Fjellsvingen 10

Fjellsvingen 10, 1462 FJELLHAMAR
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 107, bruksnummer 19, ideell andel 1/1
Andelsnummer 36, Fjellet Borettslaget, organisasjonsnummer 950 637 501

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm

BRA-i:
2. etasje 65 kvm: Bad, soverom 1, soverom 2, gang, kjøkken og stue.

Åpent areal:
2. etasje 7 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.01.2026 utført av Eirik Kalheim.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong- og trekonstruksjoner med den byggemåten som var vanlig ved oppføringstidspunktet. Boligen er tidvis modernisert og vedlikeholdt, men det må
påregnes vedlikehold og det må påregnes noe modernisering. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG2 på 6 punkter grunnet alder/slitasje. For øvrig er det gitt TG2 på:
- Kjøkken - Overflater og innredning: Det mangler en skuffefront på en skuff på kjøkkenet.
- Kjøkken - Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
- Tekniske installasjoner - Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstankens sikkerhetsventil

Det er gitt TG3 på følgende bygningskomponenter:
- Våtrom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

For utfyllende informasjon om overnevnte punkter henvises det til tilstandsrapporten som innehar grundigere beskrivelser om disse samt øvrige bygningskomponenter i boligen. Kjøper overtar ansvar og risiko for punktene.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Ordnet ventilasjon på våtrom i 2025. Utført av Aktiv ventilasjon. Det foreligger dokumentasjon.
- Oppgradert alle vinduer i 2025. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet.
- Det må settes inn en ventil på kjøkkenet
- Det er noen utfordringer med elektrisiteten.

Dette er en arealeffektiv og klassisk 3-roms leilighet med en god planløsning.
Leiligheten ligger i 2.etg. og har en rolig intern beliggenhet.

Entré:
Entréen gir adkomst til leilighetens øvrige rom. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko.

Stue:
Stuen er et lyst og romslig rom med plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det utgang til balkong på ca. 7 m².

Kjøkken:
Kjøkkenet har en separat plassering i leiligheten. Innredningen har glatte fronter og benkeplate i laminat. Rommet er utstyrt med integrert kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, komfyr og en kjøkkenventilator med kullfilter.

Bad:
Badet er innredet med toalett, servantinnredning og et dusjhjørne. Det er opplegg for vaskemaskin. Rommet har fliser på gulvet.

To soverom:
Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Hvitevarer som vil medfølge eiendommen: Vaskemaskin, kjøleskap og oppvaskmaskin.

Boligen varmes opp med sentralfyring og har radiatorer i alle rom unntatt badet. Radiatorene betjenes med manuell styring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1959. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det foreligger ferdigbesiktigelse med påviste feil og mangler for leiligheter i blokk, datert 26.04.1960.
Det foreligger også godkjente tegninger av fasade og leilighet.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Dagboknr 152, tinglyst 05.07.1922, type heftelse: Skjønn og dagboknr 175 og tinglyst 23.08.1929, type heftelse: elektriske kraftlinjer er fra gammel grunnbok. Disse er forsøkt innhentet, men ikke funnet.

De øvrige servituttene omhandler bestemmelse om vann/kloakkledning, vegvesenets betingelser, vedlikehold, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. og adkomstrett. Videre omhandler servituttene rett til å føre kloakk og vannledninger over grunnen, reparasjon og ettersyn, rett for ingeniørvesenet til når som helst å stenge og forsegle stoppekraner. Bestemmelse om garasje/parkering, adkomstrett, bruk av lekeplass, frittstående nettstasjon med tilhørende kabelanlegg, og rett for kommunen til anlegge og vedlikeholde ledninger og benyttelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte servitutter.

Eiendommen har en tinglyst rettighet som omhandler garasje/parkering og bestemmelse om vedlikehold. Dagboknr 2996, tinglyst 26.02.1998.

Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Fjellsvingen 10 har en svært attraktiv beliggenhet på populære Fjellhamar – et sentralt, rolig og barnevennlig område i Lørenskog. Her bor du med en perfekt kombinasjon av nærhet til natur, et bredt servicetilbud og korte avstander til alt som gjør hverdagen enkel. Kun et steinkast fra boligen ligger idylliskeLangvannet, et av områdets mest populære rekreasjonsområder med badeplasser, grillområder, flotte turstier og aktiviteter for hele familien.

Lørenskog byr på et bredt utvalg av fritidsmuligheter året rundt. Her finnes skiløyper, ballbaner, svømmehaller, skøytebaner og gode sykkelruter – ideelt for deg som ønsker en aktiv og variert livsstil.

Handel & Service
Innen kort avstand finner du både Strømmen Storsenter, Triaden kjøpesenter og Metro Senter, som tilbyr alt du trenger av shopping, dagligvarer, spisesteder og aktiviteter.

På Triaden finner du blant annet trampolinepark, lekeland, Ninja-bane, Norges første Skyrider, samt et stort SATS-senter – et eldorado for både store og små.

Metro tilbyr et bredt butikktilbud, bowlinghall og ligger vegg-i-vegg med Lørenskog hus, kommunens kulturelle midtpunkt med bibliotek, kino, kulturskole og spisesteder.
I tillegg ligger Strømmen Storsenter, et av Norges største kjøpesentre, kun få minutter unna.

Rekreasjon
For den aktive er rekreasjonsmulighetene nærmest ubegrensede.
Losby Gods og golfbane byr på en unik kombinasjon av golf, vakker natur, kanomuligheter og direkte tilgang til Østmarkas flotte turterreng.

I tillegg ligger SNØ, et av verdens største innendørs skianlegg, i nærheten – et spektakulært anlegg med helårsforhold for alpint, langrenn, snowboard, isklatring samt sportsbutikker og serveringssteder under samme tak. Området byr også på treningssenter og trampolinepark for ytterligere variasjon.

Kollektivtransport
Beliggenheten er god for pendlere.
Hanaborg stasjon ligger like ved og tilbyr hyppige togforbindelser mellom Lillestrøm og Oslo via Oslo S, med videre forbindelse til bl.a Asker.
I tillegg ligger nærmeste bussholdeplass kun få minutter unna.

Med bil tar det kun ca.:
- 6 min til Lørenskog sentrum
- 8 min til Strømmen
- 10 min til Lillestrøm
- 16 min til Oslo S

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bhg. Vangen barnehage - 0.3 km
Bhg. Fjellsrud barnehage - 0.9 km
Bhg. Kjenn barnehage - 1.0 km
1-7 kl. Solheim skole - 1.1 km
1-7 kl. Nye Fjellhamar skole - 1.2 km
1-7 kl. Luhr skole - 1.7 km
8-10 kl. Kjenn skole - 0.9 km
8-10 kl. Fjellsrud skole - 0.9 km
Vgs. Mailand videregående skole - 0.7 km
Vgs. Lørenskog videregående skole - 1.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 21.554,4 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet felles tomt med store grøntarealer, lekeplass, ballplass og sitteplasser.

Leiligheten disponerer utendørs parkeringsplass, og plassen el-bil lader i dag. Styret har avtale med Aneo som leverandør på el-bil lader.
Borettslaget har i tillegg gjesteplasser som kun kan benyttes av besøkende. Det er Innført Digital gjesteparkering gjennom P-Service som forvalter tjenesten.
Ellers er det et eget garasjelag, og informasjon om garasjelaget finnes på fjelletborettslag.no.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligområdet i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser for Fjellhamarskogen egengodkjent av Lørenskog kommunestyre den 25.02.1987. Kommuneplanbestemmelser vedtatt den 15.03.2023 erstatter § 2 i disse reguleringsbestemmelsene. Fellesarealer (lek) avsatt på gnr. 107, bnr. 19 skal tjene blokkbebyggelsens behov.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 309 pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, renter og avdrag fellesgjeld, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, vaktmestertjenester, gressklipping og snømåking fellesareal, trappevask, vedlikehold av boligmasse og fellesareal, grunnleie kabel-TV/bredbånd og fjernvarme.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 5 199,– pr. md.
Avsetning vedlikehold kr 81,-
Medlemsavgift BORI kr 29,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Lørenskog kommune. Kostanden fordeles etter eksisterende nøkkel for felleskostnader. Første innbetaling var 01.01.2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 200,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/bredbånd og Fiberinternett, grunnpakken er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 966 998,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 867 993,-.
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 24 467,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr kr 147 070,- pr. 01.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 21 083 783,- pr. 01.01.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Handelsbanken
Nominell rente (flyt): 5,74 %
Innfrielsesår: 2042
Lånetype: Annuitet
Antall terminer pr år: 12
IN ordning: Nei

3 690 000,00 Prisantydning
141 999,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 831 999,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 851 251,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Michelle Trudi Opheim

Leiligheten er tilknyttet Fjellet borettslag med organisasjonsnummer 950 637 501.
Borettslaget består av 148 andelsleiligheter, fordelt på 7 bygninger med følgende adresser: Fjellsvingen og Elveveien, 1462 Fjellhamar.
Forretningsfører er Solibo AS.
Dugnad må påregnes.
Husdyrhold: Det er lov å holde hund, innekatt og andre typiske «innedyr». Dyreholdet må ikke være til ubehag for de øvrige beboerne. Videre informerer husordensregler: Det er båndtvang på hele området til Fjellet borettslag hele året. Lekeplassen skal være fri for hunder.
Styret kan kontaktes på følgende e-post adresse: fjelletbrl@outlook.com
Borettslaget har hjemmeside https://home.solibo.no/beta/companies/brlfjellet/news

Foretatt påkostninger de senere år:
- Ny veggbelysning på endevegg / innkjøring elveveien-fjellsvingen.
- Elbilanlegg, alle p-plasser er klargjort for ladning.
- Alle inngangspartier er pusset med og malt på nytt.
- Utbygging av loft i nr.17 ferdigstilt våren 2019.
- Montert tidsstyrte Led-lys i alle inngangspartier og kjellerganger.
- Oljetanken og fyrhuset er fjernet.
- Kjøpt lekeapparater og reparert gamle.
- Påbegynt arbeid med oppgradering av uteareal; fjernet 2 trær på tomten og planlagt beplantning av nye trær.
- Utbedret fyrrommet, byttet varmepumpe og skrevet serviceavtale.
- Oppgradert og asfaltert P-plasser foran Fjellsvingen 1-3-5

Planlagte i borettslaget 2026:
- Radonmåling av 60 leiligheter pågår, og brikkene vil bli samlet inn for analyse i februar/mars måned. Det er viktig at beboere følger instruksene for plassering av brikker, slik at målingene blir godkjent. Informasjon om resultatet kommer våren 2026.

- Styret bytter regnskapsfører til OBOS Eiendomsforvaltning AS fra 01.04.2026. Bakgrunnen er bedre nettløsninger for styrearbeidet, tilgang til beboerportalen/App Vibbo, større bredde på tilbud til borettslaget og av økonomiske hensyn. Forretningsførerhonoraret er prisfrosset frem til 31.12.2027.

-Bytte av renholdsleverandør – Conluo Facility Services AS. Avtalen har en prøveperiode på 1 år.

- Dreneringsarbeid – Fjellsvingen 2, 4 og 6
Det er vanninntrenging og målt fukt i kjelleren på Fjellsvingen 6, som kan skyldes feil eller mangler i drenering, grunnmur eller såle. Arbeidet planlegges igangsatt i januar/februar 2026.

Iht. mail med styreleder 17.02.2026 er det pt ikke prosjekter som kjøres. Hva som skjer fremover behandles i den årlige generalforsamlingen.
Økning i husleie følger prisindeks, eller justering som til eks. ved økning av strømutgifter (Fjernvarme), Eiendomsskatt kommunale og offentlige avgifter etc.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget BORI har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. For dette salget er andelen utlyst på forkjøpsrett før salg.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Styret informerer herved om at borettslaget har besluttet å benytte Norgespris, en frivillig strømordning etablert av staten. Ordningen trer i kraft 1. oktober 2025 og gjelder frem til 31. desember 2026 for følgende områder: Ladeanlegg, felles strøm i fellesareal og fjernvarme. Denne er pt på 50 øre inkl mva, med forbrukstak på 5 000 kWh /mnd per boenhet. Eventuelt forbruk utover dette faktureres spotpris. Styret vurderer fastprisordningen som en løsning som gir bedre økonomisk forutsigbarhet for borettslaget.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 39 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger kr 1 500,- pr stk - 3 inkludert  

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 200,-
Innhenting av offentlig opplysninger Lørenskog kommune  kr 2 380,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligstyling/rådgivning  kr 2 500,-
Foto  kr 4 300,-
Tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 61-0055/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
Skårersletta 5, 1473, LØRENSKOG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR61.2555

Sist oppdatert: 19. februar 2026 kl. 12:56