Selge bolig selv eller med megler?

Dette bør du vite

En eiendomsmegler er underlagt omfattende krav i blant annet eiendomsmeglingsloven, eiendomsmeglingsforskriften, hvitvaskingsregelverket og markedsføringsregelverket. Disse kravene er etablert nettopp fordi konsekvensene av feil kan bli store, både for kjøper og selger.

Selger du uten megler har du plikter etter avhendingsloven, som er den norske loven som regulerer kjøp og salg av fast eiendom. En privat selger vil derfor ikke være omfattet av det samme lovveret som en eiendomsmegler vil. Det vil medføre større risiko for kjøper og selger.

Du bør derfor tenke gjennom følgende før du vurderer å selge selv:

• Er du villig til å ta risikoen for at feil eller mangelfulle opplysninger fører til økonomiske krav i ettertid?
• Har du tid og ressurser til å gjennomføre prosessen alene?
• Kan du håndtere visning og budrunde på en ryddig og trygg måte?
• Er du trygg på at det du sparer i meglerkostnader ikke påvirker salgsprisen du oppnår?

Hva må du ta ansvar for hvis du selger uten megler?

Mange undervurderer hvor tidkrevende det er å selge boligen selv. De mest utfordrende oppgavene du vil ha er å:

• Sette riktig pris på boligen
• Innhente og tolke all lovpålagt informasjon
• skape nok interesse i markedet
• Koordinere interessenter og gjennomføre visninger
• Håndtere budrunden på en ryddig måte
• Gjennomføre et trygt oppgjør

Små feil i prisstrategi, markedsføring eller oppfølging av interessenter kan ha stor betydning for hvor mange som kommer på visning, som igjen kan påvirke salgssummen.

Mangelfull dokumetasjon kan føre til økonomiske krav

En eiendomsmegler har plikt til å undersøke, kontrollere og formidle alle forhold ved boligen. Selger du selv har du plikter etter avhendingsloven, som er den norske loven som regulerer kjøp og salg av fast eiendom mellom private. Det innebærer at mangelfull dokumentasjon eller feil opplysninger kan øke risikoen for konflikter og økonomiske krav i ettertid.

Eksempler på tilfeller med mangelfull dokumentasjon:

• Rom som brukes som soverom uten nødvendige godkjenninger
• Tilbygg eller ombygginger som mangler ferdigattest
• Servitutter som begrenser bruken av tomten
• Reguleringsplaner som kan påvirke utsikt, lysforhold eller utviklingen av nærområdet
• Feil opplysninger om fellesgjeld, felleskostnader eller vedtekter i sameier og borettslag

Hva du selv må ta ansvar for ved salg uten megler

Ansvar

Du har hovedansvaret for vurderinger og gjennomføring.

Du får rådgivning og støtte gjennom hele salgsprosessen.

Tidsbruk

Du må sette av tid til planlegging, visninger, oppfølging og beslutninger underveis.

Megleren koordinerer prosessen og følger opp interessenter.

Prisstrategi

Du må selv vurdere hva boligen bør legges ut for.

Megleren vurderer boligen, markedet og tidligere salg før prisstrategien settes.

Synlighet og kjøperinteresse

Du må selv sørge for at boligen når aktuelle kjøpere.

Vi kombinerer boligsøkerdata, egne kanaler og målrettet digital markedsføring for å nå relevante kjøpere.

Presentasjon

Du må selv sørge for foto, tekst og salgsoppgave.

Boligen presenteres med foto, salgsoppgave og markedsføring tilpasset boligtype og målgruppe.

Oppfølging

Du følger selv opp spørsmål, visninger og interessenter.

Megleren følger opp interessenter før og etter visning.

Salgsresultat

Salgsresultatet avhenger av hvor godt du treffer på pris, presentasjon, markedsføring og oppfølging.

Megleren jobber for å få frem boligens kvaliteter, skape interesse hos riktige kjøpere og legge til rette for en budrunde som gir best mulig salgspris.

Eiendomsmeglers oppgaver

• Grunnbok og rettigheter
• Kontrollere grunnboksutskrift, tinglyste forhold, servitutter og eventuell forkjøpsrett.
• Kommunale opplysninger
• Innhente informasjon om regulering, ferdigattest, midlertidig brukstillatelse, pålegg, kommunale avgifter og andre relevante forhold.
• Tilstandsrapport
• Bestille teknisk tilstandsrapport fra bygningssakkyndig og kontrollere at opplysningene stemmer.
• Prisantydning
• Vurdere boligverdi, prisnivå og sammenlignbare salg før boligen legges ut.
• Salgsoppgave
• Lage salgsoppgave med riktig og tilstrekkelig informasjon om boligen.
• Annonsering og markedsføring
• Bestemme hvor boligen skal annonseres, og hvordan den skal presenteres for aktuelle kjøpere.
• Visning
• Klargjøre boligen, holde visning og svare på spørsmål fra interessenter.
• Budrunde
• Håndtere bud, frister, aksept og kommunikasjon på en ryddig måte.
• Kontrakt og skjøte
• Formalisere avtalen med kontrakt og sørge for at skjøte fylles ut korrekt.
• Oppgjør
• Sørge for trygg betaling, innfrielse av heftelser og overføring til kjøper.

Megler skal ivareta både kjøper og selger

Eiendomsmeglingsloven pålegger megleren å ivareta begge parters interesser og opptre som en uavhengig mellommann. Samtidig skal megleren arbeide for at selger oppnår best mulig pris innenfor lovens rammer og i henhold til god meglerskikk.

Denne balansen er viktig. Kjøper skal kunne stole på informasjonen som gis, samtidig som selger skal få profesjonell rådgivning gjennom hele prosessen.

Det er nettopp denne rollen som gjør at boligmarkedet fungerer effektivt og at konfliktnivået holdes lavere enn det ellers ville vært.

98 prosent velger megler

Nesten alle boligselgere i Norge velger å bruke eiendomsmegler. Det skyldes ikke bare at prosessen blir enklere. Det skyldes at et boligsalg innebærer:

• Betydelige økonomiske verdier
• Omfattende juridiske krav
• Stort ansvar for opplysninger som gis
• Risiko for etterfølgende tvister

For de fleste er det derfor en trygghet å ha en profesjonell rådgiver som kjenner regelverket, markedet og prosessen fra start til slutt.

Hva sparer du egentlig på å selge bolig selv?

Når du selger boligen selv, sparer du først og fremst meglerkostnaden. Denne besparelsen må vurderes opp mot salgssummen og risikoen for feil og økonomiske krav. Færre interessenter, mindre synlighet og en svakere budrunde gir lavere sluttpris enn en profesjonell salgsprosess legger til rette for. Da blir besparelsen på meglerkostnaden raskt mindre enn det du går glipp av i salgspris.