Cappelens vei 15

Cappelens vei 15, 1162 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 156, bruksnummer 75, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 156, bruksnummer 75, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 477 kvm
Totalt BRA-i: 412 kvm
Totalt BRA-e: 65 kvm

BRA-i 412 kvm:

Kjeller 88 kvm:
Trappegang, vaskekjeller, fyrrom, åpent kjellerrom og 4 boder.

1. etasje 172 kvm:
Entré, hall, entré/kjøkkeninngang, kjøkken, spisestue, stue, tv-stue, kontor, gang, 2 soverom og 2 bad, samt egen entré for 2. etasje.

2. etasje 118 kvm:
Trappegang/trapperom, mellomgang, 2 bad, 3 soverom, kjøkken, spisestue og stue.
(Etasjen har et gulvareal (GUA) på 125 kvm, men pga. noe skråtak er det kun 118 kvm som er måleverdig).

Loft 34 kvm:
Åpent loftsrom.
(Etasjen har et gulvareal (GUA) på 62 kvm, men pga. skråtak er det kun 34 kvm som er måleverdig).

BRA-e 65 kvm:
Frittstående dobbelgarasje på 34 kvm.
Frittstående garasje på 17 kvm.
Anneks på 13 kvm.

Åpent areal (TBA):
1. etasje 41 kvm: Terrasse.
2. etasje 21 kvm: Veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 28.08.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Hel horisontaldelt tomannsbolig med kjeller, oppført i 1918, tilbygget/ombygget i 1925 og ombygget til tomannsbolig i 1987. Bygget er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i naturstein, murkonstruksjoner og betong. Gulv mot grunn er støpt, i tillegg til krypkjeller under deler av boligen.
Yttervegger er i trekonstruksjoner, utvendig kledd med stående trekledning.
Etasjeskillere er av trekonstruksjoner.
Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med glassert takstein fra 1987.
Vinduer har karmer og rammer i tre fra 1988 og 2011, samt terrassedør i tre fra 1988.

Frittstående dobbelgarasje ble oppført i 1993. Bygningen har støpt plate, grunnmur av lettklinkerblokker og er oppført i trekonstruksjoner med stående trekledning. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takstein.

Frittstående enkelgarasje ble oppført i 1974. Bygningen har asfaltert gulv, ringmur av lettklinkerblokker og er oppført i trekonstruksjoner med stående trekledning. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med shingel.

Frittstående anneks med ukjent byggeår. Bygningen er oppført i trekonstruksjoner med liggende trekledning. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takpapp.

Sikringsskap er plassert i entréen til 2. etasje og i hallen til 1. etasje. Det er observert enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet. Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Boligen, samt garasjer og anneks har eldre standard og i tilstandsrapporten er det således hovedsakelig gitt TG2 på overnevnte bygningsdeler (utvendig/innvendig), tekniske installasjoner og rom. Det er i tillegg gitt TG3 på badene i 1. etasje og på bad 1 i 2. etasje, vaskekjeller, skorsteiner, ildsted i 1. etasje, vindu til kjøkken i 2. etasje og drenering. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Bad 2 i 2. etasje:
- Hulltaking/fuktmåling er ikke utført da alle tilgjengelige vegger er av heltre/massivtre.
Rom under terreng;
- Deler av overflatene i kjelleretasjen var ikke tilgjengelig for inspeksjon på grunn av inventar.
Loft - uinnredet/kaldt loft
- Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, da isolasjonen ikke var tilgjengelig for å bli løftet opp.
Veranda i 2. etasje:
- Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet utforming.

Helse, miljø og sikkerhet:
Innvendige trapper:
- Trappen har ikke håndløper på begge sider. Det er åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m, åpninger på mer enn 0,10 meter, og vurderes som smal. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.
Utvendig trapp:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter, og rekkverket har vertikale åpninger større enn 10 cm. Trappen har kun rekkverk og håndløper på en side. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.
Forstøtningsmur:
- Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det har vært en lekkasje på et bad i 2. etasje, som ble utbedret og deler av badet ble pusset opp i 2025 (sluket ble ikke byttet). Det har vært en vannlekkasje i kjelleren som ble utbedret av forsikringsselskapet. Det gamle radiatorsystemet ble sanert og erstattet med varmepumper og panelovner i 2025. Avløpsrør i kjeller ble også utbedret etter lekkasjen. Feier har bedt om utbedring av ildsted/pipe, men dette er ikke utført. Det ble funnet svartsopp på loftet i 2025, som en profesjonell aktør bekreftet var gammel og inaktiv. Dette er ikke utbedret.

Cappelens vei 15 er en stor klassisk villa med en tilbaketrukket og flott beliggenhet på en høyde overfor Solveien. Usjenert og barnevennlig med kort vei til bl.a. Kastellet skole, kollektivtransport og servicetilbud.

En stor og solrik tomt på hele 1 658 kvm med flott fjordutsikt.

Med et internt bruksareal på 412 kvm byr denne villaen på en innholdsrik og romslig planløsning med flere bruksmuligheter. Boligen fremstår i dag som en hel tomannsbolig, med potensiale for å tilpasse bruken etter egne behov og ønsker. Hovedetasjen er på hele 172 kvm og inneholder bl.a. store stuer som er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster, samt at de store glassflatene gir god kontakt mellom inne- og uterom. De store vindusflatene fremhever også den flotte utsikten. Direkte utgang til stor vestvendt terrasse, perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster.
2. etasje er på 118 kvm og har en innholdsrik planløsning, samt 2 lyse stuer med flott utsikt og utgang til stor veranda med vid fjordutsikt.
På den romslige gårdsplassen du en frittstående dobbelgarasje og en frittstående enkelgarasje, samt rikelig med biloppstillingsplasser på plassen. Det er i tillegg et anneks på tomten.

Villaen er oppført i 1918, og er senere tilbygget/ombygget i 1925 og ombygget til tomannsbolig i 1987. Boligens standard er eldre og fra ulike årstall, der overflater og innredning hovedsakelig er holdt i lyse og varme farger.

Kjeller:

Kjelleretasjen inneholder trappegang, vaskekjeller, fyrrom, åpent kjellerrom og 4 boder.

Vaskekjeller med vegghengt utslagsvask med armatur. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsberedere er plassert i rommet.

Fyrrom med plass til lagring. Oljetank er plassert i fyrrommet. Tanken er i dag frakoblet, men ble i 2019 renset og klargjort for bioolje.

4 boder og åpent kjellerrom gir rikelig med lagringsplass.

1. etasje:

I 1. etasje ligger entré, hall, entré/kjøkkeninngang, kjøkken, spisestue, stue, tv-stue, kontor, gang, 2 soverom og 2 bad.

Entré med noe plass til yttertøy.

Romslig hall med plass til møblering. Store vestvendte vinduer med utsikt.

I tillegg til entréen er det en ekstra entré/kjøkkeninngang som tar deg til kjøkkenet.
Romslig kjøkken med rikelig med skap- og benkeplass. Integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn, samt nisje til oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Hvitevarene på kjøkkenet medfølger. Vannrør av typen rør-i-rør og automatisk vannstopper med fuktsensor.

Stor spisestue i praktisk tilknytning til kjøkkenet. Vestvendte vinduer med flott utsikt. Fra spisestuen er det utgang til stor vestvendt terrasse på 41 kvm med flott utsikt. Terrassen har markise, utebelysning og stikkontakt. På begge sider av terrassen er det trapper ned til hagen.

Stuen ligger i forlengelse av spisestuen. Lys og stor stue med vestvendte vinduer med flott utsikt. Stuen har peis (ikke i bruk p.t.), samt varmepumpe som også kan benyttes til kjøling.

Doble skyvedører mellom stuen og tv-stuen. Tv-stuen har god plass til møblering.

Stort kontor (evt. ekstra stue eller lignende) med skyvedører ut til stuen.

2 gode soverom, begge med skyvedørsgarderobe. Soverom 1 har fransk balkong og flott utsikt.

Bad 1 er flislagt og har gulvvarme. Innredet med vegghengt servant med armatur og speil med overlys og stikkontakt. Dusjnisje med skyvedør og dusjarmatur. Gulvstående toalett.

Bad 2 er flislagt og har gulvvarme. Innredet med vegghengt servantinnredning med dobbel ovenpåliggende servant med armaturer. Speil med overlys og stikkontakt over servanter. Gulvstående toalett. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel.

2. etasje:

Adkomst til 2. etasje via egen entré i 1. etasje.
2. etasje inneholder trappegang/trapperom, mellomgang, 2 bad, 3 soverom, kjøkken, spisestue og stue.
Romslig trapperom med plass til møblering.

Bad 1 er fra 1987, men ble oppgradert i 2025 med ny smøremembran, fliser, innredning og vannrør. Flislagt gulv og vegger, samt varmekabler i gulvet og downlights i himling. Gulvstående innredning med 2 stk. ovenpåliggende servanter med armaturer. Speilskap med overlys og stikkontakt over servant. Dusjnisje med glassdør og armatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Gulvstående toalett. Vannrør av typen rør-i-rør.

Bad 2 er fra 2012, med enkelte oppgraderinger utført i 2025 (dusjnisje, enkelte rør og opplegg for vaskemaskin). Flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med armatur. Speilskap med overlys og stikkontakt over servant. Gulvstående høyskap. Dusjnisje med glassvegg og glassdør, samt armatur tilkoblet både hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett. Vannrør av typen rør-i-rør og synlige forkrommede rør. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

3 gode soverom, alle med garderobeplass. Kneloft med lagringsplass i tilknytning til to av soverommene.

Eget kjøkken med plass til spisebord. Kjøkkeninnredning med lyse profilerte fronter og med benkeplate med lamenter overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Nisje for komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap/fryser. Hvitevarer på kjøkkenet medfølger. Vannrør av typen rør-i-rør.

Stor spisestue med vestvendte vinduer med flott utsikt. Varmepumpe i rommet som også kan benyttes til kjøling. Fra spisestuen er det utgang til vestvendt veranda på 21 kvm med nydelig utsikt. Verandaen har markise, utebelysning og stikkontakt.

Stuen ligger i forlengelse av spisestuen. Lys og stor stue med vestvendte vinduer med flott utsikt. Stuen har peis (ikke i bruk p.t.), samt at det også her er utgang til verandaen.

Uinnredet kaldtloft over deler av boligen med adkomst via takluke og stige.

Se tilstandsrapport datert 28.08.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og varmekabler på alle bad.
Varmepumpe (ny i 2025) i stuen i 1. etasje som også kan benyttes til kjøling.
Varmepumpe (ny i 2025) i spisestuen i 2. etasje som også kan benyttes til kjøling.
Peis i stuen i 1. etasje og i stuen i 2. etasje. (Ildstedene har fyringsforbud grunnet dårlige fuger i pipeløp).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 02.07.1919.
Det foreligger godkjennelse for tilbygg samt innvendige forandringer, datert 10.07.1925. (Det er ikke funnet ferdigattest på tiltaket, men det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for dette tiltaket og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker).
Det foreligger ferdigattest på installasjon av oljefyr, datert 11.09.1963.
Det foreligger ferdigattest for tilbygg, fra enebolig til tomannsbolig, datert 02.12.1992.

Det foreligger ferdigattest på enkelgarasje, datert 22.05.1974.
Det foreligger ferdigattest på dobbelgarasjen, datert 25.03.1993.

Det er ikke funnet byggesøknad/godkjenning for annekset. Det antas at tiltaket ikke var søknadspliktig da det ble oppført. Kjøper overtar ansvar og evt. risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 3963, tinglyst 31.03.1936:
Kommunen har rett til å omlegge vannledning fra 2" til 5" gjennom eiendommen, samt rett til adkomst for vedlikehold. Eier skal ikke bygge over ledningen eller foreta annet arbeid som kan skade denne. Det skal i tifelle være naboer tillatt å føre sine vannledninger frem til kommunens ledning over eiendommen. Eventuell skade på eiendommen under arbeidet skal tilbakeføres.
Dagboknr. 10181, tinglyst 11.08.1964:
Eier av gnr. 156, bnr. 75 gir eier av gnr. 156, bnr. 55 rett til nødvendig reparasjon og vedlikehold av ledningene i felles innkjørsel når dette er påkrevd. For forvoldt skade og ulempe i den anledning kan det kreves erstatning etter skjønn.
Dagboknr. 7496, tinglyst 03.06.1966:
I anledning framåling av en byggetomt i den østre del av gnr. 156, bnr. 75 erkjenner undertegnede eier at parsellen har bruksrett til den nåværende adkomstvei fra eiendommen frem til Cappelens vei.
Dagboknr. 7765, tinglyst 08.06.1966:
Peisestue i kjeller er kun godkjent for midlertidig opphold og rommet skal ikke brukes til varig arbeidsrom eller nattopphold.
Dagboknr. 11461, tinglyst 19.08.1966:
Eier av gnr. 156, bnr. 279 gir eierne av gnr. 156, bnr. 75 og 74 rett til å føre kloakkledning fra og vannledning til sine eiendomner over felles adkomstvei, samt adgang til nødvendig reparasjon og ettersyn av ledningene samme sted når dette er påkrevd. For forvoldt skade og ulempe i den anledning kan det kreves erstatning etter skjønn. Eier av gnr. 156, bnr. 75 gir eier av gnr. 156, bnr. 279 og 74 de samme rettigheter og pålegger de samme forpliktelser som nevnt ovenfor med hensyn til fellesledninger i felles adkomstvei. Eier av gnr. 156, bnr. 74 gir eier av gnr. 156, bnr. 179 og 75 de samme rettigheter og pålegges de samme forpliktelser som nevnt ovenfor med hensyn til fellesledninger i felles adkomstvei. Kommunen har rett til når som helst å stenge og forsegle felles hovedstoppekran i Solveien og hvilken som helst av de nevnte eiendommer når det ansees som nødvendig.
Dagboknr. 30290, tinglyst 16.12.1980:
Eier av gnr. 156, bnr. 74 og 75 gir eier av gnr. 156, bnr. 325 rett til å knytte seg til eksisterende vann og kloakkledning som går over deres eiendommer. Eier av gnr. 156, bnr. 325 gis derved adgang til nødvendig reparasjon og vedlikehold av anlegget. Eieren forplikter seg til å sette terrenget i den stand det var før arbeidet ble igangsatt.
Dagboknr. 3089, tinglyst 31.01.1983:
Eier av fremtidig utskilt parsell av gnr. 156 bnr. 56 gis rett til å føre vann- og avløpsledninger med nødvendige kummer til eksisterende felles vann -og avløpsledninger som går over eiendommene. Eierne av de tre eiendonnener gnr. 156, bnr.56 og 325 og den utskilte parsell av gnr. 156, bnr. 56, står solidarisk ansvarlig for reparasjon og vedlikehold av de ledninger og den ledningstrasse som benyttes felles. Det viI si fra kum rett vest av hus på gnr.156, bnr. 325, til hovedvannledning. De tre eiere står på samme måte ansvarlig for å rette opp skader og å bringe terrenget tilbake til den stand det van i før arbeidet ble igangsatt. De grunneiere som får felles stikklednlnger gjennom sin eiendom forplikter seg til ikke å utføre anbeider som kan skade eller gjøre Iedningene utilgjengelige, likeså gis det fri adgang for nødvendig vedlikeholds- og reparasjonsarbeider .
Dagboknr. 67380, tinglyst 05.10.1988:
Oslo kommune gis rett til å ha liggende hovedledninger for vann og avløp med kummer på eiendommen. Kommunen gis fri adgang til eiendommen for å foreta tilsyn med ledningene og forta nødvendig vedlikehold. Kommunen erstatter mulige skader som arbeidene måtte påføre eiendommen og terrenget settes i stand så vidt mulig og i den utstrekning det synes rimelig i den stand det var før arbeidet ble påbegynt. Større tiltak på eiendommen må avklares med kommunen. Eventuelle tvister skal avgjøres ved skjønn.
Dagboknr. 4481, tinglyst 24.01.1992:
Solveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom kommunen forlanger det, plikter eier av eiendommen å vederlagsfritt opparbeide vei opp til regulert bredde samt avstå nødvendig veigrunn.
Dagboknr. 24935, tinglyst 15.05.1992:
Gnr. 156, bnr. 385 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei (4 meter bred) fra Solveien over gnr. 156, bnr. 75 langs denne eiendoms sydlige del som vist på kart. Gnr. 156, bnr. 385 skal ha bruksrett til manøvreringsareal over gnr. 156, bnr. 75 på denne eiendoms sydlige del som vist på kart. Den sydlige del av gnr. 156, bnr. 75 skal ha bruksrett til manøvreringsareal på gnr. 156, bnr. 385 som vist på kart. Konferer megler for kart.

I tillegg er det tinglyst 3 servitutter fra 1918 - 1927. Dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen, seksjon eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen er i dag en tomannsbolig som er seksjonert i 2 seksjoner, men hele boligen (begge seksjoner) selges samlet. Kopi av seksjoneringsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Cappelens vei 15 har en solrik og unik beliggenhet innerst i en lang privat stikkvei, på et høydedrag rett ovenfor Solveien. Eiendommen ligger høyt og fritt andre husrekke fra Solveien, tilbaketrukket og skjermet med flott vestvendt utsikt over fjorden. Et barnevennlig og attraktivt villaområde med bl.a. 2-3 minutters gange til Kastellet trikkeholdeplass, samt kort vei til Kastellet skole og servicetilbud.

Det meste du trenger finner du i nærområdets tre lokale handelssentre, Sæter, Holtet og Lambertseter, som alle ligger i gangavstand fra eiendommen. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor m.m. På Holtet finner du bl.a. delikatessebutikken Jacob’s, søndagsåpen matbutikk og helsesenter/treningssenter (Best Helse), mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.
Sentrum er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, sykle ned til byen med bl.a. Bjørvika som et naturlig stoppested.

Kun noen få minutter å gå til trikkeholdeplassen på Kastellet med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Nærhet også til «ringbussen» i Ekebergveien/Lambertseterveien, som går i en sløyfe mellom Kastellet/Nordseter, Lambertseter og Sæter. Kort vei også ned til Nordstrand togstasjon.
(Se Ruter for mer informasjon).

Når temperaturen tillater, er det bare en liten rusletur ned til fjorden med bl.a. Nordstrand bad som nærmeste badeplass. Med sykkel er det også få minutter til Bekkelagsbadet som er et park- og badeanlegg som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten. I retning sentrum finner du også området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand Tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter. Svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.
På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Cappelens vei er en lite trafikkert villavei som strekker seg fra Solveien til Kastellveien ved Kastellet trikkeholdeplass. Eiendommen ligger på vestsiden av veien, innerst i en privat stikkvei mot Solveien.

Flere barnehager i nærområdet.
Kort vei til Kastellet skole (1.-10. klasse).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 658 kvm. Solrik og usjenert tomt med fjordutsikt, som er pent opparbeidet med bl.a. plenareal, beplantning og noe naturtomt, samt belegningsstein på gårdsplass og asfaltert innkjørsel.

Frittstående dobbelgarasje på 35 kvm.
Frittstående enkelgarasje på 17 kvm.
Godt med biloppstillingsplasser på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Adkomst fra Cappelens vei er privat og deles med Cappelens vei 11B og 17 med felles vedlikeholdsansvar 1/4 på hver, der Cappelens vei har 2 andeler.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4644 (Nordstrandskråningen) datert 11.06.2012 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Byggesaker i området:
Solveien 64B - oppføring av enebolig på nabotomten mot vest.
Cappelens vei 13 - bruksendring av rom i underetasje til bolig, nytt våtrom og fasadeendringer.
Cappelens vei 23 - oppføring av enebolig.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter for hele eiendommen (begge seksjoner) er kr 45 520,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15 617 kwh. pr. år. for 1 .etasje og 23 128 kwh for 2 .etasje. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 18 863,-for hele boligen.
Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av internett og har avgift på kr 1 300,- pr. mnd pr. abonnement. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sikkerhetsgruppen Nordstrand som alarmselskap som koster kr 6 714,- pr. år. Anlegget kan evt. medfølge ved videreføring av selgers abonnement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens totale formuesverdi beregnet til kr. 12 840 676,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Boligen er nylig seksjonert, og det er derfor ikke beregnet eiendomsskatt for 2026. Basert på boligens formuesverdi må det påregnes at det vil påløpe eiendomsskatt for begge seksjonene, samt for eiendommen i sin helhet, fremover.

28 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

700 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
701 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
720 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
28 701 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
28 720 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vibeke Heltberg Rønne, Pia Rønne Heltberg og Håvard Sivertsen Heltberg

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet kr 31 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 150,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport - snr. 1  kr 17 500,00
Tilstandsrapport - snr. 2  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige - snr. 1  kr 40 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige - snr. 2  kr 40 000,00
Foto ca kr 13 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0142/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26142

Sist oppdatert: 03. september 2026 kl. 20:15