Bernt Ankers gate 4B

Bernt Ankers gate 4B, 0183 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 208, bruksnummer 48, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 14, Ebba Borettslag, organisasjonsnummer 985 911 576

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm

BRA-i:
4. etasje 55 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad og soverom.

BRA-e:
5. etasje 4 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
4. etasje 2 kvm: Balkong mot bakgård.

Boligen disponerer en loftsbod på 4 kvm. Areal i loftsbod måles til 7 kvm gulvareal, men grunnet lav takhøyde regnes 3 kvm av gulvarealet som ikke måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.02.2026 utført av Anticimex v/Stian Christensen.

Mer beskrivelse om ferdigattest og dagens planløsning i salgsoppgaven under frasen Ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på der det er gitt TG2 og TGIU:

Våtrom:
- Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte veggfliser.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
- Avtrekksvifte er defekt, noe som påvirker ventilasjonen negativt.
- Servantskap har merker/skader.
TGIU: Det er ikke gjort hulltaking og fuktmåling pga det ikke var praktisk mulig å gjennomføre.

Etasjeskiller:
- Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye.

Teknisk anlegg, VVS anlegg:
- Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert i himling uten mulighet for sikker avrenning til sluk.
- Ventilasjonen på badet fungerer ikke.
TGIU: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Dører og vinduer:
Vindu på kjøkken og i stue er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Det har vært fukt i kjeller da det er et gammelt bygg. Vedlikeholdsarbeidet som skal gjøres i kjeller inkluderer også fuktsikring av kjellergulv for å unngå problemer fremover.
- Det er feil på anlegget på loftet. Per nå er ventilasjonsanlegget skrudd av i min oppgang. Dette må repareres i regi av borettslaget.
- Jeg har kjennskap til to sprekkdannelser i bygget - en på loft og en i indre bakgård. For å følge med på bevegelsen i bygget er det satt opp setningsmålere.
- Oppdaget pelsbiller i leiligheten i 2019. Fant larver under gulvtepper og andre steder på gulv og langs lister. Håndtert med hyppigere støvsuging og limfeller.
- Det var mistanke om kakerlakker i et av næringslokalene i Ebbells gate. Dette ble fulgt opp og håndtert av Anticimex og har siden ikke hørt noe mer om det.

Gjennomgående, klassisk og urban leilighet med utgang til balkong. Leiligheten ligger i byggets fjerde etasje, vendt ut mot rolig bakgård.

Entré:
Praktisk entré med gode oppbevaringsmuligheter og callinganlegg. Allerede i entréen blir du møtt i leilighetens nydelige klassiske detaljer. Som originalt tregulv, panelvegger og god takhøyde. Entréen gir adkomst til samtlige rom i leiligheten.

Stue:
Romslig og lys stue med klassiske detaljer. Store vindusflater slipper inn godt med naturlig lys, og den høye interne beliggenheten bidrar til en luftig og behagelig romfølelse. Den gode takhøyden, kombinert med stukkatur, rosett og heltregulv, gir rommet et tidløst preg. Veggene er kledd med en sjarmerende malt panel.
Det er god plass til både sofagruppe og TV-seksjon. Vedovnen skaper en hyggelig atmosfære og gir ekstra varme på kjølige dager.

Kjøkken:
Praktisk og sjarmerende kjøkken med arealeffektive løsninger. Kjøkkenet byr på mørke klassiske fronter, laminat benkeplate, oppvaskkum med ett-greps armatur, platetopp og stekeovn. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Fra kjøkkenet er det utgang fra kjøkkenet til hyggelig balkong som ble etablert i 2023 i regi av borettslaget. Balkongen vender inn mot den rolige bakgården. Her kan du nyte en fredfull frokost i rolige omgivelser og formiddagssol.

Bad:
Flislagt bad fra 2010 med gulvvarme og nedsenket himling med downlights. Badet har servantskap med ovenpåliggende servant og speilskap med belysning, gulvstående toalett samt dusjsone med hånddusj. Opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Lyst og romslig soverom med god takhøyde og store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Rommet har lyse tregulv og delikate overflater, med en dekorativ tapetvegg som tilfører varme og karakter. God plass til dobbeltseng og tilhørende møbler, samt oppbevaringsløsning i garderobeskap. Klassiske detaljer og en rolig fargepalett gir rommet en behagelig og innbydende atmosfære.

Er det noe fastmontert som du skal ha med deg videre??

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet ved en kombinasjon av elektrisitet og vedfyring. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ekspedisjonsdokument for våningshus attestert 30.08.1900 som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Det foreligger også et ekspedisjonsdokument attestert 20.12.1935 omhandlende innredning av WC. Disse kan fås tilsendt ved henvendelse til megler.

Det at ekspedisjonsdokumentet foreligger, gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og dagjeldende regelverk. Videre gir det ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på bygget i ettertid som er søknadspliktig. Selger opplyser at det ikke er gjort endringer i selgers eiertid.

Megler har rekvirert byggetegninger og undersøkt kommunens digitale arkiv, men ikke fått eller funnet byggetegninger tilhørende ekspedisjonsdokumentet fra 30.08.1900. Man får derfor ikke kontrollert hvordan andelen opprinnelig var byggemeldt/hva som i sin tid ble godkjent av kommunen.

I byggesaker etter dette ligger ulike byggetegninger til grunn. Noen av tegningene samsvarer med hvilket areal som er inkludert i andelen som den står i dag. Det kan vises til blant annet til tegninger som ble benyttet ifbm. ekspedisjonsdokument fra 20.12.1935 ved innredning av WC, som er første godkjente tegning arkivert på eiendommen. Her kan vi se planløsningen for leiligheten dog ikke tegnet inn baderom.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det ble gitt rammetillatelse på endringsarbeider for justering av enkelte skiller mellom leiligheter, innredning av leiligheter, etablering av nye bad, samt utskiftelse av soil og rørføringer for hele gården. Rammetillatelsen ble gitt 19.11.2008 og igangsettingstillatelse ble gitt 30.09.2009 av plan og bygningsetaten. Til tidligere gitt rammetillatelse og igangsettingstillatelse foreligger det søknad om endringer med redegjørelse for misforståelse om antall nye boenheter. Plan og bygningsetaten har gitt godkjennelsen for redegjørelsen/søknaden for endring den 31.03.2011, brev datert 30.06.2011. Denne leiligheten er en del av denne søknaden og tillatelsen som ble gitt.

Boxs arkitektstudio AS har ikke søkt om ferdigattest på utført arbeider. Kommunen purret opp dette den 05.10.2023. Arkitekten har kommet med redegjørelse til kommunen, og kommunen har da gitt sendt ut brev den 08.11.2023 om at de må søke om ferdigattest. Megler har vært i kontakt med styre og styreleder kan bekrefte at de har vært i dialog med arkitekten, og målet er å få sendt inn søknad om ferdigattest for dette arbeidet. Styre jobber med å få på plass de siste dokumentene for å sende inn søknaden om ferdigattest.

Plan og bygg har arkivert saken uten ferdigattest og sendt ut brev om dette til Boxs arkitektstudio AS den 08.09.2025.

Siste informasjon fra styret via Ebba nytt 24.03.25: Ferdigattest Borettslaget har pr. i dag to saker som mangler ferdigstilling hos Plan- og bygningsetaten. Vi innhenter for øyeblikket tilbud for ferdigstillelse på disse, så de ikke risikerer å bli henlagt uten ferdigstilling.

Det foreligger ferdigattest for installering av brannalarm 22.11.2018.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette som er beskrevet ovenfor videre. Dokumenter som byggetegninger, ekspedisjonsdokumenter og ferdigattest kan fåes ved henvendelse fra megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en erklæring/avtale med bestemmelse om drenering tinglyst i 1935, men bestemmelse om vann/kloakkledning tinglyst i 1935 og en erklæring/avtale med midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedrørende åpning i branngavl tinglyst i 1964.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Beliggenheten er svært sentral, midt i Oslo sentrum, med ca. 500 meters gangavstand til Youngstorget og kort vei til Grünerløkka, sentrum og St. Hanshaugen. Området byr på et rikt utvalg av restauranter, kaféer, uteliv og treningsmuligheter.

Området har vært vitne til en betydelig og positiv utvikling de siste årene, blant annet rundt Torggata, som på kort tid har etablert seg som en av byens mest levende og attraktive bygater. området byr på hippe småbutikker, spennende spisesteder og et pulserende bymiljø. Gaten er utformet med fokus på gående og syklende, med brede fortau og begrenset biltrafikk.

I nabolaget finner du en rekke populære steder verdt et besøk, som Oslo Street Food, Kulturhuset, restauranten Arakataka, cocktailbaren Himkok, Torggata Botaniske, Peloton og Oslos største mikrobryggeri Crowbar. Samt en rekke andre serverings- og utesteder. Av kulturelle tilbud kan Sentrum Scene, Rockefeller og Youngstorget anbefales, hvor det jevnlig arrangeres konserter og liveopptredener.

Like over Akerselva ligger Grünerløkka, med flotte tur- og sykkelstier langs den naturskjønne og oppgraderte elven, som strekker seg helt opp til Maridalen. De hyggelige parkområdene Olaf Ryes plass, Sofienbergparken, Grünerhagen, Kubaparken og Birkelunden ligger i nærheten, i tillegg til et bredt utvalg av barer, kaféer og restauranter.

Via Torggata kommer man raskt til Youngstorget og videre til Karl Johan i sentrum. St. Hanshaugen nås enkelt via Ullevålsveien eller gjennom idylliske Damstredet. Områdets populære storsatsing Vulkan ligger kun en kort spasertur unna, og byr på Mathallen med et rikt kulinarisk tilbud, samt BAR Vulkan, Dansens Hus og SiO treningssenter. SATS Schous plass ligger også like over Akerselva.

For dagligvarehandel finnes blant annet Kiwi i Storgata, Torggata Frukt & Grønt, Coop Prix i Hausmanns gate samt Meny i Oslo City. Søndagsåpne Joker og Bunnpris ligger kun få minutters gange unna.

Området har meget gode kollektivforbindelser med kort vei til busslinjene 34 og 54, samt trikkelinjene 11, 12, 17 og 18 fra Storgata. Buss 37 går fra Hammersborggata, mens buss 30 og 31 går fra Hausmannsbrua. T-bane finnes ved Stortinget og Jernbanetorget, med alle linjer.

Det er også god dekning av treningssentre i nærområdet, med flere tilbud i Hausmanns gate, på Grünerløkka, Vulkan, i sentrum og i Thor Olsens gate.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Felles eiet tomt på 1 295 kvm som tilhører borettslaget.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for forretning, kontor, industri og bolig i henhold til reguleringsplan 14791 datert 14.05.1991 stadfestet til oppfølgingsplaner S-3014 og S-623 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere
informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Eiendommen står oppført på byantikvarens gule liste. Dette kan medfører at endringer av bygningen må godkjennes av byantikvaren samt kommunen før igangsetting.

Utdrag av pågående saker iht. saksinnsyn på Plan- og Bygningsetatens hjemmeside:

- Ebbells gate 3 D - oppføring av tilbygg i bakgård for å oppføre tre nye boenheter. Status: Under behandling. Saksnummer: 2025/09049 - Byggesak.

- Brugata 3 B-F - oppføring av tre boligbygg. Status: Under behandling. Saksnummer: 2025/09974 - Byggesak.
Søknaden omfatter omfatter riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av tre nye boligblokker med 61 leiligheter for utleie, samt et næringslokale i gateplan ut mot Brugata. Boligene varierer fra 2-roms til 4-roms leiligheter, der hovedvekten er mellomstore leiligheter på 50-80 kvadratmeter. Consto begynte rivearbeidene i august måned og ferdigstilte den midlertidige støttekonstruksjonen i parken medio november. Overlevering av prosjektet i 3. kvartal 2026.

- Lilletorget 1 - Planforslag til politisk behandling. Hensikten er å legge til rette for oppføring av et nybygg (kontor m.m). Saksnummer 201603972.
Lilletorget 1 AS v/ Entra ASA foreslår å omregulere Lilletorget 1 fra forretning, kontor, trafikkområde/plass og friområde/park til forretning, kontor, tjenesteyting, torg og park med mer. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for et flerfunksjonelt bygg høyere utnyttelse og byggehøyder. Det foreslås et nybygg på 40 000 m2 bruksareal (BRA), på inntil 102 meters høyde. Det foreslås å omregulere ca 800 m2 av offentlig gategrunn til byggeområde, og det foreslås å etablere en parkeringskjeller under grunnen for å ivareta Oslo Spektrum sitt behov bl.a. ifm. arrangementer.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  8 592,-  pr. mnd. og inkluderer: fibernett, kommunale avgifter, renter felles lån, avdrag felles lån, felles forsikring, drift og vedlikehold mm.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader: 2 920,-
- Tillegg for internett: 268,-
- Renter og lån 1: 1 022,-
- Renter og lån 2: 2 078,-
- Renter og lån 3: 1 256,-
- Renter og lån balkong: 1 048,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 500,- pr. år. / 4 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett. Fiber boks og wifi-ruter medfølger. Dagen eier har basisvaren, og det vil være muligheter for utvidet pakke igjennom borettslaget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring

Formuesverdi for 2024 var kr 1 456 660,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 826 640,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 336 060,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 688 638,- pr. 09.02.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er 26 128 063,- pr. 09.02.2026 og lånevilkårene er:

Den Norske Stats Husbank:
Type lån: Annuitetslån
Rentesats: 2,47% pa. Fastrente resten av løpetiden
Saldo: kr 3 328 260,-
Andel av saldo: kr 86 376,-
Siste termin 01.11.2033

Den Norske Stats Husbank:
Type lån: Annuitetslån
Rentesats: 4,13% pa.
Saldo: kr 3 850 851,-
Andel av saldo: kr 99 938,-
Siste termin 01.11.2033

DNB Bank ASA:
Type lån: Annuitetslån
Rentesats: 5,05% pa.
Saldo: kr 6 248 388,-
Andel av saldo: kr 162 160-
Siste termin: 31.12.2052
Lån knyttet til forberedende arbeid med fundamenteringen.

DNB Bank ASA:
Type lån: Annuitetslån
Rentesats: 5,05% pa.
Saldo: kr 4 169 884,-
Andel av saldo: kr 118 775,-
Siste termin 30.09.2038

DNB Bank ASA
Type lån: Annuitetslån
Rentesats: 5,1% pa.
Saldo: kr 8 530 680,-
Andel av saldo: kr 221 390,-
Siste termin 30.09.2037

3 750 000,00 Prisantydning
688 638,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 438 638,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 255,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 295,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 457 933,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Lønstad

Leiligheten er tilknyttet Ebba Borettslag.
- Borettslaget består av 36 boliger og 3 næringslokaler.
- Ebba Borettslag inngår i en konsernstruktur underlagt Ebba Sameie hvor Ebba Borettslag og Ebba Næring AS eier hhv. 6 og 3 seksjoner. Borettslaget eier igjen 100% av aksjene i Ebba Næring AS.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Dugnad må påregnes.
- Det er tillatt med dyr i borettslaget etter samtykke fra styret og styret kan fastsette regler for dyrehold som forutsetning for samtykke. Beboere som holder dyr skal sørge for at de ikke sjenerer andre beboere eller etterlater ekskrementer på borettslagets område.
- Styrets mail er: ebba.borettslag.oslo@gmail.com.

Utdrag av påkostninger foretatt de senere år:
- Renovasjon av alle rør og VVS i leiligheter og næringslokaler.
- Installasjon av sprinkleranlegg i alle leiligheter.
- Renovasjon av fasade mot bakgården.
- Nye balkonger i borettslaget 2023

Planlagte påkostninger:

Dekke- og refundamentering:
Borettslaget planlegger et større vedlikeholdsprosjekt i bakgården og kjelleren. Hoveddelen er å skifte ut bakgårdsdekket, sikre kjelleren mot fukt og kontrollere fundamentene (tømmerflåtene som bygget står på). Kostnadene er foreløpig svært usikre. Innkomne tilbud ligger på ca. 22–28 millioner kroner, mens styreleder anslår at totalprisen kan bli rundt 35 millioner kroner eller mer. Endelig pris vet man ikke før arbeidene starter, fordi man først da får oversikt over om fundamentene trenger ekstra tiltak.
Prosjektet anses som nødvendig vedlikehold og må finansieres med lån, eventuelt delvis ved salg av råloft. Saken er ennå ikke endelig vedtatt på generalforsamling.

Andre vedlikeholds- og oppfølgingsarbeider.
- Borettslaget står overfor flere viktige arbeider som vil kreve oppfølging fremover. Det foreligger godkjent tillatelse til å etablere åtte loftsleiligheter, men dette prosjektet er foreløpig satt på vent i påvente av avklaringer knyttet til bakgårdsdekke og fundamentering.
- Etter tidligere pålegg fra brannvesenet mangler bygget sprinkleranlegg i felles- og næringsarealer. Det er i 2020 innhentet tilbud på utbedring (2 500 000,- eks mva) som styret den gang ønsket å fremme vedtaksforslag om på ordinær/ekstraordinær generalforsamling. Dette ble ikke gjort. En mulig begrunnelse for det var trolig at man ville avvente loftsutbyggingen, og ta dette samtidig. Styret har undersøkt om det finnes noen alternativer branntekniske utbedringsalternativer.
- Borettslagets bygningsmasse har behov for løpende vedlikehold. I 2024 har det oppstått flere skader og feil ved det felles røranlegget, som til sammen har medført kostnader på i underkant av 100 000 kroner. Styret har derfor valgt å prioritere kritiske henvendelser foran øvrig vedlikeholdsarbeid, som for eksempel maling og utskifting av vinduer, i lys av kostnadene knyttet til utredning av dekke- og refundamenteringsarbeid.

Samlet innebærer dette at borettslaget har flere pågående og fremtidige oppgaver av betydning, som vil bli håndtert i takt med videre avklaringer og vedtak.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og megler avholder parallellvisning. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Ta kontakt med megler for å høre om meldefristen.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er i Klare Finans AS og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte. Merk at dersom borettslaget har lån med IN ordning, kan ikke avtalen sies opp før lånet er nedbetalt.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk 3.500,- / Overtagelse 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 3 738,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,-
Tilstandsrapport + plantegning fra bygningssakkyndig   kr 10 750,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0019/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2619

Sist oppdatert: 18. februar 2026 kl. 15:36