Rådhusgata 21

Rådhusgata 21, 0158 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 207, bruksnummer 228, seksjonsnummer 38, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
8. etasje 56 kvm: Stue/kjøkken, bod, bad og soverom.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Bod.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 67 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 56 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.

Boligen disponerer én kjellerbod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.10.2026 utført av Anticimex v/Thomas Wesley Valstad.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg oppført i 1892 over 8 etasjer samt kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur. Grunnmur av naturstein-/murkonstruksjoner. Vinduer med to-lags glass fra ombyggingsår. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkt er gitt TG3:
Baderom:
- Utført kontroll i tilliggende konstruksjon: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i veggkonstruksjon (gang mellom bad og soverom). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder. Det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, noe som tyder på pågående fuktskade. Konsekvens/foreslått strakstiltak er at det må gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke strakstiltak som er nødvendige.

Det gjøres oppmerksom på at følgende punkter er blitt gitt TG2:
Baderom:
- Overflater gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).

Kjøkken:
- Innredning: Benkeplate har enkelte synlige riper og merker etter fuktbelastning som vurderes som skader i benkeplatens overflate.

Andre rom:
- Overflate vegg: Veggflater rundt takvinduer har riss, slitasje og enkelte skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av stedvis misfarging og glipper, trolig som følge av fuktbelastning/vannsøl.
- Dørbladet på soverom kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TG IU):
- Tekniske anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TG U):
- Det er registrert forhold (mangler samsvarserklæring) som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
Det har tidligere vært fukt i kjelleren og det ble installert avfukter og ventilasjonsanlegg. Til informasjon er oppvaskmaskinen defekt.

ENTRÉ
Velkommen inn i en lys, åpen og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko, og store garderobeskap sørger for rikelig med oppbevaringsplass. Bak garderobeløsningen er det dessuten et praktisk kneloft som gir ytterligere lagringsmuligheter.

STUE/KJØKKEN
Leiligheten har en romslig og innbydende stue med god plass til både en hyggelig sofagruppe og et eget spisebord. Rommet har en praktisk utforming og den åpne løsningen mot kjøkkenet skaper en sosial og luftig romfølelse. Gulvene er belagt med parkett, og veggene har malte overflater.

Kjøkkenet ligger i en åpen løsning mot stuen og har en innredning fra 2001 med profilerte fronter og benkeplate i tre. Her er det godt med skap- og benkeplass, nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benken. Videre er kjøkkenet utstyrt med frittstående komfyr og oppvaskmaskin (selger opplyser om at oppvaskmaskin er defekt). Det er også montert brannslange under kjøkkenbenken. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

SOVEROM
Et romslig og behagelig soverom med god plass til dobbeltseng, nattbord og øvrig soveromsinnredning. Garderobeskapene sørger for gode oppbevaringsmuligheter og medfølger handelen. Rommet har i tillegg fin og skjermet utsikt.

BADEROM
Baderommet er fra 2001 og har flislagte gulv og vegger, med behagelig gulvvarme. Rommet har en praktisk innredning med vegghengt servantinnredning, speil og stikkontakt over servanten, samt et ekstra gulvstående baderomsmøbel som gir gode oppbevaringsmuligheter. Dusjsonen er etablert i en egen nisje med glassvegg og vegghengt dusjarmatur. Videre er badet utstyrt med gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Nedsenket himling med downlights gir en behagelig belysning, og rommet har mekanisk avtrekk.

ØVRIG
Sameiet har en felles takterrasse med fantastisk utsikt mot sjøen, over Oslo sentrums tak og til bl.a. Ekebergåsen. Takterassen har flere sosiale sittegrupper og kan skilte med sol hele dagen, og frem til solen går ned, ca kl. 22.30 sommerstid. Det er tillatt å grille med gassgrill og elektrisk grill på takterrassen. Videre finnes det sykkel- og barnevognbod (avlåst) i første etasje i oppgangen.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten oppvarmes med vannbåren varme til radiatorer i tillegg til elektriske varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for renovering av bygården, påbygg, ny trapp og heis datert 21.11.2003 (boligen ble renovert og omgjort til boliger), og ferdigattest for installasjon av ny heis datert 15.08.2022. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsninger stemmer med godkjente byggetegninger fra ferdigattesten for ombyggingen datert 2003.

Det foreligger en attestert bygningsanmeldelse på oppføring av eiendommen datert 01.08.1893. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst seks servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om brannvegg og branndør, samt sikring av brann og lysforhold av Rådhusgata 21.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Iht sameiets husordensregler blir eier belastet med gebyr på kr 1 000,- ved skifte av leietaker/fremleietaker. Gebyret gjelder ikke ved korttidsutleie under 30 dager.

Bygården ligger på toppen av den langsgående bergryggen som kalles Akerryggen. Her er det fritt utsyn over Kontraskjæret, festningsområdet, Rådhusplassen, Aker Brygge/Tjuvholmen, havnebassenget og indre Oslofjord. Med flott arkitektur og sjønær beliggenhet, er dette et område som er lett å trives i. Her har du de meste av byens tilbud rett utenfor dørstokken, men med lite trafikkstøy.

Etter mange år som kontorbygg, ble bygningen helrenovert og omgjort til boliger som stod ferdig i 2001. Det ble da tilbygget ytterligere 2 etasjer med ny takark og felles takterrasse samt utført en oppgradering av innvendige og utvendige overflater. Bygården er sentralt beliggende i bydel Sentrum, i et attraktivt boligområde midt i hjertet av Oslo. Flotte Akershus festning og Kontraskjæret ligger rett utenfor inngangsdøren.

Felles takterrasse byr på en unik utsikt over byen og fjorden. Fra Rådhusgata 21 har du gangavstand til alt av fasiliteter som matbutikker, parker, treningssentre, restauranter, caféer og shopping. Det er kort gangavstand til rekreasjonsmuligheter som Rådhusplassen, Akershus festning, Slottsparken og Akerbrygge/Tjuvholmen.

Veletablerte Aker Brygge og Tjuvholmen har et stort utvalg av restauranter og serveringssteder som kan nytes i vår- og sommersol ved bryggekanten. Kort vei til hovedstadens rike kulturtilbud, f.eks. Nasjonalmuseet, Astrup Fearnley, Nationaltheatret, Operaen, Munch, Deichman, Konserthuset m.m.

Her er det kort vei til alle tenkelige servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Fra Øvre Slottsgate og Wessels plass kan man ta buss og trikk i flere retninger. Det er kort vei til T-bane på Stortinget, og tog på Nationaltheatret og Oslo S. Kort gangavstand til båtforbindelsene på Aker Brygge/Rådhusplassen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Aker Brygge barnehage (1-5 år) 1.1 km
Ankerhagen barnehage (1-5 år) 1.2 km

Skoler:
Ruseløkka skole (1-10 kl.) 0.9 km
St Sunniva skole (1-10 kl.) 1.1 km
Møllergata skole (1-7 kl.) 1.3 km
Uranienborg skole (1-10 kl.) 1.8 km
Kristelig gymnasium (8-10 kl.) 1.9 km
Heltberg gymnas 0.8 km
Vika videregående skole 11 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 342 kvm. Fantastisk felles takterrasse i bygget.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er flere kommunale ladepunkter for elbil innen kort avstand, blant annet i Revierstredet og Myntgata. For innendørs parkering er det flere parkeringshus i området.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til spesialområde for bevaring, blandet, i henhold til reguleringsplan S-2413 i kart datert 21.09.2022 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 22.08.1979. Videre er eiendommen regulert til kombinerte formål for samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtraseer/bilfritt byliv i henhold til reguleringsplan S-5046 i kart datert 22.09.2022 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 19.06.2019.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262. Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn. Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Bygården og gårdsrom er kommunalt listeført som verneverdig av Byantikvaren. Dette kan medføre at større endringer av bygningen eller endringer i fasaden må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående saker på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Saksnummer 202510562: Rådhusgata 23 - påbygg og ombygging.
- Saksnummer 202603323: Rådhusgata 25 - ombygging og bruksendring av underetasje og 1 etasje til kantine og møteromsenter.
- Saksnummer 202511611: Tollbugata 32, Akersgata 13 - 15 og Nedre Vollgate 10 - 14 - Ombygging, fasadeendring og påbygg.
- Saksnummer 202523393: Øvre Slottsgate 2 C - oppføring av lagerbygg.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Se plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 6 191,35,- pr. mnd. og inkluderer:
Varmtvann og oppvarming via fjernvarme, internett (fiber), vaktmestertjenester, kommunale avgifter, betjening av fellesgjeld og andre driftskostnader.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
Oppvarming: kr 829,00
Felleskostnader: kr 5 362,35

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Boligen er tilknyttet Obos OpenNet som leverandør av fiber og er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 788 221 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Andel formue er kr 18 605,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 97 329,- pr. 20.10.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 991 493,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

LÅN #1
Bank: Dnb Bank ASA
Lånenr.: 16362354238
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,10%
Restsaldo: kr 1 754 667,10
Andel restsaldo: 53 091,29
Innfrielsesdato: 09.11.2030
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 4
Administrasjonsavtale: Nei

LÅN #2
Bank: Dnb Bank ASA
Lånenr.: 16364108722
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,95%
Restsaldo: kr 1 236 826,53
Andel restsaldo: 44 237,71
Innfrielsesdato: 31.03.2036
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 4
Administrasjonsavtale: Nei

6 200 000,00 Prisantydning
97 329,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 297 329,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

157 420,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
12 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
158 510,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
171 500,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 455 839,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 468 829,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Annika Maria Kristina Gross Gross

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Rådhusgaten 21, med sameiebrøk 57/1884.
Sameiet består av 38 leiligheter og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Sameiet har egen nettside: www.rg21.no.

Felles sykkel- og barnevognparkering i avlåst rom i oppgangen.
Det er kameraovervåking i inngangspartiet i oppgangen.
Sameiet har en fantastisk, felles takterrasse med sol hele dagen og langstrakt fjordutsikt. Det er tillatt å grille med gassgrill og elektrisk grill på takterrassen.
Dugnad må påregnes.
Ved dyrehold kreves godkjenning fra styret før innflytting. Utgangspunktet er at dyrehold utover burdyr ikke er tillatt, og det er ikke tillatt å anskaffe husdyr etter innflytting. I henhold til vedtektene punkt 6 skal dispensasjon gis hvis gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for øvrige beboere.

Foretatte oppgraderinger/reparasjoner de senere år:
- 2025: Begynt å planlegge nye tiltak for takterrassen
- 2021-2022: Ny heis i sameiet
- 2021: Innkjøp av nye takterrassemøbler og utbedring av gulvbord på takterrassen
- 2016: Rehabilitert fasade og tak
- 2011-2012: Utendørs membraninstallasjon
- 2011-2012: Malt inngangsparti
- 2001: Rehabilitert bygningen og påbygget to etasjer

Planlagt arbeid:
Styret opplyser 24.10.2026 at det ikke er planlagt større påkostninger i sameiet som vil føre til økning i fellesgjeld eller felleskostnader. De kan imidlertid ikke utelukke fremtidige justeringer av felleskostnadene som følge av fortsatt høyt rentenivå og generelle prisøkninger på tjenester og avtaler sameiet benytter seg av.

Det ble vedtatt på årets generalforsamling at styret skal følge opp vedlikehold av vinduer og beslutte ved en senere anledning hvordan dette skal gjennomføres. For øvrig ble det også tatt opp diverse fremtidig vedlikehold, som f.eks oppgradering av takterrassen, oppgradering av brannsentral m.m., men før dette kan settes i gang må det spares opp mer egenkapital.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0142/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.26142

Sist oppdatert: 08. november 2026 kl. 01:06