Skiferveien 27

Skiferveien 27, 1151 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 139, ideell andel 1/1
Andelsnummer 302, Gamlehagen Borettslag, organisasjonsnummer 948976331

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm.

BRA-i:
4. etasje 65 kvm: Entré, bad, kjøkken/stue, to soverom og garderobe.

BRA-e:
Kjelleretasje 3 kvm: Kjellerbod.
Loftsetasje 3 kvm: Loftbod.

BRA-b:
4. etasje 9 kvm: Innglasset balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 6 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 kvm. av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.08.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 4. etasje i et leilighetsbygg oppført i 1961. Bygningen er oppført med grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere av betong/murkonstruksjon. Utvendig fasade er forblendet med teglstein. Takkonstruksjonen er en saltakkonstruksjon i tre, tekket med takstein. Taket er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med karmer og ramme av tre fra 2019 og en entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Fra kjøkken/stue er det utgang til en vestvendt, innglassert balkong på 9 m². Balkongen er av betong, belagt med terrassebord fra 2023, og har rekkverk av metall og glass.

Sikringsskap er plassert i felles trappegang og har automatsikringer. Det er fremlagt samsvarserklæring for arbeider utført i 2023, som omfattet nytt anlegg på bad og kjøkken, nye kurser og bytte til jordfeilautomater.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Baderom: Vannrør av kobber pga. alder.
- Vannbåren varme: Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Baderom: Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking da våtrommets vegger er av mur/betong.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Innglasset balkong: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter).

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Baderommet ble totalrenovert av faglærte i 2022. Det elektriske anlegget i leiligheten ble skiftet av faglærte i 2022. Borettslaget bytter ut oljefyr med bergvarme, med planlagt ferdigstillelse høsten 2026.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

2023:
- Gjennomført el-tilsyn uten påviste feil eller mangler
- Innglasset balkong belagt med nye terrassebord

2022:
- Baderom ble renovert med nye fliser, baderomsmøbler, nytt sluk og ny hovedstoppekran. Utført av faglært (Byggmester Tollofsen AS). Det foreligger FDV-dokumentasjon
- Store oppgraderinger på det elektriske anlegget med blant annet nytt anlegg på bad og kjøkken, nye kurser, jordfeilautomater og overspenningsvern, samt elektroarbeider på badet med varmekabel, termostat og downlights. Utført av faglært (Oslo Elektro-Service AS). Det foreligger samsvarserklæring for arbeidene på badet
- Ny kjøkkeninnredning i åpen løsning mot stue, utført som egeninnsats av eier
- Montert ny varmtvannsbereder på 110 liter under kjøkkenbenken
- Oppgradering av alle overflater i øvrige oppholdsrom med laminat på gulv samt malte vegger og himlinger

2019:
- Nye vinduer med karmer og rammer av tre

Vedlikeholdshistorikk Gamlehagen Borettslag:

2025:
- Større bygningsmessige vedlikeholdsarbeider utført på borettslagets eiendom av Palmgren AS
- Omgjøring av fellesparkering ved basketbanen til utleieplasser samt opprettelse av nye parkeringsplasser
- Oppsetting av markterrasse og paviljong ved lekeplassen i Skiferveien
- Gjennomført forebyggende måketiltak på alle bygninger
- Rydding, reparasjon og vedlikehold av benker, rør, gjerder og andre utendørs fellesgjenstander
- Fjerning av buskas og kratt, felling av syke trær samt beskjæring av frukttrær
- Rydding av fellesarealer på loft og kjellere med lukkede containere
- Fjerning av tagging på garasjerekken, varmehuset, fasader og fellesarealer

2022:
- Rørfornyelse av innvendige soilrør utført i regi av borettslaget

2020:
- Etablering av bergvarme på vestsiden i form av 13 energibrønner med tilhørende varmepumper

Delikat og gjennomført leilighet som er betydelig oppgradert de siste tre årene. Nytt kjøkken, nytt bad, nye overflater, nytt elektrisk anlegg og nye vinduer fra 2019 gjør at det meste du ser og bruker daglig er skiftet ut. Planløsningen er åpen mellom kjøkken og stue, med utgang til en innglasset sydvestvendt balkong. Høy beliggenhet i bygget gir godt med dagslys og lite innsyn.

Entré: Man kommer inn i en lys og innbydende entré med skohylle og plass til knaggrekker for ytterklær. I tilknytning til entréen er det et praktisk garderoberom som er innredet med hyller, skuffer og knagger. Overflater i entré og garderobe ble oppgradert i 2022.

Stue: Stuen er malt i tidsriktige farger og har plass til en romslig sofagruppe, samt spisebord med stoler. Stue og kjøkken er i en åpen løsning, noe som gir en luftig romfølelse. Overflater ble oppgradert i 2022. Fra stue og kjøkken er det utgang til en sydvestvendt innglasset balkong, med terrassebord fra 2023. Innglassingen med skyvedørsvinduer gjør at balkongen kan brukes store deler av året. Det er montert utebelysning og stikkontakt.

Kjøkken: Kjøkkenet fra 2022 er innredet med slette fronter og benkeplate av laminat, og er organisert rundt en kjøkkenøy som gir god arbeidsplass og skaper naturlig kontakt med spisebordet. Langs veggen er det overskap og underskap med nedfelt oppvaskkum og ett-greps armatur, fliser mellom skapene og benkeskapsbelysning under overskap. Hvitevarene er integrerte, inkludert platetopp med integrert kullfilter i kjøkkenøyen. Det er montert komfyrvakt, lekkasjestopper og automatisk vannstopper med fuktsensor. En varmtvannsbereder på 110 liter er plassert under kjøkkenbenken.

Soverom: Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet vender mot nord, noe som gir et svalere rom om natten. Det er plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og rommet har garderobeskap. Det andre soverommet har skyvedørsgarderobe og vindu mot nord. Rommet har plass til seng og øvrig møblering. Overflater ble oppgradert på begge soverom i 2022.

Bad: Badet ble renovert i 2022 med flislagt gulv og varmekabler, flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Innredningen er fra Schmidt med benkeplate av Dekton, vegghengt servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Badet er videre utstyrt med vegghengt speilskap med stikkontakt (Megaflis), dusjhjørnet har innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj, samt regndusj. Videre er det vegghengt toalett med innebygget sisterne og opplegg for vaskemaskin. Det er montert sealingbag som alternativ sikring mot lekkasje. Badet har avtrekksventil plassert på vegg og naturlig avtrekk.

Lagring: Leiligheten har garderobeskap på soverom 1, skyvedørsgarderobe på soverom 2, og garderobeskap i en egen garderobe. I tillegg disponerer leiligheten to eksterne boder merket nr. 438: én kjellerbod på ca. 3 m² og én loftbod på ca. 3 m².

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Tv-benk i stue, speil ved spisebord, lampe over spisebord, gardiner i stue, nattbord på hovedsoverom, garderobeskap på hovedsoverom, og Ikea-kommoder på begge soverom.

Leiligheten varmes opp med radiatorer tilknyttet bergvarme og elektrisk gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg av våningshus datert 31.08.1962. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 25.10.1954. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Dagens planløsning er endret i forhold til disse. Soverom 2 som tidligere var kjøkken er nå flyttet ut til stue. Tidligere soverom har blitt revet og innlemmet sammen med stue/kjøkken. Rommene er godkjent for varig opphold og det er ikke søknadspliktig hos kommunen. I et borettslag kan styre kreve styregodkjenning i forbindelse med å flytte kjøkken mtp. at nye rørstrekk må ha tilstrekkelig fall for avløp og det kreves bruk av fagfolk.

På de godkjente tegningene er det ikke inntegnet balkong. Boligen har i dag utgang fra stue/kjøkken til en innglasset balkong. Det foreligger ikke dokumentasjon på at etablering av balkong eller innglassing er byggemeldt. Etablering av balkong og innglassing er fasadeendringer som normalt er søknadspliktige tiltak. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om adkomstrett, bestemmelse om vann/kloakkledning og bestemmelse om elektriske ledninger/kabler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten tilhører Gamlehagen Borettslag og ligger på Lambertseter, i bydel Nordstrand. Borettslaget har opparbeidede fellesarealer med gressplen, trær og beplantning, sittegrupper, pergola, grillplass og lekeapparater – alt samlet på tomten mellom blokkene. T-banen er nærmeste nabo i vest, med Munkelia stasjon på linje 1 og 4 et par minutters gange unna. Derfra er Oslo S nådd på rundt tolv minutter.

Dagligvarehandelen er unnagjort raskt, med Kiwi på Lambertseter Senter et par minutter unna og Meny noen minutter lenger. Lambertseter Senter har også apotek og Vinmonopol i gangavstand. Lambertseter skole, med elever fra 1. til 10. trinn, ligger rett i nærheten, og det er flere barnehager i området – blant dem Radarveien barnehage og Læringverkstedet Langbølgen, begge få minutters gange fra borettslaget.

Lambertseter idrettsanlegg ligger et par minutters gange fra borettslaget, og SATS har treningssenter i nærheten. Marka er lett tilgjengelig fra Nordstrand-siden av byen, og området har god tilknytning til turterreng. Alt i alt er dette et rolig boligstrøk med det meste av hverdagens behov innen kort rekkevidde.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Lambertseter skole, med elever fra 1. til 10. trinn, ligger kun ca. 300 meter fra leiligheten. Det er kort gangavstand til flere barnehager. Nærmeste videregående skole er Ulsrud vgs.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 16.471 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget har store og flotte grøntarealer med gressplener, epletrær, morelltrær, prydbusker og diverse beplantning. Fellesområdene er opparbeidet med sittegrupper, sykkelparkering, grillplass, pergola og to moderne lekeplasser. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Borettslaget har totalt 154 parkeringsplasser til utleie som tildeles etter kronologisk venteliste, fordelt på 111 utvendige parkeringsplasser og 43 garasjer. Maksimalt én parkerings- eller garasjeplass kan leies pr. andel, og parkering følger ikke leiligheten ved salg (må sies opp skriftlig av selger med en kalendermåneds varsel). Det er mulighet for å leie parkeringsplass fra borettslaget, noe som i dag koster kr 400,- per måned for utvendig plass og kr 700,-/800,- pr. måned for garasjeplass.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Bymiljøetaten skal etablere elbil-ladere langs fortauet foran Skiferveien 21-25! Det blir 8 ladere fordelt på 4 stolper. Dette gir nabolaget et ennå bedre ladetilbud. Laderne vil komme på plass senest sommeren 2027.

I tillegg finnes det elbil-lading gjennom Oslo kommune, ca. 400 meter fra leiligheten.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan 81855 (Lambertseter sentrum), datert 15.11.1955, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Ifølge planen ligger eiendommen i VI. Det anmerkes at planen ikke har egne skrevne reguleringsbestemmelser, men har knytning til planene S-438.

Eiendommen omfattes også av detaljregulering S-4833, «Hovedsykkelrute i Langbølgen mellom Lambertseterveien og Nordstrandveien», datert 20.05.2015. Planen berører eiendommens østlige del og regulerer arealer til blant annet boligbebyggelse, friområde og diverse samferdselsanlegg.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015, hvor arealbruken er avsatt til bebyggelse og anlegg. Kommuneplanen har overordnet betydning for arealbruken, men reguleringsplaner gjelder foran kommuneplanen ved eventuell motstrid.

Reguleringsplan S-4833 har bestemmelser (§ 9) om bevaring av områdets kulturhistoriske verdier. Dette innebærer at man ved tiltak i størst mulig grad skal bevare veiens hovedpreg og kvaliteter som tidstypiske forhager til blokkbebyggelsen.

Eiendommen berøres av hensynssone H140: Frisiktsone, fastsatt i plan S-4833. Bestemmelsene innebærer at sikthindrende vegetasjon, gjenstander, skilt eller konstruksjoner ikke skal forekomme innenfor frisiktlinjene som er merket i plankartet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.938,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, oppvarming (fyring), fiber internett/TV-pakke, felles bygningsforsikring, vaktmestertjeneste, trappevask og nedbetaling av fellesgjeld.

Varmtvann er ikke inkludert, da hver leilighet har egen varmtvannsbereder. Kostnaden for dette belastes den enkeltes strømregning.

Borettslaget bytter leverandør av internett fra 1. desember 2026. Felleskostnaden for internett vil da bli redusert til kr 54,- pr. mnd. for 1000/1000 Mbit/s. TV-pakker blir et valgfritt tilvalg som den enkelte beboer selv må bestille og betale for.

Det er mulighet for leie av parkeringsplass (kr 400,- pr. mnd.) og garasjeplass (kr 700,- pr. mnd.) etter venteliste. For garasje tilkommer et engangsinnskudd på kr 1.500,-. Tilgang til fellesvaskeri kan leies for kr 200,- pr. mnd. Årlig leie av låst sykkelparkering koster kr 1.000,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5.434,- pr. år/5.517 kWh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1.388.822,- i følge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5.555.288,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 32.508,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 128.557,- pr. 05.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 43.649.188,- pr. 05.08.2026 og lånevilkårene er:

- Bank: OBOS-banken AS:
Restsaldo pr. 05.08.2026: kr 28.239.673,-
Innfrielsesdato: 30.10.2038.
Rente: 5,28 %

- Bank: OBOS-banken AS:
Restsaldo pr. 05.08.2026: kr 15.409.515,-
Innfrielsesdato: 30.04.2051
Rente: 5,18 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 750 000,00 Prisantydning
128 557,29 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 878 557,29 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
--------------------------------------------------------
8 757,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
18 707,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 887 314,29 Totalpris inkl. omkostninger
5 897 264,29 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Fredrik Hammarlund og Selina Larsen

Leiligheten er tilknyttet Gamlehagen Borettslag.
Borettslaget består av 357 andelsleiligheter fordelt på 12 bygg.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Borettslagets hjemmeside er: https://vibbo.no/gamlehagen.

Samtlige leiligheter har bod i både kjeller og loft. Det er mulighet for å leie ekstra bod. Borettslaget har fellesvaskeri i Skiferveien 20 og Radarveien 86. Det er to lekeplasser på området. Trappevask utføres av et eksternt firma. Beboere plikter å fjerne egne kasserte gjenstander fra fellesarealer.

Dyrehold er tillatt etter søknad til styret, så lenge det ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Eier er ansvarlig for dyret og plikter å følge politivedtekter, fjerne ekskrementer og erstatte eventuelle skader. Styret kan kreve dyret fjernet ved berettigede klager.

Bruk av kullgrill og engangsgrill er forbudt. Oppsetting av blant annet markiser og innglassing av balkong krever styrets godkjenning. Parabolantenner er ikke tillatt. Det er etablert kameraovervåking av innganger, parkeringsområder, fyrhus og vaskeri.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Etablering av bergvarme på vestsiden (2020).
- Diverse bygningsmessig vedlikehold, utbedring av uteområder og fjerning av måker (2025).

Planlagte påkostninger:
- Nytt varmeanlegg (bergvarme) på østsiden er under arbeid, med planlagt ferdigstillelse høst 2026. Prosjektet har en ramme på ca. 20,7 millioner kroner og finansieres med oppsparte midler og låneopptak.
- Bytte av leverandør for internett til Heimnett fra 1. desember 2026 er vedtatt.
- Etablering av kameraovervåking av alle oppganger, fyrhus og vaskeri er vedtatt i mai 2026.
- Etablering av sikker sykkelparkering (Bikeloop) er vedtatt i mai 2026.
- To felles ladetorg for elbil etableres med planlagt ferdigstillelse høst 2026.
- Salg av tidligere selskapslokale er vedtatt, med forventet gjennomføring høst 2026.
- Oppussing av trappeoppganger er tidligere vedtatt, men er utsatt inntil videre.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Kjøper må være medlem i OBOS. Godkjenning må foreligge før overtakelse.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene, med 6 mnd. oppsigelsesfrist. På ekstraordinært årsmøte 11. mai 2026 ble det vedtatt å avslutte tjenesten Garantert Betaling av Felleskostnader (GBF) fra OBOS.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Ja

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,-
Kunderabatt – Start Smart kr -6.000,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Start smart - Kjøpsrådgivning kr 6.000,-
Tilrettelegging kr 19.900,-
Visninger pr. stk/Overtagelse kr 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS kr 6.725,-
Forkjøpsrett - forhåndsutlyst forretningsfører kr 8.406,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4.375,-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune kr 3.195,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel, regnet av prisant. 5.000.000,- kr 14.795,-
Fotopakke Leilighet opptil 80 kvm kr 5.500,-

Oppdragsnummer 46-0076/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2676

Sist oppdatert: 02. september 2026 kl. 14:18