Munkerudveien 46

Munkerudveien 46, 1165 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 232, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 389 kvm
Totalt BRA-i: 354 kvm
Totalt BRA-e: 35 kvm

Enebolig:

BRA-i:
Kjeller 80 kvm:
Trappegang, bod benyttet som soverom, toalett, vaskerom, 3 boder og teknisk rom.

1. etasje 82 kvm:
Entré, toalett, hall, kjøkken og stue/spisestue.

2. etasje 60 kvm:
Trappegang, toalett, bad og 3 soverom.
(Etasjen har et gulvareal på 63 kvm, men pga. skråtak er det kun 60 kvm som er måleverdig).

Loft 20 kvm:
Uinnredet kaldtloft.
(Loftet har et gulvareal på 45 kvm, men grunnet skråtak er det kun 20 kvm av arealet som er måleverdig).

Garasje:

BRA-i:
Kjeller 75 kvm:
Hobbyrom og 2 boder.

1. etasje 37 kvm:
Garasje og bod.

BRA-e garasje:
1. etasje 35 kvm:
2 garasjeplasser.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 10.03.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bod i kjelleretasjen som er innredet som soverom er ikke byggemeldt/godkjent for varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Frittliggende enebolig oppført i 1923, tilbygget i 1972 og 2007.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv støpt mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker er i mur- og betongkonstruksjoner, samt trekonstruksjoner og siporex.
Yttervegger er av trekonstruksjoner som utvendig er kledd med liggende trepanel. Husets yttervegger mot øst, syd og nord ble i 2024 etterisolert og det ble lagt ny trekneldning.
Taket har valmtak/saltaksform og er i trekonstruksjoner som utvendig er tekket med glasert takstein. Det ble lagt ny ytttertaktekking i 2007.

I 2007 ble alle vinduer og balkongdører byttet til 2- og 3-lags glass med karmer av tre, foruten vinduet i entréen som er av ukjent årstall.
Ytterdør i entréen med felter av glass og kodelås.

Verandaen er belagt med terrassebord og har rekkverk i tre. Delvis takoverbygget uteplass, belagt med skifer og har rekkverk/levegger i mur/betong og trekonstruksjoner.

Utvendige trapper er i mur/betong, belagt med skiferstein.

Stor frittstående garasje med full kjelleretasje. Garasjen er oppført i tre- og betongkonstruksjoner samt lettklinkerblokker. Yttervegger er i pussede og malte flater, samt fasadeplater. Tilnærmet flat takkonstruksjon som utvendig er tekket med takpapp. Grunnvanns-/avløpspumpe i kjelleren i garasjen.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Bad:
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet servant er usikker.
- Tilluftsspalte under dør er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.
- Det observeres riss i gulvflis ved boblebad.

Vaskerom:
- Helhetsvurdering.
- Det observeres spor etter sølvkre i vaskerom.

Innvendige overflater/dører/trapper:
- Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvenes overflatemateriale, samt moderate tegn til knirk. Etter bygningssakskyndiges befaring er gulvene i 1. etasje slipt og behandlet.
- Enkelte innerdører bærer preg av alder/slitasje.
- Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende.
- Det registreres enkelte skjevheter i trapp til 2.etasje. Opplysningen bør ses i sammenheng med at trappen er av eldre dato.

Loft - uinnredet / råloft:
- Misfarging observeres stedvis på undertak noe som er vurdert til å være fra tidligere fuktinntrengning, men kan ikke bekreftes. Det ble ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området. Det observeres synlige spiker i undertak som kan gi økt risiko for kondens.
- Det observeres ventilasjonskanaler som det vurderes at er asbestholdige.

2.etasje:
- Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner.

Rom under terreng (kjeller):
- Det er stedvis avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn.

Krypekjeller:
- Helhetsvurdering: Det ble ikke påvist symptomer på skader. Erfaringsmessig er konstruksjoner som dette en risikokonstruksjon knyttet til fukt og skader.

Etasjeskiller:
- I hallen i 1. etasje er det stedvis vesentlige skjevheter. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Vannrør pga. alder.
- Avløpsrør av støpejern pga. alder.
- Det foreligger ingen dokumentasjon på utført service på varmesentral anlegget.
- Det er ikke fremlagt dokumentasjon på funksjon, servicehistorikk eller annen relevant dokumentasjon på avløpspumper/dreneringspumper i garasjen.

Undergang/tunnel fra vaskerom til garasjebygg:
- Konstruksjoner som dette er ansett som en risikokonstruksjon.

Yttervegger inkl. fasader:
- TG2 gjelder kun vestvendt side av boligen: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling på vestveggen, med stedvis synlige avflassing. Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen på vestveggen.

Vinduer og ytterdører:
- Enkelte beslag på vannbord viser tegn til slitasje.
- Vindu i entré har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdør i entrér tetter ikke tilstrekkelig mot tettelister/pakninger.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Yttertaket er ikke inspisert grunnet høyde og sikkerhetsmessige årsaker. Vurderingen er derfor basert på informasjon om yttertakets alder og eventuelle observasjoner gjort fra innsiden (loft), med den begrensning dette innebærer.

Grunnmur:
- Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.
- Det kan ikke verifiseres at deler av grunnmuren har utvendig fuktsperre.
- Topplisten klemmer ikke fuktsperren tilstrekkelig.

Drenering:
- Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Balkonger:
- Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.
- Tettesjikt har en alder som tilsier av fremtidig funksjon er usikker.

Terrasse:
- Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på rekkverk av mur/betong.

Utvendig trapp:
- Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten på vestvendt trapp.
- Sprekkdannelser observeres stedvis på trapp ved inngangsparti.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger og avløpsledninger pga. alder.

Garasjebygg :
- Helhetsvurdering.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU i rapporten:

Bad/våtrom
- Kontroll av tilliggende konstruksjoner. - Ikke praktisk muligå gjennomføre hulltaking.
- Boblebad med tilhørende komponenter er ikke undersøkt

Rom under terreng:
-Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført da det ikke er praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Det ble derimot gjennomført er overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på forhøyede verdier.

Uinnredet kaldt loft:
-Kontroll av dampsperre mot underliggende etasje er ikke kontrollert, da ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet.
-Ventilasjon av takkonstruksjonen kan ikke kartlegges og undersøkt fra innsiden grunn et isolasjon.

Yttervegger inkl. fasader:
-Ikke mulig å kontrollere om alle deler er sikret mot inntrekk av gnagere.

Det er videre kommentert at at trappene ikke har håndløper på begge sider, håndløper på trapp til 2. etaske er lavere enn 80 cm, inntrinn er mindre enn 25 cm og at trappen ned til kjeller vurderes som smal. Videre er det kommentert at rekkverkshøyden på verandaen er under 1 meter. Rekkverkshøyde og lysåpninger på utvendige trapper avviker avviker fra dagens krav til sikkerhet. Trapp i garasjebygg er ikke vurdert etter dagens krav.

Det er ikke foretatt radonmåling.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte opplysninger.

Munkerudveien 46 er en klassisk og sjarmerende villa med en solrik og flott beliggenhet i Munkerudveien. Et barnevennlig villaområde med kort vei til bl.a. Munkerud skole, fritidstilbud, kollektivtransport og servicetilbud.

En flat, solrik og flott tomt på over 1,3 mål som er pent opparbeidet med bl.a. store plenarealer og steinsatt innkjørsel og gårdsplass. Tomten er godt skjermet med beplantning og hekker.

Klassisk villa med en romslig planløsning og takhøyder på opptil 2,75 meter. Overflater og innredning er hovedsakelig holdt i lyse toner, samt at det er lagt vekt på å bevare enkelte av husets klassiske elementer. Den gode takhøyden (takhøyde på opptil 275 cm), rosetter i himling og stukkatur er noen av elementene som ivaretar husets klassiske karakter.
Den romslige hovedetasjen er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys, samtidig som de byr på flott utsyn til hagen. Fra stuen/spisestuen er det 2 utganger direkte til solrik terrasse og hage – perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster.

Villaen er oppført i 1923, og er senere tilbygget i 1972 og 2007.
Boligen fremstår som lys og pen, med standard fra ulike årstall. Stedvis kan boligen ha noe moderniseringsbehov. Eier har vedlikeholdt og utført diverse oppgraderinger gjennom årene som i hovedtrekk har bestått av:
- Etterisolert og lagt ny utvendig kledning på husets øst-, syd- og nordvegg i 2024.
- Lagt ny yttertekking på taket i 2007 med glasert takstein.
- Montert nye vinduer og balkongdører i 2007 (foruten vinduet i entréen).
- Pusset opp bad og vaskerom i 2007.
- Pusset opp kjøkkenet i 2007.

Huset:

Loft:

Uinnredet kaldtloft med adkomst via loftsluke. Loftet har et gulvareal på 45 kvm og har god lagringsplass.

2. etasje:

I 2. etasje ligger trappegang, toalett, bad og 3 soverom.

Flislagt toalettrom med gulvvarme. Rommet er innredet med vegghengt servant med ett-greps armatur. Speilskap på vegg over servant. Frittstående toalett. Vannrør av typen rør-i-rør og forkrommede rør.

Stort flislagt bad som ble pusset opp i 2007. Varmekabler i gulvet og downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt servantskap med ovenpåliggende dobbel servant med 2 stk. ett-greps armaturer. Speilskap med stikkontakt og overbelysning på vegg over servant. Dusjhjørne med glassvegg/glassdør og med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Frittstående badekar med armatur tilkoblet hånddusj ("bobelbad" i badekaret er ikke i funksjon). Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør.

3 soverom der 2 av rommene er ekstra store.
Soverom 1 har utgang til vestvendt og solrik veranda på 7 kvm.

1. etasje:

Hovedplanet inneholder entré, toalett, hall, kjøkken og stue/spisestue.

Romslig entré med rikelig med plassbygde garderobeskap. Doble glassdører mellom entréen og hallen.

Flislagt gjestetoalett som ligger i praktisk tilknytning til entréen. Varmekabler i gulv og downlights i himling. Rommet er innredet med vegghengt/gulvstående servantskap med ovenpåliggende servant med ett-greps armaturer. Speilskap med overbelysning på vegg over servant. Frittstående toalett. Vannrør av typen rør-i-rør system.

Hall med klebersteinsovn for ekstra varme og hygge.

Eget hyggelig kjøkken med stukkatur og plass til spisebord ved vinduet.
Ny plassbygget kjøkkeninnredning i 2007 fra Risør Snekkerverksted. Lys innredning med innenforliggende og profilerte fronter, samt benkeplater av tre. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armaturer. Integrert induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Vannrør av typen rør-i-rør. Lekkasjestopper plassert under oppvaskkum. Downlights i himling.

En stor og lys kombinert stue og spisestue med rosetter og stukkatur. Varmepumpe i rommet som også kan benyttes til kjøling.
Via doble terrassedører er det både en utgang mot syd og en mot vest. Hagen er stor og solrik og er opparbeidet bl.a. med en stor skiferbelagt uteplass på 40 kvm som er delvis overbygget.

Kjeller:

Kjelleretasjen inneholder trappegang, rom benyttet som soverom, toalett, 3 boder, teknisk rom og vaskerom.

Trappegang med gulvfliser.

Bod med gulvfliser som er benyttet som soverom.

Flislagt toalett med gulvvarme. Rommet er innredet med vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speilskap med overbelysning på vegg over servant. Frittstående toalett. Vannrør av typen rør-i-rør og forkrommede rør.

3 gode boder gir rikelig med lagringsplass.

Teknisk rom som også har plass til lagring. Varmtvannsbereder på ca 300 liter fra 2008 og varmtvannsbereder på ca 150 liter fra 2009 er plassert på i rommet. Teknisk anlegg for vannbåren varme er også plassert i rommet.

Praktisk flislagt vaskerom med gulvvarme, pusset opp i 2007. Rommet er innredet med vegghengt utslagsvask med ett-greps kraner. Vegghengt/gulvstående benkeplate av laminat. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vannrør av typen rør-i-rør, kobber og forkrommede rør.

Fra vaskerommet er det dør til underjordisk gang som går mellom huset og garasjen, under gårdsplassen.

Garasje:

Stort og unikt garasjebygg på totalt 147 kvm BRA, fordelt på 2 etasjer.

1. etasje består av 3 separate garasjer, der en av garasjene er ekstra stor og har tilliggende bod. Alle garasjer med elektriske garasjeporter. Elbillader på yttervegg.

Kjelleretasjen inneholder et stort hobbyrom og to store boder. Varmepumpe i hobbyrommet.
Det er underjordisk gang mellom garasjen og huset.

Se tilstandsrapport datert 10.03.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer og gulvvarme. Gullvarme i toalett og vaskerom i kjelleretasjen, samt på toalettet i 1. etasje på bad og toalett i 2. etasje.
Varmepumpe i stuen/spisestuen.
Ildsted (klebersteinsovn) i hallen i 1. etasje.
Varmepumpe i hobbryommet i garasjekjelleren.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ekspedisjonsdokument datert 14.10.1923, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.
Det foreligger godkjenning for forandringsarbeid fra 1924. Det foreligger ikke ferdigattest på tiltaket, og det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest tiltaket og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.
Det foreligger ferdigattest for fjerning av vegg mellom stue og veranda i 1. etasje datert 21.08.1959.
Det foreligger ferdigattest for utvidelse av inngangsparti (tilbygg) datert 03.10.1975.
Det foreligger ferdigattest for innredning av bad i 2. etasje datert 05.04.1976.
Det foreligger ferdigattest på tilbygg (fra 2007) dater 21.02.2024.

Det foreligger godkjenning for garasje med kjeller datert 11.10.1956. Byggesaken er henlagt uten ferdigattest den 25.01.1965, og det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest tiltaket og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.
Det foreligger ferdigattest på tilbygg carport til garasje/uthus datert 25.11.1981.

Bod i kjeller som er innredet som soverom, og hobbyrommet i garasjekjelleren som er innredet som kjellerstue, er ikke byggemeldt/godkjent for varig opphold. Kjellergang mellom huset og garasje er ikke byggesøkt/godkjent.
Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 993327, tinglyst 17.11.1922 og dagboknr. 993417, tinglyst 26.01.1923: Munkerudveien er midlertidig godkjent i sin nåværende bredde. Ved evt. utvidelse av vei til regulert bredde vil eiendommen måtte vederlagsfritt avstå nødvendig regulert veigrunn, samt kunne bli pålagt å opparbeide vei langs eiendommens grense for egen regning.
Dagboknr. 993416, tinglyst 26.01.1923:
Bestemmelse om bebyggelse. Tomten skal bebygges villamessig med et beboelseshus ikke høyere enn 2 etasjer og med ikke mer enn 2 leiligheter i hver etasje. Tomten skal brukes ikke brukes til industrivirksomhet eller bedrift. Parsellen skal holdes inngjerdet og eiere av tilstøtende tomter skal hver ha halv gjerdeplikt.
Servituttene ovenfor er tolket og det er tatt ut en beskrivelse av hva som er relevant for servituttene.

Dagboknr. 8737, tinglyst 30.07.1956.
Erklæring/avtale. Eier av eiendommen forplikter seg til å forbinde eiendommens overvannsavløp til offentlig overvannskloakk når som helst kommunen måtte forlange det.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Munkerudveien 46 har en flott beliggenhet i et barnevennlig og trafikkskjermet villaområde sentralt på Nordstrand. Vestvendt og solrikt, med stor og flat tomt som er skjermet med hekk mot veien som også har lite gjennomfartstrafikk. Eiendommen har nærhet til bl.a. barnehager, Munkerud skole, kollektivtransport og servicetilbud.

Fra eiendommen er det kort vei å gå til et rikt servicetilbud på Sæter. Her finnes det dagligvarer i alle prisklasser fra Rema1000 til Meny og delikatessebutikken Gutta på Haugen. Det er treningssenter, legekontor, nisjebutikker og en rekke serveringsteder. Nylig åpnet den meget populære Poppel Vinbar hvor man kan nyte god vin i flotte lokaler.
Det er heller ikke langt til de to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet. Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.

Som nevnt er det nærhet til Sæter, der du også finner trikkeholdeplassen med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Det er også kort vei til bussholdeplass i Ekebergveien og Nordstrandveien.
(Se ruter.no for mer informasjon).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til fjorden og Østmarka. I marka er det flotte turmuligheter sommer som vinter. Lokal lysløype ligger også rett i nærheten. I retning sentrum finner du Ekebergsletta med tilknyttet lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og restauranter m.m.

Området har også et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand Idrettsforening («Niffen») som ligger rett i nærheten. Her er det stor håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, tilbud om styrketrening og e-sport, samt gratis havpadling og SUP for sine medlemmer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) har uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn har flott turnhall ved Leirskallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Området har også en lokal alpinbakke, Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.

Adkomst inn Munkerudveien fra Nordstrandveien, ved Nordstrand kirkegård. Følg veien til nr. 46 på venstre hånd. Alternativ adkomst til Munkerudveien fra Ekebergveien via f.eks. Breiens vei.

Flere barnehager i nærområdet.
Få minutters gange til Munkerud barneskole og gangsavstand til Nordseter ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 342 kvm brutto. Flat og solrik tomt som er meget pent opparbeidet med store plenarealer, prydbusker, hekker og beplanting. Stor skiferbelagt uteplass på 40 kvm som er delvis overbygget. Steinlagt innkjørsel og gårdsplass. Hele tomten er inngjerdet med hhv. stakittgjerde og hekk, samt port i innkjørselen.

Stort garasjebygg på totalt 72 kvm i 1. etasje med flere garasjeplasser og en mindre bod. Elektriske garasjeporter og elbillader på yttervegg.
Garasjen har i tillegg full kjeller på 75 kvm med hobbyrom og 2 boder. Underjordisk gang mellom garasjen og huset.
Godt med biloppstillingsplasser på romslig gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 24 589,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr. kr 10 814,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 60 000 - 70 000 kwh. pr. år. (Strømforbruket er fra før etterisoleringen. I følge selger er også strømforbruket grunnet utvendig Jacuzzi som har ca. 40 grader gjennom hele vinterhalvåret, samt at de liker å ha det veldig varmt inne).
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 7 000,-.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av fiber og har avgift på kr 850,- pr. mnd. Ruteren medfølger salget.
Boligen er tilknyttet alarmselskapet Sikkerhetsgruppen Nordstrand som koster ca. kr 3 000,- pr. år. Anlegget kan medfølge ved videreføring av abonnementet. Det er i tillegg kameraovervåkning med 4 kameraer med opptaker for uteområde.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 5 549 744,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

20 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

522 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
543 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
21 443 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tor Odd Jacobsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra  kr 29 500,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 005,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter
Boligstyling kr 65 905,00
Foto - Dagfoto / Drone / Kveldsfoto  kr 14 700,00

Oppdragsnummer 44-0309/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.24309

Sist oppdatert: 10. april 2026 kl. 10:46