Oberst Rodes vei 80D

Oberst Rodes vei 80D, 1165 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 563, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt BRA-i: 135 kvm

BRA-i:

1. etasje 70 kvm:
Entré, toalett, trappegang, soverom, kjøkken/spisestue og stue.

Kjeller 65 kvm:
Trappegang, bod, 2 bad, 2 soverom og kjellerstue (alt. soverom).

Adkomst til lagrinsloft via luke med nedfellbar stige.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 29.05.2026 utført av Taksator AS ved Finn H. Bjørntvedt. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Del av vertikaldelt tomannsbolig, opprinnelig oppført i 1960 og ombygget samt pusset opp i 2025.
Bygningen er fundamentert på fjell med grunnmur av betong. I 2025 ble det støpt og isolert nytt kjellergulv samt at det ble lagt ny radonduk. Grunnmuren ble samtidig etterisolert utvendig og det ble drenert rundt huset.
Yttervegger over grunnmur er i bindingsverk med utvendig liggende kledning. Ytterveggene ble i 2025 foret ut og etterisolert, samt at det ble lagt ny utvendig kledning.
Etasjeskillere er av trebjelkelag.
Takkonstruksjonen er et saltak i sperrekonstruksjoner av tre, tekket med betongstein. Yttertaket ble i 2025 fornyet med ny underlagspapp, sløyfer, lekter og taksten. Det ble også lagt nye beslag, takrenner og taknedløp, samt nye snøfangere og stigetrinn til pipe..
Det er montert nye vinduer med trekarmer og isolerglass, samt ny inngangsdør og ny dør til kjellerstue.

I stuen er det en peisovn tilknyttet en teglsteinspipe fra byggeåret.
Det elektriske anlegget i huset er nytt, samt at det er nytt sikringsskap og nytt hovedinntak til huset.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
- Takkonstruksjon:
Selve takkonstruksjonen antas å være etter byggeårets krav. Det er synlige svertemerker/misfarging på undertaket, som er synlig på lagringsloftet. Dette er opplyst at undertaket på loftsiden har blitt klorvasket.

Helse, miljø og sikkerhet
- Det er ikke montert håndløpere ved utvendig kjellertrapp.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Oberst Rodes vei 80D har en solrik og skjermet beliggenhet, i et barnevennlig villaområde sentralt på Nordstrand. Eiendommen ligger bl.a. i umiddelbar nærhet til Nordstrand Arena («Niffen») og bussholdeplass som tar deg raskt og enkelt ned til sentrum. Det er heller ikke langt til ytterligere kollektivtransport som T-bane og trikk, samt at det er kort vei til skoler og et rikt servicetilbud på både Sæter og Lambertseter.

Bygget er opprinnelig oppført som enebolig i 1960, for så å bli tilbygget/ombygget til tomannsbolig i 2025. Boligen er betydelig oppgradert i 2025 med bl.a.:

• Ny innvendige overflater.
• Osb plater bak gipsvegger i begge etasjer.
• Lagt ny 1-stavs parkett i alle rom, foruten i våtrom.
• Nytt kjøkken fra Kvikk med integrerte hvitevarer.
• 2 nye bad og nytt gjestetoalett.
• Utstrakt bruk av gulvvarme.
• Installert balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning.
• Ny peisovn.
• Nye innerdører.
• Ny innvendig trapp.
• Nye vinduer og ytterdører.
• Nytt skjult el. anlegg i hele huset.
• Nytt sikringsskap og nytt hovedinntak til huset.
• Ny 300 liters varmtvannsbereder.
• Alle innvendige vann- og avløpsrør er byttet. Vannrør i rør-i-rør system.
• Nye utvendige vann- og avløpsrør til offentlig ledningsnett.
• Nytt yttertak (ny takpapp, sløyfer, lekter og stein).
• Nye takrenner og nedløp.
• Ny liggende ytterkledning som er foret ut og tilleggsisolert.
• Etterisolert grunnmuren utvendig.
• Drenert huset.
• Nytt isolert og støpt kjellergulv med ny radonduk.
• Utvendig er tomten opparbeidet med ny plen, beplantning og ny asfalt.

En praktisk og arealeffektiv bolig med en meget god og innholdsrik planløsning over kun 2 etasjer. Planløsningen åpner for flere alternative bruksmuligheter. Romslig stue/spisestue/kjøkken i delvis åpen løsning som er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Rikelig med vindusflater slipper inn godt med naturlig lys, samtidig som de gir utsyn til hagen på begge sider av huset. Solrikt hageareal som er perfekt for lange sommerkvelder, samt at den store og forholdsvis flate hagen innbyr til lek og moro.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder entré, toalett, trappegang, soverom, kjøkken/spisestue og stue.

Entré med gulvfliser med varmekabler og downlights i himling.

I praktisk tilknytning til entréen ligger toalettet. Nytt toalettrom i 2025 med gulvfliser med varmekabler og sort vegghengt servantinnredning med heldekkende servant med ett-greps armatur. Speil med belysning på vegg over servant. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Trappegang med 1-stavs parkett og downlights i himling. Adkomst til lagringsloft via takluke med nedfellbar stige. Anlegget til den balanserte ventilasjonen er plassert på loftet.

Soverom med 1-stavs parkett og plass til dobbeltseng.

Nytt flott kjøkken i åpen løsning til spisestuen. 1-stavs parkett på gulvet og downlights i himling. Vindu med hyggelig utsyn til den store bakhagen.
I 2025 ble det installert ny kjøkkeninnredning fra Kvik med sorte finerte fronter og hvit benkeplate i laminat. Nedfelt kjøkkenbeslag med armatur. Frittstående kjøkkenøy med integrert induksjonstopp med innfelt ventilator med avtrekk ut. Øvrige integrerte hvitevarer er stekeovn, vinskap, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap. Alle integrerte hvitevarer følger boligen.

Spisestue med 1-stavs parkett og god plass til dekking av langbord.

Stuen har også 1-stavs parkett, samt at det er ny peisovn for ekstra varme og hygge. Rommet har store vinduer mot syd og vest som gir rikelig med naturlig lys.

Kjeller:

Kjelleretasjen inneholder trappegang, bod, 2 bad, 2 soverom og kjellerstue (alt. soverom).

Trappegang med 1-stavs parkett med gulvvarme. Dør til lagringsbod under trappen.

Bad 1: Pent flislagt bad som ble bygget nytt i 2025. Varmekabler i gulvet og downlights i himling. Badet er innredet med sort vegghengt servantinnredning med heldekkende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil med belysning over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører med sorte detaljer og sort dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Badekar med sort armatur med tappekran og hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Bad 2: Pent flislagt bad som ble bygget nytt i 2025. Varmekabler i gulvet og downlights i himling. Badet er innredet med sort vegghengt servantinnredning med heldekkende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil med belysning over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører med sorte detaljer og sort dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

2 soverom som alle har 1-stavs parkett med gulvvarme.

Kjellerstue (alternativt soverom) med 1-stavs parkett med gulvvarme og utgang til stor og solrik hage.

Se tilstandsrapport datert 29.05.2026 for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med gulvvarme i entré og toalett, samt i hele underetasjen (bortsett fra under trappen).
Ny peisovn i stuen.
Boligen har også balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig, datert 03.03.1967.
Det foreligger tillatelse til bl.a. ombygging av enebolig til tomannsbolig og bruksendring av kjeller til varig opphold, datert 12.08.2021. I forbindelse med bruksendring av kjelleretasjen ble det sendt inn feil tegningsgrunnlag til kommunen på denne enheten. Selger vil besørge dette rettet, og det er sendt inn nye tegninger til kommunen som gjenspeiler dagens situasjon i kjelleretasjen. Selger vil besørge ferdigattest på tiltaket så snart dette lar seg gjøre (kjøper er innforstått med at dette kan ta noe tid).

Boden i kjelleretasjen er i dag innredet som soverom, men rommet er ikke byggemeldt/godkjent til varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod.
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 11197, tinglyst18.09.1959:
Eieren plikter, når Oslo kommune forlanger det, å opparbeide veiene med kloakk til og langs tomten i inntil 8 meters bredde, inkludert fortau og kloakk. Inntil dette er gjort, overtar grunneieren vedlikeholdet. Eieren plikter også å sette opp gjerde i henhold til gjeldende lov og vedtekter.
Dagboknr. 11876, tinglyst 02.10.1959:
Eier forplikter seg og etterfølgende eiere til ikke å bruke godkjent peisestue/hobbyrom i kjeller til varig arbeidsrom eller til nattopphold. Erklæringen kan ikke slettes uten Oslo bygningsråds samtykke.
Dagboknr. 14516, tinglyst 24.11.1959:
Eier forplikter seg til å koble eiendommens overvannskloakk til offentlig overvannskloakk når som helst kommunen måtte forlange det. Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen.
Dagboknr. 14517, tinglyst 24.11.1959:
Erklæringen etablerer bindende regler for eier og senere eiere i henhold til Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Dette omfatter plikt til å melde fra før arbeid på anlegg, tillate inspeksjon, og koble til offentlig kloakk ved krav. Eier er ansvarlig for skader ved ulovlige utslipp. Kommunen fraskriver seg ansvar for visse skader, med mindre det skyldes uaktsomhet. Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra vann- og kloakkvesenet.
Dagboknr. 67016, tinglyst 24.01.2008:
Gjelder tidligere revet garasje.
Dagboknr. 987127, tinglyst 12.08.2021:
Det er gitt et midlertidig unntak fra vegloven for plassering av en levegg. Eier er forpliktet til å fjerne eller endre byggverket uten erstatning når som helst Plan- og bygningsetaten måtte forlange det. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
En leietaker må følge sameiets vedtekter og evt. ordensregler på lik linje som eier.

Oberst Rodes vei 80D ligger solrikt til sentralt på Nordstrand, i umiddelbar nærhet til bl.a. bussholdeplass og Nordstrand Arena ("Niffen"). Det er også kort vei til barnehager og skoler, samt et rikt servicetilbud.

Fra eiendommen er det kort vei til både Sæter og Lambertseter med gode servicetilbud. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor, m.m. På Lambertseter Senter er det et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino. Holtet er heller ikke langt unna og her ligger bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs.

Bussholdeplassen ligger rett ved og her går bl.a. rute 74 som tar deg enkelt ned til byen (endestasjon på Oslo Bussterminal). Det er også kort vei til T-banestasjonen på Munkelia og trikkeholdeplass på Sæter med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum.
(Se Ruter for mer informasjon).

Det er et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til fjorden og Østmarka. I marka er det flotte turmuligheter sommer som vinter. Lokal lysløype ligger også rett i nærheten. I retning sentrum finner du Ekebergsletta med tilknyttet lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og restauranter m.m.

Området har også et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand Idrettsforening («Niffen») som ligger rett ved eiendommen. Her er det flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, tilbud om styrketrening og e-sport, samt gratis havpadling og SUP for sine medlemmer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) har uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn har flott turnhall ved Leriskallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Området har også en lokal alpinbakke, Sloreåsen.
I tillegg finnes det flere treningsstudioer, herunder Sats på Lambertseter og Karlsrud, Evo på Sæter og Lambertseter, samt BestHelse på Holtet og Opptur Helse på Sæter.

Adkomst til eiendommen fra Oberst Rodes vei. Oberst Rodes vei strekker seg fra Raschs vei ved Karlsrud, krysser Lambertseterveien og fortsetter videre mot Nordstrandveien. Oberst Rodes vei 80D ligger i strekket mellom Munkelia og Nordstrandveien, rett ved Nordstrand Idrettsforening ("Nifffen").

Flere barnehager i nærmiljøet.
Boligen sogner til Munkerud barneskole og Nordseter ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 082 kvm som tilhører sameiet. Boligen har vedtektsfestet bruksrett til eget stort tomteareal i naturlig tilknytning til huset (ref. utomhusplanen). Dette tomtearealet er pent opparbeidet med plenareal mot vest og stort plenareal bak huset, samt noe beplantning. Gruset gangsti til inngangspartiet og nyasfaltert parkering og felles gårdsplass.

Boligen har 2 parkeringsplasser ved siden av hverandre på eget vedtektsfestet tomteareal, med trekkerør for evt. etablering av elbillader. Iht. vedtektene har de to seksjonene rett til å føre opp garasje på sine avsatte parkeringsplasser om ønskelig (må søkes plan- og bygg).

Eiendommen har adkomst via offentlig til privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger og pumpekummer. Sameiet er felles ansvarlig for private stikkledninger og pumpekummer (for avløp og drenering/overvann) med gsm varsling.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Gjeldende kommunedelplan for området er KDP-17.

Byggesaker i området:
Oberst Rodes vei 84 - riving av eksisterende garasje og oppføring av to eneboliger.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10 274,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Seksjonene må iht. vedtekter tegne egen husforsikring.

Det er lagt trekkerør fra sikringsskap og ut til stolpe for etablering av fiber fra Viken Fiber. Kjøper er selv ansvarlig for å bestille nettleverandør.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 3 027 681,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Kommunen har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

11 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

280 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
281 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
300 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 481 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 500 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Oberst Rodes vei Bolig AS

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet et eierseksjonsameie, med sameiebrøk 140/251.
Sameiet består av 2 boligseksjoner.
Det foreligger vedtekter for sameiet som følger som vedlegg i salgsoppgaven.
Seksjonseierne har vedlikeholdsplikt etter nærmere bestemmelser i vedtektene.
(Eiendommen er er under reseksjonering slik at det seksjoneringen gjenspeiler dagens situasjon. Dersom overtagelsen skjer før reseksjoneringen er tinglyst er kjøper forpliktet til å samtykke til reseksjoneringen).

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Gjerdet mot nabo i øst står noe over på naboens side av tomtegrensen (se markering i utomhusplanen).
Selger har tidligere fått tillatelse til å føre opp en ny enebolig på eiendommen mot vest, men dette tiltaket vil ikke bli gjennomført.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av reseksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,00
Markedsføringspakke kr 31 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 045,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Foto ca 10 800,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0092/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2692

Sist oppdatert: 01. juni 2026 kl. 16:47