Krogsveen
KjøpeSelgeLeieFinn megler
PrisstatistikkNæringNybyggMagasinOm ossÅpenhetslovenPrislisteKarriere
Verdivurdering
Til magasinet

Hva koster det å selge bolig?

3. februar 2023 av Krogsveen
Et boligsalg koster penger. Her får du vite hva du betaler for – og hvorfor.
Det hviler et stort ansvar på eiendomsmegleren når en bolig skal selges. Et omfattende arbeid skal gjennomføres på en profesjonell og ryddig måte, slik at alle involverte parter i et boligsalg til syvende og sist er fornøyde.
- Eiendomsmegleren føler på mange måter at han eller hun har et samfunnsansvar for å gjennomføre salget på en ryddig og god måte. Både selger og kjøper skal vite at de er trygge og godt ivaretatt, sier Emir Resulbegovic, daglig leder ved Krogsveens kontor på Hasle i Oslo.
Resulbegovic er erfaren i gamet, og poengterer at ingenting i en salgsprosess kan overlates til tilfeldighetene.
- Det er et stort ansvar. Tilliten skal ligge hos meglerforetaket som selger eiendommen. Kommer en megler «ut på glattisen», kan det gå galt med hele meglerforetaket, forteller Resulbegovic.
Han presiserer at det derfor er viktig med høy faglig kompetanse hos meglerne, og gode arbeidsrutiner i foretaket.
Men kvalitet koster, og her skal vi fortelle deg hva du som kunde betaler for når du skal selge boligen din.
Emir Resulbegovig, daglig leder Krogsveen Hasle

Dette betaler du for i et boligsalg
Resulbegovic kommer med en omfattende liste – alt fra markedsføringspakke, til innhenting av lovpålagte opplysninger, visninger, tilstandsrapport, fotograf, oppstartsgebyr og meglers provisjon, samt gjennomføringen av hele oppgjøret.
Lurer du på hva boligen din er verdt? Sjekk din boligverdi her

Markedsføringspakken

En markedsføringspakke må til. Denne inneholder annonsering på forskjellige digitale plattformer, i tillegg til sosiale medier og annonse på FINN og Krogsveens egen hjemmeside for alle boliger til salgs. Dette er den såkalte Smartannonseringen til Krogsveen. Her matches også boligen til relevante kjøpere som har registrert sine boligbehov i vårt Boligsøkerregister. Markedspakken skal sørge for at flest mulig får vite at nettopp denne boligen er til salgs.
Krogsveens markedspakke er helt spesiell, blant annet fordi den har en fastpris.
- Hos andre meglerforetak er det opp til kunden å sette sammen markedspakken. Vi i Krogsveen mener det er best at ekspertisen setter sammen en markedspakke, slik at boligen når ut til flest mulige potensielle kjøpere, noe som igjen fører til flere på visning og til slutt en bedre pris.
- Krogsveen har tatt et standpunkt på det innholdet i pakken vi mener er best – målet er å finne flest mulig relevante kjøpere – enten det er en stor eller liten bolig som skal selges. Kunden skal få maksimal utnyttelse av markedsføringspakken – uansett størrelse og pris på boligen, forklarer Resulbegovic.
Han poengterer at Krogsveen ønsker å nå ut til flest mulig potensielle kjøpere med sine annonser.
- Målet for alle selgere er jo å få en best mulig pris for boligen sin, og vi vet at vår pakke, utarbeidet av eksperter, legger best til rette for det, sier han.
Hos andre meglerforetak er det opp til kunden å sette sammen markedspakken. Vi i Krogsveen mener det er best at ekspertisen setter sammen en markedspakke, slik at boligen når ut til flest mulige potensielle kjøpere, noe som igjen fører til flere på visning og til slutt en bedre pris.
Emir Resulbegovic, daglig leder Krogsveen Hasle

Meglerprovisjon

Eiendomsmegleren som selger boligen din, skal ha lønn for arbeidet han eller hun legger ned i salget. Resulbegovic forklarer:
- En megler legger ned mange timer i et boligsalg. Målet er å oppnå en høyest mulig salgspris og levere god kvalitet på alt arbeidet, slik at det ikke oppstår noen konflikter mellom partene i etterkant av handelen. Derfor er det et stort ansvar å formidle et salg.
Flere elementer spiller inn. Blant annet hvor konkurranseutsatt megleren er, hvilket område du selger i, og om du engasjerer en erfaren megler eller en fersk meglerfullmektig. Meglerprovisjonen kan variere fra 50.000 kroner til 200.000 kroner, sier Resulbegovic
Eiendommens verdi, område, og hvilken megler du velger, er altså avhengig av hvor mye du må betale i meglerprovisjon.
- En boligselger bør absolutt ta stilling til hvilken type megler han eller hun ønsker, basert på kompetanse, hvor erfaren megleren er, kunnskap om nærmiljøet og fasiliteter som skal formidles til interessenter, lignende boligsalg nylig gjennomført i området osv. Megleren må gi kunden et godt inntrykk. Det er særdeles viktig, for at salget skal foregå på en profesjonell, tillitsvekkende, ryddig og trygg måte, forklarer Resulbegovic.


Arbeidsoppgavene står i kø når en megler skal selge en bolig. Fotograf må bookes, og en takstmann som skal ta den tekniske gjennomgangen av boligen, og utarbeide den såkalte tilstandsrapporten i tråd med takstforskriften, må hentes inn.
Et boligsalg starter med et kundemøte, og fortsetter med avtaleinngåelse, før det skal hentes inn lovpålagte opplysninger om boligen med nærmere undersøkelser, og formidling av disse på en tydelig og forståelig måte i salgsoppgaven. Råd om styling og foto tas parallelt, slik at alt blir klart til visning.
- Så skal fremdriftsplanen koordineres med selger, og det skal utarbeides salgsmateriell til publisering på trykk og på nett. Her blir det ofte en dialog frem og tilbake, med korrektur for begge parter. Så skal salgsannonsen på nett, dialog oppsøkes til potensielle kjøpere med invitasjon til visning, samt at det skal gjennomføres visninger. Budrunder skal selvsagt håndteres og finansiering skal sjekkes. Dersom budrunden ikke medfører til et salg etter første visning, må det avtales nye visningsrunder, forteller Resulbegovic.
Går budrunden som planlagt, skal det utarbeides en aksept og budjournal, som sendes ut i forbindelse med salget.
- Deretter kalles partene inn til et kontraktsmøte, og dette er et viktig møte. Begge parter skal føle at de er godt ivaretatt, forstå sitt ansvar, og hva som skjer frem til overtagelsen. Når det er gjort, gjenstår selve overtakelsen, tinglysing og oppgjøret, forteller Resulbegovic.
De fleste overtakelsene skjer innen fire måneder, men dette er en del av avtalen mellom partene.
En megler legger ned mange timer i et boligsalg. Målet er å oppnå en høyest mulig salgspris og levere god kvalitet på alt arbeidet, slik at det ikke oppstår noen konflikter mellom partene i etterkant av handelen. Derfor er det et stort ansvar å formidle et salg.
Emir Resulbegovic, daglig leder Krogsveen Hasle
- Snittet er på mellom to og fire måneder. Når overtakelsen er gjennomført, skjøtet og pantedokumentene er tinglyst, og oppgjøret foretatt, er oppdraget per definisjon avsluttet. Men vi skal heller ikke glemme at selgerne sitter med et ansvar i fem år etter at salget er gjennomført (iht loven). Som kjøper av en brukt eiendom har du reklamasjonsrett i fem år, sier Resulbegovic.
Han presiserer at det derfor er så viktig at alle opplysninger om boligen fremkommer på en tydelig måte før salget, slik at det ikke oppstår konflikter.
- Og denne reklamasjonsretten er et stort ansvar for megleren å følge opp. Det kan alltids dukke opp noe i løpet av de nærmeste årene. Noe kan være kommunisert feil, eller noe man ikke kjente til kan dukke opp. Derfor er det så viktig at megleren gjennomfører en meget detaljert og presis prosess under salget. Ender en tvist i retten, kan megleren bli innkalt som vitne eller selv bli saksøkt hvis det oppdages brudd på profesjonsansvaret. Som megler må vi derfor ha dokumentasjon på alt vi foretar oss i en salgsprosess, sier Emir Resulbegovic.
Nysgjerrig på prisutviklingen i ditt område? Sjekk her

Oppgjøret

Alle meglerforetak har en intern eller ekstern oppgjørsavdeling. Også her er alle utdannet eiendomsmeglere, og har et særskilt profesjonsansvar for at alt går riktig for seg.
- Det er disse eiendomsmeglerne som tar hånd om alt av pengeflyt knyttet til eiendomstransaksjonen.

Visningskostnad

Normalt må du også betale for det antallet visninger som er avtalt.
- Her kommer det an på hva megleren tar for en visning. Noen må bruke fem timer på å komme seg til og fra visning. Andre steder kan megleren gå fra kontoret til visningene. Betaling for visninger skal avtales på forhånd, sier Resulbegovioc.
Han poengterer at noen visninger holdes på dagtid, og er inkludert i meglerprovisjonen, mens andre er på kveldstid eller i helger, og koster dermed ekstra.

Lovpålagte utlegg

En megler må gjøre flere oppslag i Grunnboka hos Kartverket før salget kan iverksettes. Her finner megleren ut hvem som er juridisk eier av eiendommen, og hva som er tinglyst av heftelser eller rettigheter. Her finner vedkommende også ut hvilken bank som har pant i eiendommen, hva slags rettigheter eller restriksjoner det er på eiendommen, som for eksempel en garasje som er bygget for nær eller på din eiendom, om det er en veirett heftet til denne eiendommen, eller om det er en veirettighet over annen eiendom.
- I Grunnboka får vi full oversikt, og vi har ansvar for at boligen leveres fri for heftelser til ny kjøper, med mindre heftelsen skal opplyses om i salgsoppgaven, og følger boligen. Her oversetter vi ofte innholdet til et lett og tydelig språk, slik at kjøper kan forstå konsekvensen av heftelsen eller rettigheten bedre, sier Resulbegovic.
Ofte er det tinglyst gamle dokumenter, og disse må megleren da innhente og studere innholdet av for å formidle heftelsen eller rettigheten til ny kjøper.
- Å få en print av alt dette koster penger hos Kartverket, sier han.
I løpet av en salgsprosess kan det dukke opp nye heftelser, for eksempel hvis selger har ubetalte regninger kan det tas utlegg i eiendommen.
- Derfor er det viktig å undersøke grunnboka flere ganger underveis. En kjøper skal aldri risikere å måtte ta over selgers pengeheftelser ved salg gjennom et meglerforetak, sier Resulbegovic.
I Grunnboka får vi full oversikt, og vi har ansvar for at boligen leveres fri for heftelser til ny kjøper, med mindre heftelsen skal opplyses om i salgsoppgaven, og følger boligen. Her oversetter vi ofte innholdet til et lett og tydelig språk, slik at kjøper kan forstå konsekvensen av heftelsen eller rettigheten bedre.
Emir Resulbegovic, daglig leder Krogsveen Hasle

Pantesperre

Han påpeker at det alltid må tas en såkalt pantesperre på eiendommer som meglerforetakene selger.
- Vi tinglyser alltid en pantesperre, som gjør at selger ikke kan omsette eiendommen uten etter samtykke fra meglerforetaket.  Når vi som meglerforetak tar på oss salgsoppdraget, overtar vi råderetten på eiendommen inntil den er solgt og overlevert. Grunnen til det er at vi skal legge til rette for en sikker bolighandel. Det går på at vi skal sikre at selger ikke kan kjøpe seg forskjellige ting, som eksempelvis bil og båt, med pant i eiendommen etter at salget er igangsatt. Da mister vi kontrollen over lovnaden om en heftelsesfri bolig til kjøper, sier Resulbegovic.
Risikoen er at eiendommen kan bli overbeheftet.
- Uten en urådighetserklæring kan kjøper i verste fall overta eiendommen med nye heftelser, eller at selger hadde solgt til noen andre enn kjøperen. Dette må sikres, sier Emir Resulbegovic.

Forretningsfører og kommune

Megleren skal også innhente seksjoneringsbegjæring og tegninger på eiendommen for å se om eiendommen samsvarer med hva som er godkjent hos kommunen. Megleren har tett dialog med den respektive kommunen for å finne byggetegningene. I tillegg må megleren kontakte forretningsføreren, dersom det finnes en, for å få full innsikt i driften av sameiet/borettslaget.
- De fleste forretningsførere skal ha betalt for å formidle denne informasjonen og de tar dermed et eierskiftegebyr. Informasjonen fra forretningsfører inneholder alltid opplysninger om de generelle kostnadene for hva det koster å bo i boligen, og hva som er leilighetens andel av fellesgjeld eller formue i borettslaget/sameiet.
- I tillegg får vi tilsendt vedtekter, husholdsregler, regnskap/budsjetter, protokoller fra årsmøtet, årsberetning, vedlikeholdsplaner, og/eller planer som på sikt som kan endre strukturen i sameiet, for å nevne noe, sier Resulbegovic.
Megler er forpliktet til å formidle de viktige hovedpunktene i denne dokumentasjonen, slik at kjøper får et godt opplysnings- og beslutningsgrunnlag før budgivning.
- Reguleringen for området er også viktig å kontrollere. Megler må vite om planer for området, eksempelvis om nye planlagte bygg  vil påvirke nærmiljøet, eller om veier skal  endres.
Reguleringskart med tilhørende planer er stikkord her. Her skal megler ha stålkontroll, og kjøper skal føle seg trygg på meglers undersøkelser, og det som står beskrevet i salgsoppgaven. Kommuner tar betalt for å gi disse opplysningene til megler, og beløpet varierer mye fra kommune til kommune.

Forsikring

- I tillegg formidler megler boligselgerforsikring. Siden selger er ansvarlig for feil og mangler ved eiendommen i fem år etter salget, anbefaler vi selger å kjøpe en forsikring som tar over ansvaret for både klagehåndteringen med kjøper, en eventuell rettsprosess og betaler ut erstatning dersom det viser seg  å være en mangel på eiendommen. Det skal føles trygt å selge bolig, og det skal være trygt å kjøpe bolig gjennom megler, avslutter Emir Resulbegovic.
Han poengterer at megleren lever av et godt omdømme.
- En sikker handel og god service gjennom hele prosessen til begge parter bidrar til anbefalinger fra fornøyde kunder, og dermed flere salgsoppdrag for megler, sier han.
Ta kontakt med ditt lokale Krogsveen kontor her
Foto: Eick foto, Krogsveen og istock

Redaksjonen har ansvaret for Magasinet i Krogsveen. Her produseres det innhold til alle som interesserer seg for bolig og boligmarkedet.

Kontakt oss gjerne om tips til innhold, tilbakemeldinger eller andre innspill: marked@krogsveen.no