St. Jørgens vei 41

St. Jørgens vei 41, 0662 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 122, bruksnummer 148, ideell andel 1/1
Andelsnummer 181, Hovin Borettslag, organisasjonsnummer 950142898

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm

BRA-i:
2. etasje 65 kvm: Entré, bod, bad, 2 soverom, kjøkken og stue

BRA-e:
-1. etasje 6 kvm: To kjellerboder

Åpent areal:
2. etasje 8 kvm: Balkong

Boligen disponerer tre boder, to i kjelleren og en på loftet. Loftsboden med skråtak har en målt gulvflate på 5 kvm, men arealet er klassifisert som ikke måleverdig (ALH) og er derfor ikke inkludert i boligens bruksareal. De to bodene i kjelleren er på hhv. 1,5 kvm og 4 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.09.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er et avvik fra originale tegninger. Opprinnelig er det to åpninger inn til boden, der åpningen fra soverom er lukket. Dette er ikke et søknadspliktig tiltak. Se punkt ferdigattest for mer info.

Kjøper overtar alt av risiko, ansvar og kostnader i forbindelse med dette.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1957. Iht. tilstandsrapporten er bygningen trolig fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur og etasjeskillere av betong. Ytterveggene er oppført i betong/murverk og utvendig forblendet med teglstein. Takkonstruksjonen er en saltakkonstruksjon, antatt tekket med takstein, men taktekkingen er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med 2-lags glass fra 2017. Entrédøren er en lyd- og brannklassifisert dør, og balkongdøren har 3-lags glass fra 2017. Innvendig er det glatte innerdører. Det er en sydvestvendt, overbygget balkong i betongkonstruksjon på ca. 8 m². Bygningen har mursteinspipe med peisovn i stuen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Boligen har naturlig ventilasjon, som er typisk for byggeåret. Oppgraderinger bør påregnes for å tilfredsstille moderne forventninger til inneklima.
- Manglende tilgang på varmtvannsbereder gir usikkerhet om tilstand og funksjon. Den er plassert i kjøkkeninnredning.
- Det er målt lokal høydeforskjell i stuen som er større enn 15 mm.

Bad
- Overflater på vegger og gulv, samt membran og tettesjikt grunnet alder.
- Det er registrert svelling i nedre kant av døren. Lokal utbedring må påregnes.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig.

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverk: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav. "Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m".
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette

Krogsveen avd. Hasle har gleden av å presentere St. Jørgens vei 41!

Entré:
Velkommen inn! Innbydende entré som er med på å gi et godt førsteinntrykk av leiligheten. Det er god plass til å henge fra seg klær og sette fra seg skotøy. Fra entreén er det tilgang til leilighetens innvendige bod, som er svært praktisk plassert.

Stue:
Åpen og hyggelig stue med flere store vindusflater som slipper inn rikelig med lys. Her får du øyeblikkelig en god og behagelig romfølelse! Leiligheten har en gjennomgående planløsning, og stuen oppleves romslig med god plass til spisebord, sofagruppe, tilhørende salongbord og tv-seksjon. Her kan du enkelt møblere etter eget ønske og behov! Her er det også en naturlig plass til å innrede med et hyggelig spisebord. Peisen i stuen varmer godt på kalde høst og vinterdager, og er med på å sørge for en lun atmosfære.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en herlig sydvestvendt balkong på hele 8 kvm. Balkongen har plass til sittegruppe, og på årets varme dager er dette naturligvis en fin forlengelse av stuen. At balkongen er overbygd, gir også ly for regn og forlenger utesesongen. Nåværende eier opplyser om gode solforhold store deler av dagen, fra ca. klokken 14:00 - 22:00 på sommerstid.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i en separat løsning som gir en praktisk og privat sone til matlagingen. Kjøkkeninnredningen ble byttet i 2021 fra Ikea, og er av glatte fronter med laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Alle hvitevarer er integrerte og består av stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Kjøkkenets utforming sørger for rikelig med skap- og benkeplass, og gir med andre ord god boltreplass for den matglade! Kullfilterventilator over kokeplass. På kjøkkenet er det også en naturlig plass for å innrede en hyggelig sittegruppe der en bedre frokost kan nytes.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet er romslig og innbydende med god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Her har du rikelig med oppbevaringsplass i store garderobeskap. Stort vindu sørger for godt med lysinnslipp. Begge soverommene er malt i behagelige fargenyanser.

Soverom ||:
Leilighetens andre soverom er også av god størrelse. Her har du god plass til å innrede med ønsket møblement etter ønsket bruksområde. Soverommet passer fint som barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad:
Pent flislagt bad, med varme i gulvet for en behagelig start på dagen. Innredningen bestående av vegghengt toalett, servant på innredning og dusjhjørne med svingbare glassdører. Her er det plass til og opplegg for vaskemaskin.

Andre kvaliteter verdt å merke:
- Masse bodplass (3 boder med gulvareal på til sammen 11 kvm)
- Felleslokalet "Vaskeriet" som kan leies

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Hvitevarer på kjøkkenet medfølger.
- Hyller på soverom, stue og barnerom medfølger ikke.
- Taklamper i stue og barnerom medfølger ikke.

Eiendommen varmes opp av elektrisk varme og vedovn i stuen. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen er brukt til boligformål siden 1957.

Boligen er oppført i 1954. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger tilsynsrapport som henviser til ferdigattest gitt, datert 19.06.1959. Dokumentet kan ikke ansees som en ferdigattest men indikerer at bygget er lovlig oppført. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for Blokk 15, fasaderehab. boligblokk, datert 31.12.1997.
- Ferdigattest for fasadeendring - nye balkonger, datert 22.10.1993.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. Normalt sett krever ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan-og bygningsloven.

Det foreligger godkjente byggetegninger, approbert 13.06.1953. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det er et avvik fra originale og godkjente tegninger. Opprinnelig er det to åpninger inn til boden, der åpningen fra soverom er lukket. Dette er ikke et søknadspliktig tiltak.

Kjøper overtar alt av risiko, ansvar og kostnader for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om garasje/parkering, erklæring/avtale som omhandler trafostasjon/kiosk og sistnevnt en leieavtale på 10 år med et AS.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Med adresse i St. Jørgens vei har du en sentral og attraktiv beliggenhet i et veletablert boligområde på spennende Hasle/Hovin. Boligen ligger i grønne omgivelser med hovedtur- og sykkelvei mot sentrum fra Groruddalen, Grefsenkollen og Østmarka som passerer rett utenfor. Store flotte grøntområder og rekreasjonsmuligheter med bl.a. Valle Hovin med andedammen, Hasleparken ved Hasle kirke, Tøyenparken med nye Tøyenbadet, Kampen Park og Botanisk hage. Gangavstand til Tøyen og Grünerløkka samt kort avstand med sykkel, bil eller offentlig kommunikasjon til Oslos parker, kaféer, restauranter, forretninger m.m.

Nærbutikk (Joker) midt i borettslaget som også har søndagsåpent. Andre fasiliteter i borettslaget er "Vaskeriet." Dette er Hovin borettslags kultur- og forsamlingshus. Vaskeriet er flittig brukt av beboerne til ulike anledninger, spesielt til feiringer av alle slag. Vaskeriet brukes også til åpne arrangementer for hele borettslaget, da er det gratis.

For de aktive er det en rekke fritidstilbud i område med blant annet tennishall og turnhall på Hasle, samt fotballbaner og skøytebane på Valle Hovin.

Området er under omfattende utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur. På den gamle Teglverkstomta ved Hasle Torg er det oppført skole med flerbrukshall. Tomten har fått flotte grøntområder med vannanlegg, gang- og sykkelvei, kunstgressbane, samt broer med belysning. Grøntområdene og vannanlegget ligger som nærmeste nabo til borettslaget. Like ved finner du også Hovinbekken som vant Oslo bys arkitekturpris i oktober 2023. Tiedemannsparken på Ensjø (like i nærheten) ble videre også kåret til Norges beste uterom i 2023.

Hasle Torg er like ved, med blant annet Coop Mega, Baker Hansen, Vitus Apotek, Vinmonopolet, Nille, Jernia, Floriss blomster, treningssenterkjeden SATS m.m. Det er også Kiwi dagligvarehandel og Rema1000 i nærområdet samt servicetilbud for øvrig. Gangavstand til hyggelige spisesteder på forholdvis nyåpnede Vinslottet; Vinmonopolets tidligere tapperi- og produksjonsanlegg. Anlegget er gjort om til leiligheter, restauranter, dagligvareforretning og spennende butikker i første etasje som blant annet Spar dagligvareforretning, Sterk Helse, W.B. Samson, Synsam, Jysk, frisører, 8 Fish Sushi og Hasle Linie Gastropub. Det er heller ikke langt ned til servicetilbud på Ensjø og Ensjø Torg.

Kun en kort spasertur unna er Hasle T-bane (linje 5) med kort vei til knutepunktene Carl Berner og Majorstuen, samt gangavstand til Ensjø og Tøyen T-bane (linje 1-4). Det er også gangavstand til flere bussruter samt flybuss.

Dette er en leilighet for deg som vil bo sentralt, men likevel litt utenfor den indre bykjerne.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Teglverket skole (1.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Hovin barnehage, Teglverket barnehage og Espira Marienfryd barnehage.

Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 61 436 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdene er pent opparbeidet med store og åpne plenarealer, beplantning, lekeplass, sykkelparkering og asfalterte gangveier.

Borettslaget disponerer garasjer og parkeringsplasser som kan leies gjennom vaktmester. Vaktmesteren administrerer venteliste og utleie. En parkeringsplass følger ikke leiligheten ved salg, overførsel eller fremleie. Ved endring av eierforhold skal leid parkeringsplass sies opp.

Borettslaget har også MC parkeringsplasser utenfor Joker og oppe ved barnehagen. Her er det førstemann til mølla prinsippet.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Det er mulighet for elbil-lading i borettslaget, og man kan søke om parkeringsplass med elbil-lading i regi av borettslaget.

Det er også kommunal gateparkering med lading ca. 50 meter unna.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. I henhold til plan- og bygningsloven skal byggegrunn være tilstrekkelig sikker mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Ved søknadspliktige tiltak kan det derfor stilles krav om geoteknisk vurdering.

Eiendommen inngår i kommunedelplan "KDP-17 - Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn" datert 23.09.2015. Eiendommen inngår i "planprogram og veiledende plan for offentlig rom for Hasle og Valle Hovin", "veiledende plan for offentlig rom - Ensjø" og "strategisk plan for Hovinbyen".

Ensjøbyen er under utbygging og det vil bygges parkanlegg, boliger og lagt til rette for en rekke servicefasiliteter i årene som kommer.

Området er i vekst og en del av den spennende Hovinbyen. Hasle er utpekt som byutviklingsområde i Kommuneplan 2015 – «Oslo mot 2030». I veiledende plan for offentlig rom på Hasle er det blant annet skrevet om utbedring/ombygging av Økernveien (regulert), med prioritering av sammenhengende løsninger for gående og syklende på hver side av veien. Grenseveien er også regulert med bl.a. midtrabatt som opparbeides i disse dager. Se også https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/hovinbyen/#gref.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer: 201916403 - Reguleringssak. Selma Ellefsens vei 2 - 6 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Bestilling av oppstartsmøte for tiltaket ble bestilt 29.09.2019. Tiltaket det ble søkt om gjelder riving av noe eksisterende bebyggelse og ombygging av deler av eksisterende bebyggelse. Det er søkt om å bygge maksimalt 10 etasjer over terreng og det er planlagt for 139 boenheter. Planforslaget ble planlagt lagt ut for offentlig høring 10.06.2024, men et p.t (26.05.2025) fortsatt under behandling.

- Saksnummer 202460006 - Reguleringssak - Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen - bestilling av oppstartsmøte: Planarbeidet følger opp intensjonene i Oslo kommunes plan for sykkelveinettet, hvor Grenseveien er angitt med eget sykkelanlegg. Det er p.t (26.05.2025) ingen tilrettelegging for sykkel på strekningen, med unntak om strekket mellom Hovinveien og Økernveien nord i planområdet. Prosjektet innebærer en helhetlig opprustning av Grenseveien, som inkluderer trygge og attraktive ferdseslsarealer for myke trafikanter.

- Saksnummer: 201609079 - Reguleringssak - Det er foreslått å omregulere Hjørnetomta i krysset Økernveien/ Grenseveien. Hensikten med planen er å etablere boliger, utadrettet virksomhet og hotell rundt et nytt offentlig torg ved Hasle T-bane. Maksimal høyde på bebyggelsen er 48,5 meter, tilsvarende 14 etasjer. Plan- og bygningsetaten mener at grepet med et nytt torg med bebyggelse rundt er godt, men at bebyggelsen er for høy og massiv til å danne en god ramme rundt det nye torget, spesielt mot T-banen og Teglverket skole. Oppdatert planforslag til politisk behandling 26.05.2025.

- Saksnummer 201618936 - Reguleringssak - Selma Ellefsens vei 15 - Planforslag til politisk behandling. Planens hensikt er å legge til rette for utvikling av et nytt sentrumsområde på Økern. Byggeområdene reguleres til sentrumsformål med hovedvekt på kontor, boligbebyggelse,
forretning, bevertning, tjenesteyting og hotell/overnatting. Oppstartsmøte for planforslag ble bestilt 14.14.2016 og planforslaget har vært til offentlig ettersyn hvor det ble foreslått noen endringer. Disse endringene er p.t. (26.05.2025) til offentlig ettersyn.

- Saksnummer: 201801786 - Reguleringssak - Det er foreslått å omregulere Økernveien 97-99, «Hasle Stasjon» fra kontor/forretning (Bilforretning) til boliger med næringslokaler i de nederste etasjene mot Økernveien og T-baneperrongen, nye gater og torg. Det foreslås 21 000 m2 over terreng hvorav 17 100 m2 til boliger. Det tilsvarer ca. 215 boliger og høyder på 3 -12 etasjer, tilsvarende ca. 15 - 44 meter. Forslaget innebærer en ny gang- og sykkelbro fra Haslevangen og over T-banesporet og et torg. Planforslag til politisk behandling. Det er p.t (26.05.2025) lagt ut til ny høring/nytt offentlig ettersyn.

- Saksnummer 202551265 - Byggesak - Oppføring av bygg med nytt signalrom ved Hasle T-banestasjon. Tiltaket består av et mindre bygg på en grunnglate på 19 kvm. Det er p.t. (26.05.2025) gitt tillatelse til tiltak.

- Saksnummer 202461139 - Reguleringssak - Økernveien 75-81 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Plan- og bygningsetaten har besluttet at arbeidet med denne reguleringsplanen stoppes for videre behandling. Forslagsstiller har oversendt krav om at planinitiativet oversendes til bystyret for behandling i hht PBL §12-8.

- Saksnummer 202460842 - Reguleringssak - Hovinveien 43 A (tomten hvor det i dag er en Rema1000-forretning) - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger.

Felleskostnadene er kr 5 237,- pr. mnd. Internett, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, trappevask, felles bygningsforsikring, nedbetaling andel fellesgjeld, forretningsførsel, div. drift og vedlikehold m.m

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Selger informerer om et årlig strømforbruk på ca. kr. 8 078,- / 8207 kWh for 2025.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av internett der avgiften er inkludert i felleskostnader. Ønsker man tv-pakke eller raskere internett, kan dette bestilles og betales av hver enkelt beboer. Dekoder/trådløs ruter medfølger.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 620 801,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Andel formue er kr 20 849,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 285 205,- pr. 27.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 144 189 244,- pr. 27.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207575976
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 27.08.2026: kr 23 460 051,-
Andel av saldo: kr 46 397,-
Innfrielsesdato: 30.03.2047
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207933325
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 27.08.2026: kr 101 513 607,-
Andel av saldo: kr 200 801,-
Innfrielsesdato: 29.02.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207933333
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 17.04.2026: kr 3 742 977,-
Andel av saldo: kr 7 402,-
Innfrielsesdato: 30.11.2027
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208025872
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 17.04.2026: kr 15 472 609,-
Andel av saldo: kr 30 605,-
Innfrielsesdato: 30.09.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

6 200 000,00 Prisantydning
285 205,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 485 205,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 494 701,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 504 651,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sebastian Riis Strømnes og Benedikte Riis Bjerch-Andresen

Leiligheten er tilknyttet Hovin Borettslag.
- Borettslaget består av 540 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Forsikring: Tryg Forsikring, polisenummer 6610222.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er sjenanse for de øvrige beboerne. Tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.
- Borettslagets hjemmeside er https://vibbo.no/hovin/om.
- Styret kan kontaktes på e-post: hovin.borettslag@gmail.com.
- Vaskeriet er Hovin borettslags kultur- og forsamlingshus. Borettslagets beboere kan leie vaskeriet til private arrangementer.
- Borettslaget står for utdeling av plantekasser for neste sesong. Har du grønne fingre og ønsker å dyrke grønnsaker eller blomster? Kontakt styret for mer informasjon.
- Moderne, nybygde sykkelskur med ca. 100 plasser som leies ut etter søknad på liknende måte som parkeringsplassene for bil.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025 El-tavler i fellesområder (Internkontroll inkludert termografering av el-tavler).
2020–2022 Rehabilitert tak og piper.
2020 Rehabilitert bunnledningene.
2018 Branntettet samtlige sluk i boligselskapet.
2017 Vindu- og balkongdørutskifting.
2016 Nye takbrygger med rekkverk i St. Jørgens vei 1-7, 9-13, 15-21, 23-29, 31-37, 41-47 og 49-55.
2016 Takutspring i oppgangene i St. Jørgens vei 9, 10, 11, 12, 13, 14, 23, 25, 27 og 29.
2015 Utskiftning av alle avfallsbrønnene i borettslaget.
2014 Bytte av tak i nr. 67-69 og 71-73. Utbygging av fibernett.
2013 Utskiftning av ytterdører. Branntiltak i nr. 32.
2012 Utskiftning av inngangsdører til leilighetene. Ny varmepumpe til fyren i nr. 32. Oppgradering av flaggstangplass og lekeplass.
2011 Oppgradering av heisen i nr. 32. Ombygging av vaskeriet til forsamlingshus. Sikring av glasstak over
øverste balkong. Brannsikring, nye røykvarslere og brannslukningsapparat til alle leilighetene.
2010 Bytte av porttelefoner. Bytte til branndører til loftsrom og i kjeller. Asbestsanering i leilighetene.
2009 Maling av oppganger og installering av nye postkasser.

Planlagte påkostninger:

- Borettslaget planlegger et større prosjekt høsten 2026 for vedlikehold av pipeløp, ventilasjon og avtrekk. Kostnadene for prosjektet er ikke spesifisert, men kommer til å bli finansiert med låneopptak. Fellesgjeld og felleskostnader vil øke ifb. prosjektet. Det vil komme mer informasjon om dette prosjektet når det nærmer seg høst.

- Etablering av skur for barnevogner.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Forkjøpsretten vil bli avklart ca 3 dager etter siste annonserte visning. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,7 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger (Alle inkludert gratis)
Kunderabatt: -15 000,- kr

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 3 438,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. ca. kr 16 678,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr 10 000,00 
Foto kr. 6 250,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0314/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26314

Sist oppdatert: 08. september 2026 kl. 19:26