Sandkleiva 9

Sandkleiva 9, 3060 SVELVIK
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 321, bruksnummer 449, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 230 kvm.

BRA-i:
Underetasje:
66 kvm: Entré, hall, kontor, vaskerom og to boder.

1. etasje:
103 kvm: Gang, stue, spisestue, kjøkken, bad og to soverom.

2. etasje:
50 kvm: Loftstue og soverom.

BRA-b:
2. etasje:
11 kvm: Innglasset balkong.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
71 kvm: Terrasse.

Carporten er ikke målt opp i arealer, grunnet det er ett åpent område og er derfor ikke måleverdig.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold: Kontor i underetasje og loftstue samt soverom i 2. etasje. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.05.2026 utført av Anticimex AS v/Joakim Havem. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1985 over tre etasjer. Bygget er oppført med grunnmur av betong og lettklinkerblokker, og støpt gulv mot grunn. Yttervegger og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, og yttertaket er belagt med takstein fra 2021. Boligen har yttervegger i trekonstruksjoner. Ytterkledning av liggende trekledning og synlig murverk (utvendig malt i 2014). Boligen har vinduer med karmer og ramme av tre fra byggeår. Entrédør med glassfelter, balkongdør, terrassedør og ytterdør i underetasje er i tre.

Frittstående carport i lettklinkerkonstruksjoner med utvendige fasader av murpuss. Carporten har et flatt tak som er tekket med asfaltpapp. Konstruksjonen er uisolert.

Sikringsskapet er plassert i entré og anlegget er sikret med automatsikringer. Det er observert ledninger i bod som ikke er sikret mot berøringsfare. Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget, og det er registrert behov for utvidet kontroll av en elektrofaglig person.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det registreres fuktmerker i himlingen etter eldre lekkasje fra toalett oppe. Veggene viser tegn til høy slitasje, enkelte utettheter og synlige skader, samt registreres det vegg på vaskerommet som er delvis revet. Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble registrert forhøyet fuktnivå. Synlige tegn på fuktighet observeres inne i konstruksjonen. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen. Eksakt årsak er ukjent, men utettheter i rommets vanntette sjikt vurderes som en sannsynlig årsak. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet i umiddelbar nærhet til hullet. Omfanget er derfor ikke fullt ut kartlagt.

Rom under terreng
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale i bod og kontor bærer preg av stedvis misfarging, trolig som følge av fuktbelastning/vannsøl. Det observeres tegn til sprekker i enkelte gulvfliser. Det er registrert omfattende bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) og tegn til løse gulvfliser. Det er påvist avleiring av salt-kalkutslag og riss/sprekker på gulv mot grunn. Deler av underetasjen er har bygget opp gulvet med tilfarergulv.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 26,3 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, som vurderes til å være en pågående fuktskade. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen. Avleiring av salt/kalkutslag observeres på gulv, noe som vurderes å være et resultat av fukttransport fra utsiden. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking.

Terrasse / platting
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere terrassen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) har betydelig slitasje, og det er registrert skader. Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Terrenget rundt bygget har flere områder med fall inn mot grunnmuren. Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon.

Andre byggverk
- Helhetsvurdering (Carport): Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) har høy alder, tydelige skader, og det er registrert funksjonssvikt. Det observeres betydelige skjevheter og svikt i fundamentene, med synlige setningsskader i konstruksjonen. Bygningsdelen viser tegn til skjevheter, noe som kan tyde på underdimensjoneringer eller underliggende feil som ikke lar seg observere. Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad 1 etasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Det er registrert bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Det observeres riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er usikkert om rørgjennomføringene til toalettet er tilstrekkelig tettet. Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avtrekksvifte vurderes å være defekt, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader og manglende skuffer. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av stedvis misfarging.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Tegn til svelleskader på benkeplate, og vannsprut vurderes som en sannsynlig årsak.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Andre rom
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens andre rom (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Himlingsflater har sprekker i skjøtene enkelte steder. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av stedvis misfarging. Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Det registreres stedvis uferdige overflater/avslutninger i boligen.

Rom under terreng
- Overflate himling: Det registreres takplater som ikke er tilstrekkelig festet i bod. Eksakt årsak kan ikke fastslås uten destruktive inngrep.
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Det registreres veggplater som ikke er tilstrekkelig festet og uferdige vegger.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Annet: Deler av overflatene i underetasjen var ikke tilgjengelig for inspeksjon pga store mengder inventar. Det gjøres oppmerksom på at det kan være bygningsdeler som er utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Det registreres stedvis uferdige overflater/avslutninger i boligen.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet ingen tilkomstmulighet. Misfarging/svertesopp registreres i tak rundt kloakkluftig på kneloft, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble ikke registrert indikasjoner på forhøyede fuktnivåer. Selger oppyser at skaden er fra tidligere kondens skade fra rør og er nå utbedret. Spor etter gnagere er observert.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- Underetasje: I hall er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 13 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.
- 1. Etasje: i stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 22 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter.
- 2. Etasje: På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere i kneloft. Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring, noe som vurderes som en sannsynlig inntrekksvei, men det kan også være andre skjulte åpninger eller inntrekksveier i konstruksjonen som ikke er kartlagt.
- Skjeggkre: Det observeres spor etter skjeggkre i bod. Forholdet vurderes å være aktivt. Selv om skjeggkre normalt ikke fører til bygningsmessige skader, kan de oppfattes som sjenerende.

Yttervegger inkl. fasader
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Algevekster er observert på deler av ytterkledningen. Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Det registreres hull/større åpninger i vinnsperre/asfaltplater og en del uferdig arbeid på fasaden. Sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten på utvedig fasade stein, samt store skjeveheter i fasade stein og leca blokker bak huset. Eksakt årsak er ukjent, men kan tyde på setninger eller bevegelser. Synlige konstruksjonsmessige skjevheter og deformasjoner observeres. Eksakt årsak er ukjent, men kan tyde på konstruksjonsfeil eller setningsskader. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring. Sett i sammenheng med at det er registrert tegn på gnagere inne i boligen, vurderes konsekvensen at åpningen bak kledningen kan være en mulig inntrekksvei. Det er ikke kjent om det finnes andre inntrekksveier eller hvilke som faktisk benyttes. Forholdet må ses i sammenheng med øvrige opplysninger om skadedyr i rapporten. De deler av utførelsen som lar seg undersøke Utvendig bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Vinduer og ytterdører
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens vinduer og ytterdører (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Punktert vindu registrert på balkongen.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer.

Balkonger
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere balkongen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. veggene/rekkverket har symptomer på slitasje/elde, samt fuktskjolder enkelte steder. Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det vurderes at balkongen er av en konstruksjonstype som krever ventilasjon/luftespalte mellom tettesjiktet og underliggende konstruksjon. Det kan ikke verifiseres at dette er etablert.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre utvendige forhold
- Utvendig blindlkjeller: Det registreres fuktig miljø og tegn på tilsig av fukt på grunnen. Forholdet tyder på at fukt transporteres inn i blindlkjelleren fra utsiden.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene.
- Tekking (med tilhørende beslag): Bygningsdelen er ikke undersøkt. Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Bygningsdelen er ikke undersøkt. Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Bygningsdelen er ikke undersøkt. Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer.
- Skorsteiner (over tak): Bygningsdelen er ikke undersøkt. Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en vannlekkasje fra bad mot vaskerom ved bytte av toalett. På vaskerommet ble det i 2018 laget hull i veggen mot skråning av ufaglærte for å sjekke fukt. Toaletter ble skiftet av fagfolk samme år. Forrige eier skal ha pusset opp badet i 2004. Det har vært en lekkasje fra luftepipe som er utbedret. Taket ble lagt nytt i 2021. I 2017 ble det lagt inn dreneringsrør langs fasadeveggen mot sør. Nytt sikringsskap og nye kurser ble installert i 2013. Ny peisovn ble montert i 2017. Det har vært mus på loft og i vegger, samt sukkermaur, som er bekjempet. Det har vært muggsopp etter taklekkasje som er utbedret, samt råte på verandabord og garasje. Muggsopp i blindkjeller ble utbedret da den ble åpnet for lufting i 2010. Selger opplyser at carport/garasje ikke er tett, og at det kommer vann fra tak og bakvegg.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og kjøle-/fryseskap.

Fryser medfølger i handelen.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Peisovn i stue. Gulvvarme på bad, vaskerom og i hall. Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2022, utført av Drammensregionens brannvesen IKS. Selger opplyser om at konstaterte avvik har blitt utbedret etter tilsynet.
Siste feiing ble utført 13.04.2023, med kommentar om "lite sot".

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Drammen kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest for oppføring av boligen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt for oppføring av bolig datert 27.01.1986. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger fra 1984. Følgende arbeid gjenstod iht. tillatelsen:
- Fullføring av bodareal samt vaskerom i u.etg.
- Montering av mekanisk/naturlig avtrekk ifra bad.
- Montering av røkvarsler.
- Forblending av underetg. samt fasade mot nord med leca.
- Nedføring av takrenne.
Det vites ikke om alle punktene er utført. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det er utstedt godkjente byggetegninger for garasjetilbygg datert 16.05.1988. Tiltaket ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kontor i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som kjellerrom og loftstue samt soverom i 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som uinnredet loft. Det anføres at det er skrevet "loft skal foreløpig ikke innredes" på godkjente plantegninger av loftet/2. etasje fra 1986. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det er satt inn to vinduer i tilknytning til innredet loftstue i 2. etasje og balkong i 2. etasje har blitt kledd igjen med helvegg samt tre vinduer. Garasjeporter til opprinnelig garasje er også blitt fjernet/omgjort til carport. Fasadeendringer er i utgangspunktet søknadspliktig, men endringer som ikke fører til forandringer i bygningens karakter og tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse, er unntatt søknadsplikt. Det er kommunen som avgjør om fasadeendringen fører til at bygningens karakter endres. Det vites ikke om utført tiltak er søknadspliktig, men megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til eller korrespondanse med kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen har en tilbaketrukket beliggenhet med rolige og naturskjønne omgivelser. Solbakken idrettsplass med kunstgressbane kun et steinkast unna. Ca. 1,2-2 km til barneskole, ungdomsskole og barnehager. Kort vei til Svelvik sentrum med det meste av butikker, vinmonopol, apotek og servicetilbud.

Eiendommen ligger sentralt i Svelvik med kort vei til båt- og badeliv. Aktiv båt- og seilforening. Fantastiske tur- og skimuligheter i marka som er nært beliggende til eiendommen, i tillegg er det lysløype med skiløyper (vinterstid). Strømm IL er en håndballklubb med mange aktiviteter og har idrettsanlegg med stor hall. Svelvik IF er en fotballklubb med egen gressbane og kunstgressbane. Svelvik Sykkelklubb. Sande Golfklubb. Svelvik tennisklubb med flott tennis- og padelanlegg, samt Berger og Svelvik O-Lag (orientering). Det finnes også flere fritidsmuligheter innen drama og musikk for både barn samt voksne i Svelvik sentrum.

Gangavstand til bussholdeplass (langs Sverstadveien) med forbindelser til Svelvik ferjekai og Mariås, se www.vkt.no/www.brakar.no for rutetider. Fergeforbindelse mellom Svelvik og Hurumlandet med videre undervannstunnel til Drøbak/Oslo. Ca. 25 min kjøring til Sande, Ca. 30 min kjøring til Drammen, ca. 40 minutter til Asker og ca. 1 time til Oslo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Ebbestad barnehage (1,2 km), Tømmerås barnehage (1,2 km), Berger barnehage (8,9 km).

Eiendommen er beliggende i et område med valgfri barneskoletilhørighet, det kan velges mellom Tømmerås barneskole (1,8 km) og Tangen barneskole (9,5 km). Videre er det Svelvik ungdomsskole (2 km).

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 946 kvm. Svakt skrånende tomt som består hovedsakelig av naturtomt. Gruset innkjørsel/gårdsplass.

Liten del av innkjørselen er opparbeidet på annen manns grunn (gnr. 321/bnr. 286 - Sandkleiva 7), se kartutsnitt for tomtegrenser. Det foreligger en skriftlig avtale som omhandler bruksrett på den del av naboens eiendom.

Bakre del av eiendommen er opparbeidet på annen manns grunn (gnr. 321/bnr. 18), selger anfører at de har fått tillatelse til å benytte dette arealet iht. muntlig avtale med grunneier.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 31-200 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering i dobbelcarport (opprinnelig byggemeldt som garasje).

Montert lader for el-bil i 2018 på husveggen.

Forøvrig er det parkering på egen gruset gårdsplass/innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig, friområde og turvei i henhold til reguleringsplan "Nordre Tømmerås - Brenna", vedtatt 28.06.1979. Av eiendommens areal er 886,68 m² regulert til boliger, 50,79 m² til turvei og 8,74 m² til friluftsområde (på land).

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037, vedtatt 18.06.2025. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse - nåværende.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanens arealdel:
- Flomfare: 46,15 m² av eiendommen er berørt. Før det gis tillatelse til tiltak innenfor sonen, må det dokumenteres at tiltaket er sikret mot flom i henhold til TEK17 § 7-2.
- Ras- og skredfare: 899,93 m² av eiendommen, tilsvarende nesten hele arealet, er berørt. Ved tiltak innenfor sonen skal det redegjøres for og foretas nødvendige sikringstiltak. I kartlagte kvikkleireområder gjelder et generelt forbud mot byggetiltak og terrenginngrep.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 10.978,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 5.201,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Standard renovasjon, 2026.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 32.000 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via JBF på ca. kr 10.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av fiber og har kostet ca. kr 1.200,- pr. mnd avhengig av hastighet på nettet.
Selger anfører at denne boligen er den eneste i nabolaget som har fiber.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 178 578,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 714 310,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

5 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

141 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
142 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
162 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 792 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 812 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nina Therese Røstad og Lars Kåre Røstad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,95 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr. 3.500,- (selger gitt 4 gratisvisninger)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av feierrapport fra Drammensreg. Brannvesen  kr 598,00
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune inkl. tegninger, RFD og feierrapport  kr 3 422,25
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligfotografering - grunnpakke  kr 3 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 32 261,50
Tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0167/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26167

Sist oppdatert: 03. juni 2026 kl. 15:28