Kjerra 35

Kjerra 35, 3967 STATHELLE
Kommunenummer 4012, gårdsnummer 78, bruksnummer 85, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 88 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 67 kvm: Gang, bad, toalettrom, stue, kjøkken og tre soverom.
2. etasje 3 kvm: Hems.

BRA-e:
Fritidsbolig:
1. etasje 18 kvm: Bod/teknisk rom og bod, begge med inngang fra utsiden.

Åpent areal:
Fritidsbolig:
1. etasje 42 kvm: Plattinger.

Kommentar til areal:
Hemsen har et gulvareal (GUA) på 38 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 3 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealet som har lav takhøyde utgjør 35 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.02.2026 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner kledd med både stående og liggende trekledning. Etasjeskiller og tak av trekonstruksjoner. Saltak tekket med takpapp. Vinduer og terrassedør med karmer av tre og isolerglass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er ingen TG3 i henhold til takstmanns tilstandsrapport.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Avviket har fått TG2 i tilstandsrapporten.

Det gjøres videre oppmerksom på at skråtaket på hems er en lukket konstruksjon og derfor ikke inspisert. Slike konstruksjoner betraktes som risikokonstruksjoner med hensyn til fuktighet og kondens. Det ble ikke observert symptomer på fuktighet. Taket er ikke fysisk inspisert grunnet snøforhold på befaringsdagen. På grunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan undersøkes fra innsiden er det usikkert om/hvordan denne funksjonen er ivaretatt. Grunnet snøforholdene på befaringsdagen er plattinger og terrengfall fra grunnmuren ikke tilstrekkelig undersøkt. Alle forannevnte avvik har fått TGIU i tilstandsrapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for utfyllende informasjon om alle ovennevnte avvik. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Hyttas design med åpen løsning mellom stue og kjøkken med direkte adkomst til terrassen bidrar til en luftig hytte med god romfølelse. Soverom og bad ligger i tilknytning til gang og baderom. Hemsen har adkomst via trapp fra gangen og en glassvegg mot stua bidra til at denne blir lys og samtidig en adskilt sone. Overflater og interiør i lyse fargenyanser, stilrent, sommerlig og lekkert. Gulv med eikeparkett i oppholdsrom, flislagt bad, wc og teknisk rom/bod. Vegger og himlinger med malte panelplater. Bad med våtromsplater. Kjøkkeninnredningen har en arbeidsvennlig U-form, slette fronter, stålvask, ventilator, integrert oppvaskmaskin, komfyr, induksjon koketopp, kjøl- og fryseskap. Vaskemaskin og ekstra kjøleskap i bod/teknisk rom med flislagt gulv kan evt. medfølge etter nærmere avtale. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er fra 2023, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Badet er utstyrt servant i seksjon, dusjhjørne med stort dusjhode og hånddusj og Monolith vegghengt wc fra Geberit. Wc med servant. Bod med betonggulv og platede vegger og himling hvor det er rikelig med lagerplass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn i stua, varmpeumpe og varmekabler bad og wc. Det er montert 14 stk. solcellepanel som gir 4 Kw. Smarthusløsning for styring av varmekabler, jacuzzi og varmepumpe. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på fritidseiendommen, datert 13.09.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er flere servitutter som vil være synlig på denne eiendommens grunnboksblad ettersom det er flere eiendommer som er utskilt fra hovedbruksnummeret. Det vil kun være relevant for eiendommen dersom det er spesifisert at det gjelder dette bruksnr. Generelle områdeservitutter som f.eks. vedlikehold av strømmaster mm. vil også gjelde for denne eiendommen.

Det er tinglyst en servitutt med bestemmelse om at kjøper av tomten var forpliktet til å benytte Mesto AS til oppføring av hytte. Hytta er oppført og denne servitutten er derfor ikke gjeldende lenger. Dagboknr. 8481117, tinglyst 03.08.2022.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter overført fra hovedbruket.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Fritidsboligen har en fin og fredelig beliggenhet i Sandviken Sjøpark med fin sjøutsikt. Eiendommen har enkel adkomst med bilvei frem og herfra er det gangavstand til sjøen med badestrand og småbåthavn. Med båt ligger skjærgården og venter, skjermet farvann inne i Trosbyfjorden eller mer åpent på utsiden. Det er kort båttur til Kragerø, Valle eller Jomfruland. Det er også fine turområder langs kyststien. I nærområdet finnes golfbane, badeplasser og sommeråpne serveringssteder og dagligvarebutikk.

Ta av fra E-18 i sydgående retning etter Grenlandsbrua og følg den gamle hovedveien sørover, forbi Bamble kirke. Ta deretter av til venstre mot Valle og kjør videre forbi Brevikstrand camping. Etter at du har passert Trosby Båt og Motor, tar du fjerde avkjørsel til venstre inn på grusvei. Kjør deretter frem til tredje avkjøring og følg veien frem til enden, her finner du Kjerra 35 på venstre side. Det vil være skiltet med Krogsveen-visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 752 kvm. Tomten er opparbeidet med gressplen, terrasse og platting i trevirke. Hellelagt gangsti rundt hytta. Jacuzzi på en skjermet del av uteplassen. Stor elektrisk terrassemarkise og terrassevarme.

Parkering på felles biloppstilllingsplass i nærheten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til fritidsboligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Sandvikalandet, datert 15.09.2016, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.09.2016. Kommuneplanens arealdel (15.12.2022) definerer også området til fritidsbebyggelse, men det er reguleringsplanen som gjelder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 26 330,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, hytterenovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 987,- pr. år, eller 4 979 kwh pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til oktober/november 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7 486,-.
Veiavgift er kr 1 568,-pr. år.
Biloppstillingsplass, kr. 2.128,-.
Båtplass i felles bryggeanlegg kr. 45000,- pr. år. Selger har betalt innskudd på kr. 95.000,- i 2025 som avskrives over 10 år og som har vært med å dekke investeringen for bygging av brygga. Det vil bli innkrevd et innskudd etter utløpet av 10 års perioden for å dekke opp fremtidig vedlikehold.
Fritidsboligen er tilknyttet Global connect som leverandør av Fiber til eiendommen. Tv-tuner/dekoder medfølger. Ny eier må selv velge passende abonnement.
fritidsboligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 6 288,- pr. år. Abonnementet kan medfølge om ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 205 000,- ifølge skatteetaten.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

For mer informasjon se skatteetaten.no

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
183 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 683 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arild Smith Pedersen og Nina Therese Berg

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bamble kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr. 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr. 2.900,-
Markedsføringspakke Fritid  kr. 27.400,-
Oppgjør  kr 7.500,-
Tilrettelegging  kr. 17.000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bamble kommune  kr. 3.934,-
Tinglysing sikring  kr. 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr. 17.500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr. 32.496,50,-
Foto - inkl. drone  kr. 5.000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 28-0112/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.25112

Sist oppdatert: 02. mars 2026 kl. 14:30