Solveien 140M

Solveien 140M, 1167 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 182, bruksnummer 1135, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 191 kvm
Totalt BRA-i: 151 kvm
Totalt BRA-e: 40 kvm

BRA-i 151 kvm:

Underetasje 56 kvm:
Trappegang med garderoberom, bod, bad og 3 soverom.

1. etasje 80 kvm:
Entré/hall, garderoberom, vaskerom, kjøkken og stue/spisestue.

Loftetasje 15 kvm:
Loftstue.
Loftetasjen har et gulvareal (GUA) på ca 22 kvm, men pga. skråtak er det kun 15 kvm som er måleverdig.

BRA-e 40 kvm:
Dobbelgarasje på 28 kvm.
Bod på 12 kvm i tilknytning til garasjen.

Åpent areal (TBA):
Markterrasse på 55 kvm i tilknytning til underetasjen.
Markterrasse på 17 kvm i hagen bak garasjen.
Terrasse på 25 kvm med adkomst fra stue/spisestue.
Balkong på 3 kvm med adkomst fra loftstuen.

Frittstående utebod i hagen som er målt til 8 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 25.09.2026 utført av bygningssakkyndig Andreas Grønstad Jahnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom beskrevet for loftstue er ikke byggemeldt/godkjent for varig opphold.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Frittliggende enebolig oppført i 1979.
Bygget er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i leca.
Yttervegger har stående trekledning fra byggeåret.
Takkonstruksjonen er utført som et kaldt, uinnredet loft, og taket er tekket med takstein (oppgradert med takrens, utskifting av ødelagte stein og impregnering i 2017 med 15 års garanti). Takrenner og nedløpsrør er i stål.
Vinduene har malte trerammer med isolerglassruter i hovedsak fra 1978. Inngangsdør med glassfelt og Yale Doorman er montert etter byggeår, og balkongdører har malte trerammer med glassfelt fra henholdsvis 1978 og 2007.

Boligen har sikringsskap med automatsikringer. Det foreligger dokumentasjon på kontroll utført av det lokale el-tilsynet i 2025, hvor det ble registrert mindre avvik som ifølge eier er utbedret av autorisert foretak.

Garasje på ca 28 kvm som er oppført i bindingsverk med malte fasader, ringmur i leca, støpt dekke, elektrisk leddport og saltak tekket med takstein. Garasjen har isolert bod i bakkant på ca. 12 kvm.

Utvendig bod oppført i bindingsverk og pusset/malt leca, med saltak tekket med takstein og gulv belagt med terrassebord.

Følgende bygningsdeler er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) i tilstandsrapporten:

Grunnmur og fundament:
- Ved befaringen ble det registrert skjevheter i grunnmuren.

Fuktsikring og drenering:
- Drenering og fuktsikring antas å være fra byggeåret og har nådd en alder som gir usikker fremtidig funksjon.

Terrengforhold:
- Terrenget rundt boligen har ikke tilstrekkelig fall bort fra grunnmuren.

Yttervegg og fasade:
- Det er registrert manglende musetetting i nedkant av kledningen, samt manglende eller utilstrekkelig lufting bak kledningen.

Vinduer og dører:
- Vinduene og balkongdør har malte trerammer med isolerglassruter fra 1978 (eldre enn 35 år med usikker gjenværende funksjonstid).

Taktekking:
- Taktekkingen har nådd en alder som gir usikkerhet knyttet til fremtidig funksjon.

Kjøkken:
- Det er ikke montert vannstoppventil (waterguard).

Avløpsrør:
- Avløpsledningene har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.

Vannledninger:
- Fordelerskapet mangler drenering til sluk eller avløp.

Varmtvannsbereder:
- Berederen står ikke i lekkasjesikret oppstilling og mangler tett underlag med sluk eller annen sikring mot vannskade.

Bad:
- Det er usikkert om det er benyttet membran bak de malte flatene.
- Det er registrert usikker løsning rundt rørgjennomføringer under vask.

Vaskerom:
- Det er registrert bom (hulrom) under fliser på gulvet, og det er usikkert om det er påført membran bak veggflatene.
- Løsningen på veggene fremstår som usikker og bør kontrolleres nærmere.
- Innebygget sisterne mangler synliggjøring av eventuelt lekkasjevann.
- Rommet ventileres kun ved naturlig ventilasjon gjennom lufteventil i yttervegg.

Forstøtningsmur:
- Ved befaringen ble det registrert mindre skjevheter i muren.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Solveien 140M er en pen og sjarmerende enebolig med innholdsrik og god planløsning. Hovedetasjen inneholder bl.a. stue/spisestue og kjøkken som passer for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Rikelig med vindusflater mot sydvest slipper inn godt med naturlig lys, samtidig som gir god kontakt mellom inne- og uterom. Rommet har noe utsikt, samt at det er utgang til en stor, sydvestvendt og solrik terrasse med utsikt, perfekt for lange sommerkvelder.

Boligen er oppført i 1979 og fremstår som pen med overflater og innredning i lyse og varme farger. Boligen er jevnlig vedlikeholdt og stedvis modernisert gjennom årene.

Underetasje:

Underetasjen inneholder trappegang med garderoberom, bod, bad og 3 soverom.

Trappegang som leder til et stort garderoberom som er innredet med rikelig med garderobeskap. Downlights i himling i trappegang og garderoberom.

Doble profilerte skapdører inn til praktisk lagringsbod. Fra lagringsboden er det adkomst til krypkjeller som også har noe lagringsplass. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2019 er plassert i krypkjelleren.

Romslig bad som ble modernisert i 2019 med bl.a. nytt sluk, ny smøremembran på gulv og vegg i dusjsone, nye gulvfliser og veggliser i dusjsonen, samt nye malte våtromsplater på øvrige vegger og ny innredning/sanitærutstyr. Varmekabler i gulvet og downlights i himling.
Badet er innredet med hvit vegghengt servantinnredning med slette fronter og helstøpt servant med ett-greps armatur. Rundt vegghengt speil over servant, samt integrert helfigur speil i vegg (bak det store vegghengte speilet med sort karm). Dusjhjørne med glassvegg og dusjarmatur tilkoblet både hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

3 gode soverom, der hovedsoverommet har stor skyvedørsgarderobe og utgang til markterrasse og hage.

1. etasje:
Lys og romslig hovedetasje som inneholder entré/hall, garderoberom, vaskerom, kjøkken og stue/spisestue. Entré/hall, garderoberom og vaskerom ligger i et halvplan under kjøkken og stue/spisestue.

Entré/hall med gulvfliser med varmekabler. Elektronisk kodelås fra Yale Doorman på ytterdøren.

Eget praktisk garderoberom med gulvfliser og vindu.

I praktisk tilknytning til hallen ligger vaskerommet som også ble modernisert i 2019 med bl.a. nytt sluk, ny smøremembran og nye gulvfliser, samt nye malte våtromsplater på veggene og ny innredning. Vaskerommet er innredet med vegghengt servantinnredning med profilerte fronter og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil over servant. Benkeplate med hylle under. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Vaskerommet har også vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Lyst og hyggelig kjøkken med fjordutsikt. Ny kjøkkeninnredning i 2020 med hvite profilerte fronter og kompositt benkeplater. Godt med skap- og benkeplass. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap. Dobbel vask med ett-greps armatur. Integrert induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Alle hvitevarene på kjøkkenet var nye i 2020 og vil følge boligen. Kjøkkenvifte fra 2020 med avtrekk ut. Downlights i himling.

Kombinert stue og spisestue i vinkelløsning. God plass til møblering av både salong og spisestue. Peis i stuedelen for ekstra varme og hygge. Store vindusflater mot vest gir rommet godt med lys, samt at det er noe fjordutsikt.
Fra stuen/spisestuen er det utgang til sydvestvendt og solrik terrasse på 25 kvm med noe fjordutsikt. Det ble i 2026 lagt nytt terrassegulv på terrassen. Utebelysning og markise på terrassen.

Loftetasje:

I loftetasjen ligger loftstue med utgang til sydvestvendt balkong på 3 kvm med utsikt. (Loftstuen er ikke byggemeldt/godkjent for varig opphold).

Garasje:

Frittstående garasje på 28 kvm med elbilladere og elektrisk garasjeport.
I bakkant av garasjen er det isolert bod på 12 kvm.

Hage:
Meget pent opparbeidet tomt med bl.a. markterrasser, plenarealer og beplantning. Frittstående utebod på 8 kvm i hagen.
I tilknytning til underetasjen ligger en stor markterrasse på 55 kvm som fikk nye terrassegulv i 2026.
I hagen bak garasjen ligger en solrik markterrasse på 17 kvm med flott fjordutsikt. Terrassen ble bygget ny i 2026.

Se tilstandsrapport datert 25.09.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og varmekabler i entré/hall, vaskerom og på badet.
Peis i stuen/spisestuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 26.09.1980.
Det foreligger midlertidig brukstillatelse for dobbelgarasje, datert 06.10.1994 (manglet beliggenhetskontroll av kommunen oppmålingsseksjon og gjenpart av tinglyst erklæring). Det foreligger ikke ferdigattest på tiltaket, og det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for dette tiltaket og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. 

Loftstuen er opprinnelig byggemeldt som loft og er således ikke byggemeldt/godkjent for varig opphold. Risikoen ved en evt. søknad vil kunne være at rommet ikke godkjennes for varig opphold og at det da må benyttes som bod.
Balkongen på 3 kvm i loftetasjen ikke er tegnet inn på byggetegningene og lovligheten av denne kan således ikke dokumenteres. Utebod i tilknytning til garasjen og boden i hagen er ikke byggemeldt. Risikoen ved en evt. søknad vil kunne være at balkong/uteboder ikke godkjennes og at disse da må fjernes.
Kommunen kan uavhengig av en søknad starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.
Kjøper overtar risiko og ansvar for overnevnte videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 7745, tinglyst 11.04.1978.
Denne eiendommen og nærliggende eiendommer, gir fremtidig utskilte parseller rett til å legge vann-, spillvann og overvannsledninger over eiendommene og rett til ettersyn og reparasjon av ledningene. Utskilte parseller gis også rett til å koble sine ledninger på ledning som allerede ligger på bnr. 756. De ledninger som er felles er eierne solidarisk ansvarlige for å reparere og vedlikeholde.

Eiendommen er utskilt fra gnr. 182, bnr. 754, den 03.03.1978, og følgende servitutter er tinglyst der før utskillelsen_
Dagboknr 12553, tinglyst 22.10.1951.
Bestemmelse om veg. Solveiens bredde er midlertidig godkjent. Dersom kommunen krever det skal eiendommen være med på å bekoste opparbeidelse av veien med fortau med kantstein til regulert bredde, for egen regning.
Dagboknr 4626, tinglyst 24.02.1978.
Best. om vann/kloakkledn. Servitutten omhandler det samme som servitutt tinglyst 11.04.1978.
Dagboknr 4806, tinglyst 28.02.1978.
Best. om adkomstrett. Innenforliggende eiendom, med adresse Solveien 140N, gis bruksrett til nødvendig adkomst over Solveien 140M sin eiendom, i anledning deling av eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det foreligger erklæring datert 18.06.1995 der garasjen er gitt unntak i anledning bygningens avstand til regulert senterlinje vei. Eier av eiendommen er forpliktet til å fjerne eller forandre garasjen uten erstatning, når som helst veisjefen måtte forlange det. Erklæringen er ikke tinglyst.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.
Det er iflg. selger målt radonverdi på 50-100 Bq/m3 i boligen sommeren 2026 og dette er innenfor angitt grenseverdi.

Eiendommen ligger i et attraktivt villaområde i Solveien i Nordstrandskråningen, et område som er kjent for bl.a. gode solforhold og fjordutsikt.

Kort vei til lokal søndagsåpen matbutikk, mens det med bil kun tar få minutter til de lokale handelsstedene Sæter, Holtet og Lambertseter. Gangavstand til Sæter som har flere hyggelige caféer/spisesteder, matbutikker og nisjebutikker, samt bl.a. vinbar og treningssenter. På Holtet finner du bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Når du betrakter utsikten kan det virke som du bor langt fra byen, men den er faktisk bare noen minutter unna. Togstasjonen og bussholdeplassen ligger rett i nærheten, og gjør transporten inn til sentrum rask og enkel.
(se Ruter.no for mer informasjon).

Når temperaturen tillater er det bare en liten rusletur via gangstien Siksakveien (som går på nordsiden av eiendommen) rett ned til fjorden med bl.a. Katten badeplass og Ljansbadet som er en privat badeplass ved innmelding i Ljans Vel (se ljansvel.no).
Det er også gangavstand til flotte turmuligheter langs Ljanselven som tar deg videre ned til Hvervenbukta. Her finner du også den lokale alpinbakken, Sloreåsen. Skredderjordet ligger også i nærheten med populær skøytebane om vinteren og sandvolleyball baner om sommeren. Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter er heller ikke langt unna.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF på 'Niffen' med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien, samt Ljan tennis i krysset Gladvollveien/Peder Holters vei.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m. Anlegg på sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.

Adkomst til eiendommen fra Solveien, i strekket mellom Birgitte Hammers vei og Breidablikkveien.
Litt historie: Solveien strekker seg fra Kongsveien, krysser Nordstrandveien, og ender i Ljabruveien. Veien ble anlagt i flere etapper og har hatt flere navn. Den eldste delen som gikk fra Nordstrandveien til Ljabruveien het Jomfru Andersens vei. Dette navnet fikk veien fra eieren av Vestre Sæter gård som anla veien i 1888. Fra Nordstrandveien og et stykke nordover het veien Bjerckes øvre vei etter O. C. Bjercke som anla denne delen av veien samt en rekke andre veier i området. Den nordligste delen av veien ble privat anlagt i 1890-årene. De to veien ble knyttet sammen ved Kastellet i 1923, og broen over Kastellveien stod ferdig samme år. Solveien fikk sitt navn i 1904 og 1917 og navnet kommer av veiens beliggenhet over en åsrygg som gir meget gode solforhold morgen til kveld. (Kilde: Wikipedia).

Flere barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Ljan barneskole og Nordstrand ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert

Eiet tomt på 494 kvm. Tomten er meget pent opparbeidet plenareal, terrasseplattinger, hekk og beplantning, samt forstøtningsmur i naturstein og inngjerding. Belegningsstein i innkjørselen og foran garasjen. Frittstående utebod i hagen og utebod i tilknytning til garasjen.

Frittstående dobbelgarasje på 28 kvm med elbillader og elektrisk garasjeport.
Bod på 12 kvm i bakkant av garasjen.
Utendørs parkeringsplass bak huset.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4644 datert 11.06.2012.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen har markert fare for overvann. Dette er resultater fra en enkel matematisk beregning av hvor overvann vil renne fra høyereliggende til lavereliggende arealer basert på terrengform og helning. Det tar ikke hensyn til vannmengder, overflater, rørsystem og infiltrasjon. Dette kan derfor sees på som en beregning av hvor det er sannsynlig at vannet vil renne dersom kulverter, stikkrenner og rørsystem er utilgjengelig.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 26 383,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20 000-25 000 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen som gjelder ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 126,-.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett (fiber) og har avgift på i underkant av kr 1 000,- pr. mnd. Dekoder/ruter medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 4 414,- pr. år. Anlegget kan evt. medfølge ved videreføring av selgers abonnement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 4 451 454,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,-, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

12 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

323 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
324 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
344 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 274 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 294 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Øystein Sponheim

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 11 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger/Overtagelse kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 968,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 65 000,00
Foto ca 11 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0226/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26226

Sist oppdatert: 24. oktober 2026 kl. 19:08