Etterstadsletta 45B

Etterstadsletta 45B, 0660 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 237, bruksnummer 14
Andelsnummer 24, Etterstadtoppen Borettslag , organisasjonsnummer 999 530 206

Totalt bruksareal BRA: 101 kvm

BRA-i:
3. etasje 93 kvm: Entré, bad, WC, kjøkken, stue, tre soverom og walk in garderobe.

BRA-e:
Kjelleretasje 8 kvm: Bod (merket 3008).

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 10 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2026 utført av Anticimex AS v/Fredrik Ekeberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2014. Bygget har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og etasjeskillere av betong. Ytterveggene er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med fasader forblendet med teglstein og noe liggende trekledning. Taket er et tilnærmet flatt tak. Leiligheten har vinduer og balkongdør med karmer av tre og 3-lags glass fra byggeåret, utvendig kledd med metallplater. Entrédøren er klassifisert som B30 (brann) og db40 (lyd). Det er en sydvestvendt balkong på 10 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass.

Sikringsskapet er plassert på et soverom, og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har komfyrvakt og tilstrekkelig med røykvarslere. Det mangler godkjent slokkeutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Toalettrom
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, da området er skjult.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er små sprekker i belegget i servanten på badet. Det var et tilfelle av vanninnsig i kjellerboden i 2025 etter store nedbørsmengder. Rens av ventilasjon og varmeanlegg/rør ble utført av Rørleggeren i 2026.

Det har vært observert skjeggkre i enkelte leiligheter tidligere. Borettslaget gjennomførte en vellykket skjeggkresanering i 2021/22.

Lys og innholdsrik 4-roms hjørneleilighet beliggende i 3. etasje med heisadkomst i et moderne bygg fra 2014. Boligen har en god og gjennomtenkt planløsning med vindusflater mot tre sider, som gir leiligheten en luftig atmosfære og gode, naturlige lysforhold gjennom dagen. Her får du vannbåren gulvvarme tilkoblet felles varmesentral, balansert ventilasjon og energiklasse A. Leiligheten fremstår velholdt, med moderne standard og tidsmessige farge- og materialvalg som gir et helhetlig og behagelig uttrykk.

Entré:
Innbydende og ryddig entré med flislagt gulv, vannbåren gulvvarme og nedsenket himling. Rommet har god plass til yttertøy og sko, og gir et naturlig og hyggelig førsteinntrykk av boligen. Entrédøren er utstyrt med dørkikkert.

Stue:
Romslig og innbydende stue med parkett på gulv, vannbåren gulvvarme og store vindusflater som fyller rommet med godt dagslys. Den åpne løsningen mot kjøkkenet skaper et luftig og sosialt oppholdsrom med god plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater mot tre sider understreker den gode romfølelsen og gir en hyggelig kontakt med de grønne og luftige omgivelsene. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen, som naturlig forlenger oppholdsarealet i sommerhalvåret.

Balkong:
Sydvestvendt balkong med direkte adkomst fra stuen. Balkongen er utført i betongkonstruksjoner med rekkverk av metall og glass, og gulvet er belagt med systemgulv. Den romslige uteplassen er godt tilrettelagt for hyggelige dager og lange sommerkvelder, og er utstyrt med markise, varmelampe, utebelysning og utvendig stikkontakt. Her får du et hyggelig uterom med utsikt over grønne fellesarealer og nærområdet.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har en innredning (HTH) fra byggeår med glatte hvite fronter og benkeplate i kompositt samt komposittplate montert på vegg bak platetopp. Innredningen har et tidløst og rent uttrykk, med god arbeidsflate og praktiske løsninger. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. De integrerte hvitevarene omfatter platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Rommet har ventilator i overskap, komfyrvakt, vannbåren gulvvarme og god plass til spisebord.

Hovedsoverom:
Romslig og behagelig hovedsoverom med parkett på gulv, vannbåren gulvvarme og god plass til dobbeltseng og nattbord. En dekorativ tapetsert vegg tilfører rommet et personlig og stemningsfullt preg, mens direkte adkomst til walk-in-garderoben gir en praktisk og gjennomført løsning.

Walk-in-garderobe:
Praktisk walk-in-garderobe i direkte tilknytning til hovedsoverommet, med gode oppbevaringsmuligheter for klær og tilbehør. En funksjonell løsning som bidrar til å holde soverommet ryddig og luftig.

Soverom 2:
Lyst og trivelig soverom med parkett på gulv og vannbåren gulvvarme. Rommet har god plass til seng, garderobeskap og arbeidsplass, og egner seg godt som barne- eller ungdomsrom.

Soverom 3:
Fleksibelt og anvendelig soverom med parkett på gulv og vannbåren gulvvarme. Rommet kan enkelt tilpasses familiens behov og egner seg som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Bad:
Flislagt baderom med gulvvarme og nedsenket himling med downlights. Rommet har et rent og tidløst uttrykk og er innredet med vegghengt servantinnredning, speilskap med sidelys og stikkontakt, vegghengt toalett samt dusjhjørne med glassdører og vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Badet har opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Toalettrom:
Separat og praktisk toalettrom med flislagte vegger, flislagt gulv og nedsenket himling med downlights. Rommet er utstyrt med vegghengt toalett, vegghengt servantinnredning og mekanisk avtrekk med ventil i himling. Rommet har elektrisk gulvvarme, der eier har opplyst at varmekablene ikke fungerte på befaringstidspunktet.

Overflater:
Gulv: Fliser og parkett.
Vegger: Malte veggflater samt stedvis tapetserte veggflater.
Himling: Malte flater i himling. Nedsenket himling i entré.

Lagring:
Boligen har en walk-in-garderobe i tilknytning til hovedsoverommet samt disponerer en ekstern bod på 8 m² i kjelleretasjen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Lagerreoler i kjellerbod.

Vannbåren varme og elektrisitet. Vannbåren gulvvarme tilknyttet varmesentral i stue/kjøkken, entré og soverommene. Gulvvarme på bad. Varmekabler på toalettrom (WC) er opplyst å ikke fungere. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2014. Det foreligger ferdigattest for blokk/bygård/terrassehus datert 17.04.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 04.04.2012, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 34 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet diverse servitutter, bestemmelse om vann/kloakkledning, elektriske kraftlinjer, bestemmelse om gjerde, erklæring/avtale, bestemmelse om veg og bestemmelse om parkering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd A (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i et rolig og veletablert boligområde på Etterstad, hvor grønne fellesarealer, lekeplasser og hyggelige møteplasser skaper et trivelig bomiljø for både små og store. Her bor du sentrumsnært, samtidig som nærområdet byr på en roligere atmosfære med gode uteområder og kort vei til barnehager, skoler og fritidsaktiviteter. Lekeplasser, ballplasser, sandvolleyballbane og utegriller ligger like i nærheten, og på vinterstid blir det lagt is på basket- og fotballbanen. Det er også kort vei til akebakke og flere fine områder for lek og aktivitet.

For tur- og friluftsliv finnes en rekke grønne alternativer i nærområdet. Etterstadparken, Vålerengaparken, Kampenparken og Middelalderparken byr på fine rekreasjonsområder, mens Alnaelven har tursti langs elvebredden mot sentrum og videre mot Lillomarka. Svartdalsparken gir en mer naturnær turopplevelse med frodig vegetasjon og idylliske stier. I tillegg er både Tøyenparken, Botanisk hage og Ekebergsletta innen kort avstand.

Området har et godt tilbud for barnefamilier, med flere barnehager i nærheten og kort vei til Brynseng skole og Fyrstikkalleen skole. For de aktive finnes blant annet Jordal Idrettspark, fotballbaner, Valle Hovin og flere treningssentre. Kampen barnebondegård er også et populært tilbud for de minste. Fjordbyen med Bjørvika og Sørenga nås enkelt med sykkel eller buss, og byr på badeplasser, sjøbad, restauranter og opplevelser for hele familien.

Samtidig er det enkelt å komme seg til og fra byen. Busslinje 37 går fra Etterstadkroken, like ved boligen, med hyppige avganger, og Helsfyr ligger i gangavstand. Herfra har du et stort utvalg av buss- og T-baneavganger, med kort reisetid til sentrum. For den som kjører bil, er det også enkel adkomst til E6 og videre ut av byen.

Dagligvarehandelen kan gjøres enkelt i nærområdet, og Fyrstikktorget ligger bare noen minutters gange unna med blant annet bakeri, apotek, frisør og andre servicetilbud. Dermed får du en kombinasjon av et trygt og familievennlig bomiljø, grønne omgivelser og nærhet til det beste byen har å by på.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Brynseng barneskole og Etterstadjordet ungdomsskole.

Barnehager:
Etterstad barnehage: 1 min. gange
Etterstadjordet barnehage: 3 min. gange
Dumpa Kanvas-musikkbarnehage: 6 min. gange

Idrett og fritid:
Nygård terrasse ballpl./skøytebane: 7 min. gange
Toppform Treningssenter: 8 min. gange
Mudo Gym Etterstad: 9 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3203 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med belegningsstein, terrasse på terreng, diverse støttemurer, lekeplass med huskestativ, blomsterkasser, sittegrupper, plenarealer, regnbed og annen beplantning. Det foreligger en langsiktig plan for utvikling av hageanlegget. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk. Andelseiere i 1. etasje disponerer treplattinger, og enkelte leiligheter i 1. etasje disponerer grøntområde avgrenset av hekk. Slik bruk av fellesareal kan endres av borettslaget.

Det medfølger en parkeringsplass (nr. 22) i felles garasjekjeller. Plassen er knyttet til andelen og følger boligen ved salg. Garasjeplassen er inkludert i felleskostnadene.

Det er mulighet for montering av elbillader i garasjeanlegget.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (kjørevei) i henhold til reguleringsplan S-4616, "ETTERSTADSLETTA 47-49. Detaljregulering for gnr. 237 bnr. 14 m.fl.", datert 16.11.2011, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I reguleringsbestemmelsene er det krav knyttet til støy. § 6 angir at støynivå på uteoppholdsareal skal på søknadstidspunktet tilfredsstille anbefalte grenser i tabell 2 i retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442, eller senere retningslinjer som erstatter denne.

Videre stilles det krav om tilknytning til fjernvarme. § 8 angir at bygninger som oppføres innenfor de områder i Oslo som omfattes av konsesjon gitt etter energiloven kap. 5, skal tilknyttes fjernvarmeanlegget.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Detaljregulering med konsekvensutredning for Etterstadsletta 48 mfl. (plan-ID 202005767) - status: planforslag. Saken gjelder utvikling av en mer funksjonell og innebygd driftsbase for T-banen, kombinert med boligutvikling (ca. 272 boenheter), næringsbebyggelse med et høyhus på 16 etasjer, og torg mot Helsfyr kollektivknutepunkt.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 538,- pr. mnd. og inkluderer: ordinære driftskostnader, a-konto oppvarming, internett og garasje.

Felleskostnadene fordeler seg som følger:
Felleskostnader: kr 4 778,-
A-konto oppvarming: kr 460,-
Garasje: kr 300,-
Lån nr: 9820738378; IN lån 1 - Akonto renter: kr 0,-
Lån nr: 9820738378; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 0,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Eiendomsskatt kreves inn via felleskostnadene i månedene mai, juni, september og november, og utgjør kr 379,25 pr. termin for denne andelen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 800,- pr. år. / 6 000 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet kabel-TV og internett.

Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 201 470 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Se kommunens nettsider for mer informasjon.

Eiendomsskatten kreves inn via felleskostnadene. For denne leiligheten er det oppgitt et beløp på kr 379,25 for terminene med forfall i september og november 2026.

Andel formue er kr 27 981,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 29 079,26 pr. 17.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 36 614 151,- pr. 17.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207383783
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 17.08.2026: kr 35 621 287,-
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.05.2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,28 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208794183
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 17.08.2026: kr 992 864,-
Andel av saldo: kr 29 079,26
Innfrielsesdato: 30.04.2046
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,28 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Borettslaget har avtale om IN-ordning for lånet i OBOS Boligkreditt AS (lånenummer 98207383783), men dette lånet er allerede fullt nedbetalt for denne andelen. Det er ikke IN-ordning på lånet i OBOS-banken AS (lånenummer 98208794183).

9 490 000,00 Prisantydning
29 079,26 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 519 079,26 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 528 575,26 Totalpris inkl. omkostninger
9 538 525,26 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jusef Osmanagic

Leiligheten er tilknyttet Etterstadtoppen borettslag.
- Borettslaget består av 38 andelsleiligheter og sto ferdigstilt i 2014.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6653480.
- Borettslaget er tilknyttet boligbyggelaget OBOS.
- Borettslaget har hjemmeside på vibbo.no/etterstadtoppen.

Snømåking utenom vaktmesters arbeidstid må påregnes utført på dugnadsbasis.
Dyrehold er tillatt etter forutgående søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring, forutsatt at det ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Det skal være ro i bygget mellom kl. 23.00 og 07.00 alle dager.
Grilling på balkong er kun tillatt med elektrisk grill eller gassgrill.
Det er inngått avtale med Lady persienneindustri om standard markise for borettslaget, og solavskjerming eller fasadeendringer må godkjennes av styret.
Borettslaget har felles sykkelrom i garasjekjeller, sportsboder og felles utomhusanlegg med hage og lekeplass.

Saker og vedtak fra årsmøtet 05.05.2026:
- Det ble vedtatt at borettslaget gjennomfører utskiftning av varmestyring for gulvvarme i alle leiligheter med lånefinansiering.
- Det ble vedtatt utskiftning av downlights i oppganger til LED, forutsatt dekning fra OBOS-miljøkonto etter søknad.
- Det ble vedtatt at løsninger for digital tilgang til bygget utredes nærmere før beslutning.

Planlagte påkostninger:
- Etablering av nytt system for forbruksmåling av varme og varmt-/kaldtvann er under utredning (2026/2027).
- Oppmaling av vegger og dører i oppganger og kjellergang vurderes for 2026/2027.
- Utbedring av murpuss i utvendige vindussmyg og mindre betongskader på balkongdekker er planlagt.

Styret opplyser i e-post av 17.08.2026 at det foreløpig ikke er planlagt økning av felleskostnadene, men at dette vurderes jevnlig.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 486 949,-, overført i sin helhet til annen egenkapital.
- Budsjettert årsresultat for 2026: kr 355 913,-.
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 824 703,-.
- Total egenkapital pr. 31.12.2025: kr 72 612 327,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Borettslaget hevet i april 2026 avtalen med EV Soft (tidligere Energiplan) vedrørende drift av ladebokser grunnet mislighold av forpliktelser overfor borettslaget, og forfølger pengekrav. Ny driftsavtale for ladeanlegget er inngått med Aneo.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kunderabatt SELGER; Augustkampanje  kr -45 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (betaler for 2 visninger)  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.Valgfri (4,58 promille av salgssum = 26 227,50 )  kr 0,00
Boligstyling/rådgivning  kr 1 950,00
Foto  kr 6 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0296/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26296

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 21:02