Enerveien 23

Enerveien 23, 1570 DILLING
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 161, bruksnummer 44, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 342 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Kjeller:
48 kvm: Gang, toalettrom, vaskerom, resepsjon, hundesalong, frisørrom og bod.

1. etasje:
116 kvm: Entré, walk-in closet, soverom, bad, stue og kjøkken.

2. etasje:
95 kvm: Gang, toalettrom og 5 soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Garasje - 1. etasje:
57 kvm: Garasje med bod.

Garasje - Loftetasje:
26 kvm: Loftsbod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
33 kvm: 2 terrasser.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 110 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 95 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 15 kvm.

Loftsetasjen i garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 45 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 26 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 17 kvm.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger: Resepsjon, hundesalong og frisørrom i kjeller. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.02.2026 utført av Morten Bøhler Hansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, en bolig oppført i 1955. Tilbyggsår 2003. Grunnmur av betong og lettklinkerblokker. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn samt krypkjeller under deler av boligen. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Boligen har ytterdør med glassfelter. Ytterdør i underetasje med karm/ramme av tre (fra ukjent årstall). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 2020-2018 og ukjent årstall). Takvindu med karmer/ramme av tre (fra ukjent årstall). Vindu på kjøkken og loftstue er byttet i 2023 iht. Eier. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Garasjen er iht. tilstandsrapport, en frittstående garasje. Bygning i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Takstolene er stedvis bygget opp med plater.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
- Vaskerom: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Baderomsplater er montert uten bruk av bunnlist i våtsonen, noe som betyr at monteringen ikke er i henhold til produsentens anvisning. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulvflate. Det registreres åpning rundt avløpsrøret til vask og tettesjiktet i veggen. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført, tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Arbeidene på våtrommet bæ rer tydelige preg av manglende fagmessig utførelse.
- Toalettrom (2. etasje): Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.
- Tekniske anlegg: Boligens vanninntaksrør (og tilhørende komponenter) har en alder og tilstand som tyder på at levetiden er passert. Det er registrert tegn til funksjonssvikt (lekkasje).
- Loft (uinnredet/kaldtloft): Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det registreres fuktskader på undertak. Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til over 30 vektprosent, noe som er kritisk høye fuktnivåer (stikkprøveprinsippet er benyttet). Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone). Det ble observert tegn på at forholdet har medført fuktskader i konstruksjonen på undertak. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig. Det registreres fuktskader på undertak som vurderes å være knyttet til dette. Spor etter gnagere er observert.
- Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer har høy slitasje og stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader.
- Yttertak: Det vurderes at takkonstruksjonen ikke er luftet (må ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden).

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
- Bad (1. etasje): Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Sluk under badekar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Innredningen bæ rer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).
- Kjøkken: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Toalettrom (2. etasje): Enkelte synlige vannrør (veggbokser) er ikke tilstrekkelig festet. Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen. Det er etablert opplegg for dusj på toalettrom og det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på gulv- og veggflater.
- Toalettrom (kjeller): Vannrør av metall (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig (naturlig ventilasjon i vegg).
- Tekniske anlegg: På bakgrunn av berederens alder (plassert i resepsjonen) vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Varmtvannsberederen (plassert i resepsjonen) står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Andre rom: Merker etter tidligere innfestinger (skruehull) på gulvflate soverom. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet stedvis tilluft.
- Rom under terreng: Veggflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen. Det er påvist innvendig etterisolering, uten at grunnmuren er isolert på utsiden, en løsning som er forbundet med kondens- og fuktrisiko.
- Loft (innredet/2. etasje): Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet stedvis tilluft. Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon.
- Ildsteder og skorsteiner inne i boligen: Skorstein uten ildsted har ikke fire frie sider.
- Krypkjeller (innvendig inspeksjon): Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Krypkjelleren har ingen tilkomst, noe som ikke gir grunnlag for vurdering.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det observeres spor etter gnagere på kaldtloftet, samt foreligger opplysninger fra huseier om observasjoner/lyder av mus i etasjeskiller 1.etasje. Det foreligger opplysninger fra huseier om tidligere rotteforekomst i kjeller.
- Yttervegger inkl. fasader: Det er slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord (ytterhjørner).
- Vinduer og ytterdører: Takvindu viser begynnende tegn til slitasje og begynnende aldersrelaterte skader. Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Yttertak: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Vannbord viser begynnende tegn til slitasje og elde samt stedvis manglende vannbord. Det registreres tegn til slitasje og mindre skader på utvendige nedløpsrør. Snøfangerutstyr er ikke etablert. Tettedetaljer i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som usikker.
- Terrasse/platting (utgang fra stue): Overflatematerialer på rekkverk viser tegn til slitasje. Gulvflate ikke besiktiget grunnet snødekte flater. Fundamentene til terrassen bæ rer ikke preg av faglig god utførelse, med den risiko dette innebærer. Det observeres lettklinkerelementer rett på grunn.
- Drenering: Deler av drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre på sydvegg. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Vann fra yttertaket er stedvis ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
- Stikkledninger og tanker: Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Andre byggverk (garasje): Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er observert fuktmerker på delevegg mot innvendig bod. Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det registreres stedvise lekkasjer fra takrennesystemet.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
- Yttertak: Takgjennomføringer (takhatter o.l.) er ikke besiktiget. På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.
- Terrasse/platting (utgang fra bad): Gulvflate ikke besiktiget grunnet snødekte flater.
Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

I tillegg opplyses det om følgende i tilstandsrapporten:
- Branntekniske forhold: Boligen mangler godkjent slokkeutstyr. Det er ikke registrert røykvarslere i alle etasjer i boligen. Iht. Eier er dette rettet opp, nå montert røykvarslere i samtlige etasjer og slukkeutstyr i boligen etter til stede.
- Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Gjennom 2000-tallet er boligen både ombygget til en meget innholdsrik planløsning og oppgradert i flere omganger. Innvendige overflater, installasjoner og faste innredninger har av den grunn varierende alder og tilstand. Ytterligere utskiftninger og påkostninger bør påregnes.

Nåværende eier overtok i 2018 og har siden bekostet en generell oppussing i både første og andre etasje. Eksisterende overflater er i de fleste rom malt i lyse og nøytrale toner. Flere rom er i tillegg oppgradert med nye gulv av laminat, deriblant stuen og spisestuen. I sistnevnte ble både ny terrassedør installert og vinduer skiftet ut i 2019.

Kjøkkenet har en meget omfangsrik innredning fra IKEA som trolig ble installert tidlig på 2000-tallet. Innredningen er i god stand og praktisk i daglig bruk, med store arbeidsflater og et rikt antall oppbevaringsmuligheter. Alle hvitevarer utenom kjøleskap er integrert; platetoppen i kjøkkenets store øy som også har en smart barløsning i front.

Badet er i likhet med kjøkkenet trolig fra begynnelsen av 2000-tallet. Rommet er i helhet gitt TG 2, noe som innebærer at oppgradering/fornying må påregnes i nær fremtid. Badet er imidlertid funksjonelt og fyller også dels rollen som vaskerom. Arealet på hele 13 kvm. er meget praktisk til det kombinerte formålet. Vel så praktisk er det med ytterdør på badet som gjør at klesvasken enkelt tas med ut til tørk i friluft.

Boligens hele seks soverom er alle av ekstra gode størrelser. Ett på nær 13 kvm. inngår i første etasje, de øvrige fem er samlet på én flate i andre. Med mellom 10 og 23 kvm. gulvflate byr soverommene på mye plass. Sistnevnte har flere bruksmuligheter; både som hovedsoverom, ungdomsrom eller en stue for etasjen.

Verdt å fremheve er det for øvrig også at andre etasje også inneholder et toalettrom det er praktisk å ha på samme plan som soverommene.

Overflater og innredninger:
Gulv: Hovedsakelig laminat og fliser.
Innervegger: Hovedsakelig plater, panel, tapet og fliser.
Himlinger: Hovedsakelig panel.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte og profilerte hvite fronter samt vitrineskap. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Innbygget oppvaskmaskin. Overmontert ventilator.

Bad: Skapinnredning med profilerte brune fronter og helstøpt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjkabinett. Hjørneboblekar. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Oppvaskmaskin, integrert platetopp, integrert stekeovn og integrert mikrobølgeovn på kjøkkenet medfølger i handelen. Den personlige postkassen medfølger ikke salget.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Luft-til-luft varmepumpe i stue (utført service i 2026). Gulvvarme på bad. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Ildsted er fjernet fra boligen per dags dato.
Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende ved Enerveien 23:
- Siste feiing ble utført: 09.08.2012.
Det skulle vært gjennomført boligtilsyn den 11.03.2025 samt feiing den 12.06.2024.
Det anbefales at både boligtilsyn og feiing blir gjennomført ved installering av ildsted.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av boligen i deres arkiv. Bygningen ble byggeanmeldt i 1954 og har godkjente byggetegninger ifbm. oppføring av boligen fra 1954.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det opplyses om at boligen er opprinnelig byggemeldt som en "midlertidig tomannsbolig", men benyttes i dag og er registrert som en enebolig med en boenhet i matrikkelen.

Det er gitt ferdigattest for tilbygg, ombygging av bolig og garasje datert 02.09.2026. Opprinnelig tillatelse ble gitt den 04.08.2003 med tilhørende godkjente byggetegninger datert 04.08.2003, tiltaket omfattet oppføring av tilbygg på eksisterende bolig (tilbygg med bad, to rom - opprinnelig soverom og kontor, gang og stue i 1. etasje) og frittstående garasje. I senere tid ble det søkt om ferdigattest med følgende endringer i forhold til den gitte tillatelsen: Opprinnelig møneretning er opprettholdt og det minste tilbygget mot vest er ikke oppført. I 1. etasje er et kontor omdisponert til soverom. Etter endringene består andre etasje av totalt fire soverom, en loftstue og ett bad.

Kjelleretasjen ble innredet i 2018. Resepsjon er opprinnelig byggemeldt som vaskerom (tilleggsdel), hundesalong er opprinnelig byggemeldt som tørkerom samt brensel (tilleggsdel) og frisørrom er opprinnelig byggemeldt som brensel (tilleggsdel). Takstmann anfører i tilstandsrapport at kjelleretasjen ikke har utgang direkte til sikkert sted, eller tilstrekkelig antall alternative rømningsveier som rømningsvinduer eller lignende. Innredning av rommene til bruk for varig opphold/hoveddel er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Videre avviker følgende fra godkjente byggetegninger: Det overbygde inngangspartiet i 1. etasje har blitt utvidet. Det har blitt etablert en terrasse med utvendig trapp, i tilknytning til badet i 1. etasje. Etablert lagringsloft over garasjen og etablert utvendig trapp opp til garasjeloftet. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Med godt under én times reisetid til og fra hovedstaden er Såstad i landlige Rygge et like pendlervennlig som familievennlig bosted.

Spesielt praktisk er det med et godt tilbud av bussforbindelser, kombinert med nærhet til toget. Det er hyppig bussavganger fra Såstad, blant annet mot sentrum av Moss. Lokalbuss representerer en effektiv forbindelse til og fra togstasjonen. Togreisen mellom Rygge og Oslo tar kun rundt 40 minutter.

Med bil tar deg bare fem minutter å kjøre fra landlige Såstad til sentrale strøk av Moss, inkludert handelsområdet omkring Varnaveien hvor du finner kjøpesenter og flere store varehus. Like kort vei er det til nabogrenda Halmstad med nærbutikker og ulike tjenestetilbud.

Turmuligheter er det mange av, blant annet i Såstadskogen like over gaten og ikke minst i det frodige Ryggelandet som i tillegg har en kulturell tyngde å by på. Sommerstid er kystperler som Fuglevik og Larkollen naturlige utfluktsmål, begge steder finnes barnevennlige sandstrender av høy kvalitet. I det unike Vansjø-landskapet kan du padle kajakk eller kano blant et omfangsrikt antall holmer og øyer som i tillegg egner seg ypperlig for overnatting i det fri.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Bredsandkroken barnehage (1,8 km), Heimdalenga barnehage (1,9 km), Halmstad barnehage (2,8 km).

Skoler: Halmstad barneskole (3,2 km) og Rygge ungdomsskole (1,9 km).

Videre er det Malakoff videregående skole (4,8) og Kirkeparken videregående skole (5,8 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 1 484 kvm. Tomten er opparbeidet med gressplen, trær, hekk og diverse beplantninger. Asfaltert innkjørsel/gårdsplass.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering i frittstående garasje fra 2004 på ca. 57 kvm (inkl. bod). Tilgang til en loftsbod over garasjen på 26 kvm (ikke byggemeldt).

Forøvrig er det parkering i egen asfaltert innkjørsel/gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område men er avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen berøres også av følgende hensynssoner iht. kommuneplanen:
- Bevaring kulturmiljø (H570). Strøkets og bygningenes historiske preg skal bevares og videreføres og vedlikeholdes etter antikvariske prinsipper. Dette kan medføre begrensninger eller/og retningslinjer for byggtekniske endringer av boligen fra kommunen/fylket/byantikvaren.
- Nedslagsfelt drikkevann (H110). Innenfor hensynssonen skal vannverkseier forespørres ved alle tiltak. Drikkevannsressursen skal prioriteres først, og tiltak med fare for drikkevannskilden er ikke tillatt.

I henhold til kommuneplanen er eiendommen innenfor en gul sone (H220) iht. T-1442, i forbindelse med områder som er støyutsatt. Det gjøres oppmerksom på at støykartet er basert på beregninger og ikke konkrete målinger. For byggeområder som ligger i gul støysone, skal det i plan- og byggesaker utarbeides en støyfaglig utredning og nødvendige støyreduserende tiltak skal væ re utført før området kan utnyttes til støyfølsom bruk.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 16.199,94,-, fakturert på eiendommen i 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.
Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (98 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 22.000 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via IF på ca. kr 12.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av tv/internett og har kostet ca. kr 1.400,- pr. mnd avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Nåværende eier har installert alarm tilknyttet Sector alarmsentral og koster ca. kr 7.000,- pr. år. Selger opplyser om at abonnement medfølger.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 603 329,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 413 314,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten er på kr 4.214,04,- pr. år, fakturert på eiendommen i 2025.

5 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

149 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
150 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
170 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
6 140 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 160 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kate Lillian Andreassen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto/stylingrådgivning  kr 7 000,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: Markedsføringspakke  kr -7 000,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: Tilrettelegging  kr -9 900,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering, hjem.no & finn.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging Inkl. Alle visninger m/påmeldte  kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk  kr 24 687,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 32 547,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0030/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2630

Sist oppdatert: 12. september 2026 kl. 19:59