Midtåsen 49A

Midtåsen 49A, 1166 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 184, bruksnummer 94, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 88 kvm
Totalt BRA-i: 75 kvm
Totalt BRA-e: 5 kvm

BRA-i 75 kvm:
Entré/gang, bad, 2 soverom, kjøkken og stue/spisestue.

BRA-e 5 kvm:
Loftsbod 4 kvm.
Kjellerbod 1 kvm.

Vestvendt balkong på 11 kvm (TBA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.04.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg over 4 etasjer + kjeller og loft, oppført i 1956.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med bærende konstruksjoner i mur- og betongkonstruksjoner. Grunnmuren er av betong.
Ytterveggene er i hovedsak av tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss, og etasjeskillerne er av betong.
Takkonstruksjonen er et saltak i trekonstruksjoner, og yttertaket er belagt med takstein.
Vinduer og balkongdør med karmer av tre er fra 2006.
Boligen har en entrédør med lås, sikkerhetslås og kikkehull.
Balkong på 11 kvm i betongkonstruksjon med rekkverk av metall.

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.
Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Bad:
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt og fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig.
- Membran pga. alder.
- Kun naturlig ventilasjon.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken:
- Ventilasjon da det mangler mulighet for avtrekk ut av bygget.

Andre rom:
- Veggflater/tapet har en alder og tilstand som bærer preg av aldersrelatert slitasje.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig på grunn av manglende avtrekk.

Tekniske anlegg:
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) pga. alder. (Det vurderes at vannrørene er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet).

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Bad;
Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
Tekniske anlegg:
Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Følgende har fått kommentar på helse, miljø og sikkerhet (HMS):
Balkong:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Badet ble pusset opp i 2003, hvor rørleggerarbeid og membran ble utført av faglærte (Trond Abrahamsen VVS), men det er usikkert hvem som utførte elektrisk- og tømrerarbeid. Det har vært feil på varmekabelen på badet rundt 2022, som ble utbedret, men firmaet var usikre på varigheten. Selger opplyser også at sikring eller jordfeilbryter slår ut noen ganger, uten kjent årsak. Den nedgravde oljetanken på eiendommen ble fjernet og erstattet med jordvarme av borettslaget rundt 2021.

Leiligheten har en solrik og flott beliggenhet på Midtåsen, i et frodig og barnevennlig boområde med store omkringliggende grøntområder. Kort vei til fritidstilbud, skoler, kollektivtransport og servicetilbud.

En gjennomgående og romslig endeleilighet med vinduer mot øst og vest, samt på endevegg mot nord, som gir leiligheten godt med naturlig lys. Leiligheten ligger i 2. etasje, uten gjenboere mot vest og med flott utsyn over grøntområde, samt noe fjordgløtt.
God og praktisk planløsning med bl.a. en lys og romslig stue/spisestue med delvis åpen kjøkkenløsning, som passer for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Store glassflater mot balkongen gir god kontakt mellom inne- og uterom. Leiligheten har en god planløsning der bl.a. begge soverommene og badet ligger i praktisk tilknytning til gangen. Om behov er det også mulig å etablere et tredje soverom (enkelte tilsvarende leiligheter har gjort dette). Konferer evt. megler for nærmere informasjon.

Bygget er oppført i 1956, mens leiligheten innvendig fremstår med noe varierende standard. Overflater og innredning er hovedsakelig holdt i lyse og tidløse farger, med originale tregulv i alle rom.

Adkomst til leiligheten via felles trappeoppgang.
Leiligheten inneholder entré/gang, bad, 2 soverom, kjøkken og stue/spisestue.

Entré/gang med nisje til yttertøy og originale tregulv. Begge soverommene og badet har praktisk adkomst fra gangen, samt at gangen også leder ut i stuen/spisestuen.

Flislagt bad som iflg. selger ble pusset opp i 2003. Varmekabler i gulvet og downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med heldekkende servant med ett-greps armatur. Speil på vegg over servant. Dushjørne med armatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne og hyllekant over. Vegghengt skap for ekstra oppbevaring. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen rør-i-rør og isolerte kobberrør.

2 gode soverom, begge med originale tregulv. Skyvedørsgarderobe på et rom, samt at det er god plass til garderobeskap på det andre.

Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning til stuen/spisestuen. Originale tregulv og downlights i himling. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplater av laminat. Nedfelt kjøkkenvask med ett-greps armatur. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap, samt belysning og stikkontakter under overskap. Kjøkkenøy med integrert induksjonstopp og stekeovn, samt fritthengende ventilator med kullfilter. Integrert kjøleskap med fryser, samt nisje for oppvaskmaskin. Hvitevarene følger leiligheten. Vannrør av typen rør-i-rør og kobber. Det er montert komfyrvakt.

Lys og romslig stue/spisestue med originale tregulv og vinduer i 3 himmelretninger som gir rommet godt med lys. God plass til møblering av både salong og spisestue. Rommet har ingen gjenboere mot vest og hyggelig utsyn til grøntareal. Utgang til vestvendt balkong på 11 kvm med flott utsyn.

Leiligheten disponerer også 1 loftsbod og 1 kjellerbod.

For nærmere beskrivelse av leilighetens standard henvises det til tilstandsrapporten datert 20.04.2026 og selgers egenerklæring.

Boligen varmes opp i hovedsak med vannbåren varme via radiatorer tilkoblet bergvarme. Leiligheten er også tilknyttet felles varmtvann. Fyring og varmtvann er inkludert i fellesutgiftene.
Elektriske varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på bygget datert 02.04.1965.
Det foreligger igangsettingstillatelse for nye balkonger på bygget, datert 21.07.2006. Byggesaken er senere henlagt uten ferdigattest. Henleggelsen betyr ikke nødvendigvis at alle forhold i saken er ferdigbehandlet, men at initiativet til videre saksbehandling ligger hos søker/tiltakshaver. Kjøper som en del av sameiet overtar ansvar og risiko for dette videre.
Det foreligge ferdigattest datert 03.10.2023 som gjelder etablering av fem energibrønner med tilhørende anlegg.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 9506, tinglyst 23.08.1956, type heftelse: Festekontrakt.
Dagboknr. 17232, tinglyst 24.11.1966, type heftelse: Nye vilkår til festekontrakt.
Dagboknr. 36152, tinglyst 13.07.1984, type heftelse: Panterett til sameiet på kr. 25 000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 1168655, tinglyst 20.10.2023:
Bestemmelse om vederlag til tidligere grunneier ved utvikling av grunneiendom.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Midtåsen 49A har en flott beliggenhet på et høydedraget mellom Rosendalsveien og Åsdalsveien. Solrikt beliggenhet i frodige omgivelser og med utsyn over grøntområde og noe mot fjorden i vest. En særdeles barnevennlig beliggenhet med store grøntområder og kort vei til bl.a. fritidstilbud, skoler, kollektivtransport og servicetilbud.
Området byr på et trivelig miljø med mange barn og er et attraktivt bosted for de som ønsker å bo i skjermede og frodige omgivelser, en kort reisevei unna sentrum.

Gangavstand til Sæter med flere caféer, spisesteder, vinbar og butikker, samt Meny og Rema1000. På Sæter finner du i tillegg bl.a. treningssenter og legekontor, samt både bussholdeplass og trikkestasjon.
De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopol, Deichman bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.

Det er et godt kollektivtilbud i område, men kort vei til trikk og buss ved Ljabru eller Sæter, samt til Nordstrand togstasjon i Nordstrandveien.
(Se ruter.no for mer informasjon)

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til friområder som gir gode leke- og rekreasjonsmuligheter. Kort vei også til friområdet på Skredderjordet, med populær skøytebane om vinteren og fotball/sandvolley og sommeren.
I retning sentrum finner du Ekebergsletta med flotte turområder sommer som vinter, lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, Ekebergrestauranten m.m. Nærhet også til Østmarka.
En kort spasertur fra eiendommen og ned til flere badeplasser langs fjorden.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF på 'Niffen' med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m. Anlegg på sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Opptur Helse på Sæter og BestHelse på Holtet.

Midtåsen er en lite trafikkert vei som strekker seg fra Agnes Thorsens plass (ved Nordstrand skole der veien er stengt for innkjøring fra Nordstrandveien), langs høydedraget Midtåsen og ned til Åsdalsveien. Adkomst fra Nordstrandveien inn Åsdalsveien og deretter første vei til venstre inn Stuttvegen til Midtåsen. Mulighet også for adkomst fra Åsdalsveien via Kyhns vei eller direkte fra Åsdalsveien til Midtåsen lenger syd. Alternativ adkomst fra Rosendalsveien via Nøttekneika til Midtåsen.

Flere barnehager i området.
Boligen sogner til Ljan barneskole og Nordstrand ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 5 202 kvm som er fellesareal for sameiet. Stor og frodig tomt som er opparbeidet med med gressplen, beplantning og stort naturtomtområde, samt asfalterte adkomstveier.

Grunneier er Grunneier Nobil Utvikling AS.
Festekontrakten gjelder i 99 år fra 1947. Årlig festeavgift for sameiet er kr. 41 750,- og betjenes gjennom fellesutgiftene. Neste regulering av festeavgiften er i 2027.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 
Kommunale ladeplasser kun noen få meter lenger bort i veien.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av «Kommuneplanen 2015–2030», vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (nåværende). Området omfattes også av kommunedelplan KDP-17.

Grunneier Nobil ønsker å skille ut og bebygge deler av det ubebygde arealet på festetomtene på Midtåsen, se punkt om sameiet for ytterligere informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 526 pr. mnd. og inkluderer: Fyring og varmtvann (á konto), tv/internett, nedbetaling av andel fellesgjeld, vedlikeholdsfond, generell drift og vedlikehold av fellesarealer, kommunale avgifter, bygningsforsikring og forretningsførsel.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Lån/Renter: kr 1 312,30,-
- Fond: kr 114,40,-
- Felleskostnader: kr 3 795,-
- Kabel-tv: kr 304,70

Trappevask faktureres i tillegg på kr. 110,- pr. mnd.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett, og basispakke er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31. desember 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 518 853,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 11 460,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 145 862,83 pr. 13.04.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 674 902,- pr. 13.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207668559
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 13.04.2026: kr 685 632,-
Andel av saldo: kr 37 387,16
Innfrielsesdato: 28.02.2029
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,00%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207930377
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 13.04.2026: kr 1 989 270,-
Andel av saldo: kr 108 475,67
Innfrielsesdato: 30.12.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,00%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 980 000,00 Prisantydning
145 862,83 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 125 862,83 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

128 120,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
129 210,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
139 160,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 255 072,83 Totalpris inkl. omkostninger
5 265 022,83 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Kristoffer Bay

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Midtåsen 49.
Sameiet består av 22 boligseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Dugnad må påregnes.
Det arrangeres hyggelige tradisjoner som flaggheising og sommerfest for beboerne.
Gass- eller elektrisk grill er tillatt på balkongen.
Sameiet har forbud mot dyrehold, men styret kan gi tillatelse ved særskilte forhold, som for eksempel førerhund. Godkjenning er avhengig av at dyreholdet ikke er til sjenanse eller ulempe for andre beboere.
Sameiet har felles vaskeri, hobbyrom, sykkelrom og boder på loft og i kjeller. Evt. bruk av fellesvaskeriet faktureres for benyttet tid.

Sameiet er medlem i Øvre Ljan Boliglag SA (ØLB), som forvalter fellesområdene og driver inn festeavgiften. Bortfester (Nobil) har ønsket å skille ut deler av det ubebygde arealet på festetomtene i området og utvikle disse med boligbygging. Sameiene med seksjonseiere som fester (organisert i ØLB SA, som fremfester til ca. 180 seksjoner) ønsket ikke dette, og saken har vært i høyesterett, hvor sameiene delvis vant frem. Store deler av tomtene er senere oppført på Byantikvarens gule liste som kulturminne. Bortfester har ønsket at sameiene skal kjøpe ut festetomtene, og sameiene ønsker ikke dette. Nobil har krevet erstatning fra ØLB SA, som følge av at de mener ØLB SA har trukket krav om innløsning av festetomtene. Tingretten har nylig avslått dette. Nobil har mulighet til å anke. I høyesterett ble ØLB SA tilkjent kr 250.000,-, som man sparer til å dekke eventuelt nye kostnader til advokat. Dersom det påløper ytterligere kostnader vil dette måtte hentes inn ved innbetalinger fra seksjonseierne (ca. 180 seksjoner).

Sak der bortfester Nobil har ønsket å skille ut og bebygge deler av det ubebygde arealet på festetomtene på Midtåsen. Etter at de ikke nådde frem med sitt ønske, har de forespurt forhåndskonferanse hvor ønsket er å etablere 70-100 omsorgsboliger på garasjetomtene og skogsområdet som ligger inntil Nøttekneika. Videre er det i tegnet inn «sansehage» i friområdet mellom Midtåsen 51A-B og Åsdalsveien 38-40.

Foretatt påkostninger i regi av sameiet de senere år:
2025 - Installert varme i tørkeskap tilknyttet varmepumpeanlegget.
2024 - Montert overvåkningskamera utenfor begge inngangspartier.
2021 - Installert bergvarmeanlegg.
2020 - Rens av hele avløpssystemet med "Power Clean-metoden". Rens av alle ventilasjonskanaler med avgreninger med "Power Clean-metoden".
2018 - Utskifting av lamper i fellesområder med bevegelsessensor. Byttet 4 utelamper med fotocelle.
2017 - Brannvarslingsanlegg montert i fellesområder.
2016 - Overflatebehandling av trappeoppganger og lagt nye gulver. Nye postkasser montert.
2009 - Utskifting av taktekking.
2008 - Overflatebehandling av fasader.
2007 - Nye balkonger.

Planlagte påkostninger:
Basert på en vedlikeholdsrapport fra 2026, planlegges flere tiltak. For 2026 er det vedtatt tiltak med prioritet "rødt", inkludert installasjon av trådløst brannvarslingsanlegg, utbedring av rekkverk på loft og takkontroll for å lokalisere lekkasjer. For 2027 og senere er det foreslått større tiltak som utskifting av vinduer og balkongdører, fasadevask og rengjøring av tak. Disse vil bli fremlagt på senere årsmøter.

Boder er fellesarealer som styret i borettslaget fordeler og kan omdisponere.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet kr 31 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (selger belastes for maksimalt 2 visninger) kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 375,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
AX kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 20 610,00
Foto ca kr 10 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0083/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2683

Sist oppdatert: 24. april 2026 kl. 16:43