Brøholtveien 14

Brøholtveien 14, 3430 SPIKKESTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 280, bruksnummer 228, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 128 kvm

BRA-i:
Boligen:
Kjeller: 19 kvm: Trappegang, vaskerom og 2 boder.
1. etasje 46 kvm: Entré, stue og kjøkken.
2. etasje 46 kvm: Gang, bad og 3 soverom.

BRA-e:
Garasje i felles garasjerekke:
1. etasje 17 kvm: Garasje

Åpent areal:
Boligen:
1. etasje 34 kvm: Balkong v/inng.parti: 5 m2. Balkong og platting v/stue: 29 m2.
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.01.2026 utført av Anticimex v/Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Del av bad er opprinnelig byggemeldt som bod og ikke godkjent til varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og gulv mot grunn av betong/murkonstruksjoner, samt krypekjeller med jordgrunn. Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med liggende trekledning. Yttertak med saltakskform av trekonstruksjoner tekket med takstein. Profilert entredør i tre med to-lags glass. Profilert to-fløyet balkongdør i ,1.etasje i tre med to-lags glass, og balkongdør i 2. etasje i tre med tre-lags glass. Vinduer med to-og-tre lags glass og karmer/rammer i tre.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 3:
-Ildsteder/skorsteiner innvendig, grunnet delvis innkledd teglsteinspipe hvor en side er skjult i kjøkkeninnredning i 1.etg og en side skjult av garderobeskap i 2.etg, som gjør at alle 4 sider ikke kan inspiseres.
Se utfyllende tekst i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 2:
-Bad 2.etg.: Overflater vegger, grunnet observasjon av stedvis riss/sprekker i overgang vegg/sokkelflis på vegger utenfor dusjsonen. Overflater gulv, grunnet at innkassing av trappeløpet ned til 1. etg er synlig inne på badet og det observeres riss/sprekk og ujevnheter i overgang gulv/kasse. Det er ikke mulig på forsvarlig måte å verifisere om det er etablert tilfredsstillende membran-oppkant på 15mm ved dørterskel. Våtrommet bærer stedvis preg av ufagmessig utførelse, samt at det ikke foreligger dokumentasjon på utførelse.
-Vaskerom: Det er ikke etablert tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets vegger.
-Kjøkken: Overflater gulv, grunnet registrert stedvis sprekker i gulvbeleggfliser samt stedvis ujevnheter i gulv. Vannrør, grunnet at vannrørene ikke er plugget mot varerør under servant, og det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
-Øvrige rom 2.etg.: Innerdører, grunnet at enkelte innerdører og karmer har slitasje. Garderobe på soverom mangler skyvedører. På befaringstidspunkt var det noe gjenstående arbeider med belistning på ett soverom.
-Rom under terreng:; Overflate vegger, grunnet at veggoverflater på boder har begrenset inspeksjonsmulighet som følge av lagrede gjenstander. Overflater gulv, grunnet at gulvoverflater på boder har begrenset inspeksjonsmulighet som følge av lagrede gjenstander.
-Krypkjeller: Helhetsvurdering, se utfyllende tekst i rapporten.
-Uinnredet loft: Overflater vegger/undertak, grunnet stedvis observert fuktmerker på gulv/svartpapp, samt i undertaket og fuktskader i gipsplate/brannskille mot naboen. Annet er at det er observert stedvis spor etter gnageraktivitet, men evt aktivtetsnivå er ikke kjent.
-Innvendige trapper, grunnet at trappenes bruksflater er slitt/aldringspreget. Rekkverket i trapp til 2.etg. er ustabil/slarkete,
-Etasjeskiller: Målbare og stedvis merkbare skjevheter registrert. Høydeforskjell mellom høyeste og laveste målepunkt i 1.etg var; 10mm på kjøkken og 10mm i stue, og i 2.etg; 10mm i gang og 15mm på stort soverom.
-Tekniske anlegg: Vannrør, grunnet systemet er plassert åpent på vegg i vaskerom. Avløpsrør, grunnet alder.
-Yttervegger: Fasader inkl. kledning, grunnet vindusomramming er stedvis montert tett mot vannbrett. Utførelsen av enkelte omrammingsbord rundt vinduer preg av lite fagmessig god utførelse. det kan ikke verifiseres om panelet er montert med lufting på alle yttervegger. Luftespalte i bunn av kledning av stedvis blokkert på de deler av kledningen som er tilgjengelig for inspeksjon. Det er ukjent om det er musesperre bak all trekledning.
-Dører og vinduer, grunnet at enkelte vinduer mangler vannbrett i overkant. Kjellervindu mangler innpussing på utsiden.
-Grunnmur, grunnet stedvis puss-avskallinger på grunnmuren.
-Drenering, grunnet alder. Det kan ikke verifiseres at hele grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningsmuren/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
-Vann og avløpsledninger (inkl. stikkledninger), grunnet alder.
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Selger opplyser i egenerklæringsskjema om at:
-Bad pusset opp under tidligere eier i 2020 - utført av faglært.
-Drenert av tidligere eier grunnet fukt i kjeller (usikker på årstall) - utført av faglært.
-Nytt strømopplegg til kjøkken - utført av BKA elektro.
-Deler av vanntilførsel til huset ble byttet pga rørbrudd. Ny tilførsel fra brudd og inn ti huset ble byttet sommer 2022. Samt nytt opplegg til vann og avløp kjøkken.
Se utfyllende tekst i skjemaet.

- Etterisolert, skiftet panel samt satt inn nye vinduer på gavlvegg i 2022
- Drenert gavlvegg i 2022
- Ny terrasse samt byttet vinduer og balkongdør i 2.etg i 2022
- Nytt kjøkken i 2022
- Bad pusset opp i 2020

Entré:
Lys og romslig entré med balkong utenfor. God plass til garderobe løsning/kommode for oppbevaring av yttertøy og sko. Fra entréen har man direkte tilgang til kjøkkenet.

Kjøkken:
Moderne kjøkken med mørke slette fronter og benkeplate i laminat. Kjøkkenet er innredet med underskap og høyskap, og har integrert kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn og mikro samt. nedfelt induksjonstopp. Det er malte flater på vegg, og downlights i taket. Gulvet er lagt med et mønstret belegg og har gulvvarme.

Stue:
Stuen er romslig og med åpen løsning mot kjøkkenet. Det er god plass til sofagruppe samt. spisebord av god størrelse der man kan samle familie og venner. Det slippes inn rikelig med naturlig lys fra store vindusflater og sentralt i rommet er det plassert en peisovn som er god å ha på kaldere dager. Fra stuen har man utgang til en stor sørvestvendt terrasse på 29kvm.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2020 og har flislagt gulv med gulvvarme, veggfliser i dusjnisje og malte flater på øvrige vegger og malte flater i himling med downlights. Det er innredet med vegghengt servantsskap og speil på vegg over servant, vegghengt toalett med innebygget sisterne samt. dusjnisje med glassvegg.

Vaskerom.
Vaskerommet er i kjelleren og ble delvis oppgradert i 2021 med nytt sluk, gulvbelegg og mekanisk avtrekk. Rommet har betongvegger i malte flater, gulvstående innredning og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel.

Soverom:
Boligen har totalt 3 soverom, hvorav hovedsoverommet er av større størrelse med god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Her er det etablert en skillevegg som gir plass til en praktisk garderobeløsning og man har også direkte tilgang til en balkong på 6kvm. De 2 andre soverommene er malt i lune toner og har plass til seng og ønsket møblement.

Uteområde:
Utenfor entréen er det en overbygget nordvendt balkong/inngangsparti på ca 5kvm og fra hovedsoverommet er det utgang til sørvestvendt balkong på 6kvm hvor man kan nyte morgenkaffen med god utsikt over fjorden. Fra stuen har man tilgang til boligens største terrasse som er sørvestvendt og på ca 29kvm. Det er god plass til det man skulle ønske av utemøblement.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med elektrisitet og vedfyring. Det er montert varmepumpe ved trappen og peisovn i stuen. Gulvvarme på kjøkken, gang, vaskerom og bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er ikke avtalt Norgespris.

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 21.11.1969. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente stemplede byggetegninger datert 01.11.1968.
Vegg mellom kjøkken og stue er åpnet og dør fra gang/entré ut mot stuen er tettet og avviker fra originale byggetegninger.
Det som nå er bad var opprinnelig byggemeldt som 3 separate rom (bad, wc og klesbod).

Del av bad i 2.etg som opprinnelig var byggemeldt som klesbod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det foreligger ferdigattest på fasadeendring datert 22.12.2022. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for garasjen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over garasjens lovlighet. Garasjen overtas slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 40108, tinglyst 05.03.1970, type heftelse:

Gjelder feste Festetid: 99 år PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT BESTEMMELSER OM INNLØSNINGSRETT ÅRLIG AVGIFT NOK 0.25 PR.M2 Overført fra: Knr:3203 Gnr:280 Bnr:86 F Gjelder denne registerenheten med flere. Med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i et meget barnevennlig og rolig boligområde på Spikkestad med gangavstand til togstasjon, skoler, barnehage, marka m/lysløype og flott skiterreng.

Du har også lett tilgang til idrettsanlegg med et bredt spekter av aktiviteter fra ROS IL, marka med fine turstier og Kjekstad 18 hulls golfbane. Flere fiskevann i Kjekstadmarka. Dette er et perfekt sted for barnefamilier som liker å være ute i naturen.

Med bil tar det bare noen minutter å komme til Røykenbadet som åpnet i januar 2017. Her finner du flere basseng, treningssenter, klatrevegg, frisør og tannlege. Få min kjøring til Lahellholmen og Engersand med flotte bademuligheter

I Slemmestad, en kort kjøretur unna, ligger Rortunet kjøpesenter. Her finnes flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk, blomsterbutikk, vinmonopol, meny, optiker med mer. I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker. I gamle Slemmestad sentrum, finnes det frisør, bakeri/ café og et par serveringssteder. Dette ligger nå i en brakkelandsby. Gamle Slemmestad/ kystbyen Slemmestad er under omfattende utbygging med flere leiligheter og næringslokaler, noe som gjør Kystbyen Slemmestad til et av de største utviklingsprosjektene i området.

Det er gode kollektiv muligheter til Drammen, Asker og Oslo med buss og tog. Med bil tar det ca.15 minutter til Drammen, ca. 20 minutter til Asker og ca. 40 minutter til Oslo

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Spikkestad barne- og ungdomsskole. Flere offentlige og private barnehager i nærområdet.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 378kvm. Skrånende tomt opparbeidet med asfalterte parkeringsplasser, plenarelaer og diverse beplantning.

Festeavgiften var på kr 2.246,- i 2024. Festeavtalen utløper 99 år etter festekontraktens datering: 01.07.1966.

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves/ kreves ikke.

Festeavgiften reguleres hvert 10. år
Neste regulering av festeavgift er i år, hvor siste status fra grunneier er at det jobbes med regulering i disse dager. Det må regnes med en økning for de neste 10 årene på ca 34% (ca 3000,-)

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Plass til en bil i felles garasjerekke. Ellers parkering på felles gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til 378kvm Nåværende boligbebyggelse og 378kvm Brann-/eksplosjonsfare i henhold til kommuneplan for Asker datert 13.06.2023.

Eiendommen er regulert til 22kvm Kjørevei og 356kvm Boliger i henhold til reguleringsplan Brøholt datert 17.03.1988 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 30.09.1988.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20 137,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

 
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 28 999,- pr. år. / 20 641 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 000,-.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.
Det må påregnes kostnader for brøyting. Tidligere eiere har betalt 2.000,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 259 683,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 038 732,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 623 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Gunnar Breiby og Anita Ivsett

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 16-0004/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.264

Sist oppdatert: 05. mars 2026 kl. 16:31