Knardalveien 21

Knardalveien 21, 1455 NORDRE FROGN
Kommunenummer 3214, gårdsnummer 45, bruksnummer 24, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3214, gårdsnummer 45, bruksnummer 35, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 190 kvm.

BRA-i:
Enebolig A:
1. etasje 73 kvm: Entré, bad, gang, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

Enebolig B:
1. etasje 60 kvm: Bad, bod og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Sommerstue, drivhus, anneks, bod:
57 kvm: Anneks, bod, sommerstue og drivhus.

Åpent areal:
Enebolig A:
1. etasje 23 kvm: To verandaer og overbygget inngangsparti.

Enebolig B:
1. etasje 38 kvm: Markterrasse.

Sommerstue, drivhus, anneks, bod:
1. etasje 34 kvm: Overbygget terrasse og markterrasse.

Boligen A inneholder 73 kvm. P-ROM og 0 kvm. S-ROM.
Boligen B inneholder 56 kvm. P-ROM og 4 kvm. S-ROM (bod).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.09.2025, utført av Anticimex v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Eiendommen består av to boliger.
Bolig A er oppført i 1965 og påbygget i 2008. Bygget er oppført med grunnmur av lettklinkerblokker. Yttervegger og etasjeskillere av trekonstruksjoner. Fasader utført i stående kledning. Takkonstruksjonen er utført i saltaksform utvendig tekket med metallplater. Taktekking er fra ca. 2012. Profilert/glatt entrédør med glassfelt. Terrassedører og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2020. Vinduer med karmer av pvc og tre-lags glass fra 2014.

Bolig B er fra 2005. Bygget er oppført med støpt plate på mark. Yttervegger av trekonstruksjoner og lettklinkerblokker. Fasader utført i stående kledning og murpuss. Takkonstruksjonen er utført i saltaksform utvendig tekket med betongtakstein. Ytterdør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2005, samt 2020. Vinduer med karmer av aluminium og tre-lags glass fra 2016.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:

I rapporten er det gitt 62% TG1, 33% TG2, 2% TG3 og 3% TGIU.

Tilstandsgrad (TG) 3:
- Bolig A: Innkledd teglsteinspipe. Alle fire sider skal kunne inspiseres.
- Elektrisk anlegg i bolig A: Det er i følge selger utført egeninnsats/ufaglært arbeid på det elektriske anlegget. Det opplyses om at det gjelder utebelysning.

Tilstandsgrad (TG) 2:
- Bad bolig A: Ingen luftespalte over/under dør. Kondens på toalettsisterne. Misfarging/svertesopp påvist på elastisk fugemasse. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales.
- Bad bolig B: Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Redusert luftutskiftning. Misfarging/svertesopp påvist på mykfuger dusjnisje. Gulvbelegg er benyttet som fuktsikring. Tettesjikt pga. alder. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 11 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales.
- Kjøkken bolig A: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper. Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Kjøkken bolig B: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet.
- Soverom bolig A: Det er ikke ferdigstilt vegg/listverk rundt vindu på soverom 2.
- Rom under terreng bolig B: Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes med fordel å kunne vært bedre.
- Krypkjeller bolig A: Det ble ikke påvist symptomer på skader. Erfaringsmessig er krypekjellere en risikokonstruksjon knyttet til fukt. Observert indikasjoner på utilsiktet fuktighet ved stedvis saltutslag på grunnmur, samt fuktinnsig på fjellgrunn.
- Loft bolig A: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon. Svertesopp i undertaket. Eksakt årsak ikke er kjent. Fuktmerker påvist. Noe råte i undertak rundt skorstein. Dette er vurdert å ha oppstått før yttertaktekking ble byttet. Det er ikke tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft (TG2 gjelder deler av loft over soverom).
- Loft bolig B: Det er ikke tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft.
- Varmtvannsbereder, bolig A og bolig B: Pga. alder. Stakeluke er ikke lokalisert.
- Elektrisk anlegg, bolig A: Kursoversikt samsvarer ikke med antall sikringer. Det er observert utettheter rundt kabelføringer i sikringsskap. Som følger av manglende samssvarerklæring på det elektriske anlegget som er montert etter år 1999 er TG2 satt i henhold til NS3600.
Hovedkabel inn i krypekjeller er ikke tilstrekkelig festet.
- Elektrisk anlegg, bolig B: Som følger av manglende samssvarerklæring på det elektriske anlegget som er montert etter år 1999 er TG2 satt i henhold til NS3600.
- Fasader inkl. kledning, bolig A: Det er ikke etablert vannbrett med blekk over vinduer.
- Fasader inkl. kledning, bolig A: Ingen luftespalte bak deler av trekledning.
- Dører og vinduer, bolig B: Vinduer Det er noe merkbar trekk mellom karm og vindu. Tettedetaljer rundt terrassedør er noe usikker. Merkbar trekk. Fuktmerker på terskel utvendig side.
- Yttertak bolig A: Deler av taket over soverom 1 er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført.
- Yttertak bolig B: Observert svertesopp oppunder gesimser i undertak.
- Terrasse bolig A: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
- Drenering bolig A: Pga. alder. Det vurderes at grunnmuren mangler fuktsikring.

Huset er etterisolert med 10 cm isolasjon, vindsperrer og lufting. Vegger er forsterket for påbygg av en ny etasje.
Selger opplyser at det har vært mus. Det ble montert musebånd i 2020 i forbindelse med at huset ble etterisolert. Ingen mus vinter 2021, i følge selger.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

En unik og innholdsrik eiendom med flere bygg på tomten, beliggende ligger høyt og fritt med flott utsikt og sol fra tidlig morgen til sen kveld. Eiendommen har flere flotte uteplasser. Det er satt opp en sommerstue, overbygget terrasse, drivhus, isolert bod, markterrasse og innredet anneks. I sommerstuen er det innlagt strøm, sommervann og det er montert terrassevarmere. Et perfekt sted for sene sommerkvelder hvor solnedgangen kan nytes! Her er det også jacuzzi plassert på overbygget terrasse samt drivhus. I tillegg er det oppført et innredet anneks som ligger høyt på tomten med store vindusflater og fantastisk utsikt!

Bolig A:
I bolig A er gulvflater belagt med laminat. Vegger og himlingsflater utført i glatte, malte flater. Hvite profilerte innerdører.

Entré:
Lys entré med plass til oppheng av yttertøy og til å sette fra seg sko. Her er mulighet for å montere skyvedørsgarderobe. Adkomst til loft.

Stue:
Lys og romslig stue med store vindusflater vendt mot nordvest. De store vindusflatene slipper inn godt med naturlig lys og gir deg et flott utsyn fra stuen. Det er god plass til sofa og tilhørende møblement. Fra stuen er det utgang til veranda på ca. 6 kvm med flott utsikt og gode solforhold. Spisestuen er praktisk plassert i tilknytning til kjøkkenet.

Kjøkken:
Hyggelig kjøkken med vinduspost og spiseplass ved kjøkkenbenken. Ikea kjøkkeninnredning fra 2014 med profilerte fronter og laminert benkeplate. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Det er montert glassplate på veggen mellom benkeplate og overskap, med stikkontakter samt belysning. Frittstående oppvaskmaskin, kjøleskap og komfyr med steketopp. Integrert ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Vannrør av typen rør-i-rør system.

Baderom:
Badet er fra 2014. Gulvflater med gulvbelegg og gulvvarme, og vegger med våtromsplater. Vegghengt innredning med heldekkende dobbelservant og overskap med speildører på vegg. Dusjnisje med glassdører og regnfallsdusj, (ny i 2021). Badet har også downlights i himling, gulvmontert toalett og opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen rør-i-rør system og atrekksventil i vegg.

Soverom:
Det er to fine soverom i boligen. Romslig hovedsoverom med vakkert utsyn fra sengekanten og utgang til veranda på ca. 4 kvm. Boligen har også et mindre soverom som egner seg godt som barnerom.

Bolig B:
I bolig B er gulvflater belagt med laminat og gulvvarme. Vegger utført i glatte, malte flater. Himlingsflater utført i malt panel. Hvite profilerte innerdører.

Nordvendt inngangsparti med terrasse på ca. 38 kvm.

Stue/kjøkken:
Stort rom innredet med sofa og tilhørende møblement, seng og kjøkken.

Kjøkken:
Ikea kjøkkeninnredning fra 2005 med glatte fronter og heltre benkeplate. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Stikkontakter på vegg samt belysning over benkeplate. Integrert oppvaskmaskin, integrert stekeovn med nedfelt induksjonstopp. Frittstående kjøleskap med fryser. Fritthengende ventilator med kullfilter. Vannrør av typen rør-i-rør system.

Baderom:
Badet er fra 2005. Gulvflater med gulvbelegg og gulvvarme. Vegger med våtromsplater. Vegghengt innredning med heldekkende servant. Overskap med speildører på vegg med overlys og stikkontakt over servant. Dusjnisje med glassvegg med regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Badet har også downlights i himling og opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen rør-i-rør system. Avtrekksventil plassert i vegg.

Bod:
Praktisk bod med oppbevaringsplass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Jacuzzi, alle hvitevarer, grill, rottingmøbler av tre, plantekasser i drivhuset og oliventre.

Bolig A:
Boligen er elektrisk oppvarmet, kombinert med vedfyring og luft-luft varmepumpe.

Bolig B:
Boligen er elektrisk oppvarmet, kombinert med luft-luft varmepumpe. Gulvvarme i alle rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bolig A. Det foreligger godkjente tegninger for tilbygg i bolig A, datert 22.03.2007.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring av bolig B, fra garasje til bolig, datert 09.10.2025.

Det er gitt tillatelse til bygg under 70 kvm (ikke boligformål), datert 30.12.2024. Det gjelder sommerstue, overbygget terrasse, drivhus, isolert bod og anneks. Det er ikke søkt om ferdigattest.

Det foreligger ferdigattest for planering av veien opp til huset datert 25.02.2020.
Det foreligger ferdigattest for minirenseanlegg, datert 01.06.2011.

Det ble gitt rammetillatelse for oppføring av ny etasje på bolig A 03.07.2020. Den nye etasjen omfatter bad, kjøkken, stue og soverom, i tillegg til en takterrasse med trappeadkomst fra østsiden på bygningen. Tillatelsen er utgått da det ikke ble igangsatt innen 3 år. Det er ikke sjekket om man vil kunne få samme tillatelse igjen. Kjøper overtar ansvar for det.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

En del av stue i bolig A er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret og er ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen.
Dagboknr 6324, tinglyst 16.10.1969, type heftelse: Erklæring/avtale om sanitære anlegg. Servitutten er ikke av betydning for eiendommen i dag.

Tinglyste rettigheter:
Dagboknr 3065, tinglyst 21.06.1968. Naboen har plikt til å avstå grunn til vei opp til denne eiendommen.
Dagboknr 7131, tinglyst 27.12.1968. Erklæring/avtale. Rett til å føre kloakken fra eiendommen og rett vestover over fylkesveien og ut til synkekum på naboeiendommen gnr. 45, bnr. 7.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Velkommen til Knardalveien 21!
En unik og innholdsrik eiendom på toppen av en åskam, med vidt utsyn og meget gode solforhold. Eiendommen ligger landlig til, men likevel veldig sentralt i Follo. Svært usjenert beliggenhet uten gjenboere. Barnevennlig med store uteområder på egen tomt, lekeplass i nærheten, fotballbane og aktivitetspark. Skolebussordning til barneskole på Dal. Ungdomsskole og videregående skole i Drøbak. Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til marka med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter, samt skiløyper om vinteren. Knardal brygge og Brevik brygge ligger kun få minutter unna med bil, med flotte forhold for bading og andre vannaktiviteter. Ca. 10 minutters gange fra eiendommen finner vi populære Knardal Funpark som er et lokalt samlingssted med utendørsaktiviteter for barn og voksne. Knardal Funpark har blant annet pumtrack, dirthopp, skateramp, lekeplass, sitteplasser, gapahuk og airbag.
Fjøset på Knardal og B&B Knardal Spa er verdt å nevne. To sjarmerende overnattingssteder like i nærheten.

Det er i underkant av 10 minutter med bil til Vinterbro som kan by på Vinterbrosenteret med over 70 butikker, den populære fornøyelsesparken Tusenfryd og Bunnefjorden med marina og badeplasser på Breivoll. På Nesset ligger også en nyere Coop Extra butikk som er søndagsåpen. Ellers er det flere muligheter for diverse butikker og flotte badeplasser på Nesodden.

Ca. 15 minutter med bil til Drøbak. Drøbak er en turistby om sommeren og byr på flere butikker, caféer, restauranter, serveringssteder, kino, vinmonopol, postkontor og bank. Drøbak er kjent for båtliv og strender langs kysten. Av strender i Drøbak er det verdt å nevne Badeparken, Parrstranda, Torkildstranden og Skiphelle. Drøbak er også kjent for det koselige julehuset på torget og den historiske Oscarsborg festning. Kjøpesenteret Amfi Drøbak City på Dyrløkke like ved golfbanen, og tilbyr et godt utvalg av butikker. Dersom man ønsker utvidet servicetilbud er det ca. 18 minutter med bil til Ski. Ski er regionsenteret i Follo. I Ski sentrum finnes alt av forretninger, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Ski kan by på Ski storsenter med over 145 butikker og spisesteder, restauranter, caféer, bibliotek, bowlinghall, kinosenter og offentlige kontorer.

Ca. 30 minutter med bil til Oslo sentrum. Fra eiendommen det kun 5 minutter i bil før du er ute på E6. Det er bussholdeplass kun 300 meter fra eiendommen. Herfra går det buss til Fagerstrand, Nesoddtangen, Ski, Oslo, Vinterbro, Ås og Drøbak. I tillegg er det egne bussruter til videregående skoler i Follo-regionen.

Ca. 10 minutter med bil til Ås, ca. 15 minutter til Vestby og Ski.

Kort vei til Breivoll gård DNT med kafeteria, badstuutleie og ulike arrangementer. Der er også brygge, mange badeplasser og turstier. Det går robotferje organisert av frivillige fra Knardal brygge over til Breivoll mellom mai og september. Her finner vi også kiosken på Nesset med sin berømte softis.

Knardal Funpark ligger 650 meter unna med aktiviteter utendørs: Pumptrack ,dirt-hopp, skateramp, lekeplass, sitteplasser, gapahuk og Airbag.

Området har kjempefine turområder, oppmerkede stier (DNT). Skiløyper i umiddelbar nærhet.

Flott restaurant: Bryggerhuset Smak og Behag ligger på Øvre Glenne gård, 6 minutter med bil, 10 minutter med buss. Holder åpent hver onsdag og et par helger i måneden.

Saubygda idrettslag med grusbane og omfattende løypenett i marka rundt idrettsparken.

Historie: Morgenen 9. april 1940 ble et av de tyske invasjonsstyrkenes fly, en Messerschmitt 110 C, skutt ned så det styrtet i en myr ved Knardal i Nordre Frogn.

Fra Nesset følg riksvei 156 mot Nesodden. Ta av mot Knardal til høyre. Eiendommen ligger på høyre hånd etter ca. 200 meter. Velkommen!

Nærmeste barnehage er Dal barnehage som ligger 3,1 km fra eiendommen. Dal barneskole 3 kvm og Seiersten ungdomsskole 10,6 km fra eiendommen. Nærmeste videregående skoler er Frogn vgs. og Ås vgs.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3 616,1 kvm. Tomtearealet består av to separate tomter, bnr. 24 på 3396,7 kvm og bnr. 35 på 219,4 kvm. Tomten er opparbeidet med singlet adkomstvei/gårdsplass, diverse beplantning og flott naturtomt. Tomten er luftig, ekstremt solrik og på sitt beste er det sol fra ca. 5:30 til 22:30, med vakker utsikt. Her får man oppleve alle årstidene på nært hold uten gjenboere, andre enn fugler og ekorn. Et fantastisk sted for barn, med store uteområder på egen tomt og god plass til å boltre seg.

Biloppstillingsplasser på gårdsplass.

Flere biloppstillingsplasser på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei inn på egen privat vei til boligene.

Boligene er tilknyttet borrevann.

Eiendommen er tilknyttet godkjent minirenseanlegg fra 2004. Minirenseanlegget har kapasitet for inntil tre boenheter. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for Nordre Frogn datert 10.09.2018 avsatt til boligbebyggelse.

I kommuneplan fremgår det en hensynssone for hele eiendommen: H540 - Hensyn grønnstruktur. Sonen omfatter de store viktige sammenhengende markaområdene i kommunen og er viktige for å ivareta de regionale, grønne korridorene på lang sikt. Disse er av avgjørende betydning for vilt og utøvelse av friluftsliv. Hensynssonen gir ingen restriksjoner på lovhjemlet bruk og ordinær landbruksdrift.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Til informasjon er det sendt inn søknad om seksjonering av eiendommen, hvor hus A og hus B ønskes delt inn i seksjon 1 og 2.

Kommunale avgifter er estimert å bli kr 11.461,- for 2025. I dette inngår gebyr for renovasjon, slamtømming, eiendomsskatt og tilsyn utslipp av avløpsvann.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer totalt kr 20.000-25.000,- pr. år. To strømavtaler/målere.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12.364,-

Boligen er tilknyttet Telenor Fiber som leverandør av TV og internett og har avgift på ca. kr 978,- pr. mnd. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Formuesverdi for 2023 var kr 898.907,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3.595.626,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

7 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

186 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
207 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 657 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Roar Sundsten og Wenche Skjødsholm

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 45.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2.900,-
Markedsføringspakke kr 27.400,-
Oppgjør kr 7.500,-
Salgsoppgaver kr 3.600,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Visninger pr. påbegynt time kr 2.900,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Frogn - legalpant kr 255,-
Innhenting av offentlig opplysninger Frogn kommune kr 3.954,-
Tinglysing e-sikring - selveier  kr 540,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure med takstrapport fra Anticimex.
Foto - privat fotograf i egen regi.
Fotopakke inkl. høydefoto kr 1 800,-
Rapport fra takstmann - Anticimex kr 12.500,-
Veiledningstime før foto kr 1.875,-

Oppdragsnummer 46-0093/21
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2193

Sist oppdatert: 13. november 2025 kl. 15:40