General Laakes vei 48

General Laakes vei 48, 2010 STRØMMEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 77, bruksnummer 1159, ideell andel 1/1
Andelsnummer 23, Kastellet borettslag, organisasjonsnummer 948281643

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
4. etasje 58 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad og soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 6 kvm: 2 boder.

Åpent areal:
4. etasje 4 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.
Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.04.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Wesley Valstad.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et leilighetsbygg oppført i 1966. Grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av synlig murverk samt felter med trepanel. Taket er en tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med takpapp/membran, men taket er ikke besiktiget. Boligen har entrédør med sikkerhetslås og dørkikkert. Vinduer i stue er fra 2016, og på kjøkken og soverom fra 2014, med karmer/ramme av tre utvendig kledd med metallplater. Balkongdør er fra 2015. Det er utgang fra stue til en balkong på 4 m² i betongkonstruksjon. Boligen har en biopeis i stuen.

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten. El-anlegget er i hovedsak fra byggeåret, men med enkelte senere oppgraderinger. Det er utført arbeid av en faglært bekjent elektriker uten dokumentasjon, og det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget. Det er registrert at et bryterpanel ved inngang til badet ikke er tilstrekkelig festet, og det anbefales en utvidet kontroll av anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsberederen er innbygget på kjøkken, og kan derfor ikke undersøkes.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.
Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.
Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Grunnet manglende inspeksjonsmulighet og skjulte konstruksjoner er taket i sin helhet ikke inspisert. Tilstand og utførelsen er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.

Balkonger
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger - Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Det er ikke tatt stilling til om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Ifølge tidligere eier ble badet pusset opp i 2011 av Grønbekk VVS AS, og hele leiligheten ble pusset opp i 2010/2011 med både egeninnsats og firma.
Ny varmtvannsbereder ble satt inn i 2010.
I 2017 ble det lagt ny parkett i stue, kjøkken og gang etter en vannlekkasje fra oppvaskmaskin.
Borettslaget har utført flere oppgraderinger: ny entrédør (1999), ny taktekking (2013), nye vinduer på soverom og kjøkken (2014), og bytte av stuevinduer, balkongdør, maling av fasade og balkong i 2016.
I 2020 ble det gjennomført rørfornying i hele borettslaget av TT Teknikk AS.
I 2025 ble termostatbryter på bad, utløpsslange fra oppvaskmaskin og panelovner byttet, samt at det ble montert downlights på soverom og installert Waterguard.
Noe av arbeidet i 2025 ble utført av faglært elektriker uten firma, og det foreligger ikke dokumentasjon.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i leiligheten. Ifølge selger ble det oppdaget skjeggkre (cirka 3-4 stk) etter overtakelse, og behandling med forgiftet åte ble utført av Skadedyrbekjemperen AS i august 2025.
Det er ikke sett skjeggkre i leiligheten i tiden etter.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
2016:
- Utskifting av vinduer i stue.
2015:
- Utskifting av balkongdør.
2014:
- Utskifting av vinduer på kjøkken og soverom.
2010:
- Oppgradert bad med flislagt gulv (gulvvarme), flislagte vegger, ny innredning og rør-i-rør.
- Oppgradert kjøkken med ny innredning, benkeplate i tre, integrerte hvitevarer, rør-i-rør og automatisk vannstopper.

Dette er en arealeffektiv 2-roms leilighet i 4. etasje, med en gjennomtenkt planløsning og lite innsyn.
Boligen ble vesentlig oppgradert i 2010 med nytt kjøkken og bad, og vinduer ble skiftet i 2014 og 2016.
Fra kjøkken og soverom er det fantastisk utsikt mot Lillestrøm.

Entré
Du kommer inn i en lys entré med plass til oppbevaring av yttertøy og sko, samt en romslig skyvedørsgarderobe.

Stue
Stuen har plass til både sofagruppe og spisebord.
Detaljer som eksponert teglstein og biopeis gir en lun atmosfære i rommet.
Store vindusflater slipper inn godt med dagslys, og det er utgang til balkong.

Balkongen på 4 m² er en fin uteplass med gode solforhold ifølge eier. Her er det plass til en liten sittegruppe.

Kjøkken
Kjøkkenet har en praktisk innredning fra 2010 med profilerte fronter og benkeplate i tre.
Veggen med eksponert teglstein gir rommet karakter.
Det er integrert stekeovn, platetopp og mikrobølgeovn. Fra vinduet har du flott utsikt mens du lager mat.

Soverom
Soverommet har plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Også herfra er det utsikt over nærområdet og mot Lillestrøm.

Bad
Badet ble oppgradert i 2010 og har flislagte overflater, gulvvarme og downlights i taket.
Innredningen består av en vegghengt servant, vegghengt toalett og et dusjhjørne med innfellbare dører.
Det er opplegg for vaskemaskin. Gitt våtrommets alder, må fremtidig modernisering påregnes.

Leiligheten disponerer to boder i kjelleren på henholdsvis 5 m² og 1 m². Borettslaget har felles sykkelboder.

Oppvaskmaskin, kjøleskap med frys, komfyr, stekeovn, mikrobølgeovn og vaskemaskin følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Elektrisk oppvarming og biopeis. Det er gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig innflyttingstillatelse ble gitt 11.03.1968. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Tilfluktsrommet må utfores og nødvendig utstyr må anskaffes. Skilting og merking må utføres. Ellers maling av klokken og planeringsarbeid.
Det antas utført, og borettslaget bærer ansvaret for dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om veg, vann- og kloakkledninger og avståelse av veggrunn. Videre omhandler en servitutt rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger mm. og bestemmelse om elektriske ledninger/kabler med rett til bygging, drift vedlikehold og fornyelse. Videre om transport og ferdsel, og byggeforbud og beplantning.

Det er videre tinglyst 2 rettigheter på eiendommen, som omhandler om vann- og kloakkledning.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

General Laakes vei har en attraktiv beliggenhet både for familier og for personer som ønsker en praktisk og komfortabel hverdag. Leiligheten ligger sentralt på Strømmen med nærhet til skoler, barnehager og offentlig transport. Videre er det kort vei til til et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud som gir deg enkel tilgang på alt man trenger i hverdagen.

De nærmeste barnehagene er Strømmen barnehage og Noahs ark barnehage som ligger ca. 700 m fra leiligheten. På Strømmen ligger både Sagdalen barneskole og Bråtejordet ungdomsskole, det er gangavstand til begge skolene fra leiligheten. I Lillestrøm finner man også Volla barneskole og Kjellervolla ungdomsskole, til de skolene er det en bra tilknytning med kollektiv transport. Området byr også på en rekke videregående skoler, fra leiligheten er det kort distanse og godt kollektiv tilbud til Strømmen, Rælingen, Skedsmo og Lillestrøm vgs men Lørenskog og Mailand vgs i Lørenskog ligger heller ikke langt unna med buss. For høyere utdanning har du Oslo Met på Kjeller ved Lillestrøm.

Det er kort avstand til en rekke dagligvarebutikker, de nærmeste er Kiwi og Coop Extra på Strømmen i tillegg er det en søndagsåpen Jokerbutikk innen rekkevidde. På Strømmen finner du Strømmen Storsenter som er et av landets mest innholdsrike kjøpesenter med over 200 butikker og flere hyggelige spisesteder og kafeer. Ellers er det kort vei til Lillestrøm med yrende kulturliv og et flust av fasiliteter.

Leiligheten har nærhet til flotte natur- og friluftsområder med skiløyper og turstier som gir gode rekreasjonsmuligheter. I Strømmen og området rundt finner man blant annet fotballbaner, lekeplasser, skøytebane, svømmehall, tennisanlegg, golfbane både i Lørenskog og Lillestrøm, og en rekke treningssentre.

Området tilbyr ellers gode kollektivtilbud, med togstasjon på Strømmen, Sagdalen og Lillestrøm. Med toget fra Strømmen tar det omtrent 25 min til Oslo og 5 min til Lillestrøm Stasjon. Lillestrøm stasjon er et knutepunkt for mange toglinjer, det går blant annet et hurtigtog til Oslo s som bruker ca. 10 min og tog til Oslo Lufthavn som kun bruker 12 min. Det er samt gode bussforbindelser til Lillestrøm og Oslo.

Med bil kommer du deg til Lillestrøm på ca. 2 minutter, Oslo sentrum på ca. 20 minutter, Lørenskog på ca. 10 minutter og Oslo Lufthavn på ca. 25 minutter.

For veibeskrivelse se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Frydenlund skole og ressurssenter (1-10 kl.)
Sagdalen skole (1-7 kl.)
Skjetten skole (1-7 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Stav skole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Strømmen kommunale barnehage (1-5 år)
Noahs Ark barnehage (1-5 år)
Hagan barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 30.900 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Parkering er tilgjengelig på borettslagets fellesareal, hvor andelseiere kan leie parkeringsplass.

Det er montert ladeboks for elbil ved parkeringsplassene, men eget abonnement fra Aneo må bestilles for lading, da det ikke er tillatt å lade elbil i motorvarmeruttak.
Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier.
Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen.
Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. Det er gode parkeringsmuligheter også for gjester.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan: endret regulering Stalsberg nordre - søndre, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 13.09.2001, revidert 21.06.2001. Eiendommen grenser til Stalsberg bo- og behandlingshjem, og Romeriksporten ligger under bakken, over veien for blokken.

Det foreligger en detaljreguleringsplan for renseanlegget Nedre Romerike vann- og avløpsselskap (NRVA) som kommunestyret vedtok 03.04.2024.
Reguleringsplanen legger opp til en utvidelse og modernisering av dagens renseanlegg, både den administrative bebyggelsen over bakken og fjellanlegget under bakken.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 358,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på fellesgjeld, bygningsforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, revisjonshonorar og TV/Internett.
Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostander: kr 3 230,-
- Kapitalkostnader: kr 1 128,-
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 500,- pr. år / 4300 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Kostnaden er inkludert i felleskostnadene. Ruter medfølger ikke.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.25-31.12.26. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 937 664,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 39 887,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 204 981,- pr. 01.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 35 051 150,- pr. 01.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1636.91.68499
Type: Annuitet, 12 terminer pr år
Restsaldo pr. 01.04.2026: kr 35 051 150,-
Andel av saldo: kr 204 981,-
Innfrielsesdato: 2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,55%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 750 000,00 Prisantydning
204 981,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 954 981,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 213,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 303,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
19 253,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
3 964 284,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 974 234,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Christine Artemis Jacobsen

Leiligheten er tilknyttet Kastellet Borettslag.
Forretningsfører er Solibo AS.
Borettslaget er forsikret i Tryg Forsikring
Borettslagets hjemmeside er home.solibo.no/hp/kastelletbrl/.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere, og i henhold til borettslagets regler. Alle dyr skal registreres hos styret.
Borettslaget har fellesboder for sykler, ski og lignende. Det er også fellesvaskerier, men disse vil bli stengt fra 31.12.2026 og vil ikke bli vedlikeholdt frem til da.
Hver oppgang er ansvarlig for snømåking foran eget inngangsparti.
Andelseier har vedlikeholdsansvar for innvendig kloakkledning og sluk på balkong.

Fra generalforsamlingen 17. mars 2026:

- Det ble vedtatt å avvikle fellesvaskeriene fra 31.12.2026.
- Det ble vedtatt forbud mot flytting av kjøkken og forbud mot bruk av gass inne i leilighetene.
- Styret skal utrede mulige løsninger for installasjon av varmepumper.

Mail fra styret 15.04.2026:
Det er ingen planlagte påkostninger som vil medføre økning i fellesutgiftene. Borettslaget har hatt en formidabel økning av faste utgifter, så skulle renten gå opp, kan det være at felleskostnadene må øke litt fra 1.juli.
Det ble vedtatt på generalforsamlingen at det er forbudt å flytte kjøkkenet inn i stuen.
Vaskeriene stenges 31.12 og skulle noen ryke før den tid vil de ikke bli reparert.
Varmtvannsberedere skal ikke være over 20 år, og de skal være montert etter dagens krav.

Megler har kopi av budsjett og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Bori BBL har forkjøpsrett. Fristen for å melde forkjøpsrett er 20 dager etter at borettslaget har mottatt melding om salget, eller 5 hverdager ved forhåndsvarsel. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har borettslaget panterett i den enkelte andel foran alle andre panthavere med et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G). Borettslaget er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 9 900,-
Visninger alle inkludert  kr 3 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 200,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 195,10
Foto  kr 4 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0172/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26172

Sist oppdatert: 17. april 2026 kl. 16:37