Gunnar Schjelderups vei 11C

Gunnar Schjelderups vei 11C, 0484 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 77, bruksnummer 57, seksjonsnummer 304, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm.

BRA-i:
2. etasje, 67 kvm: Entré, stue/kjøkken, bad, 2 soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje, 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje, 12 kvm: To balkonger på hhv. 8 og 4 kvm.

Iht. opplysninger fra forretningsfører skal bodplass i underetasjen følge leiligheten. Sameiet disponerer noen boder som kan leies i tillegg dersom noen er ledig.
Det gjøres allikevel oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.03.2026 utført av Anticimex AS v/Tommy Sverre. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte: Boligblokk oppført i 2006 og er oppført etter byggetidens byggeforskrifter og metoder. Boligblokk med bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger i betong/mur. Yttervegger i betong forblendet med sprekkmurt teglstein og korrigerte plater. Flate takkonstruksjoner i betong, tekket med papp/shingel. Innvendig fall til innvendige nedløp. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Utdrag fra tilstandsrapport:
TG2 (vesentlige avvik)
Bad:
Membran har alder som gir usikker fremtidig funksjon og bør følges opp.
Manglende synlig drenering fra innebygget sisterne gjør lekkasjer vanskelig å oppdage.
Riss i servant tyder på slitasje og kan kreve tiltak over tid.

Kjøkken:
Gulv har slitasje av hovedsakelig estetisk betydning.
Vannrør er ikke plugget mot varerør og kan gi risiko for følgeskader ved lekkasje.
Innredning har slitasje og enkelte skader som kan kreve tiltak.

Andre rom:
Gulv har slitasje med riper og hakk som kan påvirke overflate over tid.

TG IU (ikke undersøkt)
Tekniske anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist og funksjon er ikke undersøkt.

TG3 (alvorlige avvik)
Ingen TG3-punkter registrert i rapporten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om forholdene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette

Leiligheten ligger i byggets 2. etasje og har enkel adkomst med heis. Her får du en arealeffektiv 3-roms med åpen stue- og kjøkkenløsning, samt utgang til to separate balkonger.

Entré:
Entréen åpner seg mot en romslig gang med naturlig siktlinje mot stuen og gode lysforhold fra vindusflatene. Her er det praktisk oppbevaring i skyvedørsgarderobe med plass til yttertøy og sko.

Bad:
Badet er flislagt og har varmekabler i gulvet. Innredningen består av vegghengt servant med speil og overlys, dusjhjørne og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet er fra byggeåret.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning med stuen, men er samtidig naturlig avskjermet i egen sone. Innredningen har glatte fronter og laminert benkeplate. Det er plass til frittstående hvitevarer, og oppvaskmaskin, kjøleskap og komfyr medfølger handelen. Oppvaskmaskin og kjøleskap er nye og med garanti. Det gjøres oppmerksom på at øvrige hvitevarer er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk. Fra kjøkkenet er det utgang til en balkong på 4 m² med utelys og stikkontakt.

Stue:
Stuen fremstår lys og innbydende med store vindusflater og utgang til en romslig balkong. Den åpne løsningen mot kjøkkenet gir en sosial og fleksibel oppholdsone med god plass til både sofagruppe og spisebord. De oppgraderte overflatene gir et stilrent og nøytralt uttrykk.
Fra stuen er det utgang til en balkong på 8 m² med gode solforhold. Balkongen er utstyrt med terrassebord, utelys og stikkontakt.

Soverom:
Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og garderobeløsning, og har samme oppgraderte overflater som øvrige rom.
Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av boligblokk datert 31.03.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger som stemmer med dagens bruk. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 15 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, vann/kloakkledning, telefonledninger/stolper/kabler/grøfter, utskillelse/bebyggelse, parkering, dispensasjon fra bygningsloven, gjerde, garasje/parkering, adkomstrett, bruksrett til utomhusareal, driftsavtale for felles adkomstvei og seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Seksjonseiers plikter ved utleie:
- Ved utleie plikter sameier uten unødig opphold å opplyse styret om leieboeres navn, kontaktinformasjon i form av mobiltelefon og epostadresse, og antatt varighet av leieforholdet. Sameier plikter også å informere styret når leieforholdet avsluttes.
- Sameier plikter å opplyse leietager om vedtekter og husordensregler og forsikre seg om at leietager forstår disse ved innflytting, og at leietager vet hvor vedtekter og husordensregler kan finnes.
- Informasjon som eier mottar fra styret, som kan tenkes å være relevant for beboere av leiligheter i sameiet, skal utleier videreformidle til leietaker snarest mulig.

Leiligheten har en svært attraktiv beliggenhet i Nydalen, et dynamisk og moderne område som kombinerer urbane fasiliteter med flotte, grønne lunger. Her bor du med umiddelbar nærhet til alt du trenger i hverdagen, fra dagligvarehandel til shopping og kollektivtransport. Med sin unike blanding av historisk industriarkitektur og nyere bebyggelse, er Nydalen et område som appellerer spesielt til studenter, etablerere og unge voksne.

Området byr på et komplett servicetilbud. Storo Storsenter, Oslos største kjøpesenter, er kun en kort spasertur unna og har et bredt utvalg av butikker, apotek, vinmonopol og kino. For den daglige handelen ligger Bunnpris bare et minutt fra døren. Nydalen har også et mangfold av spisesteder, fra den populære Mamma Pizza Nydalen til koselige kafeer som Godt Brød langs elven. Handelshøyskolen BI ligger også få minutter unna leiligheten.

For den aktive er det mange muligheter i nærområdet. Flere treningssentre, som SATS Storo, SATS Nydalen, EVO og SiO Athletica Nydalen, er innen fem minutters gange. Akerselva er en sentral nerve i bydelen og inviterer til flotte tur- og sykkelturer, enten oppover mot Maridalsvannet eller nedover mot sentrum. På varme sommerdager er Nydalen badeplass et populært samlingspunkt for et forfriskende bad.

Kollektivtilbudet er utmerket og gjør hverdagen svært effektiv. Nydalen T-banestasjon ligger kun noen få minutter unna til fots, og herfra er reiseveien kort til sentrum. I tillegg finnes det et godt tilbud av buss, trikk og tog i gangavstand, som gir enkel tilgang til resten av byen. For barnefamilier er det verdt å merke seg at det er flere barnehager og skoler i området, inkludert Eventyrstua barnehage og Fernanda Nissen skole.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Beboere i sameiet har prioritet i Eventyrstua barnehage ved eventuelle ledige plasser. For mer informasjon, ta kontakt med daglig leder i Eventyrstua barnehage. Nydalen Allè barnehage ligger også 3 minutter unna og Lillohagen Fus barnehage 8 minutter.
Det er flere skoler i gangavstand fra leiligheten. Leiligheten ligger 7 minutter unna Fernanda Nissen barneskole og 12 minutter unna Morellbakken ungdomsskole. Nordpolen skole (1.-10. klasse) ligger også 14 minutter unna. Informasjon om barnehager og skoler er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 18871 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, belegningsstein, lekeplasser, sykkelparkering, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning. Sameiet har også felles takterrasser.

Selger har bruksrett til parkeringsplass med elbil lader, nr. 6 i felles, lukket garasjeanlegg i kjeller. Denne medfølger handelen. Felleskostnader for parkeringsplass betales separat. Kr. 231,- per måned.

Garasjeanlegget i Nydalen Kvarter Sameie har totalt 305 plasser, hvorav 244 ligger i sameiets fellesareal, mens 61 plasser utgjør seksjon 361. For plassene i fellesarealet er det knyttet en bruksrett. Denne kan ikke tinglyses, men bekreftes i kjøpekontrakten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Området Storo/Nydalen er under stor utvikling og byggearbeider i nærområdet må påregnes fremover.

Eiendommen er regulert til byggeområde for blandet formål (bolig, kontor, forretning, bevertning og allmennyttige formål) innenfor felt B i reguleringsplan S-4053 «Gunnar Schjelderups vei 11 – endret reguleringsplan med bestemmelser», vedtatt 17.03.2004.

I henhold til reguleringsbestemmelsene kan det innenfor feltet etableres inntil 1 000 m² bruksareal til kontor, forretning og bevertning, samt 600 m² til allmennyttige formål, herunder barnehage. Øvrig areal skal benyttes til boligformål.

Eiendommen berøres også av detaljregulering S-5261 «Sandakerveien 121», vedtatt 27.08.2025, som gjelder tilgrensende parkareal mot vest. I tillegg omfattes eiendommen av reguleringsplan S-2100 (vedtatt 08.12.1975), som regulerer felles avkjørsel fra Gunnar Schjelderups vei.

Det pågår planarbeid i nærområdet (saksnr. 202007151), som gjelder utvikling av et tilgrensende område mot øst og sør (Vitaminveien/Storo). Planen omfatter omregulering av eksisterende næringsområde til et flerfunksjonelt byområde med blant annet boliger, næring og offentlig park. Planforslaget var på offentlig ettersyn i perioden 17.06.–26.08.2024, og er per i dag ikke endelig vedtatt.

I tillegg foreligger det planforslag for nærliggende eiendommer i Gunnar Schjelderups vei (saksnr. 202002121), hvor det er foreslått oppført boligbebyggelse i flere etasjer, samt vedtatt regulering for Sandakerveien 121 med blant annet boligutbygging og etablering av parkarealer.

Gjennomføring av nevnte planer kan medføre endringer i nærområdet, herunder ny bebyggelse, økt aktivitet og etablering av grøntområder.

Utsnitt av reguleringskart og tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 304,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, TV/Internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift/vedlikehold og honorarer.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Fellesutgiftene ble sist justert 01.02.2026.

Felleskostnader fordeles slik:
TV/Internett: 559,00
Felleskostnader: 3 745,00
Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.

Boligen er tilknyttet Telia leverandør av kabel-tv og internett, der avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Nåværende eier har ikke bebodd leiligheten og årlig strømforbruk er ikke kjent, erfaringsmessig tilsvarer en leilighet på denne størrelsen ca. 10.000 -13.000 kWh pr. år.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 787 654,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7 150 617,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 28 779,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 31.12.2025.

7 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

180 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
181 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
191 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 381 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 391 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner Spareskillingsbanken. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.
Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rupesh Vijay Takke og Shamal Rupesh Takke

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Nydalen Kvarter, med sameiebrøk 66/26865.
- Sameiet består av 384 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt i henhold til husordensreglene. Alle hunder skal føres i bånd på sameiets område hele året. Lufting av hund må ikke foregå på lekeplasser eller i sandkasser, og dyrenes ekskrementer skal plukkes opp av eier. Ved overtredelser kan styret pålegge eieren å fjerne dyret.
- Seksjonseier har vedlikeholdsplikt for egen seksjon. Dette inkluderer å rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen, også for sluk på balkong. Seksjonseier må også sørge for at snø på balkongen ikke blir liggende inn mot yttervegger for å unngå fare for vanninntrenging.
- Sykler, barnevogner, sportsutstyr og lignende må ikke hensettes i gangerområder, trapper eller avsatser. Det skal heller ikke stå gjenstander i fellesarealene i bodrommene.
- Sameiets hjemmeside er https://vibbo.no/nydalen-kvarter/om

Foretatte påkostninger de senere år:
- Energikartlegging i samarbeid med OBOS Prosjekt, støttet av Enova.
- Bytte til brannspjeld i ventilasjonsanlegg. Etter brann i garasjen (oppgang E/F) ble ventilasjonsanlegget bygget opp på nytt med motorstyrte brannspjeld. Arbeidet med montering i øvrige hus startet i 2022.
- Rehabilitering og oppgraderinger i Envac-søppelanlegg.
- Oppgradering av heisalarmlinjer (fra analoge til digitale).
- Utvendig vedlikehold som fasadevask og maling av vinduskarmer/dører.
- Vedlikehold og utbedringer i garasjeanlegg og porter.

Planlagte påkostninger:
- Sameiet skal vurdere utskifting av porttelefonanlegg og nøkkelsystem når dagens anlegg når sin forventede levealder, trolig om noen år.
- Styret vurderer en helhetlig rehabilitering av takterrassene, som antas å ligge noen år frem i tid.

Styret informerer per 18.03.2026 at det ikke er besluttet noen påkostning som vil føre til at de skal øke felleskostnadene eller ta opp felles lån. Det er naturlig at styret vurderer om felleskostnadene skal økes samt eventuelt hvor mye i forbindelse med budsjettbehandling for 2027, som skjer til høsten.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: % av salgssum.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 000,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visningerl.  kr 3 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 3 150,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 000,00
Tilstandsrapport fra takstmann leilighet  kr 9 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0047/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2647

Sist oppdatert: 28. april 2026 kl. 11:25