Jomfrubråtveien 84D

Jomfrubråtveien 84D, 1178 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 152, bruksnummer 118, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 353 kvm
Totalt BRA-i: 314 kvm
Totalt BRA-e: 39 kvm

BRA-i:

Hus 284 kvm BRA-i:

Kjeller 86 kvm:
Trappegang, teknisk rom, 2 vaskerom og 2 boder.

1. etasje 110 kvm:
Entré 1, entré 2/gang, hall, bad, kontor/soverom, kjøkken/spisestue og 2 stuer.

2. etasje 88 kvm:
Trappegang, tv-stue, bad og 4 soverom.
(Etasjen har et gulvareal på 96 kvm, men pga. skråtak er det kun 88 kvm som er måleverdig).

Hybel 30 kvm BRA-i:
Entré, bad og stue med hybelkjøkken.
(Etasjen har et gulvareal på 45 kvm, men pga. skråtak er det kun 30 kvm som er måleverdig).

BRA-e :

Garasje 39 kvm BRA-e:
Dobbelgarasje med bod.

Huset har et loft med et gulvareal (GUA) på 52 kvm, men arealet er ikke måleverdig pga. lavere takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 27.04.2026 utført av We Consult AS ved Simen Thorp. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Villa over 2 etasjer + kjeller, oppført i 1929.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i granitt/stein/tegl.
Etasjeskiller er utført i trekonstruksjon med stubbloftsleire.
Yttervegger er i bindingsverk, som er kledd utvendig med liggende panel, som sist ble malt i 2016.
Boligen har yttertak i trekonstruksjoner som er tekket med takstein. Kaldtloft med adkomst via trappegang.
Ytterdører i treverk, uten datomerking. Terrassedør er med isolerglass, produsert i 2003.
Kjellervinduer fra 2008. Eldre vinduer i husets 1. og 2. etasje.
Sydvendt terrasse er i steinkonstruksjoner, med fliser. Sydvendt veranda er i trekonstruksjoner.

Garasjebygning med hybel i loftetasjen. Hybelen ble bygget i 2006.
Yttervegger er kledd utvendig med malt panel. Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein.

I rapporten er det kommentert at det er lagt merke til noe knirk i gulver og trapper, uten at det er utført konkrete målinger av disse.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

- Undertaket har nådd en alder hvor forventet levetid er usikker.
- På loftet er det observert at spikre fra taktekking eller lekter stikker gjennom undertaket. Det er observert fuktmerker enkelte steder på undertaket, særlig rundt tekniske gjennomføringer. Eier informerer om at dette var fukt/kondens rundt tidligere avtrekk, men at dette ble utbedret når det ble laget nytt bad i 2018. Siden har det ikke vært fukt her etter selgers observasjoner.
- Grunnet maling som "bobler" på yttervegger, avflassing i malingen, kledning bak garasjen er montert med mindre avstand til terrenget enn anbefalt. Det er ikke registrert etablert lufting i yttervegger.
- Dreneringen har nådd en alder hvor redusert funksjon må påregnes. Grunnmursplasten mangler tett avslutning mot grunnmuren. Det er registrert tegn til mindre avskalling av puss og maling på innsiden av muren.
- Det er observert riss i grunnmuren.
- Det er observert avskalling i pussen ved trappegang.
- Bad 1. etasje: Membranen har oppnådd en alder hvor fremtidig funksjon er mer usikker. Overflater er over halvparten av forventet levetid og det er i tillegg observert riss i flisefugene.
- Bad 2. etasje: Fordelerskapet er ikke utført som tetning (membran) rundt skap.
- Vaskerommet er av eldre dato og ikke oppført etter dagens krav til våtrom, eldre sluk av støpejern og ikke påvist membran/tettesjikt i konstruksjonen. Videre er ventileringen vurdert som redusert.
-Kjeller: Ikke mulig å utføre hulltaking uten å skade konstruksjonen. Det foreligger ikke dokumentasjon på hvordan konstruksjonen er bygget. Det er registrert mindre riss i overflater. Ventileringen i rommet er begrenset. Det er registrert mindre avflassing av maling i nedre del av vegger og i hjørner. Fuktmålinger med overfatesøker gir utslag som indikere mindre fuktpåvirkning i konstruksjonen.
- Vannrørene av kobber har oppnådd en alder der fremtidig funksjon kan være usikker.
- Avløpsrørene i støpejern er av eldre dato og har nådd en alder hvor fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Mekanisk avtrekk fra våtrom, men for øvrig begrenset ventilasjon i boligen.
- Sentralvarmeanlegg: Radiatorene, rør og komponenter er av eldre dato og har nådd en alder hvor fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Hybel bad: Overflater er over halvparten av forventet levetid. Det er observert riss i flisefugene. Det er registrert bom (hulrom) under enkelte fliser. Membranen har oppnådd en alder hvor fremtidig funksjon er mer usikker.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:
- Dører: På terrassedør i 2. etasje er det registrert råteskader i treverket.
- Det er ikke registrert avtrekk/ventilasjon fra hybel badet.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU i tilstandsrapporten:
-Byggegrunnen - Da denne er ukjent.

Følgende forhold har fått kommentarer på helse, miljø og sikkerhet:
- Det mangler håndløper på begge sider i trappen fra 1. etasje til 2. etasje. Det mangler håndløpere på veggen i trappen fra 2. etasje til loft og fra 1. etasje til kjeller.
- På bakgrunn av det elektriske anleggets alder anbefales det at det gjennomføres en utvidet kontroll.
- En av to pipeløp er plugget igjen. Eier informerer om at det er ført stålrør ned i begge pipeløpene.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Jomfrubråtveien 84D har en solrik beliggenhet i et barnevennlig og attraktivt boligområde på Holtet. Her har du det meste du trenger rett i nærheten, som barnehager, Bekkelaget skole, Brannfjell ungdomsskole, fritidstilbud, trikk og servicetilbud på Holtet, samt de unike friområde på Ekebersletta.

En stor og romslig klassisk villa, der husets sjarme og særpreg er særdeles godt ivaretatt, som for eksempel den flotte hallen med peis og en unik original trapp til 2. etasje med innskårne hjerter i rekkverket. Den romslige hovedetasjen med flere stuer i rekke er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Store sprossede vinduer slipper inn rikelig med naturlig lys, samtidig som de byr på utsyn til hagen. Fra stuen er det direkte utgang til terrassen som tar deg videre til den store hagen – perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster.

Det unike huset omtales ofte som «Muri» huset, etter dr. Olaf Muri som bygget huset i 1929. Eiendommen fungerte i flere år som både privatbolig for familien Muri og som legekontor for dr. Muri og hans ektefelle som også var lege. De gamle originale medisinskapene fra 1920-tallet er bevart og fremdeles intakte i huset som understreker husets særpreg og historie.

Huset fremstår i dag som lyst, pent og meget sjarmerende, der innredning og overflater hovedsakelig er holdt i lyse og varme toner. Eier overtok boligen i 2003 og har gjennom årene foretatt diverse oppgraderinger/påkostninger der man har vært nøye med å ivareta husets klassiske karakter og særpreg, noe som er gjennomgående i husets to hovedetasjer.

Kjeller:

Kjelleretasjen inneholder trappegang, teknisk rom, 2 vaskerom og 2 boder.

Uinnredet kjelleretasje med støpt gulv og murvegger. Kjelleren har rikelig med lagringsplass og 2 vaskerom, begge med gulvsluk.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder entré 1, entré 2/gang, hall, bad, soverom/kontor, kjøkken/spisestue og 2 stuer.

Entré 1 har adkomst via overbygget svalgang med de karakteristiske søylene. Svalgangen strekker seg fra garasjen til ytterdøren. Entréen har parkett på gulvet og nisje fastmontert innredning for yttertøy.

Entré 2/gang med gulvfliser med varmekabler og utgang til hagen.

Den unike hallen setter umiddelbart tonen for resten av boligen. Allerede her møter du mye av husets karakter og sjarme. Den stemningsfulle peisen gir rommet en lun og innbydende atmosfære. Samtidig fanger den flotte trappen blikket - med vakre detaljer og et håndverk som vitner om kvalitet og særpreg. De innskårne hjertene i rekkverket tilfører en personlig og sjarmerende dimensjon som gjør dette rommet helt spesielt.

Badet ble sist pusset opp i 2003, med gulvfliser med varmekabler og vegger med kombinasjon av malte flater og fliser. Downlights i himling. Innredning består av gulvstående servant med 2-greps armatur og speil på vegg over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett.

Kontor, evt. soverom, med parkett på gulvet og plassbygget innredning (kontorpult, skap og hyller).

Stort og flott kombinert kjøkken og spisestue med parkett med vannbåren gulvvarme.
Dette innbydende kjøkkenet med integrert spisestue kombinerer klassisk sjarm med moderne kvalitet på en særdeles vellykket måte. I 2003 ble kjøkkenet oppgradert med ny, skreddersydd kjøkkeninnredning fra Soon Snekkerverksted, samt at innredningen ble ytterligere oppgradert i 2025 med bl.a. nye fronter fra samme snekkerverksted. Soon Snekkerverksted plassbygde også vitrineskapene i spisestuedelen i 2003. Oppgraderingene gir et helhetlig, gjennomført og eksklusivt preg. Nye integrert hvitevarer i 2025 (oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser), samt ny avtrekkshette, som følger boligen. Avsatt nisje til ekstra bred komfyr.
Kjøkkenet fremstår lyst og harmonisk, med profilerte fronter, solide benkeplater i tre og gjennomtenkte detaljer som skaper en tidløs estetikk. Den sentrale kjøkkenøya fungerer både som praktisk arbeidsflate og et naturlig samlingspunkt i rommet. Integrerte løsninger og godt med skapplass gir høy funksjonalitet, samtidig som uttrykket holdes ryddig og elegant.
Spisestuedelen viderefører den samme stilen med plassbygde vitrineskap, i kombinasjon med originale skap ivaretar rommets særpreg og historie. Her er det god plass til langbord og sosiale sammenkomster, omgitt av store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Samspillet mellom materialvalg, farger og håndverksmessig kvalitet gir rommet en lun og innbydende atmosfære.
Dette er et kjøkken og spiserom som både er praktisk i hverdagen og representativt når man har gjester – et naturlig samlingspunkt i boligen.

I rekke fra spisestuen ligger de to stuene. Den innerste stuen er i dag innredet som en ekstra spisestue og har tregulv og originale hjørneskap. Vindu mot syd og vest gir rommet godt med lys.
Den andre stuen er romslig og har store sprossede glassflater mot terrassen som gir god god kontakt mellom inne- og uterom. 2-fløyet terrassedør tar deg ut til den sydvendte og overbygde terrassen som har trapp videre ned til den store hagen. Gulvfliser på terrassen.

2. etasje:

I 2. etasje ligger trappegang, tv-stue, bad og 4 soverom.

Lys og romslig tv-stue med store sprossede vinduer mot syd. 2-fløyet terrassedør ut til solrik og sydvendt veranda med utsyn over nabolaget og ned mot Holtet.

Pent bad som ble pusset opp i 2018. Gulvfliser med varmekabler, samt malte veggflater og veggfliser i dusjsonen. Downlights i himling. Vegghengt servantinnredning med slette fronter og ovenpåliggende Corian benkeplate med helstøpt servant med ett-greps armatur. Stort speil på vegg over servant. Dusjhjørne med glassvegg og dusjarmatur tilkoblet både hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

4 gode soverom, alle med tregulv og et par rom med plassbygget innredning. Det ene soverommet ligger innenfor hovedsoverommet og kan også f.eks. benyttes som garderoberom og kontor. Det er trolig mulig å lage dør fra tv-stuen for separat inngang til rommet. 2 små praktiske garderoberom, et i stuen og et i soverommet innenfor hovedsoverommet.
De fire soverommene og badet har 9 ruters vinduer hvor en rute kan åpnes alene, et unikt punkt som adderer til boligens sjarme.

Loft:

Stort loft med rikelig med lagringsplass. Trapp til loftet fra gangen i 2. etasje.

Hybel:

I loftetasjen til garasjen ligger hybelen som er på 30 kvm (gulvarealet er på 45 kvm, men pga. skråtak er det kun 30 kvm som er målbart). Innredning av etasjen ble foretatt i 2006.
Hybelen har egen inngangsdør i 1. etasje med trapp opp til et lite trapperom med dør til entré, bad og stue med kjøkken.

Entréen har god plass til oppbevaring.

Flislagt bad fra 2006 med gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt servantskap hvite profilerte fronter og med ovenpåliggende benkeplate i tre med nedfelt servant med ett-greps armatur. Opplegg for vaskemaskin under benkeplaten. Innfelt speil på vegg over sevant. Dusjnisje med glassvegg og glassdør, samt dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Stuen har hybelkjøkken og fransk balkong med doble dører som begge kan åpnes.

Garasje:

Stor dobbelgarasje som består av 2 separate garasjer med hver sin elektriske garasjeport. Praktisk lagringsbod i bakkant av garasjen med utvendig adkomst. Garasjen er på totalt 39 kvm inkludert boden i bakkant.

Se tilstandsrapport datert 27.04.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om boligens standard.

Huset er oppvarmet med sentralvarmeanlegg tilkoblet elkolbe som ble installert ny i 2021. Sentralvarmeanlegget er tilkoblet radiatorer og vannbåren gulvvarme på kjøkkenet (gulvvarmen ble lagt i 2003).
Elektriske varmekabler i entré2/gang og begge bad.
Peis for vedfyring i hallen.

Hybelen er elektrisk oppvarmet med panelovner og varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument for huset og garasje fra 1928, uattestert ekspedisjonsdokument for tilbygg fra 1934 og uattestert ekspedisjonsdokument fra 1941 for tilbygg til garasje, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattester.
Det foreligger melding om ferdigbesiktigelse av oljefyringsanlegg datert 20.07.1956.
Det foreligger rammetillatelse for veranda mot syd, datert 29.12.1994. Byggesaken er senere henlagt uten ferdigattest.
Vedr. overnevnte byggesaker så gjøres det oppmerksom på at det uansett ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.
Det foreligger ferdigattest for innredning over garasjen, datert 04.12.2007.
Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av pipe, datert 10.11.2017.

Det er gjort noe endring av planløsningen i 1. etasje, bl.a. ved gang og kjøkken da enkelte innervegger er fjernet. Dersom veggene var bærevegger, ville tiltaket vært søknadspliktig. Det er ikke funnet noen søknad hos kommunen og det uvisst om det var bærevegger. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 912722, tinglyst 22.03.1929.
Bestemmelse om veg. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde. Servitutten vil følge eiendommen.
Dagboknr. 12696, tinglyst 21.02.2006.
Erklæring/avtale. Marienlundveien (gjelder også Jomfrubråtveien selv om det ikke er nevnt i servitutten) er regulert bredere enn dagens bredde. Dersom kommunen krever det, kan eiendommen bli pålagt å være med på å bekoste opparbeidelse av veien til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.

Eiendommen er utskilt fra gnr. 152 bnr. 49, og følgende servitutter er tinglyst der før utskillelsen i 05.10.1928:
Dagboknr. 912422, tinglyst 03.05.1918.
Bestemmelse om veg.
Dagboknr. 912600, tinglyst 25.04.1919.
Bestemmelse om veg.
Dagboknr. 920538, tinglyst 30.09.1921.
Bestemmelse om bebyggelse.
Dagboknr. 993512, tinglyst 18.05.1923.
Erklæring/avtale.
Dagboknr. 993377, tinglyst 11.01.1924.
Bestemmelse om gjerde.
Forannevnte dokumenter er håndskrevne og vanskelig å tyde. Servituttene vil følge eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Hybelen over garasjen er godkjent som og kan lovlig leies ut (hybelen er oppført med adresse Jomfrubråtveien 84C).
Leietagere er pr. d.d. ikke sagt opp, og dersom overtagelse skjer før evt. oppsigelse/utflytting, vil leietagere følge boligen.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Stekeovn og diverse taklamper medfølger ikke.

Jomfrubråtveien 84D har en solrik og flott beliggenhet på Holtet, i et barnevennlig og populært boligområde. Sentral beliggenhet med bl.a. kun ca. 150 meter til Bekkelaget skole og ca 200 meter til trikkeholdeplassen og servicetilbudene på Holtet. Nærhet også til et rikt fritidstilbud.

Holtet er områdets lokale handelssenter der du bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacob’s, samt Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, helsesenter/treningssenter (Best Helse), apotek og jernvareforretning.

En kort kjøretur unna finner du også de to andre handelssentrene i bydelen, Sæter og Lambertseter. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Byen er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan du, om ønskelig, gå eller sykle ned til sentrum, med bl.a. Bjørvika som et naturlig stoppested.
Trikken tar deg også raskt og enkelt ned til sentrum. Trikkeholdeplassen ligger kun ca 200 meter unna, og her går rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Det er også kort vei til bussholdeplass i Ekebergveien.
(Se Ruter.no for mer informasjon)

Kun få minutters gange til de unike friområdene i tilknytning til Ekebergsletta og i Byskogen. Her finner du bl.a. fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, fotballbaner, minigolfbane, 18-hulls frisbeegolfbane, husdyrpark og ridesenter, skulpturpark, caféer, og turvei til bl.a. Ekebergrestauranten, samt stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden.
Rett i nærhet ligger også Sportsplassen idrettsbane, med bl.a. fotballbane og løpebane, samt skøytebane om vinteren.
Når temperaturen tillater er det heller ikke langt til fjorden med Bekkelagsbadet som nærmeste badeplass. Bekkelagsbadet er et park- og badeanlegg som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bekkelaget Tennisklubb (BTK) innerst i Jomfrubråtveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Treningsstudio: Best Helse på Holtet, Evo på Sæter og Lambertseter og SATS på Karlsrud og Lambertseter.

Jomfrubråtveien 84D ligger på hjørnet av Jomfrubråtveien og Marienlundveien, med innkjøring fra Jomfrubråtveien.

Det er flere barnehager i nærområdet.
Kun ca 150 meter Bekkelaget barneskole og få minutters gange til Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 1494 kvm brutto. Solrik og forholdsvis flat tomt som er pent opparbeidet med bl.a. stort plenareal, markterrasse, frukttrær og beplantning. Gårdsplassen fikk ny asfalt i 2023. Hele tomten er inngjerdet (hvitt stakittgjerde mot vei) og med smijernsport i innkjørselen.

Stor dobbelgarasje som består av 2 separate garasjer med hver sin elektriske garasjeport. Praktisk lagringsbod i bakkant av garasjen med utvendig adkomst, samt hybel over garasjen med egen inngang.
Plass til flere biler på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Byggesaker i området:
Marienlundveien 8 B - oppføring av lavblokk på 3 etasjer + kjeller - Holtet Hage II (13 leiligheter). Saksnummer 2025/14572.

Holtet for øvrig er under utvikling, og det foreligger en plansak for Holtet stasjonsområde som skal legge til rette for forbedret trafikksituasjon, legge til rette for utearealer og etablering av boliger, kontor, forretninger, seniorsenter, treningslokaler og bevertning, samt for nye boliger i Marienlundveien 4 - 6. I forbindelse med dette må det påregnes redusert fremkommelighet og anleggsaktivitet. Saksnummer 2025/06909 og saksnummer 2025/06938. Det foreligger i tillegg en detaljregulering for Holtet Trikkebase, hvor Sporveien AS foreslår å omregulere området fra bolig til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, slik at det kan brukes til verksted for trikker, base for vedlikehold av trikkeinfrastruktur og nattparkering for trikker. Saksnummer 2025/06817.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 0,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 51 000 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 900,-.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av kabel-tv og internett. Megler har ikke mottatt opplysninger om kostnader knyttet til dette. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 9 999 472,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

24 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

608 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
609 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
629 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
24 959 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
24 979 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rikke Kathrine Tobiasson Reinemo og Arne Reinemo

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Oppgjør kr 8 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 150,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring kr 65 000,00
Film kr 12 500,00
Foto ca kr 13 700,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0066/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2666

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 17:04