Nåkkves vei 5

Nåkkves vei 5, 0670 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 140, bruksnummer 36, ideell andel 1/1
Andelsnummer 577, Tveita Borettslag, organisasjonsnummer 950 266 376

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm.

BRA-i:
Leilighet:
10. etasje 67 kvm: Entré, 2 boder, bad, 2 soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Leilighet:
Underetasje 2 kvm: Bod.

BRA-b:
Leilighet:
10. etasje 3 kvm: Innglasset balkong.

Åpent areal:
Leilighet:
10. etasje 2 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer et matskap (ikke måleverdig) i felles kjølerom, i 10. etasje (merket med 10013).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.02.2026, utført av Anticimex v/Morten Bøhler Hansen.

Det gjøres oppmerksom på dagens planløsning ikke stemmer helt med originale bygningstegninger. Soverom 2 er opprinnelig del av kjøkken jf. byggetegninger. Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et boligbygg over 13 etasjer, underetasje samt kjeller. Støpt gulv mot grunn. Bærende konstruksjoner og etasjeskillere av betong/-stålkonstruksjoner. Fasader utført i malt betong, teglstein, fasadeplater samt liggende trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med takpapp/membran (ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull. Brannklasse B30 og lydklasse 30dB. Balkongdør med karm av tre og tre-lags glass fra 1987. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2008. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten er det gitt 81% TG1, 16% TG2 og 3% TGIU. Ingen TG3.

Det gjøres spesielt oppmerksom på (TG2 og TGIU):
- Bad: Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 3 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Tettesjikt pga. alder. Veggfestede installasjoner med hulltaking i våtsonen øker risiko for fukt i konstruksjonen. Fordelerskap har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon.
- Vannbåren varme: Eldre anlegg/element (gjelder eldre deler).
- Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- Montert opplegg for vaskemaskin, 2026
- Nytt kjøkken fra 2025.
- I 2025 ble det montert nytt elektrisk anlegg for store deler av leiligheten.
- Montert nye avløpsrør under kjøkkenbenk og montert ny kran på kjøkken, 2025.
- Satt opp vegg på deler av kjøkken, for å lage et ekstra soverom, 2025.

Fin 3-roms leilighet med innglasset balkong, åpen balkong og nytt kjøkken. I leiligheten er det installert nytt elektrisk anlegg (bortsett fra badet), samt opplegg for vaskemaskin. Eiendommen har en attraktiv beliggenhet, i et veletablert borettslag midt på Tveita. Området byr på fine grøntområder, med svært kort vei til et bredt utvalg av servicetilbud, offentlig kommunikasjon og flotte turmuligheter i Østmarka. Leiligheten ligger høyt og fritt i byggets 10. etasje - noe som gir gode solforhold og en imponerende utsikt.

Entré: Man kommer inn i en lys entré med garderobeskap. Entréen har også plass til konsollbord og sittebenk, for å ta av og på sko.

Stue: Lys og romslig stue som enkelt kan møbleres med sofa, bord, TV-løsning og øvrig møblement. Det er også plass til spisegruppe. Store vindusflater gir rikelig med naturlig lys og skaper en luftig atmosfære. Fra stuen er det utgang til både innglasset balkong og åpen balkong – begge med flott utsikt. Den innglassede balkongen har plass til hagebord og stoler.

Kjøkken: Innbydende kjøkken fra 2025 med profilerte fronter og laminert benkeplate. Det er montert nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ettgreps armatur. Mellom benkeplate og overskap er det lagt laminatplater, og sonen er utstyrt med både belysning og stikkontakter for praktisk bruk. Kjøkkenet er fullt utstyrt med integrert oppvaskmaskin, stekeovn og kjøleskap, samt nedfelt induksjonstopp. Ventilasjonen ivaretas av vegghengt ventilator med kullfilter. Overflater består av laminat på gulv, vegger med glatte malte flater og malt tapet, samt himling i malt betong. Det er installert både komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper for økt sikkerhet. Kjøkkenet har plass til frokostbord og stoler.

Bad: Badet ble renovert i 2010 og har flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Himlingen består av malt betong. Det er installert vegghengt servantinnredning med heldekkende servant og ettgreps armatur, samt speilskap med overlys og stikkontakt over servanten. Dusjsonen er utstyrt med skyvedører og to-greps armatur. Videre finnes vegghengt toalett med innebygget sisterne. Fordelerskap for rør-i-rør med stoppekraner er plassert i vegg og rommet har avtrekksventil i vegg.

Soverom: Leiligheten har to romslige soverom. Hovedsoverommet har garderobeskap. Soverommene kan innredes med seng, nattbord og skrivebord/sminkebord.

Bod/oppbevaring: Leiligheten har godt med oppbevaringsmuligheter. Det er to innvendige boder i leiligheten, en bod på ca. 2 kvm. i kjelleren og et matskap i felles kjølerom, i 10.etasje. Det er fellesvaskeri i hver etasje. Beboere disponerer også felles sykkelbod.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp ved bruk av vannbåren varme tilkoblet radiatorer. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligblokken, datert 05.10.1977. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for installasjon av tre nye wireheiser, datert 04.02.2014.

Videre foreligger det ferdigattest på modernisering av bad datert 07.01.2011 og ferdigattest på nye inngangspartier datert 24.11.2023.

Videre er det gitt tillatelse til tiltak 06.07.2021 vedrørende innglassing av balkonger. Tiltaket er utført men det er ikke enda søkt om ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på dagens planløsning ikke stemmer helt med originale bygningstegninger. Soverom 2 er opprinnelig del av kjøkken jf. byggetegninger.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om veg tinglyst i 1967 og 1986, samt en bestemmelse om vannledninger tinglyst i 2021 som sier at Oslo kommune har adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg, ledninger og kabler mv.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Attraktivt boligområde på Tveita. Området ligger grønt og sentralt til med nærhet til både sentrum og marka.

Kort vei til løypenett som tar deg innover i Østmarka. Flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene. Det er muligheter for en gåtur til Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet hvor du kan få kjøpt diverse bakst og kaffe hele året. Tveitaparken ligger like ved med benker, grillplass og frodig beplantning. Østmarkas med turstier, badevann og skiløyper i nærheten.

Det er ca. 2 minutters gange til Tveita Senter med over 70 butikker, vinmonopol og servicetilbud. Alna Senter og Bryn Senter er en rask kjøretur unna. Bydelen byr også på et godt aktivitetstilbud med flere aktivitets- , kultur- og fritidsklubber. Kunstgressbane på Tveita idrettspark. Aktivt idrettsmiljø i Haugerud idrettsforening innen en rekke idretter. Nærmeste treningssenter er SATS på Hellerud.

Området er rikt på historie, med blant annet Tveten gård - en liten oase med bygningsmasse helt tilbake fra 1700-tallet. Her er det både søndagskafé, konserter og et omfangsrikt kulturliv, noe som gjør gården til et fint møtested for alle aldre.

God offentlig kommunikasjon via buss (58, 69, 76, 79), flybuss og T-bane. T-banestasjon på Tveita senter (linje 2) med 14 minutter ned til sentrum.

Ta inn Nåkkves vei fra Gunnulvs vei og Sigrid Undsets vei. Følg veien videre innover. Leiligheten ligger i den tredje blokken helt i enden av veien.

Se evt. Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Tveita skole (1.-7. trinn) og Haugerud skole (8.-10.). Det er flere barnehager i området som Vassenga FUS barnehage, Smalvollskogen barnehage og Lohøgda barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon

Eiet tomt på 34.929 kvm. som tilhører borettslaget. Felles eiet tomt opparbeidet med asfaltert adkomstvei, gressplen og diverse beplantning.

Leiligheten disponerer en garasjeplass, i felles garasjekjeller (merket med 10013).

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan V030764 datert 03.07.1964 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Plansaken er stadfestet til oppfølgingsplan S-951.

Utdrag av plan- og byggesaker:

Saksnummer 202108208: Nåkkves vei 5 - Innglassing av balkonger. Det ble gitt tillatelse til tiltak 06.07.2021. Tiltaket er ikke blitt gitt ferdigattest enda, men innglassingen er utført.

Saksnummer 202105657: Gjelder Gunnulvs vei 38 - Bestilling av oppstartsmøte - Barnehage. OBY ønsker å samle 2 eldre barnehager til en større enhet med mer rasjonell drift og oppdatert bygningsstruktur og mer miljøvennlig drift. Oppstartsmøte ble bestilt 07.04.2021. Det klargjøres pt. til avklaringsmøte.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert som enkeltminne og lokalitet. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Felleskostnadene er kr 6.753,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, fyring, TV/bredbånd, garasjeplass, nedbetaling av fellesgjeld, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1.915,- pr. år. / 1.924 kWh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett som er inkl. i fellesutgiftene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 953.412,- i følge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3.813.647,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 15.071,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 458.984,- pr. 27.01.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 334.434.215,- pr. 27.01.2026 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Rentebetingelser: 4,62%
Innfrielsesdato: 13.07.2026.

Lån 2:
Rentebetingelser: 4,62%
Innfrielsesdato: 13.07.2026.

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

4 290 000,00 Prisantydning
458 984,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 748 984,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
20 296,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 769 280,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Merry Jane Albero Mikalsen

Leiligheten er tilknyttet Tveita Borettslag.
Borettslaget består av 818 andelsleiligheter, 1 tjenesteleilighet og 3 næringslokaler.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt, med unntak av innekatt etter gjeldende regler.
Det er fellesvaskeri i hver etasje, samt tilgang til felles takterrasse og felles rom for sykler og barnevogner.
Nøkler, post- og inngangsbrikker, avløpsåpner, maling m.m. kan kjøpes på driftskontoret i åpningstiden hverdager kl. 12:00-14:00.
Borettslagets hjemmeside; https://vibbo.no/tveita/om

Foretatt påkostninger de senere år:
2024 - Ferdigstilt maling av innvendige flater i alle blokkene. Gjennomført analyse av tilstanden til rømningstrappene i alle blokkene. Gjennomført en undersøkelse og sikring av fasadene over inngangspartiene på for- og baksidene.
2023 - Ferdigstillelse maling innvendige flater i Nåkkves vei 5. Oppussing av alle hovedinngangspartier og montert nye, digitale ringetavler. Skiftet lys i heissjaktene og montert nye heisalarmer. Lagt ny membran under dekket utenfor Nåkkves vei 5. Isolert ventilasjonsrør i krypkjeller tilknyttet barnehagen. De frittstående garasjene ble utsmykket med malerier.
2022 - Skiftet tekking på tak i Nåkkves vei 3 og 1. Skiftet terrassegulv på takterrasser i Nåkkves vei 3 og 1. Skiftet ut glassfasader i alle inngangspartier til 3-lags energiglass. Skiftet ut varmepumper for tappevann. Skiftet ut dører på tak.
2021/2022 - Maling og rehabilitering av innvendige flater i borettslaget startet i mars 2021, og fortsatte i 2022.
2021 - Etablert gangfelt med lys foran parkeringsplassene i tilknytning til barnehagen og senteret. Dette sikrer adkomst og henting av barna.
2020/2021 - Arbeidet med utskifting av eksisterende tregarasjer ble videreført og sluttført. Brukerne har også fått mulighet til å etablere lader for el-bil.
2018-2019 - Tekking av tak i Nåkkves vei 5. Etablering av ventilasjon i næringslokalene og driftskontor. Etablering av infrastruktur for elbillading i garasjeanlegget og etablering av ladepunkter ved gjesteparkeringen.
2018 - Skiftet ut alle horisontale soilrør (ikke utleie lokaler). Tettet taket i varmesentralen.
2017 - Etablering av nytt høyhastighets fibernett for TV og internett. Rehabilitering av takterrassene.
2016-2017 - Etablert bedre gjenvinning av avkastluft og flere varmepumper for oppvarming. Rehabilitert skorstein. Skiftet til LED-belysning i fellesområder.
2015-2016 - Montert nytt porttelefonsystem og nye inngangsdører.
2011-2013 - Utskifting av heiser i Nåkkves vei 1, 3 og 5.
2008-2013 - Rehabilitering av fasader og resterende bad. Skiftet soil- og tilførselsrør.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget – utpekt av OBOS – har forkjøpsrett. Forkjøpsretten avklares parallelt med salget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen. Provisjon av eventuell fellesgjeld vil komme i tillegg.
Minimumsprovisjon: kr 50.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3.900,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Salgsoppgaver trykte (valgfri) kr 5.500,-
Tilrettelegging kr 19.900,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 3.900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS kr 6.725,-
Forkjøpsrett - forhåndsutlyst forretningsfører (valgfri)  kr 8.212,-
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4.375,-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune ca. kr 3.300,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10.750,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant. (valgfri) kr 11.298,-
Fotopakke Leilighet inkl. høydefoto kr 5.000,-
Kvveldsfoto ca. kr 3.300,-
Stylingveiledning for boliger under 100 kvm (valgfri) kr 3.300,-

Oppdragsnummer 46-0021/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2621

Sist oppdatert: 23. februar 2026 kl. 15:26