Ramnvegen 11

Ramnvegen 11, 3853 VRÅDAL
Kommunenummer 4028, gårdsnummer 1, bruksnummer 349, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 88 kvm

BRA-i:
Hytte:
1. etasje 63 kvm: Entré med bodplass under trapp, stue, kjøkken, bad, badstue og tre soverom.
2. etasje 22 kvm: Tv-stue, toalettrom og ett soverom.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod med utvendig adkomst.

Åpent areal, TBA : terrasse- og balkongareal:
1. etasje 37 kvm: Terrasse

ALH = areal lav himling
GUA = gulvareal

2.etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 38 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 22 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 16 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.08.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på støpt betong mot grunn. Plate på mark. Yttervegger og tak i trekonstruksjoner. Fasader med liggende trekledning. Saltak
tekket med bordtakskledning av typen "Larvikstak". Vinduer og terrassedør med to-lags isolerglass. Ytterdør i sandwichkonstruksjon med isolerglassfelt.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1 : 80% | TG2 : 5% | TG3 : 0% | TGIU : 15%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Bad: Det vurderes at det ikke er benyttet fugemasse i plateskjøter.
- Øvrige rom: Dørbladet til innerdør ved soverom 1 og 4 har kontakt med dørterskel/ dørkarm. Innfestning av rekkverk på hems vurdert å være mangelfull. Rekkverket gir etter ved belastning.
- Yttertak: Det er ikke etablert snøfangere på taket.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Hytta holder en gjennomgående høy og moderne standard, med materialvalg og løsninger som gir både komfort og funksjonalitet tilpasset et aktivt hytteliv. De store vindusflatene slipper inn rikelig med lys og åpner opp for en spektakulær utsikt mot fjellene og innsjøene i Vrådal. Planløsningen er smart fordelt over to etasjer, noe som gir rom for både fellesskap og privatliv.

Det er parkering rett ved hytten, med ladepunkt for elbil. Tomten er naturtomt og har en sydøstvendt terrasse på ca. 37 m², perfekt for å nyte solrike dager. Et overbygd inngangsparti gir en lun adkomst, og i tillegg finnes en praktisk utvendig bod med opplegg for vaskemaskin.

Kjøkkenet er et stilrent Huseby-kjøkken med åpen løsning mot stuen. Her er det flislagt gulv med gulvvarme, beiset trepanel på vegger og himling, slette fronter, laminert benkeplate og nedfelt oppvaskkum i metall. Mellom benkeplate og overskap er det Kitchenboard-plater, og alle hvitevarer er integrert.

Den åpne kjøkken- og stueløsningen er hyttens hjerte, med vindusflater fra gulv til tak som gir panoramautsikt uansett hvor du oppholder deg i rommet. I tillegg sørger en peisovn av merket Heta for varme og koselig stemning på kalde vinterkvelder.

Badet har et moderne uttrykk, med flislagt gulv og gulvvarme, vegger med våtromsplater, dusjhjørne med glassvegger og regnfallsdusj. Servantinnredning med heldekkende plate og speil gir en helhetlig løsning. I himlingen er det integrerte høyttalere med Bluetooth-tilkobling, og i tilknytning til badet finner du en egen badstue – perfekt for avslapping etter en aktiv dag. I andre etasje er det i tillegg et separat toalettrom.

Hytta har totalt fire soverom, hvorav tre ligger i første etasje. I andre etasje er det en egen tv-stue/hems med panoramautsikt – et flott ekstra oppholdsrom.

Innvendig er det valgt solide og tidløse materialer, med laminat og fliser på gulv, gulvvarme i hele første etasje samt beiset trepanel på vegger og himling.

Yttertaket er tekket med Larvikstak – en tradisjonell bordtekking med overliggende lekter. Dette er en svært solid og værbestandig løsning, spesielt godt tilpasset fjellklima. Taktypen tåler store snølaster, har lang levetid og krever minimalt med vedlikehold – en stor fordel på fjellet.

Hytten selges møblert med unntak av personlige eiendeler, bilder, noe inventar og løsøre.
Dette følger blant annet ikke med:
- Liten, løs bokhylle i 2.etasje
- Lilla stol + rundt bord i 2.etasje
- Bordtralle og leselampe på soverom i 2.etasje
- Kiste på soverom i 1.etasje
- Bilder og tepper på veggene

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hytten varmes opp med elektrisitet og vedovn i stue. Varmekabler i hele 1.etasje

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på fritidsbustad nr.2 datert 17.12.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

I grunnboken fremgår det en rekke eldre tinglyste bestemmelser som skriver seg fra tiden da eiendommen ble fradelt fra hovedbruket. Dette gjelder blant annet skjønn, erklæringer, avtaler, rettigheter knyttet til vei, parkering, båt/ bryggeplasser, samt tekniske installasjoner som vann, avløp, strøm og teleanlegg.

De fleste av disse heftelsene er felles rettigheter og forpliktelser som omfatter flere eiendommer i området, og har liten eller ingen praktisk betydning for dagens bruk av denne hytten. Slike servitutter er vanlige i hytte- og fritidsområder, og har i hovedsak til hensikt å sikre felles infrastruktur, regulering av vann/elv, samt ordninger for veier, båtplasser og lignende.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Denne hytten har en helt unik beliggenhet øverst i Vrådal Panorama – omgitt av storslått natur, med fri utsikt over innsjøene Nisser og Vråvatn, samt de majestetiske fjellene som rammer inn området. Her bor du i et rolig og veletablert hyttefelt, med umiddelbar nærhet til flotte turområder hele året. På vinteren har du ski-in/ski-out direkte fra hytten – et sjeldent privilegium som gjør oppholdet ekstra komfortabelt.

Velkommen til Vrådal – et idyllisk og attraktivt feriested som har vokst i popularitet de siste årene, og det med god grunn. Her får du ekte fjell- og naturopplevelser kombinert med et imponerende aktivitetstilbud, året rundt.

Når snøen smelter, våkner Vrådal til liv med et rikt tilbud for både store og små. Utforsk storslått natur og milevis med merkede turstier i fjellet – perfekt både for barnefamilier og erfarne turgåere. Besøk den flotte 9-hulls golfbanen, nyt lunsj på kaféen med utsikt over innsjøen eller ta turen ned til den vakre, opparbeidede badestranden med brygge, vannleker, trampoline og klatreborg. For de minste er det lekeplass med hoppepute, klatrestativ, husker, fotballøkke og en skateramp – alt innrammet av natur og trygghet. Båtplasser og mulighet for padling eller fisking i innsjøen gjør oppholdet komplett.

Når snøen legger seg som et teppe over landskapet, forvandles Vrådal til et vintereventyr. Her finner du et moderne skisenter med hele 18 nedfarter og 8 heiser, inkludert en komfortabel 8-seters stolheis. For langrennsentusiaster venter oppkjørte løyper på fjellet – både korte og lengre runder, med direkte tilgang fra hytten.

Unike opplevelser hele året
• Ski-in/ski-out fra hytten
• Toppturer med panoramautsikt over Telemarks vakre natur
• Saunaopplevelse med bademulighet i fjellvann på toppen
• Sykling i fjellterreng og rolige grusveier
• Båtturer med veteranbåten MS Fram på Nisser
• Lokale spisesteder og dagligvare – alt du trenger for en enkel hyttehverdag

Enten du søker roen ved vannet, spenning i skibakken eller gode stunder rundt bålpanna, finner du det her. Dette er mer enn bare en hytte – det er et helårsparadis.

Velkommen til Vrådal Panorama – her skapes ferieminner for livet!

Når du er i Vrådal følger man skiltene til skisenteret (Vrådal Panorama).
Ved "rundkjøringen" inne på skisenterområdet kjører man rett fram og gjennom bommen. Bomavgift betales med kr 65,- etter utkjøring via Norgesbom, for besøkende/visningsdeltakere.

Følg veien opp mot toppen, og ta til venstre inn siste vei før parkeringsområdet på toppen.
Følg veien innover og hold til høyre, hytten ligger på høyre hånd i en sving mot slutten av veien.

Hytten er skiltet med Krogsveen Til Salgs skilt.

Tomten er en felles eiertomt på 995,72 kvm, som deles mellom denne og én nabohytte. Den ligger attraktivt til innerst i en blindvei, uten gjennomgangstrafikk, og er omkranset av friområder som gir både ro og privatliv. Beliggenheten byr på en fantastisk utsikt over Vrådal, de omkringliggende fjellkjedene og det naturskjønne landskapet – en ramme som gjør hyttelivet komplett.

Parkering på gruset gårdsplass utenfor hytten. Det er plass til 2-3 biler på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger innenfor reguleringsplan for Vrådal Skisenter – Felt B10. Området er regulert til fritidsbebyggelse, med tilhørende friområder, friluftsområder, veg, parkering og idrettsanlegg. Det er fastsatt bestemmelser for blant annet utnyttelsesgrad (maks 30 % BYA), byggehøyder, takform og materialbruk, samt krav til tilknytning til offentlig vann- og avløpsanlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter har en årsprognose på kr 13.212,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Kommunale gebyrer har tre terminer i året som er april, juli og november.

Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 8000 kwh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 2.500 i Frende.
Årlig fellesutgift til Vrådal panorama er på kr 7.800 pr. år. Om man ønsker mer brøyting er det et klippekortsystem som blir benyttet i Vrådal, og man kan enkelt endre og kjøpe flere klipp. Inkludert i denne fellesutgiften er det 5 klipp.
Boligen er tilknyttet Telefiber som leverandør av fiber med en månedlig kostnad på kr. 858,-. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.005.000,- ifølge skatteetaten.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

--------------------------------------------------------
0,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 500 000,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars Inge Fjellestad og Ingrid Marianne Fjellestad

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Kviteseid kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 22-0254/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25254

Sist oppdatert: 31. august 2025 kl. 15:26