Eivensstuen 2

Eivensstuen 2, 2022 GJERDRUM
Kommunenummer 3230, gårdsnummer 42, bruksnummer 129, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm

BRA-i:
4. etasje 60 kvm: Entré, baderom, kjøkken, spisestue/stue og soverom.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod (merket nr: 408).

TBA (terrasse- og balkongareal)
4. etasje 13 kvm: Overbygget balkong.

Boligen disponerer 1 bod i kjelleren. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.06.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i fjerde etasje i en boligblokk oppført i 2008. Bygningen har bærende konstruksjoner og etasjeskillere av betong og bindingsverk. Ytterveggene er forblendet med teglstein og fasadeplater, med innslag av trepanel. Takkonstruksjonen er et vinklet saltak i tre, tekket med metallplater. Taket ble ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer og balkongdør fra byggeåret med 2-lags glass i trerammer. Entrédøren er en B-30 branndør. Fra stuen er det utgang til en overbygget balkong på 13 m² med betonggulv og rekkverk i metall og glass.

Sikringsskapet er plassert i entréen og har automatsikringer. Det elektriske anlegget er fra byggeåret.

Leiligheten har røykvarsler tilkoblet et sentralt brannvarslingsanlegg, og det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Alder på tettesjikt og sluk tilsier at tetthet ikke kan garanteres.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Baderom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på badet med bytte av termostat i 2017 og installasjon av LED-lys over speil i 2021. Tak over balkongen ble montert i 2018. Varmtvannsberederen ble byttet i april 2025, og det ble samtidig installert en automatisk vannstopper. Det er også byttet termostat i inngangspartiet, satt opp LED-lys over kjøkkenbenk og installert varmekabel i takrennen på balkongen.

For 2-3 år siden var det noe overvann på gulvet i garasjeanlegget etter snøfall, og det ble gjort tiltak for å rette opp gulvet. Det er også observert noen råtne bord på bygningens sydvegg. Selger nevner at det har vært noe susing i toalettsisternen. I forbindelse med salget har selger hatt rørlegger til å kontrollere sluk og avløp på badet.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Forholdet ble først oppdaget og saneret av selger via eget forsikringsselskap, og deretter meldt til styret. Det viste seg da at flere leiligheter i sameiet hadde det samme, og det ble gjennomført en felles sanering i alle leiligheter i regi av sameiets skadedyrforsikring for om lag fire år siden. Selger har ikke merket skjeggkre i boligen etter dette. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Montert ny 110-liters varmtvannsbereder og Waterguard-system med automatisk stengeventil i kjøkkenbenken.
- Montert ny kjøkkenkran, samme firma som monterte varmtvannsberederen.

2021:
- Skiftet til LED-belysning over speil på badet og over kjøkkenbenk (utført av SEKO Skedsmo)
- Montert ny termostat for gulvvarme i inngangspartiet (utført av SEKO Skedsmo)

2018:
- Montert tak over balkong (utført av Service & Montasje gruppen)
- Montert varmekabel i takrenne på balkong

2017:
- Skiftet termostat på badet

Vedlikeholdshistorikk Sameiet Gjerdrum Torg:

2025:
- Skiftet panel på to vegger på begge trappehus
- Reparert søyler med brannhemmende stoff og malt
- Innkjøp av robotgressklipper

Selveierleiligheten, ferdigstilt i 2008, ligger i fjerde etasje med heis. Leiligheten har en overbygget balkong, og stuen har takhøyde på opptil 3,74 meter — det siste er uvanlig for en leilighet i dette segmentet og gir stuen en romfølelse du merker med en gang du trer inn. Innredningen på kjøkken og bad er fra Sigdal. Varmtvannsberederen ble skiftet i 2025, og varmekabler ligger under flisene på baderom og i entréen. Planløsningen er enkel og gjennomtenkt: entré, baderom og kjøkken samlet mot én side, stue og soverom mot den andre — med balkongdøren som avslutter romrekken.

Entré:
Flisene ved inngangsdøren skifter over til parkett idet du passerer inn i leiligheten — en tydelig overgang som markerer at du er kommet inn. Skyvedørsgarderobene fyller hele veggen og gir god oppbevaringsplass utover yttertøy, med kurvesystem i to rader, hylle over og stang til klær i midten. Det er i tillegg plass til yttertøy utenfor garderoben ved inngangen. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her. Termostat for gulvvarmekablene under flisene sitter på veggen. Entredøren er av typen trefiber med brannklasse B-30, kikkehull og dørpumpe.

Stue:
Takhøyden er det første du legger merke til. Skråtaket stiger mot balkongveggen og gir stuen en åpenhet som bildene knapt gjengir. Parkett løper gjennom hele rommet — balkongdør og et bredt vindu side om side — slipper inn mye lys og gir direkte utgang til balkongen. Gode solforhold: selger opplyser at solen når balkongen fra rundt kl. 16-17 midt på sommeren og er der utover kvelden i sommermånedene. Plass til sofagruppe, lenestoler og TV-møblement uten at rommet virker fullt, i tillegg til god plass til spisebord mellom kjøkken og stuedel. Røykvarsler tilkoblet sentralt brannvarslingsanlegg er montert i skråtaket.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i forlengelsen av stuen, skilt med en vegg men åpent mot spisestuedelen. Innredningen fra Sigdal har glatte fronter, overskap med belysning under og ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Laminert benkeplate med skyllekum og oppvaskkum med ett-greps armatur. Fliser over benkeplate. Frittstående komfyr og frittstående kjøleskap med fryser følger med. Komfyrvakt er montert på veggen. Waterguard-system med automatisk stengeventil er montert. Varmtvannsberederen på 110 liter ble skiftet i 2025 og er plassert i hjørne av innredningen. LED-belysning over kjøkkenbenken ble satt opp i 2021.

Soverom:
Leiligheten har ett soverom. Rommet har plass til dobbeltseng med kommoder på begge sider, i tillegg til en kurvstol ved vinduet. Skyvedørsgarderober langs én vegg gir god oppbevaringsplass. Skråtaket følger med inn her også, i samme høyde som i stuedelen, lavt mot vinduet og høyt over garderobeskapet. Vindu gir dagslys. Fra stuen er det to skyvedører inn til soverommet, én på hver side av sengen, en praktisk og plassbesparende løsning ved dobbeltseng.

Balkong:
Den overbyggede balkongen på ca. 13 m² nås fra stuen og er en av leilighetens tydeligste fortrinn. Taket ble satt opp i 2018 og gjør balkongen brukbar uavhengig av vær. Gulvet er belagt med plastheller, rekkverket er av metall og glass, og levegger av trepanel gir ly på sidene. Solen når balkongen fra ettermiddagen og er der utover kvelden i sommermånedene. Belysning og stikkontakt er montert. Plass til sittegruppe.

Baderom:
Baderommet fra byggeår har flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Innredning fra Sigdal med servant og ett-greps armatur. Overskap, speil og belysning med stikkontakt på vegg. Vegghengt toalett. Dusjhjørne med ett-greps armatur og hånddusj. Opplegg for vaskemaskin og dobbel stikkontakt på vegg. Avtrekksventil i himling. LED-belysning over speil ble skiftet i 2021. Fordelerskap for rør i rør-system er plassert på badet.

Overflater:
Gulv: Parkett og fliser. Fliser i entré (ved inngangsdør) og på baderom. Parkett i stue, kjøkken og soverom.
Vegger: Malte overflater. Flislagte vegger på baderom.
Himling: Malte overflater i skråtak og himlinger, med høyder fra 2,33 til 3,74 meter.

Lagring:
Skyvedørsgarderober med kurvesystem, hylle og klesstang i entré og på soverom, samt god plass til kofferter og annet under stangen. På soverommet er det i tillegg ekstra oppbevaringsplass øverst i garderobeskapet, over den opprinnelige innredningen. Kjellerbod på ca. 5 m² (merket nr. 408) i fellesarealer i kjeller, i nærheten av garasjeanlegget.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er montert to frittstående hyllesystemer av stål i kjellerboden, samt et ekstra skap/benk på hjul i kjøkkenkroken. Disse følger med og blir stående.

Sort skinnsofa i stuen kan overtas av kjøper dersom ønskelig.

Elektrisitet. Det er gulvvarme i entre og baderommet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på Eivensstuen 2,2022 GJERDRUM, datert 09.12.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 19.03.2009, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

2009/38059-1/200 19.01.2009 BEST. OM ADKOMSTRETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3230 GNR: 42 BNR: 9
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 3230 GNR: 42 BNR: 129
Erklæringen etablerer en adkomstrett for Gnr 42 Bnr 9 over denne eiendommen (Gnr 42 Bnr 129) og Gnr 42 Bnr 128.

2009/118376-1/200 18.02.2009 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 8
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 59/5656
Seksjoneringen etablerer 44 individuelle seksjoner med tilhørende fellesarealer og vedtekter for sameiet. Denne seksjonen har en bygning som tilleggsdel.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eivensstuen 2 ligger midt i hjertet av Ask sentrum, med dagligvarehandel, apotek og Vinmonopolet rett utenfor inngangsdøren. Fra balkongen ser du ned på sentrumsplassen og de nærmeste nabobyggene, med åsene i Gjerdrum som bakteppe. Det er en plassering der hverdagslogistikken nesten går av seg selv.

Ask terminal er et par minutters gange unna, med busslinjer som gir deg gode forbindelser videre i regionen. Gjerdrum barneskole ligger like ved, og Gjerdrum ungdomsskole er innen kort gangavstand. Gjerdrum barnehage og treningssenteret SPREK Gjerdrum er begge i nærheten, og Gjerdrumshallen er tilgjengelig for den som vil ha mer organisert aktivitet.

Sentrumsplassen med trerekker og grøntarealer ligger rett utenfor, og gir Ask en koselig, levende tettstedsfølelse. Butikker, kafeer og lokale servicetilbud samler seg langs Askveien, og Franz & Fineste holder til i samme bygg som leiligheten. For større innkjøp er Romerikssenteret en kort kjøretur unna.

Oslo Gardermoen nås på rundt 20 minutter med bil. Gjerdrum er en liten kommune med et tett og velfungerende lokalmiljø, og nabolaget på Ask skårer høyt på naboskapet blant de som bor her.

I samme bygg som den indiske restauranten sentralt på Ask er det nylig åpnet et Feelgood treningssenter, og treningssenteret GFT (Gjerdrum fysioterapi og trening) ligger nå ved kulturhuset på Ask. Det er også fysioterapi i første etasje i naboblokken Askheim. På oppvekstjordet nær Gjerdrumshallen pågår det bygging av ny flerbrukshall, barnehage og barneskole.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler
Gjerdrum barneskole (1-7 kl.)
Gjerdrum ungdomsskole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Barnehager
Gjerdrum barnehage (0-5 år)
Espira Brådalsfjellet barnehage
Grønlund barnehage (1-6 år)

Eiet tomt på 5 954,5 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal, opparbeidet med blant annet plenarealer, diverse beplantning, prydbusker og asfalterte arealer bestående av innkjøring til garasje samt gangbaner. På vestsiden av bygget ligger en bakhage med gressplen, blomster og hekk, samt bord og krakker for opphold. Hagen er anlagt over deler av bygningskonstruksjonen, og er tilgjengelig for alle seksjonseiere i sameiet. Beboerne i 2. etasje har uteplass direkte ut mot hagen. Hagen kan ses fra svalgangen i fjerde etasje.

Det medfølger garasjeplass nummer 408 i felles lukket garasjeanlegg i kjeller. Disposisjonsrett til parkeringsplassen kan ikke overdras til andre uten samtykke fra hjemmelshaver av den seksjonen det gjelder. Garasjeplassen betales det ikke noe ekstra for, og det er heis fra etasjen ned til garasjeanlegget. Det er infrastruktur med mulighet for tilkobling av ladepunkt for elbil i garasjeanlegget, men lader er ikke montert. Det er en ekstra kostnad på kr 8 000,- for tilkobling.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Det er også gjesteparkering i front av parkeringsanlegget i kjeller, som nås via samme innkjøring som fellesparkeringsanlegget.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger innenfor Områdeplan for Ask sentrum (plan-ID 201401), vedtatt 25.03.2015, i et område regulert til bolig/forretning/kontor med tillatt utnyttelsesgrad på 60 % BYA.

Eiendommen ligger delvis innenfor hensynssone for ras- og skredfare (kvikkleire), jf. reguleringsplanen for Ask sentrum. Ved eventuelle fremtidige søknadspliktige tiltak vil dette kunne utløse krav om supplerende geotekniske undersøkelser.

Eiendommen ligger i tillegg innenfor et aktsomhetsområde for overvann iht. tilgjengelige kart/datasett. Tilstandsrapporten anbefaler at det påregnes ettersyn for å vurdere hvordan naturhendelser kan påvirke eiendommen.

Eiendommen omfattes videre av Detaljregulering for fv. 120 gjennom Ask sentrum (plan-ID 201602), vedtatt 13.12.2017, som blant annet regulerer tilstøtende areal til bolig/forretning/kontor, gang- og sykkelvei og fortau. En liten del av tomten ligger innenfor frisiktsone knyttet til fylkesvei 120, som inngår i denne planen.

Det gjøres oppmerksom på at det pågår reguleringsarbeid for en nærliggende eiendom (Rognvegen 1), som kan ha betydning for utviklingen i nærområdet fremover.

Det skal bygges på nabotomten i retning sørvest. Hvordan dette vil kunne påvirke leiligheten er ikke kjent for megler på nåværende tidspunkt.

Eiendommen omfattes også av Gjerdrum kommunes kommuneplan 2012–2024. Kommuneplanens generelle bestemmelser gjelder som et supplement der reguleringsplanen for Ask sentrum ikke uttømmende regulerer et forhold, mens den nyere og mer spesifikke reguleringsplanen er styrende ved eventuell motstrid.

Fullstendig plankart og reguleringsbestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 475,- pr. mnd. og inkluderer: vedlikehold av bygg og fellesareal, bygningsforsikring, bredbånd/TV, vask av trappehus, avsetning til vedlikeholdsfond og snømåking av innkjørsel.

Fellesutgiftene faktureres kvartalsvis.

Kommunale avgifter er ikke inkludert i fellesutgiftene.

Sameiet har planlagt utvendig maling i 2026 og 2027/2028. Det er også godkjent et overbygg over nedkjøringen fra garasjen som skal iverksettes innen tre år. Det er ikke vedtatt hvordan dette vil påvirke fellesutgiftene.

Selger opplyser at fellesutgiftene har endret seg lite de siste 17 årene. Fellesutgiftene fastsettes likevel løpende av sameiet ut fra de faktiske utgiftene, og kan justeres ved behov.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

TV og bredbånd leveres av Telenor. To TV-bokser medfølger og blir stående.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er ikke inkludert i felleskostnadene og faktureres separat av kommunen. Vannforbruk betales à konto, og kostnaden vil derfor kunne variere fra år til år avhengig av faktisk forbruk. Ifølge selger var siste faktura på kr 3 100,- for et kvartal.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 919 034 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Det er pr. 11.05.2026 ingen lån registrert på selskapet.

3 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

79 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
80 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
90 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 270 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 280 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ann-Britt Larsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Gjerdrum Torg.
- Sameiet består av 42 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
- Forretningsfører er RS Regnskap AS.
- Sameiet er forsikret i KLP Skadeforsikring med polisenummer 24150747.
- Sameiet har også felles plener.
- Styret arrangerer grillaften i bakhagen hvert år i juni/juli.
- Sameiet har en hjertestarter.

Dugnad må påregnes. Sameiet har ingen fast vaktmester, men beboere som utfører ekstraarbeid kan honoreres med kr 300,- per time.

Husdyrhold er tillatt i henhold til sameiets vedtekter.

Hver seksjon har en tilhørende bod. Sameiet har også felles plener, en bakhage og en hjertestarter.

Det er alminnelig ro etter kl. 23.00. Røyking er ikke tillatt i heisen eller andre fellesområder innendørs. Det er ikke tillatt med kullgrill på balkonger, og oppsetting av egne TV-antenner eller parabol er ikke tillatt. Endringer av fasaden, som oppsetting av markiser, innglassing av balkong eller montering av varmepumpe, krever godkjenning fra styret. Årsmøtet i 2026 vedtok å tillate montering av varmepumper, og styret skal utarbeide retningslinjer for dette.

På årsmøtet 20. april 2026 ble det blant annet vedtatt å øke fellesutgiftene med kr 9 pr. m² fra april 2026 og å tillate montering av varmepumper. I etterkant av årsmøtet ble det informert om at montering av kamera i garasje og ved boder, samt montering av rekkverk, var besluttet.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2025: Skiftet panel på trappehus, reparert søyler og stelt plener.

Planlagte påkostninger:
- Utvendig maling av bygget skal utføres over to år (2026 og 2027/2028) med en totalkostnad på kr 1 131 500,-.
- Skifte av panel på vestveggen på grunn av råte.
- Overbygg over oppkjøring fra garasjen er godkjent av kommunen og skal iverksettes innen tre år.
- Montering av kamera i garasje og ved boder (pris innhentet: kr 11 710,- for 3 kameraer).
- Montering av rekkverk i gangen mot gårdsplassen.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 var et underskudd på kr 562 760,-. Egenkapitalen var per 31.12.2025 på kr 2 124 999,-. Budsjettet for 2026 viser et forventet overskudd på kr 76 321,-.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse 1. inkl. kr 2.900,-   kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 4 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 14 198,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0216/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26216

Sist oppdatert: 21. juli 2026 kl. 10:41