Gladvollveien 37

Gladvollveien 37, 1168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 146, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 403 kvm
Totalt BRA-i: 369 kvm
Totalt BRA-e: 34 kvm

BRA-i:

Kjeller 85 kvm:
Trappegang, teknisk rom, rom med tidligere oljetank (frakoblet og renset), 3 boder, toalett og vaskerom.

1. etasje 143 kvm:
Entré/bi-inngang med baktrapp, toalett, hovedentré, hall, kjøkken, spisestue, peisestue og stue.

2. etasje 106 kvm:
Trappegang 1, trappegang 2, bod, 2 bad, 3 soverom og stue.

Loft 35 kvm:
Gang og uinnredet kaldtloft.
(Etasjen har et gulvareal (GUA) på 81 kvm, men pga. skråtak er det kun 35 kvm som er måleverdig).

BRA-e:
Frittstående dobbelgarasje på 34 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 30.04.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Klassisk villa over 2 etasjer + kjeller og loft, oppført i 1915.
Boligen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur er av naturstein og murkonstruksjoner.
Etasjeskiller er i trekonstruksjoner.
Fasader er utført i trepanel. Selger opplyser at fasaden sist ble malt i 2023.
Yttertak har mansard- og valmtaksform i trekonstruksjoner, som utvendig tekket med takstein, samt takplater. Yttertaket ble tekket om i ca. 2007.
Balkongdører, vinduer og takvindu er med karmer av treverk i 2- og 3-lags glass fra 2017, 2016, 2015, 2013, 1995, 1983 og byggeår.

Frittstående dobbelgarasje oppført i 1991 i tre- og betongkonstruksjoner, samt lettklinkerblokker. Fasader er utført i liggende trepanel. Yttertak har saltaksform i trekonstruksjoner som utvendig er tekket med takstein.

Overbygget del av terrasse i betong- og trekonstruksjoner, samt naturstein. Fasader er utført i trepanel. Yttertak av valmtaksform i trekonstruksjoner, som utvendig er tekket med takstein.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Loft – innredet del:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens innredede del av loftsetasje (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.

Loft - uinnredet kaldt loft:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.

Innvendige baktrapp:
- Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader. Det er registrert knirk i større deler av trappen.

Andre rom:
- Overflate himling: TG2 gjelder gjelder soverom 1. Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre riss
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i deler av gulvene i 2. etasje. Parkett ved balkongdør i stue har tegn til svelleskader.

Toalettrom - Kjeller:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere toalettrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.

Ventilasjon:
Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.

Annet:
Takkonstruksjonen i entréen og i deler av 2. etasje har skråtak er lukkede konstruksjoner. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som risikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader

Balkonger:
- TG2 gjelder veranda i 2.etasje og balkong. Terrassebordene viser tegn til slitasje.
- TG2 gjelder veranda med utgang fra stue i 1.etasje. Det observeres enkelte sprekker og riss på søyler/pilarer.

Terrasse / platting:
- Markterrassen har liten avstand til terrenget.

Rom under terreng:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens rom under terreng (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.

Etasjeskille(skjevhetsmåling) - 2.etasje:
- Stedvise vesentlige skjevheter i stue i 2. etasje.

Tekniske anlegg:
- Boligens vann- og avløpsrør av eldre årstall (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Yttervegger inkl. fasader:
- Det er stedvis synlige malingsbobler og avflassing på yttervegger.
- Ytterkledningens materialer samt skodder viser stedvise tegn til elde.
- Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.

Vinduer og ytterdører:
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer.
- Ytterdører og omramming: Entrédør viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering.

Krypkjeller:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.

Grunnmur, fundament:
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren ved inngangsparti.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Utvendige trapper:
Trapp fra terrassen til hagen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.
Trapp ved inngangsparti har enkelte tegn til riss i overflaten.
Trapp ved bi-inngang viser tegn til slitasje og elde, med stedvise symptomer på begynnende skader.

Forstøtningsmur:
- Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det ble lagt ny vannledning til huset i 2013.

Dobbelgarasje:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering.

Overbygget del av terrasse (lysthus):
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:
Bad 1:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
Bad 2:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
Vaskerom:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.

Følgende forhold har fått kommentar på helse, miljø og sikkerhet i tilstandsrapporten:
-Hovedtrapp inne: Trappen har ikke håndløper på begge sider.
-Baktrapp inne: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 10 cm. Trappen vurderes som smal og bratt. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2 meter.
-Balkonger/veranda: Rekkverkshøyder er under 1 meter og rekkverkene har stedvis vertikale åpninger større enn 10 cm.
- Utvendig trapp: Rekkverkshøyder er under 1 meter. Rekkverkene har vertikale/horisontale åpninger større enn 10 cm og 5 cm. Enkelte trapper har kun rekkverk på en side.
-Forstøtningsmurer: Mangler fullverdig rekkverk.
Det er videre kommentert at boligen mangler godkjent slukkeutstyr for brann i boligen og at det mangler komfyrvakt.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Gladvollveien 37 har en unik beliggenhet på toppen av en kolle, usjenert og solrikt med vidstrakt utsikt. En tilbaketrukket og særdeles barnevennlig beliggenhet i et attraktivt villaområde på Ljan, med få minutters gange til bl.a. skole, kollektivtransport, nærbutikk, badeplasser, idrettsanlegg, tennisbaner, slalåmbakke og flotte turområder.

En stor og romslig klassisk villa, der husets sjarme og særpreg er godt ivaretatt, som for eksempel hallen med den flotte kakkelovnen, de gode takhøydene, takrosetter og profilert listverk, dører og gerikter. Den romslige hovedetasjen med flere stuer i rekke er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Store vinduer slipper inn rikelig med dagslys, samtidig som de fremhever den flotte utsikten. Fra stuen er det direkte utgang til terrassen som tar deg videre til den store hagen, perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster.

Huset fremstår i dag som lyst, pent og meget sjarmerende, der innredning og overflater hovedsakelig er holdt i lyse og varme toner. Eier har gjennom årene foretatt diverse oppgraderinger/påkostninger der man har vært nøye med å ivareta husets klassiske karakter og særpreg. Av større påkostninger kan nevnes;

– Montert nytt kjøkken fra Strai i 2022.
– Lagt vannbåren gulvvarme (tilkoblet bergvarme) i 2022 og ny 1-stavs parkett i kjøkken og spisestue.
– Boret energibrønn med bergvarme i 2019.
– Byttet de fleste vinduene i perioden 2013 til 2017 med nye fra Røros (foruten noen vinduer i glassveranda og karnapp, samt takvindu på loft). 4 terrassedører ble også byttet.

Kjeller:

Kjelleretasjen er på 85 kvm og inneholder trappegang, teknisk rom, rom med tidligere oljetank, 3 boder, toalett og vaskerom.

Teknisk rom med godt med lagringsplass. Anlegget til bergvarmen (nytt i 2019) er plassert i teknisk rom.
I tilknytning til teknisk rom ligger tidligere oljetank. I 2019 ble denne frakoblet og renset, og er således ikke lenger i bruk.

3 gode boder gir rikelig med lagringsplass.

Toalettrommet er innredet med gulvstående toalett. Malt betong på gulvet.

Stort vaskerom med malt betong på gulv. Rommet er innredet med gulvstående utslagsvask med to-greps armatur, samt dusjhode. Fra vaskerommet er det egen praktisk utgang direkte til hagen.

1. etasje:

Lys og stor hovedetasje på 143 kvm og med takhøyder på opptil over 3 meter. Etasjen inneholder entré/bi-inngang med baktrapp, toalett, hovedentré, hall, kjøkken, spisestue, peisestue og stue.

Entré/bi-inngang med baktrapp som tar deg til alle husets øvrige etasjer. Herfra er det også direkte inngang til kjøkkenet.

Toalettrom med gulvfliser med gulvvarme og downlights i himling. Innredningen består av vegghengt innredning med hyller og benkeplate med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Hovedentréen har tregulv og downlights i himling, samt integrerte garderobeskap med profilerte dører.

Stor hall med tregulv og rosett i himlingen. Plassbygget «daybed» under trappen til 2. etasje. Det ekstra blikkfanget i hallen er den høye og flotte kakkelovnen som ble installert ny for ca 10-12 år siden.
Kakkelovnen er en energieffektiv og miljøvennlig varmekilde. Den største fordelen er at den har en unik evne til å lagre varme, og med bare et par timers fyring kan den avgi behagelig og jevn varme i opptil et helt døgn.

Stort og påkostet kjøkken som ble pusset opp i 2022 med ny innredning fra Strai og med 1-stavs parkett på gulvet med vannbåren gulvvarme, samt downlights i himling. Rikelig med skap- og benkeplass, samt kjøkkenøy med spiseplass i den delvis åpne løsningen til spisestuen. Fra kjøkkenet har du også flott fjordutsikt.
Kjøkkeninnredning med profilerte innenfor liggende fronter og med benkeplater av stein. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap, samt stikkontakter og belysning under overskap. Samme fliser også på pipeløpet. Underlimt oppvaskkum med ett-greps armatur og med Quooker (kokende vann i kranen). Integrerte hvitevarer er induksjonstopp med integrert ventilator, kombinert stekeovn/dampovn, kombinert stekeovn/mikro, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap. De integrerte hvitevarene følger boligen. Vannrør av typen rør-i-rør system. Det er også montert lekkasjestopper.

Stor spisestue med 1-stavs parkett med vannbåren gulvvarme. Rosett i himling og store vinduer med flott fjordutsikt. Her er det god plass til dekking av langbord. Doble skyvedører mellom spisestuen og peisestuen.

Lys og stor peisestue med parkett på gulvet og rosett i himling. Karnappvindu mot syd og vindu mot vest gir flott fjordutsikt også fra peisestuen. Peisen gir rommet ekstra varme og hygge.

Stuen har store vinduer mot syd, vest og nord med fantastisk fjordutsikt. Parkett på gulvet. Stuen har 2 utganger til terrasser, en på hver side av rommet. En utgang til stor og delvis overbygget terrasse, samt en utgang med trapp ned til markterrasse.
Stor terrasse på 30 kvm der deler er overbygget (lysthus). Terrassen er solrik, usjenert og har nydelig utsikt. Adkomst til hagen fra terrassen.
Markterrassen er på 12 kvm og flukter med plenarealet.

2. etasje:

2. etasje er på 106 kvm og har takhøyder på opptil 2,79 meter. Etasjen inneholder trappegang, gang ved baktrapp, bod, 2 bad, 3 soverom og stue.

Trappegang med gulvteppe og downlights i himling.
Gang ved baktrappen har tilliggende bod.

Bad 1 er fra 1996 og er flislagt med varmekabler i gulvet. Downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt servant med ett-greps armatur. Nisje i vegg over servant med innfelt speil og downlights, samt innfelt skap ved siden av. Innmurt boblebadekar med badekararmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Bad 2 (fra ukjent årstall) er også flislagt og har varmekabler, samt downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Nisje i vegg over servant med innfelt speil og downlights, samt innfelt skap ved siden av. Dusjnisje med glassdør og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt pissoar.

3 store soverom, alle med utsikt. Alle soverommene har hhv. garderobeskap eller skyvedørsgarderobe. Soverom 2 har utgang til sydvendt balkong på 3 kvm.

Lys og stor stue med plassbygget skap/hylle innredning og flott fjordutsikt. Fra stuen er det utgang til vestvendt veranda på 17 kvm med praktfull og vidstrakt fjordutsikt.

Loft:
Loftet har et gulvareal på 81 kvm (kun 35 kvm som er målbart) og inneholder gang, 2 boder og uinnredet kaldtloft. Loftet har rikelig med lagringsplass.

Se tilstandsrapport datert 30.04.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Villaen er oppvarmet med bergvarme (boret i 2019) tilkoblet radiatorer og vannbåren gulvvarme i kjøkken og spisestue, samt enkelte elektriske panelovner.
Elektriske varmekabler på badene.
Kakkelovn i hallen og peis i peisestuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ekspedisjonsdokument, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest, der boligen er ferdigattestert den 14.01.1915.
Det foreligger ferdigattest for utvidelse av veranda, datert 24.05.1985.
Det foreligger ferdigattest for garasje, datert 05.12.1990.
Det foreligger ferdigmelding for utvidelse av terrasse med overbygget del, datert 03.11.1994.

Fjerning av vegg mellom kjøkken og spisestue er ikke byggemeldt (dersom veggen var en bærevegg).
Utvendig terrassetrapp mot nord, fra stuen og ned til markterrassen, er ikke byggemeldt (uvisst om tiltaket er søknadspliktig). Konsekvensen ved en evt. søknad kan være at trappen ikke godkjennes og at den da må fjernes.
Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknr 900679, tinglyst 21.02.1913.
Bestemmelse om bebyggelse. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde. Servitutten vil følge eiendommen og kjøper overtar ansvaret for denne.

Rettighet: Dagboknr. 900667, tinglyst 21.02.1913.
Bestemmelse om veg. Det samme gjelder her som ved forannevnte servitutt.

Rettighet: Dagboknr. 912693, tinglyst 15.03.1929.
Bestemmelse om veg. Det samme gjelder her som ved forannevnte servitutt.

Dagboknr. 1716, tinglyst 28.01.1970.
Best om vann/kloakkledn. Nærliggende eiendom, gnr. 194, bnr. 162 gis rett til å føre vann- og kloakkledninger over eiendommen, og gis rett til adkomst til disse for reparasjoner, vedlikehold og ettersyn av ledningene.

Dagboknr. 1045, tinglyst 15.01.1974.
Erklæring/avtale. Gladvollveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det, skal eier av denne eiendommen være med på å bekoste opparbeidelse av veien for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det er ikke utført radonmåling i boligen.

Gladvollveien 37 har en fantastisk beliggenhet på toppen av et høydedrag, tilbaketrukket og skjermet. Eiendommen ligger høyt og fritt med optimale solforhold og vid fjordutsikt mot vest.

Et barnevennlig og frodig boområde med et unikt fritidstilbud, perfekt for de som ønsker nærhet til fjorden og frilufts- og fritidstilbud, kort reisevei unna sentrum. Et populært boligområde med flere badeplasser langs fjorden, flotte turområder, slalåmbakke, fotballbaner, tennisanlegg og barnehager. Fra eiendommen er det også bl.a. umiddelbar nærhet til Ljan skole, matbutikk (søndagsåpen) og buss, samt kun noen få minutter til Ljan togstasjon.

Når temperaturen tillater er det bare en liten rusletur via «Kjærlighetsstien» ned til fjorden med bl.a. Ljansbadet som er en privat badeplass ved innmelding i Ljans Vel (se ljansvel.no).
Med skiene på skulderen kan du også gå til den lokale alpinbakken, Sloreåsen. Her finner du i tillegg flotte turmuligheter langs Ljanselven som tar deg videre ned til Hvervenbukta.
Skredderjordet ligger rett i nærheten med populær skøytebane om vinteren og sandvolleyball baner om sommeren.
Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter er heller ikke langt unna.

Med bil tar det få minutter til de lokale handelsstedene Sæter, Holtet og Lambertseter. Sæter har flere hyggelige caféer/spisesteder, matbutikker og nisjebutikker, samt bl.a. vinbar og treningssenter. På Holtet finner du bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Kollektivtilbudet er godt, med få minutters gange til både Ljan togstasjon og bussholdeplass i Ljabruveien, som begge tar deg raskt og enkelt inn til sentrum.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Kun noen få minutter å gå til Ljan Tennisklubb i Peder Holters vei. Boble over 2 baner i vinterhalvåret.
Kort vei også til Hallager idrettsanlegg med fotballbaner (kunstgress).
Sloreåsen slalåmbakken med Ljan alpinklubb.
Nordstrand IF på 'Niffen' med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, BestHelse på Holtet og Sats på Lambertseter og Karlsrud.

Adkomst til Gladvollveien fra Herregårdsveien. Følg Gladvollveien fra Herregårdsveien og ta første stikkvei til venstre, rett før Ljan skole. På toppen av kollen, på høyre hånd, ligger eiendommen. Alternativ adkomst til Gladvollveien fra Herregårdsveien via Furumoen og Peder Holters vei. Gladvollveien er en lite trafikkert vei som strekker seg fra Mosseveien og opp til Herregårdsveien. Innkjøring forbudt fra Mosseveien til Gladvollveien.

Flere barnehager i nærområdet.
Umiddelbar nærhet til Ljan barneskole og gangavstand til Nordstrand ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert

Eiet tomt på 1 335 kvm. Solrik og usjenert tomt som er meget pent opparbeidet med bl.a. markterrasse, plenareal, prydbusker og diverse beplantning. Flott utsikt også fra hagen. Drivhus og flaggstang i hagen. Singlet gangvei mellom hus og gårdsplass med garasje. Gårdsplassen er asfaltert.

Dobbelgarasje på 34 kvm med elbillader og elektrisk garasjeport.
Biloppstillingsplasser på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende midlertidige reguleringsbestemmelser datert 14.05.1986.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 569,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 12 163,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 27 800 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen som gjelder ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 16 533,-.
Velavgift er kr 400,- pr. år Det er frivillig deltakelse i Ljans vel, som bl.a. gir tilgang til privat badeplass (Ljansbadet).
Privat brøyting av felles stikkvei er ca. kr 3-4 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor Fiber og T-We som leverandør av internett og tv har avgift på hhv. kr 1 048,- og 200,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm via Sikkhetsgruppen Nordstrand. Anlegget kan evt. medfølge ved videreføring av selgers abonnement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 11 626 124,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,-, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

27 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

675 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
676 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
695 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
27 676 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
27 695 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Yngvar Bjerke og Ann-Karin Bjerke

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 1 900,00
Oppgjør kr 7 500,00
Tilrettelegging kr 17 000,00
Visninger/Overtagelse kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av reguleringsbestemmelser kr 1 045,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig kr 24 687,50
Boligselgerforsikring kr 65 000,00
Film kr 12 500,00
Foto ca kr 13 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 44-0314/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25314

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 13:05