Håvalds vei 6A

Håvalds vei 6A, 1185 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 160, bruksnummer 711, ideell andel 1/1
Andelsnummer 8, Sandstuveien Borettslag, organisasjonsnummer 953700999

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
2. etasje 67 kvm: Entré, bad, to soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjelleretasje 6 kvm: To boder.
Loftsetasje 5 kvm: Loftsbod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.10.2026 utført av Anticimex AS v/Rodrigo Peña. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1961/1962. Bygget er oppført med kjeller, og har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong samt etasjeskillere av betong. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner med fasader kledd med fasadeplater. Takkonstruksjonen er saltak i tre tekket med takstein. Boligen har entrédør med sikkerhetslås (brannklasse B30 og lydklasse db35), samt vinduer og balkongdør med karmer/ramme av tre fra 2008. Fra stuen er det utgang til balkong på 8 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gang utenfor leiligheten. Det er observert åpne spenningsførende deler ved to soverom som ikke er sikret mot berøringsfare, og det mangler samsvarserklæring på anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Kjøkken
- Helhetsvurdering: Himlingsflater og veggflater har omfattende skader grunnet høy alder og slitasje. Gulvflate og innredning er revet ned/bort. Vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Kjøkkenventilator er ikke installert, og ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Andre rom
- Helhetsvurdering: Veggflater har omfattende skader, og synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av omfattende slitasje med enkelte større skader. Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje med mindre skader, og enkelte innerdører har skader og slitasje.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Helhetsvurdering: Vanntett sjikt og vannrør av kobber har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, stedvis avskalling på veggfliser, aldersrelatert slitasje på himling, samt at rommet kun har naturlig ventilasjon.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
- Varmtvannsbereder: Berederens alder tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Dørbladet på balkongdøren får kontakt med dørterskelen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Andelsleilighet i 2. etasje med gjennomtenkt planløsning og sydvendt balkong. Boligen har behov for overflateoppussing og ny kjøkkeninnredning, og gir et solid utgangspunkt for å skape et hjem etter egne ønsker. Borettslaget har gjennomført større oppgraderinger av fasader, balkonger og drenering med ferdigattest i 2019, og vinduene ble skiftet i 2008.

Entré:
Entréen gir adkomst til alle boligens rom. Inngangsdøren er utstyrt med sikkerhetslås, og det er montert porttelefon tilknyttet felles inngangsparti. Rommet har plass til oppheng av yttertøy og garderobeløsning.

Stue:
Stuen har parkett på gulv og god plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det utgang til en sydvendt balkong i betongkonstruksjon med rekkverk i metall og glass, utstyrt med markise, utebelysning og utvendig stikkontakt.

Kjøkken:
Kjøkkenet er klargjort for ny innredning etter at tidligere innredning er revet ned. Rommet har gulvflate med synlig betong og rester etter eldre belegg, samt malte og tapetserte vegger. Kjøkkenet har et oppgraderingsbehov og gir mulighet for å bygge opp en skreddersydd kjøkkenløsning.

To soverom:
Boligen inneholder to soverom med plass til seng og oppbevaring. Begge rommene har vindusflater mot rolige omgivelser, og overflatene gir rom for fornyelse.

Bad:
Badet har flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Innredningen består av gulvstående servant med armatur, speilskap med overlys, badekar med vegghengt badekararmatur og gulvstående toalett. I tillegg er det installert en vegghengt varmtvannsbereder på 100 liter fra 1990. Rommet ventileres via naturlig avtrekksventil på vegg og luftespalte under dør.

Overflater:
Gulv: Parkett, gulvbelegg og fliser på bad. Kjøkkenet har synlig betong etter riving.
Vegger: Malte og tapetserte flater, samt fliser på bad.
Himling: Malte flater, samt takplater på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer tre eksterne boder: to boder i kjeller på henholdsvis 2 m² og 4 m², samt en loftsbod på ca. 5 m² med skråtak.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1962. Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 21.12.1967. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for utskifting av balkonger - fasadeendring – drenering datert 17.06.2019. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for nye balkonger - ny fasadekledning datert 20.01.1988. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr: 1427, tinglyst 02.02.1965:
Omhandler: Festekontrakt med festetid på 90 år og årlig festeavgift på kr 5 600. Kontrakten inneholder bestemmelser om forlengelse, pant for forfalt festeavgift, regulering av leien, forkjøpsrett og overdragelse av kontrakten.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet veg, vann- og kloakkledninger, garasje/parkering og bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Leiligheten har en fin og skjermet beliggenhet i et veletablert boligstrøk på Karlsrud. Borettslagets tomt er pent opparbeidet med store plenarealer, variert beplantning og interne gangstier, noe som skaper et lunt og grønt bomiljø like utenfor døren. Her bor man i rolige omgivelser, samtidig som hverdagen er praktisk med kort vei til fots til både butikker, skoler og kollektivtilbud.

Kollektivforbindelsene er svært gode. Brattlikollen T-banestasjon ligger kun en kort spasertur unna boligen og gir en rask og direkte reisevei inn til Oslo sentrum. De daglige innkjøpene gjøres enkelt til fots, med både Rema 1000 i Sandstuveien og Kiwi Karlsrud i gangavstand. For et mer omfattende servicetilbud med et rikt utvalg av forretninger, apotek, vinmonopol og spisesteder ligger Lambertseter Senter og Manglerud Senter en kort kjøretur unna, i tillegg til hyggelige tilbud på Sæter Torg og Jacob's på Holtet.

For barnefamilier er beliggenheten velegnet med gangavstand til Karlsrud skole samt flere barnehager, deriblant Bauneveien og Tyrihans barnehage. Fritids- og rekreasjonstilbudet i området er mangfoldig. Ekebergsletta og Ekebergparken ligger en kort sykkeltur unna og byr på flotte turveier, skulpturpark og store idrettsarealer. Det finnes også et godt aktivitetstilbud i nærområdet med Bækkelagshallen og treningssentre som SATS Karlsrud innen gangavstand. På varme sommerdager er det dessuten en kort kjøretur eller sykkeltur ned til fjorden og populære badeplasser som Nordstrand Bad og Katten.

Barnehager:
Bauneveien barnehage: 12 min. gange
Tyrihans barnehage: 11 min. gange
Bekkelaget Kirkes barnehage: 14 min. gange

Idrett og fritid:
Bækkelagshallen: 14 min. gange
Mudo Nordstrand: 10 min. gange
SATS Karlsrud: 11 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 5 910 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, internstier, sitteplasser med pergola og benker, lekeplass samt gårdsrom og parkeringsarealer.

Det medfølger ikke fast parkeringsplass. Garasje- og parkeringsplasser i borettslaget tildeles etter ansiennitet på venteliste der andelseiere har fortrinnsrett. Ved salg må leid plass sies opp til styret.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger og turvei i henhold til reguleringsplan S-788 datert 08.09.1959. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 48064 datert 03.09.1964, regulert til garasje i boligområde, samt reguleringsplan S-1770 datert 22.09.1972, regulert til felles avkjørsel. Ingen av planene har egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Reguleringsplaner vedtatt etter 17.09.2014 og til 23.09.2015, samt reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen, vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid. Eiendommen omfattes i tillegg av kommunedelplan KDP-17.

Byggesaker i området:
Sandstuveien 41 A - oppføring av boligbygg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 920,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, kabel-TV og bredbånd fra Telenor, bygningsforsikring, forretningsførsel, festeavgift, drift og vedlikehold samt renter og avdrag på fellesgjeld. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeler seg som følger:
Felleskostnader drift: kr 2 554,-
Avdrag felleslån: kr 774,-
Renter felleslån: kr 1 592,-

Bruk av fellesvaskeriet er avgiftsbelagt med kr 300,- pr. måned for brukere.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 401 386,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 3 420,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 380 583,- pr. 30.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 24 377 715,- pr. 30.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 15162315363
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 30.09.2026: kr 24 377 715,-
Andel av saldo: kr 380 583,-
Innfrielsesdato: 31.12.2048
Rente: 5,15 %

3 300 000,00 Prisantydning
380 583,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 680 583,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 681 673,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 691 623,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nina Vangen og Glenn Petter Eriksen

Leiligheten er tilknyttet Sandstuveien Borettslag.
- Borettslaget består av 68 boliger, fordelt på 2 blokker og ett garasjeanlegg i Håvalds vei 6, 8 og 10.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP2794095.
- Borettslaget har egen hjemmeside: www.sandstuveienborettslag.no.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt. Utekatter og hundehold er ikke tillatt. Etter søknad kan styret gi dispensasjon i særlige tilfeller, for eksempel førerhund.
Grilling på balkonger og verandaer er ikke tillatt, med unntak av elektrisk grill.
Andelseierne kan ikke foreta fasadeendringer eller montere lamper, parabol og markiser uten i samråd med styret.
Vifter og ventilatorer må ikke kobles til byggets ventilasjonsventiler på kjøkken eller bad; på kjøkkenet skal det benyttes kullfiltervifte.
Støyende arbeider i forbindelse med oppussing er tillatt hverdager kl. 08:00–20:00 samt lørdager og dager før helligdager kl. 09:00–18:00. Det skal være nattero mellom kl. 23:00 og 07:00.
Fellesvaskeri finnes i Håvalds vei 10 B (tillatt brukt på hverdager mellom kl. 08:00 og 23:00, avgiftsbelagt med kr 300,- pr. måned for brukere).
Sportsrom/boder i kjeller kan benyttes til sykler, barnevogner og ski.
Borettslaget benytter systemnøkler for leiligheter og oppganger.
Trappevask utføres av rengjøringsbyrå, og snømåking og strøing utføres av eksternt firma.
Borettslaget har kollektiv avtale med Telenor for kabel-TV og bredbånd der modem og dekoder følger leiligheten.

Saker og vedtak fra ordinær generalforsamling 21.04.2026 samt styrets arbeid:
- Årsregnskap og årsmelding for 2025 ble godkjent.
- Innkjøp av to nye parkbenker til uteområdene ble vedtatt.
- Forslag om rehabilitering av piper og oppheving av fyringsforbud ble ikke vedtatt. Det er aktivt fyringsforbud i borettslaget.
- Styret vurderer ny løsning for avfallshåndtering med nedgravde sjakter grunnet tele i bakken ved eksisterende søppelskur.
- Styret har forespurt Oslo kommune om pris for eventuelt utkjøp av festetomten.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Innkjøp av ny vaskemaskin og tørketrommel til fellesvaskeriet i 2025 (ca. kr 200 000,-).

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Er melding om nektelse ikke kommet frem til erververen senest 20 dager etter at søknad om godkjennelse kom frem til borettslaget, skal godkjennelse regnes for å være gitt.

Det er ikke vedtektsfestet forkjøpsrett for andelseierne ved salg av boligandeler i Sandstuveien Borettslag, da borettslaget er frittstående.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke   kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet   kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige   kr 9 415,00
Foto - Dagfoto  kr 3 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0210/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26210

Sist oppdatert: 21. oktober 2026 kl. 15:07