Henrik Sørensens vei 4

Henrik Sørensens vei 4, 1065 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 107, bruksnummer 788, ideell andel 1/1
Andelsnummer 211, Ellingsrudåsen Borettslag, organisasjonsnummer 848616672

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
2. etasje 70 kvm: Entré, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 7 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje 15 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.09.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1971. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Utvendige fasader består av synlig murverk samt liggende trekledning. Etasjeskillere er av betong. Bygningen har en tilnærmet flat takkonstruksjon, utvendig tekket med ukjent tekkemateriale (ikke inspisert). Leiligheten har en glatt entrédør av tre med kikkhull i brannklasse B30 og lydklasse 35 dB, samt hvite profilerte innerdører. Vinduene og terrassedøren har trekarmer med to-lags glass fra 1995, og det er i tillegg vinduer med to-lags glass fra 2009. Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt balkong på ca. 15 m² med bærende betongkonstruksjon og rekkverk av metall og trefiberplater.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten og er utstyrt med automatsikringer og kursfortegnelse. Det foreligger én samsvarserklæring fra 2022 for diverse arbeider.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Det er registrert omfattende bom/hulrom og tegn til løse gulvfliser. Konsekvens er at forholdet vurderes å
skyldes bakenforliggende feil eller skader som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon.
- På bakgrunn av alder og observerte symptomer vurderes det vanntette sjiktet til å være utett. Konsekvensen av utett tettesjikt er høy risiko for skjulte fuktskader.
- Sluket mangler på grunn av alder mulighet for innfesting av klemring. Konsekvensen er at forholdet medfører økt risiko for lekkasje eller utettheter i overgangen mellom sluk og tettesjikt.
- Avløpsrør av støpejern og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at
bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte
problemer.
- Sluket er isolert inne i dusjsonen, tilluftsspalte er ikke etablert, og drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at bruks- og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen derfor ikke vil kunne ledes til sluk, noe som reduserer fuktsikkerheten.
- Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av
våtrommet når døren er lukket.
- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende
rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.
- Det foreligger ingen informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører
risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fordelerskap har ikke avrenning til rom med sluk eller tilsvarende sikring mot fuktskader.

Tekniske anlegg
- Boligens skjulte avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsberederen er plassert slik at eventuelle lekkasjer ikke blir synliggjort.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Det er målt lokale høydeforskjeller på opptil 20 mm i stue og opptil 16 mm på soverom 2.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Terrassedør har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Balkonger
- Det observeres sprekker/riss i betongdekket, og overflatematerialet viser tegn til slitasje/avflassing.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter, og balkongen oppfyller dermed ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2022:
- Diverse arbeider utført på det elektriske anlegget
- Alle gulv i hele leiligheten, utenom badet ble skiftet.
- Alle vegger og himling skiftet, utenom veggen bak kjøkkenet og badet.

2021:
- Montering av ny varmtvannsbereder på 110 liter i servantskap på bad

2002:
- Ny kjøkkeninnredning med profilerte fronter, laminert benkeplate og integrerte hvitevarer

Ukjent år:
- Oppussing av baderom, hvor blant annet det ble fjernet en del av en vegg som slo sammen badet og WC.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Utskifting av alle brannslukkingsapparater i fellesarealer og hos andelseiere, utført av Firesafe AS

2024:
- Utskifting av alle lyskilder til LED
- Oppgradering av felles sikringstavler i oppganger

2023:
- Ventilasjonsrens i alle ventilasjonskanaler og ventilasjonssjakter
- Rehabilitering av høyblokker med utskiftning av tegl, isolasjon, vinduer og balkongdør

2021:
- Installering av ladeinfrastruktur for elbil

2018:
- Rehabilitering av 7 punkthus med nye vinduer, etterisolering av fasader, ny teglstein, etterisolering av tak og nye takluker for brannsikring

2010:
- Rehabilitering av garasjeanlegg

2005:
- Rørrehabilitering av avløpsledninger og maling av oppganger

2002:
- Rehabilitering av avløpsledninger, utskifting av utelys samt etterisolering av gulv i 1. etasje i punkthusene

2000:
- Utskifting av alle heiser og etablering av videoovervåking på garasjeplan

Lys andelsleilighet i andre etasje med funksjonell planløsning og sydvestvendt balkong. Boligen inneholder entré, stue med åpen forbindelse til kjøkkenet, to soverom og et baderom. Leiligheten har gjennomgående parkettgulv og det er gjort diverse arbeid på det elektriske anlegget i 2022. I 2022 ble alle gulv byttet, med unntak av badet. Alle vegger ble byttet og malt, bortsett fra bak kjøkkenet og på badet. Alle himlinger ble byttet og malt, også her med unntak av badet.

Entré:
Entréen tar imot med parkett på gulvet og malte overflater. Rommet har glatt entrédør med kikkhull og god plass til oppheng av yttertøy og sko. Fra entréen er det adkomst til badet, det ene soverommet og videre inn til stuen.

Stue:
Stuen har en åpen og luftig utforming med god plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys, og rommet har direkte utgang til balkongen. Fra stuen er det adkomst til hovedsoverommet samt åpen forbindelse inn mot kjøkkenet.

Balkong:
Sydvestvendt balkong med direkte adkomst fra stuen. Uteplassen har montert utebelysning og gode solforhold, med god plass til sittegruppe og utemøbler. Rekkverket er utført i metall og trefiberplater.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen tilknytning til stuen og har innredning fra ca. 2002 med profilerte fronter og laminert benkeplate. Rommet er utstyrt med overskapsbelysning, stikkontakter over benk og nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrerte hvitevarer omfatter keramisk platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin samt kjøleskap med frysedel. En fritthengende ventilator med kullfilter er montert over kokesonen.

Soverom 1:
Hovedsoverommet har adkomst fra entréen og har god plass til dobbeltseng og nattbord. Rommet er utstyrt med skyvedørsgarderobe, og har parkett på gulvet samt malte overflater.

Soverom 2:
Soverommet har adkomst fra gangen og har god plass til seng og skrivebord. Rommet har montert skyvedørsgarderobe, parkett på gulvet og malte veggflater.

Bad:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt himling med downlights. Rommet er innredet med veggmontert/gulvstående innredning med nedfelt servant og ett-greps armatur, speil og belysning på vegg over servant, dusjnisje med buede glassdører og ett-greps dusjarmatur, samt vegghengt toalett med innebygget sisterne. Det er opplegg for vaskemaskin, mekanisk avtrekksventil i himling og en 110-liters varmtvannsbereder fra 2021 plassert i servantskap. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett. Fliser på bad.
Vegger: Malte glatte flater, malt betong og tapet. Fliser på bad.
Himling: Malt betong. Malt glatt flate med downlights på bad.

Lagring:
Skyvedørsgarderober på begge soverom.
Leiligheten disponerer en ekstern kjellerbod på ca. 7 m² merket med nr. 2106. Boden ligger i borettslagets fellesareal, og bruksretten til bod følger leiligheten. Fellesarealene disponeres av borettslaget, som kan gjøre endringer i tråd med vedtekter og husordensregler.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle hvitevarer medfølger.

Vitrineskapet i stuen medfølger.

Elektrisitet. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 11.06.1975.

Det foreligger godkjente byggetegninger for boligen, datert 17.07.1972.

Det er avvik fra byggetegningene:
- En del av veggen som separerte badet fra WC er fjernet slik at badet er blitt større.

Det foreligger ferdigattest på rehabilitering av blokk 14, datert 02.01.1997.

Innglassing av balkonger er omsøkt og gitt igangsettingstillatelse i sak 199702339. Saken ble henlagt av Oslo kommune i 2015 uten at det foreligger ferdigattest. Det foreligger godkjente byggetegninger for innglassing av balkong, datert 04.01.1995. Manglende ferdigattest innebærer at kommunen ikke har bekreftet at innglassingen er utført i samsvar med tillatelsen. Dersom det foreligger avvik, kan kommunen i prinsippet kreve forholdet rettet eller omsøkt på nytt. Ansvaret for eventuelle avvik og for å få avklart forholdet med kommunen ligger hos borettslaget.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Heftelser på borettslagets eiendom (GNR 107, BNR 788):

1977/30-1/105 03.01.1977 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 107 BNR: 852
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en sentral og etablert beliggenhet på Karihaugen, like ved inngangsporten til Østmarka. Eiendommen er tilknyttet store, opparbeidede fellesarealer med gressplener, beplantning og lekeplass, og har umiddelbar nærhet til rekreasjonsmuligheter året rundt. Fra boligen er det en kort gåtur til stinettet ved Nuggerud, hvor lysløypen langs Ellingsrudelva leder innover til Mariholtet sportsstue. Østmarka byr videre på et omfattende nettverk av turstier, sykkelveier, oppkjørte skiløyper og badevann.

Hverdagen er praktisk tilrettelagt med gangavstand til både skoler og barnehager, deriblant Karihaugen barnehage, Bakås skole og Ellingsrud skole. Dagligvarehandelen gjøres enkelt til fots med både Rema 1000 på Karihaugen og Kiwi på Ellingsrud i nærområdet. For et bredere utvalg av forretninger, spisesteder og servicetilbud ligger Metro Senter, Triaden og Furuset Senter en kort kjøretur unna. Nærområdet byr også på varierte fritidstilbud med lokale idrettsanlegg, ballbane, ridesenter og det helårsåpne skianlegget SNØ på Lørenskog en kort biltur unna.

Kollektivtilbudet i området er godt utbygd. Ellingsrudåsen T-banestasjon ligger i gangavstand og betjener linje 2, som gir direkte forbindelse til Oslo sentrum. I tillegg er det få minutters gange til bussholdeplassen på Karihaugen med hyppige bussforbindelser mot både Oslo og Lillestrøm. For pendlere med bil er det enkel tilknytning til hovedveinettet, der kjøreturen inn til Oslo sentrum tar under tjue minutter og Oslo lufthavn Gardermoen nås på rundt en halvtime.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Karihaugen barnehage (1-5 år)
Lia barnehage (0-5 år)
Smedbakken Fus barnehage (1-5 år)

Skoler
Bakås skole (1-7 kl.)
Høybråten skole (1-7 kl.)
Ellingsrud skole (8-10 kl.)
Stovner videregående skole
OKS Videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen.

Eiet tomt på 31 003,2 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdene er opparbeidet med asfalterte internveier, gressplener, variert beplantning med trær og busker og lekeplass. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg, merket med nr. 2106. Leie av plassen er inkludert.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Borettslaget har en stor gjesteparkering med plass til mange biler og gjester kan stå der opp til 3 døgn. Det er ingen begrensning på hvor mange av gjestene dine som kan stå der.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-1595, «Reguleringsplan med regul.bestemmelser for østre del av Ellingsrudåsen og del av øvre Høybråten gnr.107,bnr.258 og gnr.109,bnr.9», datert 11.11.1969, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av følgende reguleringsplaner:
- Bebyggelsesplan 26069, «Bebyggelsesplan for boligfeltene A, B, og C samt for parkeringsfeltet H på østre del av Ellingsrudåsen, del av gnr. 107, bnr. 258 og del av gnr. 109, bnr. 9», vedtatt 07.08.1969.
- Reguleringsplan S-1787, «Endret reguleringsplan for del av turvei D - 11 - gangvei 9520 bro over Karihaugen», vedtatt 26.10.1972.
- Reguleringsplan S-1831, «Endret regul.plan for gangvei 9520 fra Ellingsrudåsens topparti og østover til Harald Solbergs vei - samt utvidelse av bredden på turvei D 11 i tunnel under Djupdalslinjen», vedtatt 16.02.1973.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan vedtatt 30 april 2025 og Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 (Juridisk arealdel), vedtatt 23.09.2015. Reguleringsplaner vedtatt før kommuneplanens arealdel gjelder så langt de ikke er i strid med kommuneplanen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 409,85 pr. mnd. og inkluderer: ordinære felleskostnader, internett, trappevask, garasjerehabilitering og a-konto renter på lån nr. 8398720812 (Handelsbanken).

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 3 283,20
Lån nr: 8398720812; IN lån 1 - Akonto renter: kr 613,65
Lån nr: 8398720812; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 0,-
Internett: kr 273,-
Rehab garasje: kr 140,-
Trappevask: kr 100,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Avdragsfriheten på lån nr. 83987208123 opphører i oktober 2026. Første avdrag forfaller 01.12.2026, med en estimert potensiell økning i felleskostnadene på kr 150–250,- fra 01.11.2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 500,- pr. år. / 9 811 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Avtalen er låst ut 2026.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Internett (fiber 1000/1000 Mbps) er inkludert i felleskostnadene. Borettslaget er tilknyttet kabel-TV via Ellingsrud Kabelnett AS (EKN), men styret har vedtatt å avvikle avtalen med EKN. Selger har ikke TV-signaler aktivert i dag og kjøper må ta kontakt med styret dersom dette ønskes.

Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 172 857 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 0,- pr år. Oslo kommune har vedtatt eiendomsskatt, med et bunnfradrag på inntil kr 4 900 000 for boliger med selvstendig boenhet. Eiendommens eiendomsskattegrunnlag ligger under bunnfradraget, og det påløper derfor ingen eiendomsskatt for denne eiendommen.

Andel formue er kr 19 832,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 265 627,85 pr. 02.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 124 777 826,- pr. 02.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987145288
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 02.09.2026: kr 1 923 911,-
Andel av saldo: kr 4 093,92
Innfrielsesdato: 01.01.2033
Type Rente: Flytende
Rente: 5,10 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987174733
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 02.09.2026: kr 43 579 904,-
Andel av saldo: kr 92 548,50
Innfrielsesdato: 01.09.2042
Type Rente: Flytende
Rente: 5,10 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987190569
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 02.09.2026: kr 1 912 049,-
Andel av saldo: kr 4 071,68
Innfrielsesdato: 01.04.2035
Type Rente: Flytende
Rente: 5,10 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987202818
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 02.09.2026: kr 2 877 136,-
Andel av saldo: kr 6 115,97
Innfrielsesdato: 01.09.2041
Type Rente: Flytende
Rente: 5,10 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987208123
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 02.09.2026: kr 67 699 789,-
Andel av saldo: kr 144 389,-
Innfrielsesdato: 30.10.2056
Type Rente: Flytende
Rente: 5,10 %
Avdragsfri periode: til og med oktober 2026

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987238197
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 02.09.2026: kr 6 785 037,-
Andel av saldo: kr 14 408,78
Innfrielsesdato: 01.04.2054
Type Rente: Flytende
Rente: 5,10 %

Det er mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) på lån nr. 83987208123. Øvrige lån i borettslaget har ikke IN-ordning.

3 990 000,00 Prisantydning
265 627,85 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 255 627,85 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 265 123,85 Totalpris inkl. omkostninger
4 275 073,85 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Truls Kirkenær

Leiligheten er tilknyttet Ellingsrudåsen Borettslag.
- Borettslaget består av 496 andelsleiligheter.
- Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS
- Forsikring: Protector Forsikring ASA, polisenummer 1465950
- Tilknyttet boligbyggelag: OBOS
- Nettside: vibbo.no/ellingsrudasen

Det arrangeres vår- og høstdugnad koordinert av blokktillitsvalgte.

Dyrehold er tillatt etter innsending av dyreholdserklæring til styret, med inntil to dyr (hund eller katt) pr. leilighet, forutsatt at holdet ikke er til sjenanse for andre beboere. Hunder skal holdes i bånd, og dyrehold er forbudt i fellesvaskeriene. Borettslaget har i dag 12 fellesvaskerier.

Gass- og elektrisk grill er tillatt på balkong; kullgrill og engangsgrill er forbudt. Det er forbudt med utvendige persienner og parabolantenner.

Endringer i bærende konstruksjoner er ikke tillatt, og fasadeendringer samt markiser og balkonginnglassing krever skriftlig godkjenning fra styret (kun Lumon solavskjerming i farge Transparent Grey 7200 er tillatt).

Ro og orden skal overholdes hverdager kl. 23.00–06.00 og natt til lør/søn kl. 00.00–08.00.

Daglig teknisk drift ivaretas av Sameiet Ellingsrudåsen Vaktmestersentral.

Vedtak og saker fra ordinært årsmøte 20. mai 2026 samt styrets arbeid:
- Fullmakt til styret om å avvikle Ellingsrudåsen kabelnett (EKN) og inngå avtale med ny fiberleverandør ble vedtatt.
- Salg av tre felleslokaler i 1. etasje (styrerom, tidligere barnehagelokale og selskapslokale, ca. 70 m² hver) ble vedtatt med 2/3 flertall, betinget av skriftlig avklaring fra Plan- og bygningsetaten om bruksendring til boligformål. Netto salgsinntekter tilfaller borettslagets felles formål.
- Vedtatt at beboere kan sette ut gjenstander 24 timer før komprimatorbilens ankomst.
- Vedtatt at styret skal gi kvartalsvis samlet oppdatering til beboerne.
- Felleskostnadene ble vedtatt økt med 8 % fra 01.01.2026.

Planlagte påkostninger:
- Tilfluktsrom: Tilstandsvurdering av rommene i Henrik Sørensens vei 3 og 13 viser samlet oppgraderingsbehov estimert til ca. kr 2,1 mill. Oppgradering av det elektriske anlegget og nødstrøm er planlagt igangsatt i 2026.
- Utskifting av fellesdører til brannklasse B-30 og gjennomføring av brannrundekontroll er planlagt i 2026.

Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i styrets beretning for 2026, som følger vedlagt årsberetningen. Der fremgår nærmere detaljer om et pågående VVS-forprosjekt, flere punkter knyttet til fremtidig vedlikehold, samt en pågående reklamasjonssak mellom borettslaget og OPAK AS.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 2 311 344,-
- Driftsinntekter i 2025: kr 26 035 162,-,
- Driftskostnader: kr 17 151 910,-.
- Disponible midler pr. 31.12.2025: kr 7 648 189,-
- Bokført egenkapital pr. 31.12.2025: kr -7 942 575,-. Negativ bokført egenkapital skyldes at bygningene er balanseført til historisk anskaffelseskost uten oppskrivning til markedsverdi; styret vurderer den reelle egenkapitalen som positiv.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forhåndsutlysing av forkjøpsretten er gjennomført med meldefrist 09.09.2026, og ingen interessenter meldte seg. Endelig avklaring av forkjøpsretten skjer etter at melding om akseptert bud er sendt inn.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 6 måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 30 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt gjelder for avtalt: Markedsføringspakke  kr -5 000,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 5 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse 2stk inkl. 2000,-  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 832,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 6 187,00
Foto  kr 4 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0322/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26322

Sist oppdatert: 02. oktober 2026 kl. 09:53