Gamleveien 15A

Gamleveien 15A, 1423 SKI
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 136, bruksnummer 22, seksjonsnummer 14, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 95 kvm

BRA-i:
3. etasje 75 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 10 kvm: Bod.

BRA-b:
3. etasje 10 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.10.2026 utført av Anticimex AS v/Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1967. Bygningen er oppført med støpt gulv mot grunn, og grunnmur samt bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger er utført i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader kledd med fasadeplater. Yttertaket har pulttakskonstruksjon og er tekket med takpapp/asfaltpapp, med renner og nedløp av metall. Vinduer har rammer og karmer av tre fra byggeår og 1990. Leiligheten har slett entrédør fra byggeår og balkongdør med trekarmer fra 1990. Fra stuen er det utgang til en innglasset balkong på ca. 10 m² i betong- og metallkonstruksjoner med skyvbare glassfelter. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten og er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Skjulte avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avtrekksvifte er tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt, noe som normalt ikke er tillatt.

Kjøkken
- Det er registrert bom i enkelte gulvfliser, samt riss/sprekker og avskalling i enkelte flisfuger.
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Det er registrert fukt- og svelleskader i enkelte laminatskjøter i entré samt enkelte hakk i entré og stue.
- Dørbladet til entré/stue er skjevstilt og subber i karm/terskel slik at døren ikke lar seg åpne og lukke som normalt.

Yttervegger inkl. fasader
- Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling på balkongen.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Balkongdøren har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert på grunn av sikkerhetsmessige forhold.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Fallforholdene i sluksonen lot seg ikke vurdere tilfredsstillende på grunn av plasseringen av dusjkabinettet.
- Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er skjult på grunn av valgt slukløsning og kunne ikke kontrolleres visuelt.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist i boenheten, og det er ikke kjent om stakepunkter er etablert i fellesarealer.

Balkonger
- Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelse da de kun er synlige fra andre boenheter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble i 2022 skiftet servantskap, servant med ny vannlås og bunnventil, samt montert ny fuktstyrt baderomsvifte av fagfolk (Aquaflis AS Comfort SKI). På det elektriske anlegget er det utført oppgraderinger med blant annet montering av LED-benkarmaturer på kjøkken, dimmere på to soverom, utbedringer i sikringsskap og ny kursfortegnelse, samt opplegg for strømmåler og stikkontakt i kjellerbod av faglært. I 2024 ble det byttet en radiator på et soverom.

Moderniseringer:

2021-2026:
- Ny ventilator i overskap på kjøkken (2026)
- Ny radiator montert på soverom 3 (2024)
- Oppgradering av servantinnredning, servant, vannlås og vifte på badet, utført av Aquaflis AS Comfort SKI (2022)
- Nye kjøkkenfronter (2021)

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- 3 ødelagte kjellervinduer er byttet
- Fasadevask (skrubbing og vask av fasadeplater, vegg mot vei, metall rundt vinduer og portaler)
- Vask og fjerning av svart muggsopp i fyrrom etter tidligere lekkasje
- Vaskemaskin til moppevask installert i fyrrommet
- Klipping av hekk langs langside
- Dugnad: Portalene A, B og C samt takrenne over portalene ble malt, og boddører pusset og malt

Det gjøres oppmerksom på at det på årsmøtet i 2025 ble vedtatt at eldre vinduer og balkongdører skal skiftes ut, og at kostnadene for utskifting i den enkelte leilighet skal dekkes av eier. Vinduer og balkongdør i aktuell leilighet er ikke skiftet ut. Ny eier overtar dermed ansvaret for utskiftingen og tilhørende kostnader.

Leiligheten ligger i 3. etasje i en lavblokk på Finstad i Ski. Boligen har en gjennomtenkt planløsning over ett plan med entré, tre soverom, separat kjøkken, bad og stue med utgang til innglasset balkong. Kjøkken og baderom ble oppgradert i 2014, og oppvarmingen skjer via radiatorer tilkoblet felles varmesentral samt elektrisk gulvvarme på badet.

Entré:
Entréen har laminatgulv og lyse, malte overflater. Her er det god plass til skohylle og oppheng for yttertøy. Rommet fungerer som et naturlig knutepunkt i leiligheten, med adkomst til bad, kjøkken, stue og soverom.

Stue:
Lys stue med laminatgulv og malte overflater. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys og bidrar til en luftig atmosfære. Rommet har god plass til sofagruppe og spisebord, og oppvarmes med radiator tilkoblet felles varmesentral. Fra stuen er det direkte utgang via balkongdør til den innglassede balkongen på ca. 10 kvm som gir en naturlig forlengelse av stuen. Balkongen er sydvest-vendt, og er utstyrt med belysning, heldekkende teppe og stikkontakt på veggen.

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning fra 2014 med glatte fronter og laminert benkeplate. Rommet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benken. Hvitevarene består av kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin og komfyr, samt en ventilator fra 2026 plassert i overskap. Gulvet er flislagt, og vegg- og himlingsflater er malte.

Bad:
Lyst baderom fra 2014 med flislagte vegger og flislagt gulv med varme. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speilskap samt overlys og stikkontakt over servant. Videre er det dusjkabinett med dusjarmatur, gulvstående toalett, opplegg for vaskemaskin og fuktstyrt avtrekksvifte i vegg. Servantinnredning og vannlås ble oppgradert i 2022.

Tre soverom:
Leiligheten har tre soverom med laminat på gulv og malte overflater. Rommene har plass til garderobeskap, seng og tilhørende møblement . Soverom 3 er etablert i opprinnelig spisestue med oppført vegg og dør, og har en radiator som ble oppgradert i 2024.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod på ca. 10 m² i kjelleretasjen. Det er garderobeskap på soverom. I tillegg har sameiet felles lagringsrom og sykkelparkering.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kombinert kjøle- og fryseskap, oppvaskmaskin og stekeovn. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes hovedsakelig opp av vannbåren varme til radiatorer. Det er elektrisk gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokker datert 01.04.1976. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Ferdigattesten ble gitt under forutsetning om at takstigene forsterkes innen 15. mai 1976. Det er uvisst om dette ble gjennomført.

Det foreligger tillatelse til tiltak for fasadeendring (innglassede balkonger) datert 10.01.2011. Det er ikke foreligger ikke ferdigattest for tiltaket i mottatt dokumentasjon.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 13.02.1968. Disse kan fås ved henvendelse til megler. På godkjente byggetegninger er det ene soverommet opprinnelig byggemeldt som spisestue, men dette tiltaket er ikke søknadspliktig da det allerede er godkjent for varig opphold.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 15467, tinglyst 16.12.1996, type heftelse: Pantsettelseserklæring: Panterett som sikkerhet for fellesutgifter. Panthaver er sameiet.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutt på sameiets eiendom: Dagboknr. 4825, tinglyst 04.06.1982, type heftelse: Erklæring/avtale: Tinglysning av midlertidighetserklæring. Gjelder bruksendring av kjellerlokaler i sydenden av blokka.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutt.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter skal leietaker godkjennes av styret før seksjonen tas i bruk. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Dersom melding om nektelse ikke er kommet frem innen 20 dager etter at søknaden ble mottatt, regnes godkjenning som gitt. Styret skal underrettes skriftlig om leieforholdet med leietakers navn og kontaktinformasjon, og seksjonseier plikter å dokumentere at leietaker er gjort kjent med sameiets husordensregler og fellesregler.

Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet på Finstad i Ski med kort gangavstand til Ski sentrum. Området kombinerer rolige og skjermede omgivelser med umiddelbar nærhet til alle bymessige fasiliteter i Ski sentrum.

Fra leiligheten spaserer du til Ski sentrum på under ti minutter. Her ligger Ski stasjon som er et sentralt knutepunkt for kollektivtrafikken, og med Follobanen tar det rundt 12 minutter til Oslo S, noe som gir en svært effektiv pendlerhverdag. Nærmeste bussholdeplass i Vilbergveien ligger ca. 400 meter unna leiligheten, og har gode lokale bussforbindelser.

De daglige innkjøpene gjøres enkelt i nabolaget, hvor både Kiwi på Ski stasjon og Kiwi Finstad ligger en kort gåtur fra eiendommen. Det er også gangavstand til Meny i Nordbyveien hvor det ligger Apotek i samme bygg. For et bredere utvalg av varer ligger Thon senter med gangavstand fra leiligheten. Kjøpesenteret rommer over 140 butikker, spisesteder, apotek, vinmonopol og andre servicetilbud samlet under ett tak. I sentrumsområdet finner du i tillegg et variert kulturtilbud med ODEON kino, Rådhusteatret og Nordre Follo bibliotek, samt en rekke hyggelige kaféer og spisesteder.

For barnefamilier byr området på en trygg og enkel hverdag. Finstad skole og Magasinparken ungdomsskole ligger begge i gangavstand fra boligen, og for de minste er det kort vei til fots til både Magasinparken barnehage og Spilloppen barnehage. Kommunen tilbyr et bredt utvalg fritidsaktivteter. Ski idrettspark ligger en kort sykkeltur unna og rommer blant annet innendørs ishall, kunstgressbaner, turnhall, klatrevegg og friidrettsanlegg. I sommermånedene er Midtsjøvannet en populær badeplass med barnevennlig sandstrand, og skogsområdene rundt byr på fine turstier og oppkjørte skiløyper på vinterstid.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det er flere barnehager med gangavstand til leiligheten. Både Magasinparken og Spilloppen barnehage ligger ca. 7-8 minutters gange fra leiligheten. Villenga og Rosenlund barnehage (privat) ligger også med kort gangavstand. For de eldre barna er det kort vei til Finstad barneskole (600 meter) og Magasinparken ungdomsskole (600 meter).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 2 589,6 kvm som tilhører sameiet. Tomten er pent opparbeidet med asfalterte veier, biloppstillingsplass, sittegrupper, gressplen og diverse beplantning.

Det tilhører ingen fast oppstillingsplass tilknyttet leiligheten, men det er en fellesparkering utenfor boligblokken som beboerne kan benytte. Det er lov å parkere inntil 2 biler fra husstanden samtidig mot synlig parkeringsbevis.

Det er i tillegg gjesteparkering, og det etableres seks elbilladestasjoner på kortsiden av bygget. Ladestasjonene kan brukes av beboere som tegner abonnement med en fast pris pr. mnd, og deretter blir de fakturert månedlig for bruken.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan M7, Syd for Nordbyvegen datert 05.02.1976, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer det følgende hensynssoner:
- H110: Nedslagsfelt drikkevann.
- H310_1: Ras- og skredfare.
- H320_2: Flomfare.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
- Id 202603: Nordbyveien
- Id 202506: Holtegrenda.
- Id 202201: Ski stasjonsområde vest.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 11.149,- for fjoråret. I dette inngår abonnementsgebyr for vann, avløp og renovasjon. Årsprognosen ligger på kr 10 208,-.

Fellesutgiftene er kr 5 200,- pr. mnd. og inkluderer: betjening av andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, TV og internett, oppvarming (sentralvarme), varmtvann, vannforbruk (ingen vannmåler i de enkelte leilighetene) vaktmestertjenester, snørydding, drift og vedlikehold samt forretningsførsel.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Leietaker har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor/T-We som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 092 582,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 11 171,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 140 039,25 pr. 20.10.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 520 681,- pr. 20.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207374253
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 20.10.2026: kr 2 341 889,-
Andel av saldo: kr 130 106,37
Innfrielsesdato: 30.03.2041
Type Rente: Flytende
Rente: 7,05 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208736698
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 20.10.2026: kr 178 792,-
Andel av saldo: kr 9 932,88
Innfrielsesdato: 30.01.2056
Type Rente: Flytende
Rente: 6,95 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 300 000,00 Prisantydning
140 039,25 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 440 039,25 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

111 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
12 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
112 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
125 080,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 552 129,25 Totalpris inkl. omkostninger
4 565 119,25 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sølvi Kjelstrup Larsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Gamleveien 15, med sameiebrøk 88/1584.
- Sameiet består av 18 boligseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6625663.

Dugnad må påregnes.
Det fremgår imidlertid av husordensreglene at dyrehold i prinsippet ikke er ønskelig, men at det kan søkes styret om dispensasjon.
Det er ikke tillatt å grille på balkongene.
Seksjonsnummer 1–18 har midlertidig enerett til bruk av bod frem til 2048. Sameiet har fellesrom i kjeller til lagring av sykler, vogner og rengjorte bildekk, samt uteboder ved oppgangene.

Viktige vedtak fra årsmøtet 14. april 2026 og ekstraordinært årsmøte 26. august 2025:
- Varebiler/firmabiler skal parkere på plassene nærmest veien på langsiden av bygget for å sikre nødetatene fri adkomst.
- På ekstraordinært årsmøte i august 2025 ble det vedtatt at bytte av vinduer og balkongdører skal finansieres med 100 % egenandel, slik at den enkelte seksjonseier selv bekoster utskifting i egen boenhet.

Planlagte påkostninger:
- Etablering av 6 elbilladestasjoner på kortsiden av bygget. Ladestasjonene kan brukes av beboere som tegner abonnement med fast pris pr. mnd og deretter blir de fakturert månedlig for bruken.
- Reparasjon av lekkasjer i fyrrom, utskifting av ødelagte lamper i oppganger og oppmerking av parkeringsplasser.

På sikt ser sameiet for seg å gjennomføre utbytting av gamle rør, men har foreløpig i ikke hatt befaring eller et prisestimat på et slik tiltak.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Nekter sameiet å godkjenne erververen, må melding om dette foreligge senest 20 dager etter at søknaden kom fram til sameiet, ellers regnes godkjenning som gitt. Erververen har ikke rett til å bruke seksjonen før godkjenning foreligger.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 19 236,00
Fotopakke Leilighet opptil 80kvm/rekkehus opptil 150 kvm  kr 5 500,00
Tilstandsrapport Anticimex  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 46-0132/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.26132

Sist oppdatert: 04. november 2026 kl. 17:08