Rødbergveien 65

Rødbergveien 65, 0591 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 218, ideell andel 1/1
Andelsnummer 3, Sandbakken Borettslag , organisasjonsnummer 951213853

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
1. etasje 67 kvm: Entré, baderom, toalettrom, stue, kjøkken, bod og to soverom.

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Kjellerbod.
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
1. etasje 20 kvm: Hellebelagt uteplass med liten platting.

Leiligheten disponerer 2 kjellerboder oppmålt til hhv. 3 og 5 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.02.2026 utført av Anticimex AS v/Torbjørn Sæbøe.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt såle mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Utvendige fasader av synlig murverk. Etasjeskillere av betong. Flatt tak belagt med asfaltpapp. Entredør av tre. Balkongdør og vinduer med karmer av tre med to-lags glass. Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - store eller alvorlige avvik som krever tiltak)

Baderom:
- Baderommet er eldre (ukjent årstall) og har med bakgrunn i alder fått en helhetsvurdering til TG3. Det bør påregnes fornying/oppgradering av våtrommet for å gjøre det fukt-/lekkasjesikkert. Prisanslag iht. takstmann gjelder totalrenovering av badet og er på over kr 300 000,-.

Tilstandsgrad 2 (TG2 - vesentlige avvik som følge av alder, slitasje, skader mv. som kan kreve tiltak)

Kjøkken:
- Vannrør av kobber og Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent og TG2 settes med hensyn til alder. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Innredning bærer noe preg av alder og har noe manglende avslutninger, trolig gjenbrukt Innredning.
- Utførelsen av flisene over benkeplaten bærer ikke preg av faglig god utførelse, det mangler fugemasse mellom fliser samt silicon mot benkeplate. Det er og en skade på flere fliser etter elektro arbeid.

Toalettrom:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av bruksslitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Vannrør av kobber og Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent og TG2 settes med hensyn til alder. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Tekniske anlegg:
- På bakgrunn av varmtvannsberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. TG2 settes med hensyn til alder.

Andre rom:
- Enkelte veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og bærer preg av alder. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Parkett i stue har stedvis langsgående sprekker i skjøter som gir fare for vannmerker i forbindelse med rengjøring.

Vinduer:
- Vinduer på soverom (fra 1990) har en alder der fremtidig funksjon og isolasjonsevne vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

Hellebelagt uteplass:
- Rekkverk bærer preg av alder og har behov for overflatebehandling/utbedring. Det kan ikke utelukkes underliggende skader eller påbegynt råteskade.

Med bakgrunn i en forenklet vurdering av det elektriske anlegget anbefales det på generelt grunnlag at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.
Med bakgrunn i en forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold anbefales det på generelt grunnlag å kartlegge radonverdiene.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - mindre eller moderate avvik).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Selger har bodd ca. 11 år i boligen, som ble kjøpt i 2021. Selger leide boligen før kjøp fra 2015-2021.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Eiendomsmegler Krogsveen v/ Jan Robert Ottesen har gleden av å ønske velkommen til Rødbergveien 65!

Boligen har en god planløsning og arealfordeling. En tiltalende og lys 3-roms leilighet med en flott beliggenhet på toppen av Tonsenhagen, rett ved marka. Sydvendt og skjermet uteplass på 20 kvm med gode solforhold. Kjøkkeninnredningen er i delvis åpen løsning med stuen og holder et tidløst uttrykk. Fra stuen er det adkomst ut til leilighetens herlige uteplass med frodig utsyn og god plass til utemøblement. Videre har boligen et flislagt baderom med gulvvarme og opplegg for vaskemaskin samt to soverom av god størrelse.

Dette er en perfekt leilighet for barnefamilier, eldre eller om du har hund/katt.

Parkeringsplass med mulighet for å montere lader for elbil følger boligen. Her bor du i rolige og barnevennlige omgivelser på attraktive Tonsenhagen, med frodig utsikt samtidig som du har marka og døgnåpne kollektivforbindelser i gangavstand. Leiligheten ligger usjenert til i byggets 1 etasje.

Leiligheten disponerer to boder, i tillegg til felles barnevognsbod ved inngangspartiet, sportsbod og felles tilfluktsrom.

Nærmere innhold:

Stue:
Leiligheten har en stor og god stue som er delvis adskilt fra kjøkkenet. Det er rikelig med plass for sittegruppe med tilhørende møblement og tv-seksjon i stuen. Rommet har store vindusflater som sørger for at det kommer mye naturlig lys inn i boligen. At leiligheten befinner seg i 1. etasje, med fritt utsyn mot frodig fellesarealer sørger for at det er lite innsyn inn til stuen. I direkte tilknytning til både kjøkken og stue er det fin plass til spisebord - et naturlig samlingssted for venner og familie. Fra stuen er det direkte utgang til den herlige uteplassen.

Hellebelagt uteplass:
Fra stuen er det utgang til sydvendt uteplass på 20 kvm opparbeidet heller og en liten platting. Uteplassen er overbygget og skjermet med hekk. Her kan du sitte usjenert med gode solforhold. Direkte adkomst til stort, grønt og bilfritt fellesareal som er meget praktisk om du har hund eller katt og der barna kan løpe rett til lekeplassen.

Kjøkken:
Lyst og romslig kjøkken med svært god benk- og skapplass. Hvit innredning med profilerte fronter, laminat benkeplate, nedfelt oppvaskkum i porselen og ett-greps armatur. Den delvis åpne kjøkkenløsningen oppleves skjermet, men har en god kommunikasjon med stuen. En slik type kjøkkenløsning tilfredsstiller mange behov, for deg som ønsker en skjermet variant og for deg som ønsker en åpen og god kommunikasjon - "ja takk, begge deler". Fliser og belysning samt stikkontakter mellom benk og overskap. Integrerte hvitevarer som komfyr, mikrobølgeovn (defekt), oppvaskmaskin og platetopp. Kjøleskap er plassert i nisje.

Soverom I:
Hovedsoverommet har god størrelse med plass til dobbeltseng. Dobbel garderobe er montert og gir svært god lagringskapasitet. Soverommet vender ut mot skogholt, og de store vindusflatene gjør rommet lyst og luftig. Her kan man sove med soveromsvinduet åpent. Eikeparkett på gulv og malte vegg- og himlingsflater.

Soverom II:
Boligens andre soverom er også av god størrelse. Rommet er selvsagt fleksibelt i bruk, og er perfekt som gjesterom, barnerom eller kanskje et romslig kontor? Eikeparkett på gulv og malte vegg- og himlingsflater. Godt med lysinnslipp fra stort vindu.

Baderom:
Baderommet har eldre standard og har med bakgrunn i alder fått en helhetsvurdering til TG3 - oppgradering bør påregnes. Flislagt baderom med gulvvarme og belysning i himling. Badet er utstyrt med dusjhjørne med innfellbare glassdører og baderomsinnredningen består av en heldekkende servant med skapinnregning, speil og skap på vegg samt belysning. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Toalettrom:
Adskilt toalettrom med malte veggflater og gulvbelegg. Gulvstående toalett og servant med skuffeinnredning og speil over.

Entré:
Romslig inngangsparti med god plass til både jakker og sko i skjermet nisje. Entreen er romslig og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Døren ut mot stuen har glassvindu som gir godt med gjennomgående lys.

Diverse:
- Felles sykkelbod, to fellesboder samt fellesvaskeri med tørkerom.
- Sikringsskap med automatsikringer montert i felles trapperom.
- Slett entrédør med brannklasse B30 og lydklasse dB40 samt kikkehull og sikkerhetslås.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Knaggrekke i tre i gangen medfølger ikke.
- Knagg i jern på soverom medfølger ikke.
- Løse trådhyller i garderobeskap på soverom medfølger ikke.
- Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger. Mikrobølgeovn fungerer ikke.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Boligen er oppvarmet med elektriske panelovner og gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 26.01.1973. Videre foreligger det ferdigattest på rehabilitering av fasader datert 03.12.1993. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ikke ferdigattest på innglassing av balkonger, men det ble gitt byggetillatelse på tiltaket 08.06.1994.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

I henhold til opprinnelige byggetegninger har en dør mellom baderom og kjøkken blitt fjernet/tettet igjen og nisjen til vaskemaskin på baderommet er etablert i en del av det opprinnelige kjøkkenet.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst en servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om vei.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte servitutt.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Mikrobølgeovn fungerer ikke.
Markise er defekt og reparasjon/bytte må påregnes.

Leiligheten ligger i et rolig, sentralt og barnevennlig boligområde på Tonsenhagen i Oslo. Her bor man i umiddelbar nærhet til marka med grønne turområder, og alt man måtte trenge av servicetilbud. Tonsenhagen er et svært populært boområde med løyper/turstier i marka like utenfor døren, samtidig som man har enkel adkomst til sentrum.

Med Lillomarka som nærmeste nabo finnes det milevis med tur- og skiløyper, samt flere idylliske badevann, noe som gir gode rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter. Herfra er det kort vei inn til Linderudkollen og Lilloseter, samt kun fem minutter til idylliske Årvolldammen. Den populære badedammen på Tonsenhagen, Årvolldammen, har de senere årene blitt betydelig oppgradert og fremstår i dag som et attraktivt og veltilrettelagt nærmiljøtilbud. Badeplassen har fått nytt toalettbygg, universelt utformet adkomst med rampe ned i vannet, samt oppgraderte utearealer som gir bedre tilgjengelighet og økt brukskomfort. Dammen er Blått flagg-sertifisert, noe som dokumenterer god vannkvalitet, sikkerhet og fasiliteter. Området rundt badedammen byr på fine turstier, sitteplasser og grønne oppholdsarealer, og fungerer som et naturlig samlingspunkt for både barnefamilier og øvrige beboere i sommerhalvåret

En 20 minutters spasertur fører deg til Bjerkedalen park med fine promenader, paviljong, sandstrand og dam med bademuligheter. Parken er svært pent beplantet, og en av hovedattraksjonene er Hovinbekken med fossefall. Det er også kort vei til Oslos beste alpinbakke, Grefsenkollen, samt Grefsen Tennisklubb som har et flott anlegg med syv baner.

Ønsker man en fin søndagsutflukt anbefales et besøk på Årvoll gård. Gården byr på bl.a. ulike dyr, kafé og forskjellige kulturtilbud. Her er det aktiviteter for både store og små i alle aldre. I området finner du en rekke barnehager som f.eks. Tonsenhagen, Skauen og Sandbakken. Det er også flere skoler i nærheten. Nærmeste barneskole er Tonsenhagen skole. Årvoll barne- og ungdomsskole ligger også innen 1 km fra boligen. Nærmeste videregående skole er Bjerke.

Kiwi er nærmeste dagligvare på Tonsenhagen torg, bare 8-10 min unna. Det er gangavstand til Rema 1000 på Årvoll og butikkene på Linderud senter. Det er enkel adkomst til sentrum, og kort vei til Storo med Oslos største kjøpesenter. I Økern Sentrum er det vedtatt at ett av Oslos største kjøpesenter skal bygges sammen med badeland, kino, boliger og kultur. Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via god offentlig kommunikasjon og bil, med alt det innebærer av hovedstadens fasiliteter og servicetilbud.

Kollektivtilbudet i området består av buss og T-bane. Nærmeste holdeplass er Tonsenhagen som ligger kun 2 minutters gange unna. Bussene går med korte mellomrom, og hele døgnet.

Fra leiligheten er det kort vei til ballbinge, lekeplass, skøytebane, hesteridning, treningssenter og Bjerke travbane. Årvoll IL har et godt aktivitetstilbud innen fotball, håndball, ski, volleyball og orientering. Årvoll idrettspark ligger i kort gangavstand og har fotballbaner som islegges vinterstid.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Tonsenhagen barneskole (ca. 2 min gange).

Det er flere barnehager i nærområdet, blant annet:
- Kolåsbakken barnehage (1-5 år) ca. 3 min gange.
- Sandbakken barnehage (1-5 år) ca. 2 min gange.
- Tonsenhagen barnehage (1-5 år) ca. 7 min gange.
- Skauen barnehage (1-5 år) ca. 12 min gange.
- Kilden barnehage (1-6 år) ca. 13 min gange.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 45 688 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, garasjerekker, parkeringsplasser, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Andelen disponerer en parkeringsplass som medfølger, plass nr. 103.

Det er mulig å montere lader for EL-bil på plassen.

Det tilkommer et eierskifte til forretningsfører på kr 850,-.

Borettslaget har 27 parkeringsplasser ekstra, som kan leies gjennom styret hvis det er noe ledig.
Pris på leie er kr 1 000,- kr pr. år. Utover dette er det også gjesteparkering i borettslaget.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Rødbergveien) og via private internveier med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-1500 datert 13.11.1968 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Kommunedelplan: KDP-17.

- I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Trikk langs Trondheimsveien til Bjerke (og Tonsenhagen) er også inntatt som en del av Oslopakke 3. Oslopakke 3 er plan for veiutbygging, drift og utbygging av kollektivtrafikk i Oslo og Akershus. Tidshorisonten er 2008-2045. Reguleringsplanen var til offentlig høring og politisk behandling. Saken ble avsluttet 23.04.2024 i påvente av oppstart av ny sak. Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

- Saksnummer 202452124 - Vann- og avløpsetaten i Oslo kommune (VAV) ønsker å anlegge et omløp i tunnel forbi Årvollbassenget som ligger i Årvollåsen. Tiltaket er nødvendig for å få utført vedlikehold av bassenget. I tillegg ønskes det å regulere eksisterende overføringstunnel for drikkevann mellom Oset og Bredtvet/Rødtvet. Dette for å gi anlegget en planmessig beskyttelse. Planforslag ble sendt til Sendt byrådsavdelingen 09.05.2025.

- Bymiljøetaten har startet et arbeid for å regulere dagens alpinanlegg i Trollvannskleiva og Grefsenkleiva. Det foreligger planer om ny stolheis, ny varmestue samt utvidelse av løypene. Planforslaget er ute til høring med frist 08.09.2025. Se saksnummer 201802070 hos Plan- og Bygningsetaten.

- Disen idrettspark - Etablering av ny turvei og kunstgressbane ble gitt tillatelse til tiltak 10.09.2025. Tiltaket gjelder etablering av turvei i forlengelse av eksisterende turvei og etablering av ny kunstgressbane, samt riving av eksisterende kunstgressbane i tilknytning til Disen idrettspark, bydel Bjerke. Tiltaket vil være en oppgradering av eksisterende anlegg, men flyttes tre meter sørøst for å etablere tursti. Totalt samlet areal som berøres av tiltaket er 2 179 kvm. Saksnummer 202556151 hos kommunen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 871,- pr. mnd. og inkluderer: Internett/tv fra Telia (grunnpakke), nedbetaling av andel fellesgjeld, trappevask, vaktmester, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift, vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger etc.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører. Kapitalkostnader utgjør pt. kr 467,- pr. mnd.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men det tilkommer ikke eiendomsskatt på leiligheten pt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17 500,- pr. år. / 13 350 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.12.2025-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv og internett (fiber). Pakken fra Telia inkluderer internett + strømming og TV (60 TV-poeng, til for eksempel Netflix). Internett-boks medfølger ikke iht. selger, men må bestilles direkte av Telia ved innflytt.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 338 554,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 10 890,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 36 468,- pr. 29.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 7 399 607,- pr. 29.01.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: OBOS01-98208258397
Rentesats per 29.01.2026: 5,23%
Innfrielsesdato: 29.10.2035
Kapitalkostnader: kr 466,92,-

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

4 980 000,00 Prisantydning
36 468,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 016 468,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasjeplass
8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
20 296,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 036 764,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Shelley Thoresen Karikari

Leiligheten er tilknyttet Sandbakken borettslag.
Borettslaget består av 196 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 59 99.
Forsikret hos Tryg Forsikring med polisenr. 6657091.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men det skal undertegnes en erklæring om betingelses for dyrehold før anskaffelse.

Foretatt påkostninger de senere år:

2025 - Startet etablering av sykkelgarasje i Selvbyggerveien 122. Styret informerer om at dette blir private plasser som er reservert for betalende beboere i borettslaget.
2024 - Nye brannslukningsapparater
2023 - Fibernett ble installert.
2021 - Etablert fire felles ladestasjoner til EL-bil i borettslaget.
2019 - Infrastruktur for elbilladere i garasje.
2018 - OPAK har levert forprosjekt for infrastruktur for elbilladere i garasjer og parkeringsplasser.
Oppgradering av hovedtavler inkl. stigeledninger og utskifting av belysning i fellesarealer.
Gravet og isolert ny overvannsrenne foran garasjerekken på den store parkeringsplassen.
2017 - Startet planlegging med etablering av elbilladere.
Solgte vaktmesterleiligheten i Rødbergveien 87 for k 3 600 000,-
Gjennomført 1-års reklamasjonsbefaring etter rehabiliteringen og lukket registrerte avvik.
Etablert elektronisk betalingsløsning for salg av nøkler og ventiler.
Fasadevask og impregnering (avsluttende arbeid).
2016 - Oppgradering av hovedkomponenter i internt kabelnett for TV og internett.
Byttet takbelegg, kledning, porter, sikringsskap og ledninger på garasjer.
Betongrehabilitering og katodisk beskyttelse der hvor det er etasjeskiller i betong.
Betongrehabilitering, maling av betong og treverk og balkonggulv på balkongene.
Katodisk beskyttelse på øverste balkongtak i Rødbergveien 87-95.
Bytte av postkasser og maling av tak, vegger og rekkverk i oppgangene.
Maling av inngangspartiene utvendig og vinduer på inngangssiden.
Utskifting av sikringsskap i vaskerier.
2015 - Byttet ut støtsand med matter på de to siste lekeplassene.
Fasadevask og impregnering.
Byttet ut vaskemaskinene.
2014 - Byttet ut brannslukkingsapparater i alle boliger.
Installert brannslukkingsapparat i vaskeriene og verkstedet.
Byttet ut støtsand med matter og byttet lekesant ved E-blokken.
Fikk utarbeidet vedlikeholdsplan for borettslaget.
Reparert gjerdet mot Tonsenhagen bussholdeplass.
Byttet ut gelenderet på gangveien ned fra Tonsenhagen bussholeplass.
2013 - Spylt avløpsrør fra sluk og kjøkken.
Ny lekeplass, husker, vipper og lekehus.
Rensing av ventiler.
Montert overvannsrenner med varmekabler.
2012 - Utskiftning av utelamper på garasjene.
Asfaltering av deler av borettslaget og utvidelse av veien ned til Selvbyggerveien.
Malt og tatt i bruk søppelrom i samtlige oppganger.
Utskifting av alle felleslåser.
Utskifting av alle lekeapparater.
2011 - Installasjon av nytt utendørs avfallssystem og utskiftning av en del utebelysning.
2009 - Utskiftning av sikringsskap og el-sjekk i alle leiligheter.
2008 - Montert ventilasjonsvifter og skiftet lamper.
2006 - Vedlikeholdsarbeid samt maling av alle garasjene.
2004 - Takene på alle blokkene ble tekket.
2003 - Montert nytt porttelefonanlegg.
2001 - Nye stuevinduer og verandadører til alle resterende leiligheter.
1998 - Støyvinduer/innglassing i Rødbergveien 87-95 og Selvbyggerveien 112.
1997 - Nye inngangsdører til alle leiligheter.
Montert redningslinjer fra 2-4 etasje.
Utskiftning av hovedstoppekraner i borettslaget og stoppekraner i leilighetene.
1993 - Rehabilitering av fasader med 5 cm. isolasjon samt teglstensfasade.
1985 - 1993 - Utskiftning av vinduer.
1982 - 1987 - Takene på alle blokkene ble tekket.

Planlagte påkostninger:
- Soilrørene i borettslaget er gamle, men de fungerer pr i dag fint og det er ingen skader oppdaget. Det har vært snakk om bytte av soilrør og evt. rehabilitering av bad på tidligere generalforsamlinger, men det er ikke noe som er vedtatt eller planlagt p.t i følge styreleder. Noe må gjøres med rørene om noen år, men de må se på forskjellige løsninger, inkl. strømpeløsning. Det er derfor meget usikkert hva som skjer når, og kostnadsbildet.
- Det er behov for vedlikehold av takene innen 10 år. Dette kan føre til økning i felleskostnader og fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Dersom slik godkjenning ikke gis, bortfaller avtalen og ingen av partene har noe økonomisk ansvar ovenfor den andre.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og to stk har meldt interesse.

I følge styreleder informeres det om at det ikke er lov å koble seg på felles ventilasjonsanlegg.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Foto  kr 5 550,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 39-0016/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2616

Sist oppdatert: 01. mars 2026 kl. 16:13