Granstuveien 5A

Granstuveien 5A, 1185 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 160, bruksnummer 1124, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 187 kvm
Totalt BRA-i: 170 kvm
Totalt BRA-e: 17 kvm

BRA-i:

Underetasje 43 kvm:
Entré/hall, toalett og vaskerom, samt entré/gang, bad, soverom og stue med kjøkken.

1. etasje 63 kvm:
Stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.

2. etasje 64 kvm:
Trappegang, bad og 4 soverom.

BRA-e:
Garasje på 17 kvm.

Kaldtloft med adkomst fra trappegangen i 2. etasje via takluke med nedfellbar stige. Tregulv på hele loftet med god lagringsplass.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.05.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom i underetasjen som er beskrevet som soverom og stue er ikke byggemeldt for varig opphold.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Frittliggende enebolig over 3 etasjer, oppført i 2013.
Iflg. tilstandsrapporten er boligen oppført med på støpt gulv med grunnmur av betong.
Yttervegger av trekonstruksjoner med liggende trekledning.
Etasjeskillere av trekonstruksjoner.
Saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Takrenner, nedløp og pipebeslag er i metall.
Boligen har vinduer med trekarmer 3-lags glass, entrédører med glassfelter, samt balkong- og terrassedør, alle fra byggeår.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Bad 2.etasje:
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Det er registrert stedvis riss i porselenet til servanten.
- Innerdør til badet har svelleskader nederst på utforing/belistning.

Bad underetasje:
- Innerdør til badet har svelleskader nederst på utforing/belistning.

Hybelkjøkken:
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke er ikke påvist.

Andre rom:
- Deler av 2.etasje har skråtak som er en lukket konstruksjon og slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som risikokonstruksjoner.

Vinduer:
- Enkelte vinduer samt belistning viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling(utvendig).

Tak:
- Yttertaket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Drenering:
- Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Vann fra yttertaket er stedvis ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Helse, miljø og sikkerhet:

Balkong:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
Terrasseplatting:
- Terrassen mangler fullverdig rekkverk.
Forstøtningsmur:
- Forstøtningsmur av naturstein ved biloppstillingsplass mangler fullverdig rekkverk.

Se tilstandsrapport datert 01.05.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om boligens standard.

Granstuveien 5A har en solrik beliggenhet i et attraktivt villaområde på Bekkelagshøgda. Barnevennlig og trafikkskjermet med kort vei til bl.a. kollektivtransport, skoler og servicetilbud, samt til de unike friområdene på Ekebergsletta.

Boligen er tegnet av arkitekt Nils Haugrud og har en innholdsrik og meget god planløsning som åpner for flere bruksmuligheter. Planløsningen appellerer til familier med behov for fleksible løsninger der ulike generasjoner kan få spillerom.
Den romslige og lyse hovedetasje består av stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning og er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Rikelig med vindusflater gir rommet mye dagslys og god kontakt mellom inne- og uterom, samt at det er direkte utgang til stor terrasse og hage - perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster.

Huset er oppført i 2013 etter TEK10 og dens krav til byggeteknikk, isolasjon, innemiljø osv. Ansvarlig for utbyggingen av eiendommen var anerkjente Anders Opsahl Eiendom AS, med Follohus AS som entreprenør (en solid boligentreprenør med over 30 års erfaring). I forbindelse med oppføringen av huset ble boligen påkostet med bl.a. utstrakt bruk av vannbåren gulvvarme via luft-til-vann. Det er lagt vannbåren gulvvarme i hele underetasjen og i hele 1. etasje. Vannbåren gulvvarme oppvarmet med luft-til-vann-varmepumpe gir en energieffektiv og fremtidsrettet oppvarmingsløsning. Systemet henter energi fra uteluften og fordeler jevn, behagelig varme i gulvene – uten kalde soner eller synlige varmekilder. Resultatet er lavere strømforbruk og bedre innekomfort.
I tillegg har boligen også balansert ventilasjon med varmegjenvinning som også bidrar til et godt inneklima og lavere driftskostnader.
Ellers er boligen bl.a. utstyrt med peisovn i stuen/spisestuen og sentralstøvsuger med ett uttak i hver etasje.

Underetasje:

Hovedinngangspartiet ligger i underetasjen som inneholder entré/hall, toalett, vaskerom, samt entré/gang, bad, soverom og kjellerstue med hybelkjøkken.

Romslig entré/hall med gulvfliser med vannbåren gulvvarme. Skyvedører med speilfronter til praktisk garderoberom.

Toalettet ligger i praktisk tilknytning til entréen/hallen. Gulvfliser med vannbåren gulvvarme. Toalettet er innredet med veggmontert servant med ett-greps armatur og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Det er montert fuktsensor med lekkasjevarsler. Vannrør av typen rør-i-rør system.

Fra hallen går du også direkte inn i vaskerommet. Et romslig og praktisk vaskerom med flislagt gulv og vannbåren gulvvarme. Her er det opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel, samt en veggmontert utslagsvask og veggmonterte hyller. Boligens tekniske installasjoner er samlet her, inkludert en ca 287-liters varmtvannsbereder, aggregat for balansert ventilasjon, installasjon for luft-til-vann-varmepumpen og hovedstoppekran med automatisk lekkasjesikring.
Fra vaskerommet er det «lyddør» inn til øvrig del av underetasjen.

Entré/gang med gulvfliser med vannbåren gulvvarme.

Lys kjellerstue med vannbåren gulvvarme og hybelkjøkken som ble installert i 2017. Innredning består av hvitt hybelkjøkken med helbeslått oppvaskkum og med ett-greps armatur, samt 2 stekeplater og integrert kjøleskap. Integrert stekeovn i høyskap med slette hvite fonter. Fritthengende ventilator med kullfilter. (Kjellerstuen er ikke byggemeldt for varig opphold).

Soverom (alt. kjellerstue) med vannbåren gulvvarme (rommet er ikke byggemeldt for varig opphold).

Flislagt bad med vannbåren gulvvarme og downlights i himling. Veggmontert hvit servantinnredning med heldekkende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil med belysning over servant, samt stikkontakt på vegg. Dusjnisje med glassdører og ett-greps dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen rør-i-rør system.

Integrert i underetasjen ligger også garasjen. Garasjen er på 17 kvm og har elbillader og elektrisk garasjeport. I tillegg disponerer også boligen en utendørs biloppstillingsplass ved siden av huset.

1. etasje:

En lys og flott hovedetasje som består av et romslig og åpent rom som inneholder stue, spisestue og kjøkken. God plass til møblering i flere soner. Rikelig med vinduer gir godt med dagslys og godt utsyn til hagen, samt at det er via doble terrassedører direkte utgang til solrik terrasse og hage.

1-stavs parkett i hele rommet med vannbåren gulvvarme, samt en peisovn for ekstra varme og hygge. Downligts i himling.

Kjøkkeninnredning fra Sigdal med rikelig med skap- og benkeplass. Glatte hvite fronter og benkeplater av stein. Stor frittstående kjøkkenøy med bl.a. spiseplass i «barløsning» og underlimt oppvaskkum med ett-greps armatur. Integrert induksjonstopp (Miele), stekeovn (Miele) og oppvaskmaskin. Nisje med frittstående helt kjøleskap og hel fryser. De integrerte hvitevarene følger boligen. Fritthengende ventilator (Miele) med avtrekkskanal. Praktisk integrert støvsuger (tilkoblet sentralstøvsugeren) i sokkelen på kjøkkenøyen. Vannrør av typen rør-i-rør system. Det er montert lekkasjestopper og komfyrvakt.

2. etasje:

I 2. etasje ligger trappegang, bad og 4 soverom,

Romslig trappegang med adkomst til badet og alle de fire soverommene. Skyvedørsgarderobe i gangen, samt adkomst til kaldtloft via luke i himling med nedtrekkbar stige.

Flislagt bad med varmekabler og downlights i himling. Badet er innredet med hvit veggmontert servantinnredning med heldekkende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil over servant med integrert belysning, samt stikkontakt på vegg. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet både hånddusj og regnfallsdusj. Innbygget badekar med ett-greps armatur. Vannrør av typen rør-i-rør system.

4 gode soverom, hvorav hovedsoverommet har skyvedørsgarderobe og utgang til sydvestvendt balkong på 4 kvm.

Se tilstandsrapport datert 01.05.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er oppvarmet med vannbåren gulvvarme (via luft-til-vann) i hele underetasjen og i hele 1. etasje. Elektriske varmekabler på badet i 2. etasje, samt panelovner på soverom i 2. etasje.
Peisovn med glassdør i 1. etasje.
Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig (Hus A) datert 04.05.2020.

Rom i underetasjen som er beskrevet som soverom og stue er opprinnelig byggemeldt som boder og er ikke godkjent til varig opphold. Konsekvensen ved en evt. søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod. Den del av terrassen som er evt. høyere enn 50 cm over terreng er ikke byggesøkt/godkjent.
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 17543, tinglyst 18.08.1978
Erklæringen gir gnr. 160 bnr. 96 bruksrett til en 4 meter bred kjørbar atkomstvei fra Granstuveien over denne eiendommen (gnr. 160 bnr. 1124) langs eiendommens nordøstre grense. Begge eiendommene skal ha samme inn- og utkjøringssted. Heftelsen kan ikke slettes eller endres uten samtykke fra Oslo byplankontor.
Dagboknr. 28997, tinglyst 03.12.1980:
Gnr. 160, bnr. 96 og bnr. 1124 har felles adkomst fra Granstuveien over bnr. 1124.
Dagboknr. 371167, tinglyst 11.05.2012:
Erklæringen gir en midlertidig dispensasjon som godkjenner Granstuveien i sin nåværende bredde. Kommunen kan når som helst trekke dispensasjonen tilbake. Hvis det skjer, forplikter eier seg til å opparbeide vei på egen bekostning i en bredde på inntil 10 meter, og vederlagsfritt overdra den nødvendige veigrunnen til Oslo kommune. Forpliktelsene er påheftet eiendommen som en grunnbyrde.
Dagboknr. 457437, tinglyst 06.06.2013:
Seksjonering, opprettet 3 seksjoner med sameiebrøk 1/3.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold. Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er ikke godkjent til varig opphold og således ikke lovlig for utleie. 
Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Nødvendige radontiltak er gjennomført iht. den byggtekniske forskrift som gjaldt.

Grantuveien 5A ligger i et meget barnevennlig og lite trafikkert villaområde med kort vei til bl.a. store friområder, fritidstilbud, skoler, kollektivtransport og servicetilbud.

Fra eiendommen er det gangavstand til Holtet, områdets lokale handelssenter med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob’s, Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri/Lofthus Pizza og helsesenteret/treningssenteret Best Helse. Det er også kort vei til servicetilbud på Karlsrud og Lambertseter Senter som kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino. Ønsker du et bredere tilbud av f.eks. caféer og spisesteder er Sæter heller ikke langt unna.

Eiendommen ligger i nærheten av et godt kollektivtilbud, med få minutters gange til både buss og T-bane. Gangavstand til trikkeholdeplass på Holtet.
(Se Ruter for mer informasjon).

Fra eiendommen tar det kun noen få minutter å gå til de unike friområdene på Ekebergsletta og i Brannfjellskogen, samt videre til Ekebergparken. Et flott tur- og rekreasjonsområde i Brannfjellskogen med bålplasser og stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. Det er også 18-hulls frisbeegolfbane her. Flotte rekreasjonsområder også i Ekebergparken med skulpturer, samt café og restaurant. I tilknytning til Ekebergsletta finner du fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, samt store friområder m.m.
Nærhet også til fjorden og Østmarka.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Nordstrand IF på «Niffen» med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Både Nordstrand og Bækkelaget Tennisklubb.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Nordstrand turn, dans, kor, speider m.m.
Områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen.
Treningsstudio: Best Helse på Holtet, Sats på Karlsrud og Lambertseter, samt Evo på Lambertseter og Sæter.

Granstuveien er en lite trafikkert villavei som strekker seg fra Steingrims vei til Raschs vei. Adkomst fra Raschs vei til Granstuveien, alternativt fra Steingrims vei.

Flere barnehager i nærområdet.
Gangavstand til både Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 215 kvm som tilhører sameiet. Boligen har tinglyst bruksrett på eget tomteareal på 335 kvm, i naturlig tilknytning til huset. Dette tomtearealet er solrikt og meget pent opparbeidet med bl.a. sydvestvendt terrasseplatting på 40 kvm, samt plenareal, bærbusker, frukttre og annen beplantning.
Felles asfaltert adkomstvei/biloppstillingsplasser.

Egen garasje på 17 kvm integrert i boligens underetasje. Elbillader i garasjen og elektrisk garasjeport.
Boligen disponerer i tillegg 1 utvendig parkeringsplass ved siden av huset.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser.
Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Reguleringsplaner vedtatt før kommuneplanen vil normalt gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 837,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann og avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten er kr. 7 544,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 22 000 kWh. pr. år.
Nåværende eier har bygningsforsikring i Gjensidige.
Boligen er tilknyttet Altibox (Vikenfiber) som leverandør av tv og internett og koster kr 1 400,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 5 542 444,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

13 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

347 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
348 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
368 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 248 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 268 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Inga Kathrine Due og Nils Arne Rakstad

Eiendommen er seksjonert og er tilknyttet et sameie bestående av 3 eneboliger, med sameiebrøk 1/3. 
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Seksjonene har tinglyst eksklusiv bruksrett til hvert sitt uteareal på hagesiden. Asfaltert innkjørsel evt. er fellesareal med felles vedlikeholdsplikt.
De tre seksjonene disponerer hver sin utvendige parkeringsplass på fellesareal, uten at det er særskilt bruksrett til dette gjennom seksjoneringsbegjæring eller vedtekter/avtale.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,00
Markedsføringspakke kr 31 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk/Overtagelse kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 045,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 40 000,00
Foto kr 10 800,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0049/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2649

Sist oppdatert: 02. mai 2026 kl. 17:59