Oberst Rodes vei 50D

Oberst Rodes vei 50D, 1152 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 158, bruksnummer 554, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 237 kvm
Totalt BRA-i: 192 kvm
Totalt BRA-e: 45 kvm

BRA-i 192 kvm:

Underetasje 58 kvm:
Entré/gang, bad, 2 soverom* og peisestue.

1. etasje 67 kvm:
Entré, toalett, kjøkken, spisestue og stue.

2. etasje 67 kvm:
Trappegang, bad, vaskerom, garderoberom, 3 soverom og tv-stue (alternativt soverom).

BRA-e 45 kvm:
Frittstående utestue på terrassen på 11 kvm.
Frittstående dobbelgarasje på 34 kvm.

Åpent areal (TBA):
Terrasse på 53 kvm i 1. etasje.
Takterrasse på 10 kvm over utestue.
Terrasse på 3 kvm i underetasje.

Utebod under terrassen med en gulvflate på 12 kvm (ALH), men grunnet takhøyde på ca 1,88 meter er ikke arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 01.09.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

*Rom beskrevet som soverom i underetasjen er ikke byggemedt/godkjent for varig opphold.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Frittliggende enebolig over 3 etasjer, oppført i 1954, påbygget i ca 1968 og tilbygget i 2020.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt såle mot grunn og grunnmur av betong.
Yttervegger er i trekonstruksjoner med liggende trekledning.
Etasjeskillere er av trekonstruksjoner.
Takkonstruksjonen er en saltaksform tekket med takstein.
Vinduer har karmer og rammer av tre fra 2016 og 2020. Alle vinduer i underetasjen har iflg. selger aluminiums karmer (foruten et lite eldre vindu i rommet som er beskrevet som soverom 4). Boligen har entrédører med glassfelter fra 2020 og 2014, samt en tofløyet balkongdør.
Det er en teglsteinspipe fra byggeår med peisovner i stue fra 2020 og i peisestue fra 2012.
Sikringsskap er plassert på kjøkken og på soverom i underetasjen. Anlegget er sikret med automatsikringer.
Boligen har godkjent slukkeutstyr og røykvarsling/deteksjon.

Frittstående dobbelgarasje oppført i 1990. Bygningen er i trekonstruksjoner med stående og liggende trekledning. Saltaket er i trekonstruksjoner og tekket med takshingel. Garasjen har garasjeport fra 2021 og dobbel elbillader.

Utestue med takterrasse oppført i 2016. Bygningen er i trekonstruksjoner med stående trekledning og flatt tak tekket med takpapp. Det er skyvedører av glass og metall. Ifølge selger er vegger og tak isolert. Takterrassen er på 10 kvm.

Frittstående utebod under terrassen. Boden er uisolert i betong og lettklinkerblokker med fasader av murpuss. Flatt tak tekket med asfaltpapp fra 2016. Gulvflaten er målt til 12 kvm, med takhøyde på ca. 1,88 meter.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Bad 2.etasje
- Det er registrert riss/sprekk i fliser mot yttervegg i dusjsone. Mykfuger har i enkelte områder i overgang vegger og gulv vegg løsnet fra underlaget.
- Grunnet tettesjiktets alder i kombinasjon med registrerte avvik på vegg i dusjsone vurderes det til at tettesjiktets fremtidige funksjon er usikker.
- Sluk under boblebadet er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.

Vaskerom:
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk.
- Det er registrert manglende oppbrett på membran i overgang gulv/vegg (ved mykfug med manglende vedheft).

Bad underetasje:
- Det er utett hull etter tidligere innfestinger over servant.
- Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet.
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.

Kjøkken:
- Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftventil.

Toalettrom:
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg:
- Boligens vannrør som stedvis er av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom::
- Det er registrert stedvis sprekkdannelser/skader i sponplatehimling i garderoberom i 2. etasje.
- Synlige deler av heltregulvets overflatemateriale i 2. etasje har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Ventilasjonen i etasjene vurderes stedvise som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftventiler.

Loft:
- Det er registrert stedvis gjennomgående spiker i undertaket.
- Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone).
- Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som reduserer størrelsen på åpningene.
- Det registreres uisolerte ventilasjonsrør.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Sotluke i underetasje har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate.

Etasjeskiller og gulv på grunn:
- I peisestue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 21 mm og i entré/gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 7 mm.

Yttervegger inkl. fasader:
- Det er stedvis slitasje i nedre del av ytterkledningens overflatebehandling på terrasse med adkomst fra stue.
- Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrasse med adkomst fra stue.
- Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen foruten bak kledningen fra tilbyggsår mellom 1.etasje og 2.etasje.

Yttertak:
- Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.
- Takkonstruksjonen viser tegn til deformasjoner, skjevheter og svanker.
- Taktekkingen fra ukjent årstall (med tilhørende beslag viser begynnende tegn til slitasje og elde samt at det er registrert stedvis mosedannelse.
- Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.

Terrasse med adkomst fra stue:
- Selger opplyser om at det mangler tettesjikt over deler av underliggende overbygg ved tofløyet terrassedør.

Drenering:
- Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist, og er i tillegg ført opp mot ytterkledningen.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Dobbelgarasje:
- Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Det er registrert stedvis avskalling av betong i sålen og på grunnmuren.
- Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde.
- Vindu viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Utebod;
- Det er registrert stedvis sprekker i betongsålen.
- Bodens drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:

Bad underetasje:
- Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).
- På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorstein har ikke fire frie sider i 1.etasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Bad 2.etasje:
- Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er noe uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse.
Vaskerom:
- Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er noe uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse.
Bad underetasje:
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking.
Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Ventilasjonsviften er innbygd og er ikke tilgjengelig for inspeksjon.
Yttervegger inkl. fasader:
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere bak kledningen fra tilbyggsår til 1.etasje og 2.etasje.
Yttertak:
- Boligen har en delvis lukket takkonstruksjon.
- På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke.
Takterrasse på utestue:
- Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet skjulte konstruksjoner.
Utestue:
- Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.

Helse, miljø og sikkerhet:
Innvendige trapper:
- Trappen har ikke håndløper på begge sider.
Yttertak:
- Det mangler snøfangerutstyr på deler av taket hvor det vurderes at taket burde være bedre sikret mot potensiell snørasfare.
Takterrasse på utestue:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
Terrasse med adkomst fra stue:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
Utvendig trapp:
- Trinn fra terrasse til takterrasse har vertikale åpninger større enn 10 cm og trappen har kun rekkverk på en side, noe som kan medføre fallfare.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det har vært antydning til lekkasje i takterrasse over hagestue, men dette er utbedret med nytt tak lagt i august 2026. Tidligere var det små tegn til fukt på kjellervegg mot vest, men det har ikke vært fukt etter drenering og innvendig murpuss i 2013. Det var mindre avvik ved en el-kontroll i 2015, som ble utbedret og godkjent samme år. Selger opplyser også at håndtak på terrassedør og termostat i badekar bør repareres.

Eiendommen har en solrik og flott beliggenhet, tilbaketrukket og skjermet i andre husrekke fra vei. Barnevennlig beliggenhet med kort vei til bl.a. kollektivtransport og servicetilbud, samt til Nordseter skole og Nordstrand Arena («Niffen»).

Frittliggende enebolig med en innholdsrik og god planløsning over 3 etasjer. Romslig hovedetasje med stue, spisestue og kjøkken som er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Rikelig med vindusflater slipper inn godt med naturlig lys, samtidig som de gir god kontakt mellom inne og de flotte utearealene. Fra stuen er det direkte utgang til stor og solrik terrasse med utestue, perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster. Det er også takterrasse på utestuen, samt trapp fra terrassen ned til stor og skjermet hage som innbyr til lek og aktivitet.

Huset ble opprinnelig oppført i oppført i 1954, påbygget i ca 1968 og tilbygget i 2020.
En pen bolig der innredning og overflater er holdt i hovedsakelig lyse og varme farger, samt noe tapet og kontrastfarger i enkelte rom. Det er de siste årene gjennomført større oppgraderinger med bl.a. fornyelse av overflater osv., samt at det bl.a. er gjennomført følgende oppgraderinger:

2026:
- Lagt nytt tak på utestuen.

2022:
- Malt huset utvendig.

2021:
- Montert ny elektrisk garasjeport.

2020:
- Tilbygget deler av underetasjen og 1. etasje.
- Satt inn 4 nye vinduer.
- Etterisolert yttervegger (på innsiden) i stue, spisestue og entréen.
- Lagt ny isolasjon i etasjeskille mellom underetasje og 1. etasje, samt i etasjeskille mellom 1. etasje og 2. etasje.
- Installert ny flott innvendig trapp.
- Lagt nye gulv med gulvvarme i hele i 1. etasje, i gang og garderobe i 2. etasje, samt entré/gang i underetasjen.
- Lagt varmekabler i utvendig repos foran inngangsdøren i underetasjen.
- Pusset opp gjestetoalettet.
- Installert ny peis i stuen
- Utvidelse og fornyelse av deler av det elektriske anlegget.

2019:
- Montert ny pergola med elektrisk markise.

2016:
- Skiftet vinduer.
- Bygget terrasse og utestue med takterrasse.

2015:
- Montert ny kjøkkeninnredning.

2014:
- Drenert huset utvendig.

2013:
- Installert ny varmtvannsbereder i underetasjen.

2012:
- Pusset opp badet i 2. etasje.
- Pusset opp vaskerommet.
- Montert ny varmtvannsbereder på 300 liter.
- Utvidelse og fornyelse av deler av det elektriske anlegget.

Underetasje:

Underetasjen inneholder entré/gang, bad, 2 rom benyttet som soverom og peisestue.

Entré/gang med gulvfliser med varmekabler i entré delen. Ny ytterdør i 2020. Utvendig varmekabel i støpt område foran ytterdøren.
Gangen har 1-stavs parkett med varmefolie og downlights i himling. Plass til garderobeskap i gangen.

Flislagt bad med varmekabler (badet antas å være fra omkring 90-tallet). Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Veggehengt speilskap og belysning på vegg over servant. Dusjkabinett med armatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Den ene varmtvannsberederen som er på 190 liter fra 2013 er plassert på badet.

2 rom som benyttes som soverom (rommene er ikke godkjent for varig opphold).

Romslig peisestue med peisovn som ble montert ny i 2012. Downlights i himling.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder entré, toalett, kjøkken, spisestue og stue.

Entré med gulvfliser med varmekabler og downlights i himling. Garderobeskap og praktisk nisje med oppheng for yttertøy. Fra entréen er det direkte adkomst både til kjøkkenet og stuen.

I praktisk tilknytning til entréen ligger gjestetoalettet. Rommet ble sist pusset opp i 2020. Flislagt gulv med varmekabler og malte veggflater. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør.

Praktisk kjøkken med spiseplass i «barløsning» og rikelig med skap- og benkeplass. 1-stavs parkett med varmefolie og downlights i himling. Kjøkkenet ble pusset opp i 2015 med ny innredning med slette fronter og benkeplater med laminert overflate. Belysning og stikkontakter under overskap. Nedfelt kjøkkenvask med ett-greps armatur. Integrert induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin, samt nisje med kjøleskap med fryser. Hvitevarene følger boligen. Ventilator i overskap med avtrekk ut. Vannrør av typen rør-i-rør.

Spisestuen ligger i praktisk tilknytning til kjøkkenet. Dobbel glassdør med sort metall-/stålramme mellom kjøkken og spisestue. Spisestuen har også 1-stavs parkett med varmefolie og downlights i himling. Det er lamepunkt i taket for evt. oppheng av lysekrone etc.

Lys og romslig stue med plass til møblering i flere soner. 1-stavs parkett med varmefolie og downlights i himling. Vinduer i 3 himmelretninger gir rommet mye naturlig lys og god kontakt mellom inne- og uterom. Ny peis i 2020 for ekstra varme og hygge. Multimedia vegg med nisjer for tv og lydplanke, samt integrert belysning og skulte trekkerør for ledninger.
Fra stuen er det doble terrassedører ut til stor solrik terrasse som ble bygget ny i 2016. Det ble også bygget nye utestue og etablert pergola med elektrisk markise. Utestuen har isolerte vegger og tak, samt store skyvedører på to vegger mot terrassen. God plass til spisebord eller salong i utestuen, samt at den har en solrik og usjenert takterrasse. Fra selve terrassen går det også trapp ned til den flotte hagen.

2. etasje:

I 2. etasje ligger trappegang, bad, vaskerom, garderoberom, 3 soverom og tv-stue (alternativt soverom).

Trappegang med 1-stavs parkett med varmefolie. Fra gangen er det adkomst til kaldtloft via takluke med stige.

Stort flislagt bad som sist ble pusset opp i 2012. Varmekabler i gulvet og downlights i himling. Badet er innredet med plassbygget flislagt servantinnredning med to ovenpåliggende servanter med hvert sitt ett-greps armatur. Stort speil med overlys og stikkontakt på vegg over servanter. Vegghengte skap for ekstra oppbevaring. Dusjhjørne med armatur tilkoblet både hånddusj og regnfallsdusj. Boblebadekar med badekararmatur tilkoblet hånddusj (termostat bør repareres). Vannrør av typen rør-i-rør og forkrommede rør.

I praktisk tilknytning til badet ligger vaskerommet, som også ble pusset opp i 2012. Flislagt gulv med varmekabler og malte veggflater. Rommet er innredet laminert benkeplate med nedfelt utslagsvask med ett-greps armatur, samt høyskap. Vegghengt tørkestativ og plass til oppbevaring under benkeplaten. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Den andre varmtvannsberederen i huset er plassert på vaskerommet og denne er på 300 liter fra 2012. Vannrør av typen rør-i-rør.

3 gode soverom, der hovedsoverommet har eget garderoberom. 1-stavs parkett på hovedsoverommet og i garderoberommet, samt at garderoberommet har varmefolie i gulvet.

Tv-stue som også evt. kan benyttes til f.eks. et ekstra soverom.

Garasje og utebod:

Romslig gårdsplass med frittstående dobbelgarasje med dobbel elbillader og elektrisk garasjeport fra 2021. I innkjøringen er det elektrisk port.
Ekstra god plass til oppbevaring under den store terrassen og i egen bod under terrassen.

Se tilstandsrapport datert 01.09.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner, samt gulvvarme i følgende rom:
Underetasje: Entré/gang og bad. (Det er varmekabler utenfor inngangsdøren i underetasjen).
1. etasje: Hele etasjen.
2. etasje: Gang, garderoberom, bad og vaskerom.

Peis (ny i 2020) i stuen og i peisestuen (ny i 2012. Liten sprekk i glasset).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 27.04.1959.
Det foreligger ferdigattest for påbygg, datert 15.09.1969.
Det foreligger ferdigattest for innkledning av veranda og utskiftning vinduer, 19.02.1979.
Det foreligger ferdigattest for tilbygg, datert 02.07.2024.

Det foreligger ferdigattest på dobbelgarasje, datert 03.08.1990.

Rom i underetasjen som er som benyttet som soverom er opprinnelig byggemeldt som bod/vaskerom og er således ikke godkjent for varig opphold. Konsekvensen ved en evt. søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at de da må brukes som boder.
Det er noe mindre avvik på byggetegninger opp mot slik huset er i dag. Dette gjelder bl.a. det innvendige trappeløpet som er noe endret, avlangt vindu i trappeløp som ikke er på byggetegninger, det er 2 vinduer mot syd i 2. etasje mot 1 vindu på byggetegninger, samt at smal balkong langs østfasaden i 1. etasje er erstattet med takutstikk. Det er usikkert om disse mindre avvikene vil være søknadspliktige.
Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 11328, tinglyst 06.08.1968.
Erklæring/avtale. Eiendommen forplikter seg til å være tilknyttet offentlig vann- og kloakknett når kommunen måtte forlange det. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Eiendommen er utskilt fra gnr. 158, bnr. 385 og følgende servitutter er tinglyst der før utskillelsen 03.12.1954:
Dagboknr. 912121, tinglyst 12.02.1926.
Bestemmelse om veg.
Dagboknr. 10343, tinglyst 08.08.1953.
Bestemmelse om bebyggelse. Servitutten anses ikke for å være relevant for denne eiendommen.
Dagboknr. 12673, tinglyst 26.09.1953.
Bestemmelse om veg. Oberst Rodes vei er regulert bredere. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen være med på å bekoste opparbeidelse av veien og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.

Megler har lett etter følgende servitutter i digitalarkivet uten å ha funnet dem. Servituttene vil følge eiendommen og kjøper overtar ansvaret for disse:
Dagboknr. 912122, tinglyst 10.09.1926.
Bestemmelse om deleforbud.
Dagboknr. 6231, tinglyst 18.08.1944.
Best. om vann/koakkledn.
Dagboknr. 10409, tinglyst 11.10.1948.
Best. om vann/kloakkledn.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
(Det er iflg. selger ikke foretatt noen radonmåling, men som et ekstra sikkerhetstiltak etablerte selger en radonvifte/radonsug i underetasjen i 2021).

Diverse taklamper/lysekroner medfølger ikke.

Oberst Rodes vei 50D og har en tilbaketrukket og trafikkskjermet beliggenhet, i andre husrekke fra vei. Barnevennlig med kun få minutters gange til bl.a. kollektivtransport og Nordstrand Arena ("Niffen"), samt at det også er kort vei til bl.a. barnehager, Nordseter skole og et rikt servicetilbud.

Fra eiendommen er det kort vei til et rikt servicetilbud på både Sæter og Lambertseter. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor m.m. På Lambertseter Senter er det et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino. Holtet er heller ikke langt unna og her finner du bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs.

Både T-banestasjon (Munkelia og Lambertseter) og bussholdeplass i Oberst Rodes vei er rett i nærheten og her tar både T-banen og bussen deg raskt og enkelt ned til byen. Gangavstand også til trikkeholdeplass på hhv. Sæter og Bråten.
(Se Ruter for mer informasjon)

Det er et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til fjorden og Østmarka. I marka er det flotte turmuligheter sommer som vinter. Lokal lysløype ligger også rett i nærheten. I retning sentrum finner du Ekebergsletta med tilknyttet lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og restauranter m.m.

Området har også et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand Idrettsforening («Niffen») som ligger rett ved eiendommen. Her er det flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, tilbud om styrketrening og e-sport, samt gratis havpadling og SUP for sine medlemmer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) har uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn har flott turnhall ved Leirskallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Området har også en lokal alpinbakke, Sloreåsen.
I tillegg finnes det flere treningsstudioer, herunder Sats på Lambertseter og Karlsrud, Evo på Sæter og Lambertseter, samt BestHelse på Holtet og Opptur Helse på Sæter.

Adkomst til eiendommen fra Oberst Rodes vei. Oberst Rodes vei strekker seg fra Raschs vei ved Karlsrud, krysser Lambertseterveien og fortsetter videre mot Nordstrandveien. Oberst Rodes vei 50D ligger i strekket mellom Lambertseterveien og Bakkerudveien, nær krysset Oberst Rodes vei og Bakkerudveien.

Flere barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Nordseter barne- og ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 986 kvm. Solrik og usjenert tomt som er meget pent opparbeidet med bl.a. stor terrasse med utestue med takterrasse, samt stor, flat gressplen og beplantning. Asfaltert innkjørsel og gårdsplass. Elektrisk port i innkjørselen.

Frittstående dobbelgarasje på 34 kvm. Ny elektrisk garasjeport i 2021, samt dobbel elbillader fra 2018 i garasjen.
Biloppstillingsplasser på gårdsplassen.
Elektrisk port i innkjørselen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Gjeldende kommunedelplan for området er KDP-17.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 29 078,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatten er 7 126,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 36 000 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen som gjelder ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14 710,-.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på hhv. ca. kr 500,- og ca. kr 900,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap som koster kr 568,- pr. mnd. Anlegget kan evt. medfølge ved videreføring av seglers abonnement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 4 989 885,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 19 959 540,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

15 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

387 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
388 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
408 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
15 888 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
15 908 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stig Steffenrud og Marianne Clemetsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 11 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 150,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 20 625,00
Boligselgerforsikring kr 65 000,00
Foto 13 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0163/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26163

Sist oppdatert: 03. september 2026 kl. 13:13