Ekebergveien 208

Ekebergveien 208, 1162 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 183, bruksnummer 508, seksjonsnummer 38, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 41 kvm
Totalt BRA-i: 37 kvm
Totalt BRA-e: 4 kvm:

BRA-i 37 kvm:
Entré/gang, bad, soverom og stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e 4 kvm:
Kjellerbod.

Balkong utenfor soverom på 3 kvm (TBA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 09.04.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg fra 1980. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med bærende konstruksjoner i betong- og trekonstruksjoner. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av synlig murverk. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er belagt med asfaltpapp/ membran. . Entrédør med lås og kikkehull. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom luftespalte i vinduer.. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Kjøkken:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring.

Andre rom:
- Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Balkonger:
- Overflatematerialer på balkongen viser stedvis tegn til slitasje, synlig på skillevegg.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:
Bad:
- Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
Kjøkken:
- Det registreres at ventilatoren ikke fungerer.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

HMS:
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.
Det registreres følgende:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
- Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte.

Leiligheten ligger tilbaketrukket og skjermet fra trafikk med hyggelig utsyn til grøntarealet i atriet. Fra eiendommen er det umiddelbar nærhet til bussholdeplass med «lokalbuss», samt kort vei til både trikkeholdeplass og servicetilbud på Sæter.

I samme bygg som leiligheten ligger Skovheim allsenter. Her er det et stort spenn av faste aktiviteter, servicetilbud og kultureventer. Resepsjonstjenester med direkte hustelefon til den enkelte leilighet. Se gjerne lenger ned i teksten for mer informasjon om allsenteret. Det er bl.a. også en hyggelig felles dagligstue/bibliotek med utgang til vestvendt veranda. Rommet er til fri bruk for beboerne og deres gjester

Trappefri adkomst til leiligheten i 2. etasje (leiligheten ligger i midterste etasje, samme etasje som inngangspartiet i 1. etasje). Det er også heis i bygget som gjør adkomsten enkel til bl.a. fellesrom og bod.

En praktisk leilighet med standard hovedsakelig fra byggeåret, foruten kjøkkenet som ble pusset opp i 2004, samt at badet ble kosmetisk pusset opp/flissatt samme år. I tillegg ble det lagt gulvfliser i entréen/gangen.
Vinduer og balkongdører er skiftet i 2014 i regi av sameiet. Leiligheten har en god og effektiv planløsning. Takhøyde på opptil 2,48 meter.

Leiligheten inneholder entré/gang, bad, soverom og stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.

Entré/gang med gulvfliser og skyvedørsgarderobe.

Badet ble flislagt og kosmetisk oppgradert i 2004. Varmekabler i gulvet. Vegghengt hvit servantinnredning med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil med overlys og stikkontakt samt stikkontakt på vegg over servant. Dusjnisje med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget siterne. Vegghengte skap over for ekstra oppbevaring.

Soverom med parkett på gulvet og integrert garderobeskap. Fra rommet er det utgang til østvendt og overbygget balkong på 3 kvm med hyggelig utsyn til grøntarealet.

Kombinert stue og spisestue med åpen kjøkkenløsning. Parkett på gulvet i stue/spisestue, mens det er gulvfliser på kjøkkenet. Plass til møblering av både salong og spisebord.

Kjøkkeninnredning fra 2004 med hvite slette fronter og slette profilerte fronter og benkeplate i mørk granitt. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Fliser og stikkontakt på vegg over kjøkkenbenk samt benkeskapsbelysning under overskap. Nisje med komfyr og nisje for kjøleskap med fryser. Hvitevarene følger leiligheten.

Leiligheten disponerer i tillegg 1 kjellerbod på 4 kvm, samt tilgang til fellesvaskeri. Det er heis til øvrige etasjer.

For nærmere beskrivelse av leilighetens standard henvises det til tilstandsrapporten datert XX.XX.2026 og selgers egenerklæring.

Litt om Skovheim Eldreboliger (hentet fra kirkensbymisjon.no/skovheim):

Skovheim Eldreboliger, drives av Kirkens Bymisjon, og ligger i et stille og rolig nabolag på Nordstrand, omgitt av et stort grøntområde.
Våre 84 boliger er forbeholdt seniorer over 60 år, og alle leilighetene har balkong.

Skovheim er i seg selv et unikt område, et Kirkens Bymisjon i miniatyr, der et knippe av våre mange tilbud til mennesker i ulike aldre og livssituasjoner er godt representert.

Kirkens Bymisjon driver også Skovheim allsenter, som er direkte tilknyttet eldreboligene med kafédrift og aktiviteter som bidrar til sosialt fellesskap.

Faste aktiviteter og kulturprogram
På allsenteret har vi et stort spenn av faste aktiviteter, servicetilbud og kultureventer, og vi har åpen dør for alle som vil komme innom. Det gjør at vi har blitt et populært sted, både blant våre beboere og for besøkende som bor i nabolaget. I likhet med de andre tilbudene Kirkens Bymisjon har for eldre, tror vi på at det er mye god omsorg i fellesskap og aktiviteter, og arbeider hver dag ut fra verdien av å se den enkeltes behov og ressurser.

Vi er opptatt av å drive eldreboligene med god standard, og av å gi våre beboere gylne hverdagsøyeblikk. Gjennomsnittsalderen på de som bor i her i dag er 85 år, og de som trenger hjelp får helsetjenester fra det offentlige.

Vår historie
Skovheim ble bygget i 1981, og er forløper og inspirasjonskilde til Omsorg + boliger som nå bygges opp rundt i hele landet. Tanken bak Skovheim-modellen er at eldre skal kunne bo hjemme lenger, man skal kjenne seg trygg, opparbeide større nettverk og ha gode, meningsfulle dager. Med nærmere førti års fartstid har Skovheim lang erfaring og solide kunnskaper om hvordan man kan skape en trygg og meningsfull hverdag for den enkelte.

Våre faglige ressurser
Skovheim Allsenter har åtte ansatte; daglig leder, frivilligleder, kulturleder, kjøkkensjef, kjøkken-assistent og senterassistenter. Personalet vårt er på jobb fra kl. 08.30-21.00 og vakttelefonen vår er betjent fra 21.00-08.30. For beboerne i eldreboligene gir vaktordning på kvelden og de ansattes mellommenneskelige og faglige kompetanse trygghet og støtte i tilværelsen.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovn og varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 20.04.1983.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 11105, tinglyst: 12.03.1993: Panterett til sameiet på kr 15.000,-.
Dagboknr. 24711, tinglyst 28.09.1981: Festekontrakt med vilkår.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutt på sameiets eiendom.
Dagboknr. 19232, tinglyst 22.08.1980.
Seniorboligene har fri benyttelse av vestibyle, korridorer og ganger på Allsenteret. Det kan ikke ombygges eller på annen måte endres slik at bruken av dem hindres uten skriftlig samtykke fra Allsenteret. Vedlikehold av korridorer bæres av Allsenteret.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker kan ikke være under 60 år og må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Utleie skal meldes til styret og forretningsfører.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Skovheim eldreboliger ligger i et attraktivt og veletablert boligområde på Nordstrand, mellom Nordseter og Sæter, i stille og rolige omgivelser med pent opparbeidede fellesarealer. Leiligheten ligger i 2. etasje (samme plan som inngangspartiet i 1. etasje) med trappefri adkomst (det er også heis i bygget) og med balkong med utsyn til hyggelig grøntareal i atriet.

Kort vei til nærbutikk og trikkestasjonen på Bråten, samt at det også er kort vei til Sæter med et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor, m.m. Her finner du også bussholdeplass og trikkestasjon.

Rett utenfor eiendommen i Ekebergveien stopper «ringbussen», som går i sløyfe mellom Sæter og Lambertseter. Med denne bussen kommer du raskt og enkelt til bl.a. Lambertseter Senter der du finner et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.
Holtet med bl.a. populære Jacobs er heller ikke langt unna.

Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.

Allsenteret ligger i samme bygg som eldreboligene, med innvendig enkel gjennomgang. På Allsenteret er det kafeteria hvor beboerne kan kjøpe rimelig mat, samt at det er fotpleie og frisør i bygget. Det gode miljøet på senteret fremheves, med blant annet temakvelder, turer, kurs, m.m. Alt tilrettelagt for et hyggelig bomiljø. Skovheim Eldreboliger er drevet av Kirkens Bymisjon. Resepsjonstjenester med direkte hustelefon til den enkelte leilighet. Det er inngått avtale med Kirkens bymisjon om drift og bruk av Allsenteret.
Adkomst
Adkomst til Skovheim fra Ekebergveien, mellom Bråten og Sæter. Leiligheten ligger godt tilbaketrukket og skjermet fra vei.

Adkomst til Skovheim fra Ekebergveien, mellom Bråten og Sæter. Leiligheten ligger godt tilbaketrukket og skjermet fra vei.

Festet tomt på 6 260 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med blant annet beplantning og prydbusker, sykkelparkering, sittegrupper og asfalterte internveier.
Festeavgiften betales via felleskostnadene.
Festeavgiften ble sist regulert 2021.
Festeavtalen varer i 80 år fra den ble inngått i 01.09.1981.
Grunneier er Kirkens Bymisjon Stiftelsen Oslo.

Gjesteparkering ved oppkjørselen fra Ekebergveien og på taket av garasjeanlegget med innkjøring fra Lindbäckveien.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2161 datert 30.08.1976.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 9 789,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, tv og internett, drift av allsenteret, forretningsførsel, kommunale avgifter, betjening av felles lån, festeavgift, generelt vedlikehold av fellesarealer og bygningsforsikring. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fullmektig har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 917 343, for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 11 800,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 27 126,- pr. 19.03.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 540 895,- pr. 19.03.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 7,1% flytende
Lånets løpetid: Innfrielse 01.11.2031.

2 800 000,00 Prisantydning
27 126,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 827 126,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

70 670,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
81 710,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 908 836,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Solveig Lifjell-Borkamo

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Skovheim Eldreboliger, med sameiebrøk 39/5174.
Sameiet består av 84 leiligheter.
Forretningsfører er Advokatfirmaet Kopstad AS.
Dyrehold er ikke tillatt.
Det er aldersklausul i vedtektene hvor det fremgår at seksjonen ikke kan selges til, leies ut til eller bebos av personer under 60 år.
Iht. husordensreglene skal det ikke røykes på verandaer og montering av utelys og markiser/utskiftning av markiseduk skal forhåndsgodkjennes. Rett til ekstra kjellerbod er sikret gjennom vedtektene i sameiet, der det står at seksjonseierne har enerett til buk av en bod i fellesanlegg slik det fremgår av oppmerking. I tillegg inneholder vedtektene og husordensreglene flere bestemmelser.

Sameiet har en driftsavtale med Kirkens bymisjon om drift av allsenteret, med døgnvakt, kafeteriadrift og aktiviteter med sosialt fellesskap som intensjon. I allsenteret arrangeres mange felles aktiviteter som blant annet sankthansfeiringer, bruktmarked, bingo, musikkvelder og flere andre kulturelle samlinger. I tillegg er det frisør og fotpleier i bygget.

Planlagte påkostninger:
Sameiet står foran vedlikeholdsoppgaver som bl.a. planlagt maling av balkonger og utbedring av råte i 2026. Omfang og finansiering er ikke avklart, men sameiet vil forsøkte å holde kostnaden innenfor disponible midler. Det må allikevel påregnes indeksregulering av felleskostnadene som følge av økte, løpende kostnader for sameiet.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr til forretningsfører, ca kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører, ca kr 3 950,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 7 950,00
Boligselgerforsikring kr 12 824,00
Foto kr 3 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0055/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2655

Sist oppdatert: 10. april 2026 kl. 16:30