Gamlehagen 15

Gamlehagen 15, 1151 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 366, seksjonsnummer 18, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 100 kvm

BRA-i:
4. etasje 94 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, WC, tre soverom og bod.

BRA-e:
Kjelleretasje 6 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 36 kvm: To balkonger.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.09.2026 utført av Anticimex AS v/Fredrik Ekeberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2003. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, med etasjeskillere av betong. Ytterveggene er i tre- og betongkonstruksjoner, med utvendig kledning av liggende trepanel, fasadeplater og teglstein. Taket er en tilnærmet flat konstruksjon med parapet, og ifølge eier fikk det nytt tekke i 2023. Vinduer og balkongdører er fra byggeåret med 2-lags glass og karmer av tre. Leiligheten har en entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Det er to balkonger i betongkonstruksjon med rekkverk av metall.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Sikringsskapet er plassert i bod.

Boligen er utstyrt med komfyrvakt, brannslange og røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Overflater gulv: Det er registrert riss/sprekk i en flis og i fuger rundt denne ved toalettet.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Yttervegger
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer mellom vinduene på balkong østvendt og skyvbar vegg på balkong vestvendt viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduene på øst- og nordsiden viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Ytterdører og omramming: Balkongdør mot øst viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje. Rekkverkets håndløper viser stedvis tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Membraner og vanntett sjikt: Liten høydeforskjell mellom gulvoverflate på balkongene og døråpningene. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, da de kun er synlige fra andre boenheter.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter på østsiden). Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Samtlige gulv og undergulv ble byttet i 2026 på grunn av en svakhet i den opprinnelige konstruksjonen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utbedring av gulv ned til etasjeskiller grunnet svakhet i opprinnelig konstruksjon

2023:
- Nytt tekkingsdekke på yttertaket

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Trepleie, herunder felling av to trær sør for Gamlehagen 23
- Utskifting til LED-lamper i garasjene Gamlehagen 19–21–23 og kjellerboder 17–19
- Bytte til LED-lamper i utelysene på stolpene og nye LED-lamper over garasjeportene
- Montering av automatiske døråpnere på diverse kjellerdører samt opplegg til nytt elektronisk låssystem

2022:
- Montering av vannmålere for registrering av faktisk vannforbruk i sameiet

Leiligheten ligger i byggets toppetasje med heisadkomst, og kjennetegnes av en gjennomgående planløsning med vinduer mot tre himmelretninger, gode lysforhold og en skjermet beliggenhet uten sjenerende innsyn. Boligen har to store terrasser – én østvendt med morgensol og én vestvendt med gode solforhold på ettermiddagen og kvelden. Boligen ble oppført i 2003, og i 2026 ble samtlige gulv i oppholdsrommene fornyet med ny parkett helt ned til etasjeskillerne. Leiligheten rommer tre soverom, åpen stue- og kjøkkenløsning, innvendig bod, samt både baderom i tillegg til separat toalettrom.

Entré:
Entréen tar imot med nylagt parkett på gulvet og malte vegger. Rommet har god plass til oppheng av yttertøy og plassering av entrémøbler. Herfra er det adkomst til oppholdsrommene samt gangen som leder videre til soverommene og våtrommene. Boligen har profilert entrédør med sikkerhetslås og er utstyrt med porttelefon.

Stue:
Stuen preges av store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys, og har nylagt parkett på gulv. Rommet har en åpen og fleksibel utforming med god plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det direkte utgang til den vestvendte terrassen.

Vestvendt terrasse:
Fra stuen er det direkte utgang til en stor og solrik terrasse på ca. 24 kvm, godt skjermet for innsyn. Her er det god plass til flere sittegrupper, utemøbler og grill, med fine rammer for både avslapning og sosiale sammenkomster. Terrassen har terrassebord, metallrekkverk og er utstyrt med markise, utebelysning og utvendig stikkontakt.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har innredning med glatte fronter, laminert benkeplate og fliser over benken. Det er montert nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser, samt ventilator i overskap og komfyrvakt. Under benken er det plassert automatisk vannstopper med fuktsensor, brannslange og en 140 liters varmtvannsbereder fra 2013. Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Bad:
Baderommet har flislagte vegger og flislagt gulv med varmekabler. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning, speil med overlys og stikkontakt, samt vegghengt baderomsmøbel. Dusjnisjen har glassvegg og glassdør samt vegghengt dusjarmatur. Videre er det gulvstående toalett, opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Toalettrom:
Toalettrommet har flislagt gulv, malte vegger og malt himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servant med armatur, gulvstående toalett og mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Soverom 1:
Soverommet har nylagt parkett på gulv, malte vegger og god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Soverommet har en skjermet og rolig beliggenhet, godt beskyttet mot støy.

Soverom 2:
Soverommet har nylagt parkett på gulv og malte vegger. Rommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor, med plass til seng og oppbevaring. Rommet har direkte utgang til leilighetens østvendte terrasse.

Soverom 3:
Det tredje soverommet har nylagt parkett og lyse, malte veggflater. Rommet gir fleksible innredningsmuligheter for seng, garderobeskap eller arbeidsplass.

Østvendt terrasse:
Fra soverommet er det utgang til en østvendt terrasse på ca. 12 m², med gode solforhold på morgenen og formiddagen. Terrassen ligger skjermet og gir plass til kafésett, beplantning og øvrig utemøblement – en hyggelig uteplass for morgenkaffen og rolige stunder i solen.

Bod:
Innvendig bod gir praktisk lagringsplass i leiligheten. Her er også boligens sikringsskap med automatsikringer plassert.

Overflater:
Gulv: Parkett i oppholdsrom og gang. Fliser på bad og toalettrom.
Vegger: Malte flater. Flislagte vegger på bad. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken.
Himling: Nedsenket malt himling i oppholdsrom. Malt himlingsflate på bad og toalettrom.

Lagring:
Leiligheten har innvendig bod i 4. etasje, samt disponerer en bod på 6 m² i kjelleretasjen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Panelovner og gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2003. Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 25.11.2005. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 14.02.2001 som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).
Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 9731, tinglyst 19.02.1998:
Erklæring/avtale. Gamlehagen er regulert bredere enn dagens bredde. Dersom kommunen krever det skal sameiet opparbeide veien til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn. Dagboknr 44227, tinglyst 01.08.2001:
Bestemmelse iflg. skjøte. Sameiet har plikt til å ha gjerde. Kommunen gis rett til å ha nettstasjon og ledninger på sameiets tomt.
Dagboknr 76182, tinglyst 05.12.2001:
Bruksrett. Allmenheten gis rett til ferdsel over sameiets tomt (gangveien).
Dagboknr 14125, tinglyst 07.03.2003:
Erklæring/avtale. Beskriver seksjonens tilleggsdeler: garasje og bod.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter skal styret godkjenne ny leier av en seksjon, men godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Nektelse må fremsettes innen åtte dager etter at styret har mottatt søknaden, ellers anses søknaden som akseptert. All utleie skal meldes til forretningsfører med kontaktinformasjon på leietakere. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Den som leier ut plikter i tillegg å orientere leietaker om sameiets vedtekter og ordensregler, herunder sameiets seniorprofil.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Beliggende i et attraktivt og veletablert boligområde på Lambertseter, med umiddelbar nærhet til diverse servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Lambertseter er et meget populært boområde med nærhet til bl.a. store fri- og skogområder, lekeplasser, fritidstilbud, treningssentre, barnehager, skole, offentlig kommunikasjon og et rikt servicetilbud. Kun et steinkast unna Lambertseter Senter som kan by på et bredt utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, apotek, bibliotek og Symra kino.

T-bane rett i nærheten på Lambertseter stasjon. Reisetid med T-bane fra Lambertseter til sentrum er ca. 19 minutter.

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til store friområder og lokal lysløype. Nærhet også til Østmarka med lysløyper og turterreng for alle årstider.
Kort vei også til Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole. Flere badeplasser langs fjorden.

Det er et virkelig rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Kort avstand til områdets to lokale alpinbakker - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint), og Leirskallen (Nordstrand Vintersportklubb).
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også allsport-tilbud til funksjonshemmede og egen triatlongruppe . Nye Nordstrand Arena stod ferdig august 2018. Her finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad. Svømmehallen er åpen for publikum alle dager.
På Nordstrand er det flere foreninger for turn, dans, kor og det lokale speiderlaget.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Nordstrand turn ved Leirskallen
Dans i Step up Studio på Lambertseter
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena

Adkomst fra Lambertseterveien inn Gamlehagen, som er en liten blindvei. Leiligheten ligger på høyre side.

Flere kommunale og private barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Lambertseter barne- og ungdomsskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 7831 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, sittebenker, gressplen, trær og diverse beplantning. Sameiet har også en grillplass på fellesarealene.

Det medfølger én parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Det er mulighet for montering av ladeboks for egen regning. Plassen er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen.

Sameiet har for øvrig gjesteparkering for besøkende, maksimalt 3 døgn og krever registrering.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-3278, datert 06.11.1991, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er endret ved mindre vesentlig endring V221293, vedtatt 22.12.1993.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Gjeldende kommunedelplan for området er KDP-17.

Utdrag av plan -og byggesaker i området:
- Cecilie Thoresens vei 13 - 15 - Planforslag til offentlig ettersyn - Boliger.
- Lambertseter - Karlsrud - Områderegulering - Reguleringssak. I et planforslag fremkommer det at Lambertseter og Karlsrud er angitt som utviklingsområder i ytre by med krav til felles planlegging.
- Langbølgen 22 med flere - Dialogfase før offentlig ettersyn - Rehabilitering og utvidelse av Lambertseter skole

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler. Se for øvrig Oslo kommune saksinnsyn for ytterligere informasjon.

Fellesutgiftene er kr 5 674,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv og internett (grunnpakke), trappevask, garasje, strøm til fellesarealer, kommunale avgifter, forretningsførsel og bygningsforsikring. Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det er vedtatt en årlig økning i felleskostnadene på ca. 3-5 for å dekke kostnadene i sameiets langtidsplan for vedlikehold (2025-2035).

Fellesutgiftene fordeler seg som følger:
Felleskostnader: kr 4 928,-
Kabel TV og Internett: kr 473,-
Brannvarsling innkrevd fra eiere: kr 149,-
Garasje: kr 124,-

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 847 471,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

9 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

248 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
249 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
259 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 199 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 209 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stein Fergem og Bjørn Fergem

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Nyhagen Boligsameie.
Sameiet består av 74 eierseksjoner og har en seniorprofil, men ingen nedre aldersgrense.
Forretningsfører er Enqvist Eiendom, tlf: 22 80 95 95.
Sameiet er forsikret i Fremtind Forsikring AS med polisenummer 23539105.
Sameiet avholder årlig vårdugnad.

Seksjonseiers vedlikeholdsplikt omfatter blant annet avtrekksvifte fra kjøkken og bad plassert på taket med tilhørende kanaler, monitor i leiligheten, ringeknapp ved inngangsdør, samt fjerning av snø ved terrassedører.

Dyrehold er tillatt etter søknad til styret. Eiere som har dyr ved innflytting, vil normalt få tillatelse til å beholde dyret så lenge det ikke er til plage for andre. Ved anskaffelse av nye dyr, skal dette meldes til styret minimum 4 uker i forveien. Styret vil da ta saken opp med de nærmeste naboene før en avgjørelse tas.

Sameiet har fellesfasiliteter som utleieleilighet for gjester, fellesboder, innvendig sykkelparkering og en utendørs grillplass.

Bruk av kullgrill er ikke tillatt. Blomsterkasser skal henge på innsiden av balkongrekkverket. Montering av faste installasjoner på fasader krever godkjenning fra årsmøtet.

Saker og vedtak fra ordinært årsmøte 13. april 2026:
- Etablering av ny fiberinfrastruktur for TV og bredbånd (overgang fra koaksialkabel til fiber) ble enstemmig vedtatt.
- Regulering av leiepriser for utleieleiligheten fra 1. juni 2026, samt forbud mot kjæledyr i utleieleiligheten ble vedtatt.
- Felling av inntil fire trær langs T-banen og fjerning av tujahekk nord for Gamlehagen 15 under vårdugnaden ble vedtatt.
- Endring av vedtektenes § 8 a om styrets sammensetning ble vedtatt.

Planlagte påkostninger fra 2028:
- Modernisering/oppgradering av heiser.
- Maling av vinduer, panel og kjellerarealer.
- Utskifting av sementplater på balkonger med glass.
- Vedlikehold/utskifting av bygningsplater.
- Takarbeider, herunder ny tekking enkelte steder (ca. 2029).
- Reasfaltering av interne veier og parkeringsarealer (anslagsvis 2034–2035).

Foretatt påkostninger de senere år:
2024:
- Bytte til LED-lys i heisene for Gamlehagen 17, 19 og 23.
- Skilting av rømningsvei fra garasjer og trappegang.
- Bytte av elektrisk døråpner for inngangsdørene i Gamlehagen 15, 19 og 23.
- Utbedring av slisse i gulv inntil vegg i garasjen i Gamlehagen 19.
- Bytte av frekvensomformer i heisen i Gamlehagen 19.

2023:
- Omtekking av hovedtakene og legging av nytt beslag.

2018:
- Utbedring av sameiets elektriske fellesanlegg etter kontroll som ble foretatt i 2017.
- Omlegging og utbedring av sluk på alle takene.
- Felling av trær nord for Gamlehagen 15.

2015:
- Kjellergulv i fellesarealer, søppelrom, bøttekott og søppelrom ble malt.
- Garasjeportene i nr 15, 17 og 19 ble utbedret i tråd med sikkerhetsforskriftene.
- Ny beplantning på fellesområdet.
- Motorene til garasjeportene i nr. 19 og 17 ble byttet.
- Tettet tak i toppetasje.
- Nytt portneråpneranlegg i nr. 19.
- Reparasjoner i ventilasjonsanlegg.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Sameiet har en seniorprofil som skal respekteres.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører OBOS   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 950,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligstyling 7/9  kr 44 405,00
Fotopakke   kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0144/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26144

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 14:29