdating=&am-enkconservation=&bm-county=&cp=1&bounds=59.91067475392851,10.756409168243408,59.901228066990356,10.776150226593018&zoom=16&id=88460

Utdrag av pågående saker på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Saksnummer 202603845: Schweigaards gate 77A - bruksendring og innvendig ombygging av eksisterende næringslokale til kombinert sandwich-bar med enkel produksjon og sitteplasser samt barbershop.
- Saksnummer 202604035: Schweigaards gate 73 - bruksendring og innlemming av tannlegekontor til bolig. Rammetillatelse gitt juni 2026.
- Saksnummer 202516978: St. Halvards gate 28 - bruksendring av underetasje til matproduksjon og kontorlokale. Igangsettingstillatelse gitt juli 2026.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Se plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.

Felleskostnadene er kr 4 883,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, TV/bredbånd, kommunale avgifter, betjening a fellesgjeld, trappevask, vaktmestertjenester og diverse driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 3 293,-
TV/Bredbånd: kr 557,-
Avdrag felleslån: kr 236,-
Renter felleslån: kr 797,-

Eiendomsskatten er kr 0,- pr år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 000,- pr. år. / 9 300 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av TV/Bredbånd og har avgift inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 205 689,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. faller det ikke eiendomsskatt for denne boligen.

Andel formue er kr 6 720,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 181 142,- pr. 06.07.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 3 795 270,- pr. 06.07.2026 og lånevilkårene er:
15161945967, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 06.07.2026: 5.35% pa.
Antall terminer til innfrielse: 336
Saldo per 06.07.2026: kr 3 795 270,-
Andel av saldo: kr 181 142,-
Første termin/første avdrag: 30.06.2026 ( siste termin 30.06.2054 )
Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld

4 600 000,00 Prisantydning
181 142,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 781 142,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 790 444,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 800 394,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henriette Grøtting Kihle og Jon Vegard Hovdal

Leiligheten er tilknyttet Myklegard borettslag. Borettslaget består av 18 leiligheter.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Beboere i gården har tilgang til felles takterrasse.

Styrets arbeid det siste året:
Styret har i perioden hatt fokus på drift, vedlikehold, sikkerhet og oppfølging av pågående prosjekter. Det er blant annet håndtert vannlekkasjer, gjennomført sikringstiltak etter innbrudd i boder og arbeidet videre med etablering av nytt felles porttelefonanlegg. I tillegg har styret fulgt opp en erstatningssak knyttet til tidligere piperehabilitering.

Planlagte påkostninger: 
Styret opplyser 28.07.2026 at borettslaget snart skal i gang med å bytte porttelefoner. Lånet for dette ble tatt opp for en tid tilbake og felleskostnadene vil derfor ikke øke ytterligere pr. nå.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Megler har fått informasjon om at borettslaget er tilknyttet sikringsfond gjennom Klare Finans AS. Vi gjør imidlertid oppmerksom på at det er uklart om ordningen oppfyller kravene til sikringsfond iht. borettslagsloven.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.
Stor fotopakke inkl. kveldsbilder  kr 6 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0082/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2682

Sist oppdatert: 02. august 2026 kl. 09:08