Riihimækiveien 21

Riihimækiveien 21, 2013 SKJETTEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 71, bruksnummer 54, ideell andel 1/1
Andelsnummer 336, Riihimækiveien Borettslag, organisasjonsnummer 948 391 546

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm

BRA-i:
3. etasje 54 kvm: Entré, bad, bod, stue, kjøkken og soverom.

BRA-e:
Utebod 1 kvm: Bod.

BRA-b:
3. etasje 14 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2026 utført av FS Takst Seemann v/Finn Seemann. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg fra 1975. Bygningen er iht. tilstandsrapporten en boligblokk i betong-, mur- og trekonstruksjoner med grunnmur i betong på fundamenter til faste masser. Ytterveggene er forblendet med teglstein, pussetfasader og fasadeplater, og etasjeskillere er av støpte dekker i betong. Taket er en flat konstruksjon tekket med papp/folie. Vinduene er malte trevinduer med 2-lags isolerglass. Leiligheten har en brann- og lydklassifisert entrédør og en skyvebalkongdør i malt tre med 2-lags glass fra 2006. Det er en innglasset balkong på 14 m².

Det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn. Det er gjort endringer i anlegget etter 1999, sist i forbindelse med renovering av badet i 2026 med ny varmekabel og lys.

Boligen er utstyrt med røykvarsler og brannslukningsapparat.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Gulv: TG2 gis på grunn av normal bruksslitasje for alder.
- Det er påvist riss/sprekker i overflater. Plate skjøter i stue har beveget seg og det er ikke bruks skjøt teip over skjøter.

Bad
- Det er kun oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon).

Kjøkken
- Overflater og innredning: TG2 gis på grunn av normal bruksslitasje for alder.
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Andre utvendige forhold: Bygningsdelene er ikke vurdert, kun beskrevet, da utvendige forhold er borettslagets ansvar.

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Alle badene i borettslaget ble renovert i 2026 av VBM Byggfornyelse AS. I forbindelse med dette ble det utført arbeid på det elektriske anlegget med ny varmekabel og lys, samt arbeid på rør med nytt sluk, wc og nytt røropplegg på kjøkken. Selger har dokumentasjon på arbeidet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Nytt bad i regi av borettslaget, utført av VBM Byggfornyelse AS
- Nye innvendige vannledninger (rør-i-rør) og nye innvendige avløpsrør
- Ny varmtvannstank på ca. 120 liter
- Oppgradert elektrisk anlegg til bad med varmekabler og belysning, utført av VBM Byggfornyelse AS

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2026:
- Utbedring av stikkledning tilhørende Riihimækiveien 1–15

2025:
- Betongvedlikehold og utbedring av skadet betong og armeringsjern i P-husene
- Utbedring av rømningsveier og montering av ny brannport i P-huset under Riihimækiveien 1, 3 og 5

2023:
- Montering av nye røykvarslere i leilighetene og fellesarealer

2016:
- Installasjon av vannmålere

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Nytt røropplegg på kjøkken, utført av VBM Byggfornyelse AS

Leiligheten er moderne og ligger i 3. etasje. Badet ble fullstendig fornyet i 2026 i regi av borettslaget, med nye vannledninger, nytt sluk og ny wc, og rør-i-rør-anlegget er lagt om. Den innglassede balkongen på 14 m² strekker seg langs hele stuefronten og gir leiligheten en ekstra kvalitet.

Entré:
Entrédøren er brann- og lydklassifisert, og møter deg med flislagt gulv som skiller seg fra parketten i resten av leiligheten. Rommet er ryddig og funksjonelt, med profilerte innerdører videre inn til de øvrige rommene. Fra entréen er det direkte adkomst til bad og innvendig bod på den ene siden, og stuen åpner seg opp rett frem.

Stue:
Stuen er leilighetens romsligste rom og har plass til både sofagruppe og spisebord med god margin. De store vindusflatene mot balkongen slipper inn rikelig med lys. Skyvebalkongdøren i malt tre fra 2006 leder ut til den innglassede balkongen, og den brede glassflaten gjør at inne og ute flyter naturlig sammen.

Balkong:
Den innglassede balkongen på 14 m² er godkjent innglasset og har ferdigattest fra 2012. Glassflatene langs hele fronten gir ly for vind og forlenger sesongen betraktelig. Det er god plass til sittegruppe, og balkongen fungerer i praksis som et ekstra oppholdsrom store deler av året.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet med profilerte fronter og benkeplate av heltre langs begge sider, med god arbeidsplass og rikelig med skap- og skuffeplass. Platetopp, komfyr og oppvaskkum av stål er på plass, og det er kjøkkenventilator med kullfilter. Vannstoppsystem er montert. Kjøkkenet er adskilt fra stuen med vegg, men planløsningen gir god kontakt mellom rommene.

Soverom:
Soverommet har plass til dobbeltseng og nattbord, og vinduet gir naturlig lys inn i rommet. Et garderobeskap med skyvedører og speilfront gir god oppbevaringsplass uten å ta unødvendig gulvplass.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2026 i regi av borettslaget, med limt banemembran under flis, plastsluk og 35 mm fall mot sluk. Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler. Veggene er flisbelagt, og taket er malt. Innredningen består av nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjvegger/hjørne og opplegg for vaskemaskin. Det er naturlig ventilasjon. Faktura og kontrollerklæringer foreligger.

Overflater:
Gulv: Parkett og laminat i stue og soverom. Fliser i entré og bad.
Vegger: Malte plater.
Himling: Malte plater.

Lagring:
Leiligheten har innvendig bod i 3. etasje med innredning bestående av kleshengestang og hyllesystem. I tillegg disponeres en utvendig bod på ca. 1 m² samt en liten skapbod i kjeller.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1975. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig innflytningstillatelse ble gitt 24.02.1975. Tillatelsen var tidsbestemt til 24.02.1976. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
- Noe småarbeide gjenstår. Planeringsarbeidet er ikke ferdig.
- Gjenstående arbeider må utføres og ferdigbesiktigelse avholdes innen 1 år fra dato.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig innflytningstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest for innglassing av balkonger datert 05.01.2012. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 01.11.1972, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

1970/1234-2/8 10.03.1970 RETTIGHETER IFLG. SKJØTE
Ifl.skjøte på bnr.4 er det best. om ledn.for vannkloakk,elledninger m.v. Fl.best.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1977/4244-4/8 29.06.1977 FORKJØPSRETT
BESTEMMELSER OM FORKJØPSRETT
MED FLERE BESTEMMELSER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1981/1508-1/8 09.03.1981 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighetshaver: Skedsmo kommune til å opparbeide gangvei/busslomme på denne eiendom m/flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Ved korttidsutleie plikter andelseier av hensyn til HMS og brannsikkerhet å sende kontaktinformasjon for seg selv og leietaker samt leieperiode til styret per e-post.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en etablert og barnevennlig beliggenhet i Riihimäkiveien på Skjetten i Lillestrøm kommune. Rett på utsiden av boligblokken åpner det seg store, sammenhengende park- og grøntarealer med asfalterte gangveier, sittebenker og lekeapparater, noe som gir et åpent og trivelig bomiljø. Her bor du tilbaketrukket i et veletablert nabolag med flotte fellesområder like utenfor inngangsdøren, samtidig som du har gangavstand til alt du behøver i det daglige.

Hverdagslogistikken er enkel og praktisk fra denne adressen. For barnefamilier ligger både Gjellerås skole for 1. til 7. trinn og Stav skole for ungdomstrinnet en kort spasertur unna leiligheten. Det er også et godt utvalg av barnehager i nærområdet, deriblant Uglebakken barnehage i trygg gangavstand. De daglige innkjøpene ordnes enkelt til fots på Skjetten Nærsenter, hvor du blant annet finner Meny og Boots apotek, samt Coop Extra på Skjettentoppen. For et mer omfattende shoppingtilbud, spisesteder og servicetjenester ligger både Strømmen Storsenter og Lillestrøm sentrum kun en kort kjøretur unna.

Området byr på allsidige rekreasjons- og fritidsmuligheter året rundt. Lokale treningsfasiliteter og idrettstilbud finnes i nærområdet, og du når marka på en kort spasertur eller sykkeltur med et bredt nettverk av turstier og preparerte lysløyper for helårs friluftsliv. Kollektivtilbudet er svært godt utbygd. Fra bussholdeplassen ved Skjetten senter, som ligger i gangavstand fra leiligheten, går det hyppige linjer mot Lillestrøm, Strømmen og Oslo. For pendlere tar bilturen inn til Oslo sentrum rundt tjuefem minutter, og Oslo lufthavn Gardermoen nås på omtrent samme tid.

Barnehager
Uglebakken barnehage (1-5 år)
Linbråten barnehage (0-5 år)
Melby barnehage (1-5 år)

Skoler
Gjellerås skole (1-7 kl.)
Skjetten skole (1-7 kl.)
Oks friskole (1-10 kl.)
Stav skole (8-10 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 6581,2 kvm som tilhører borettslaget.

Borettslagets eiendom omfatter felles grøntarealer med plener, lekeplasser med treapparater og sandkasser.

Det medfølger én biloppstillingsplass i felles garasje (nr. 94).

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Det er ikke mulighet for montering av ladeboks eller el-lading ved parkeringsplassen.

Gjesteparkering er offentlig regulert med 24-timers begrensning, håndhevet av Lillestrøm Parkering AS.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan Reguleringsplan for Skjettenområdet (ID: 114/69), datert 27.06.1969, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til eksisterende boligbebyggelse og eksisterende friområde. Reguleringsplaner gjelder ved motstrid foran kommuneplanens arealdel, med de unntak som følger av kommuneplanbestemmelsene § 1-2.1l.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Kp Faresone: Vestsiden av eiendommen berøres av en faresone.
- Kp Angitt hensynssone: Eiendommen berøres av en angitt hensynssone, vist med sort skråskravur på kommuneplankartet.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Reguleringsplanforslag for GNR/BNR 71/54 - status: planforslag. Forslaget omfatter analyser og tilrettelegging for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 323,- pr. mnd. og inkluderer: parkering, renter og avdrag på fellesgjeld (Nordea Bank Abp), forretningsførsel, felles bygningsforsikring, kabel-tv og bredbånd (Telia AS, 1000/500 Mbps), driftsutgifter og kommunale avgifter.

Felleskostnader: kr 2 618,-
Parkering: kr 500,-
Renter og avdrag: kr 3 205,-

Borettslaget har et resterende låneopptak på kr 42 000 000,- til våtromsprosjektet som er estimert utbetalt i løpet av 2026. Dette vil øke andel fellesgjeld for andelen med kr 104 092,-.

Felleskostnadene vurderes to ganger i året, i januar og juli, i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2025 var kr 892 336,- ifølge Skatteetatens boligkalkulator. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 569 343,-/3 569 344,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten betales gjennom felleskostnadene. Eiendomsskatten beregnes etter formuestakst (boligverdi) fra Skatteetaten, og disse tallene er alltid to år gamle. Eiendomsskatten vil derfor variere fra år til år.

I 2018 betalte borettslaget rundt kr. 2,5 mill. i kommunale avgifter og eiendomsskatt

Andel formue er kr 85 051,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 363 773,- pr. 01.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 146 779 234,- pr. 01.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Nordea Bank Abp
Lånenummer: 6030.81.34027
Type: Annuitet, 12 terminer pr år
Restsaldo pr. 01.08.2026: kr 43 256 035,-
Andel av saldo: kr 107 204,-
Innfrielsesdato: 2056
Type Rente: Flytende
Rente: 4,70 %

Bank: Nordea Bank Abp
Lånenummer: 6030.81.34019
Type: Annuitet, 12 terminer pr år
Restsaldo pr. 01.08.2026: kr 15 806 028,-
Andel av saldo: kr 39 173,-
Innfrielsesdato: 2056
Type Rente: Flytende
Rente: 4,70 %

Bank: Nordea Bank Abp
Lånenummer: 6030.81.34000
Restsaldo pr. 01.08.2026: kr 87 717 171,-
Andel av saldo: kr 217 396,-
Type Rente: Flytende
Rente: 4,70 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 209 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 219 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thanyamat Makkhuntod

Leiligheten er tilknyttet Riihimäkiveien Borettslag.
- Borettslaget består av 318 andelsleiligheter fordelt på 8 bygninger.
- Forretningsfører er Solibo AS.
- Borettslaget er forsikret i Protector Forsikring ASA med polisenummer 3822010-2.1.
- Borettslaget er tilknyttet BORI BBL.
- Borettslagets hjemmeside er home.solibo.no/hp/riihimakiveien/.

Dugnad gjennomføres to ganger i året, vår og høst.
Dyrehold skal godkjennes av styret for hvert enkelt dyr. For hundehold må eier signere en egenerklæring, og hunden må gjennomføre dressurkurs innen ett år. Det er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill på balkonger. Montering av varmepumpe er ikke tillatt. Kjøkkenvifte skal være av type kullfiltervifte og kan ikke kobles til ventilasjonsanlegget. Det skal være ro i leiligheten mellom kl. 22:00 og 07:00 på hverdager, og mellom kl. 23:00 og 08:00 på fredag og lørdag. Borettslaget har boder tilknyttet leilighetene, samt fellesrom og fellesareal for oppbevaring av sykler og barnevogner.

På ordinær generalforsamling 25. mars 2026 ble det blant annet vedtatt et nytt vedtektspunkt om andelseiers vedlikeholdsansvar. Felleskostnadene økte med ca. 7 % fra 1. januar 2026, med en varslet ytterligere økning på ca. 8 % fra 1. juli 2026.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Større betongvedlikehold i P-husene, ferdigstilt i februar 2025.
- Oppgradering av rømningsveier.
- Spyling og kamerasjekk av alle bunn- og stikkledninger i 2025.

Planlagte påkostninger:
- Omfattende våtromsprosjekt med utskiftning av rør og sluk, samt totalrenovering av våtrom. Prosjektet startet i mai 2025 og har planlagt ferdigstillelse i desember 2026. Totalkostnaden kan øke med inntil 10 millioner kroner, som planlegges dekket av borettslagets egenkapital.
- Utskifting av brannslukningsapparater i leilighetene i 2026.
styret arbeider med å sette opp en vedlikeholdsplan for perioden 2026-2030. Blant mulige kommende oppgaver nevnes maling av trappehusene, bytte av linoleumsgulv i trappehusene, bytte av ytterdører på blokkene og utskifting av panel på uteboder.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 viste et underskudd på kr 40 437 945,-. Borettslagets disponible midler var pr. 31.12.2025 kr 34 279 452,-. Egenkapitalen var pr. 31.12.2025 kr -53 498 863,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BORI BBL har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond, som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.

Borettslaget har to pågående juridiske saker. Den ene gjelder en mulig rådgivningsfeil fra Usbl Prosjekt i forbindelse med våtromsprosjektet, som er løftet til advokater for gjennomgang og vurdering i starten av 2027, etter at våtromsprosjektet er ferdigstilt. Den andre er en administrativ klage hos Skatteklagenemda vedrørende for høy utregnet boligverdi fra Skatteetaten.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett.

Forkjøpsretten for denne andelen er avklart. Ingen medlemmer meldte interesse innen fristen 01.09.2026.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Fellesorganet for Skjettenbyen (FO), org.nr. 971 266 988, er et felles interesseorgan for de 12 borettslagene i Skjettenbyen. Fellesorganet behandler saker som er av felles interesse for beboerne i Skjettenbyen ovenfor eksterne selskaper, Lillestrøm kommune, fylkeskommunen, Statens Vegvesen o.s.v. FO er ansvarlig for drift og vedlikehold av fellesområdene tilknyttet borettslagene (gressklipping, snøbrøyting og lignende), som utføres av Roger Olsen Vedlikehold AS. I tillegg er FO ansvarlig for drift og vedlikehold av Skjettenbyens felleseide kabel-TV anlegg.

Kontingent til Fellesorganet for Skjettenbyen er inkludert i felleskostnadene.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0294/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26294

Sist oppdatert: 04. september 2026 kl. 13:16