Ljabruveien 26C

Ljabruveien 26C, 1169 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 182, bruksnummer 297, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 72 kvm
Totalt BRA-i: 65 kvm
Totalt BRA-e: 7 kvm

BRA-i:

Kjeller 12 kvm:
Bad/vaskerom.

1. etasje 32 kvm:
Entré, kjøkken, bad og soverom.

2. etasje 21 kvm:
Stue.

BRA-e:
Utvendig bod på 7 kvm.

Åpent areal (TBA):
1. etasje 52 kvm: Markterrasse.
2. etasje 11 kvm: Terrasse.

I 1. etasje er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Utvendig bod er opplyst forstørret/etablert uten at det er søkt om.
Se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 02.06.2026 utført av JB Takst og Boligutvikling ved Jung Bui. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Frittliggende enebolig over 3 etasjer, oppført i 2014 og senere oppgradert i 2020.
Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med yttervegger i mur/betong med utvendig fasade av murpuss.
Etasjeskiller er av trebjelkelag og gulv mot grunn er av støpt betong.
Taket er et kompakt tak/flatt tak, hvor det ble lagt ny takpapp i 2020.
Boligen har vinduer av PVC fra 2014 og 2017.
Hovedytterdøren er fra 2020, mens terrassedører er fra 2014.

Terrassen i 2. etasje er oppbygget av betongdekke med membranløsning og sluk i gulv. Rekkverk av metal og glassplater.
Terrasse på mark er oppbygget med betong/mur med impregnerte materialer på toppen, rekkverk og støyskjermer av impregnerte materialer, samt stål og vaier.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Innvendig:
- Innvendige trapper har manglende håndløper på en side.

Utvendig:
- Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader.
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Justeringsbehov på boddør. Sprekk deksel til håndtak på terrassedør. Deler av gummi pakningen til terrassedør er defekt.
- Manglende håndløper utvnedig trapp.
- Boligen er har kun drenering delvis lagt på 3 av 4 sider.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette.

Helse, miljø og sikkerhet
- Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Dette er en sjelden liten funkisperle hvor moderne arkitektur, eksklusive materialvalg og flotte uteplasser går hånd i hånd. Boligen er oppgradert sist i 2020, med vekt på kvalitet, funksjonalitet og estetikk.

Her får du et hjem med et særegent uttrykk og en gjennomført detaljgrad. Skreddersydde løsninger utnytter hver kvadratmeter optimalt og skaper en bolig som både er praktisk og elegant. Materialvalgene er nøye gjennomtenkt, med skreddersydde detaljer, tidløst design og en helhetlig opplevelse.

Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og gir flott kontakt med omgivelsene. Fra boligen og de solrike uteplassene kan du nyte vakker fjordutsikt og følge årstidene på nært hold. Den romslige terrassen og markterrassen fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommene og byr på gode solforhold, privat atmosfære og en fantastisk ramme for både avslapning og sosiale sammenkomster. Jacuzzi Hot Spring Nordic 2020 modell installert på plattingen som vil følge boligen.

Boligen passer perfekt for deg som ønsker noe utenom det ordinære, et moderne og lettstelt hjem med arkitektonisk særpreg.

Et gjennomarbeidet funkishus over tre plan som ble vesentlig ombygget/påbygget i 2014 (fra grunnmur og opp), for så senere å gjennomgå en større oppgradering i 2020. Av oppgraderinger/påkostninger kan nevnes:

- Fornyet alle innvendige vegg- og himlingsflater.
- Nye gulv med gulvvarme i alle rom med Elko Smart varmestyring via app
- Nytt kjøkken.
- 2 nye bad.
- Nye innvendige vann- og avløpsrør.
- Flexit romventilator installert i alle etasjer.
- Ny taktekking.
- Pusset og malt fasaden utvendig i 2020
- Nytt blikk på tak, terrasse, fasade og langs grunnmur.
- Grunnmur forsterket med betong og isolert utvendig på 3 av 4 sider.
- Drenering delvis lagt på 3 av 4 sider.
- Støttemurer og utvendige plattinger etablert.

Boligens møbler, tv og prosjektor med elektrisk lerret, samt utemøbler og jacuzzi på terrassen bak huset medfølger salget. (Egget stol i 2. etasje og utebordet med stoler ved inngangspartiet medfølger ikke).

Kjeller:

Kjelleretasjen inneholder kombinert bad og vaskerom.
Støpt trapp ned til kjelleretasjen med innfelt belysning i vegg.

Bad/vaskerom som ble bygget nytt i 2020. Varmekabler i gulvet og downlights i himling. Rommet er innredet med hvit vegghengt servantinnredning med heldekkende servant med 2 stk. servanter med hvert sitt ett-greps armaturer. Vegghengt speilskap over servanter. Dusjsone med integrert dusjarmatur i vegg tilkoblet hånddusj og skjulte rør til regnfallsdusj. Elektrisk håndkletørker på vegg ved trapp. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2020 og sikringsskapet er plassert bak skyvedører med speilfronter.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder entré, kjøkken, bad og soverom.

Entré med gulvfliser med varmekabler.

Flott kjøkken som ble pusset opp i 2020 med bl.a. ny kjøkkeninnredning fra Kvik. På gulvet er det lagt 1-stavs parkett med gulvvarme. Doble terrassedører ut til tomten og flott fjordutsikt fra kjøkkenet.
Lekker kjøkkeninnredning med en frittstående midtsentrert kjøkkenøy med plass til barstoler og som gir ekstra arbeidsplass. Oppbevaringsplass i øyen og store høyskap langs den ene veggen gir godt med lagringsplass. Underlimt oppvaskkum med ett-greps armatur. Integrert induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap og stort vinskap, som alle følger boligen. Mekanisk avtrekksvifte med avtrekk ut. Komfyrvakt og vannstoppsystem er installert.

Flislagt bad som ble bygget nytt i 2020. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur. Vegghengt speilskap over servant. Dusjhjørne med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Soverom med 1-stavs parkett med gulvvarme. Skyvedørsgardrobe der skyvedøren også fungerer som dør til kjøkkenet. Praktiske oppbevaringsløsninger. Prosjektor i taket med elektrisk lerret som også fungerer som en «lukking» av rommet. Både prosjektor og lerret følger boligen. Terrassedør med utgang til stor terrasse.

2. etasje:

Toppetasjen inneholder stue.
Støpt trapp med glassvegg opp til etasjen.

Lys og flott stue med store glassflater med fjordutsikt. 1-stavs parkett på gulvet med gulvvarme. Nisje med oppbevaringsplass. Fra stuen er det utgang via doble terrassedører til solrik terrasse på 11 kvm med nydelig fjordutsikt.

Utebod på baksiden av huset med godt med lagringsplass. Det er varmekabler i gulvet i boden.

Se tilstandsrapport datert 02.06.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med gulvvarme i alle rom, samt i utvendig bod. Det er installert Elko Smart varmestyring via app.

Det foreligger ferdigattest for ombygging/påbygging, datert 28.01.2016.
Det foreligger ferdigattest for etablering av kjellerbod og fasadeendring, datert 14.12.2020.
Det foreligger ferdigattest for bruksendring av kjellerbod til bad, datert 11.11.2022.

Etablering av utebod bak huset er ikke byggemeldt/godkjent. Konsekvensen ved en evt. søknad kan være at uteboden ikke godkjennes og at den da må fjernes.
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 900428, tinglyst 21.03.1902.
Bestemmelse om vei. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 1961, tinglyst 08.02.1966.
Tidligere ekspropriasjon på eiendommen.

Eiendommen ble utskilt fra bnr. 12 den 18.04.1902 og følgende servitutter er tinglyst der før utskillelsen:
Dagboknr 991743, tinglyst 16.07.1886. Bestemmelse om vannledning.
Dagboknr 954002, tinglyst 17.07.1891. Bestemmelse om veg. Bestemmelse om gjerde.
Dagboknr 903025, tinglyst 20.05.1898. Bestemmelse om veg.
Megler har lett etter servituttene i Digitalarkivet, uten å ha funnet dem.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen ligger solrikt og trafikkskjermet til i blindvei. Fra huset er det nydelig utsikt over Oslofjorden, noe som preger opplevelsen av å bo her. Dette er beliggenhet som kombinerer kort vei til byens fasiliteter med nærhet til sjø og natur. Beliggenheten gir en følelse av å være tilbaketrukket, samtidig som man har alt man trenger i hverdagen innen rekkevidde. Når du betrakter utsikten kan det virke som du bor uendelig langt fra byen, men den er faktisk bare noen minutter unna. Togstasjonen og bussholdeplassen ligger rett ved, og gjør transporten inn til sentrum rask og enkel.

Fra eiendommen er det enkel tilgang til rekreasjonsområder. De flotte sjøområdene langs fjorden innbyr til bading og turer, med strender som Katten og Vølund (også kjent som Sæterstranda), samt flott privat badeplass på Ljansbadet ved innmelding i Ljans Vel (ljansvel.no). Kort vei også til Ljanselven med flotte turvei ned til Hvervenbukta. For ytterligere turer i skog og mark er Østmarka og Ekeberg med bl.a. Ekebergparken skulpturpark lett tilgjengelig. Dette gir rike muligheter for friluftsliv og rekreasjon året rundt, enten man foretrekker en tur langs vannet eller i skogen.

Få minutters gange til lokal søndagsåpen matbutikk på Ljan. Det er heller ikke langt til de tre lokale handelsstedene Sæter, Holtet og Lambertseter. Gangavstand til Sæter med flere hyggelige caféer, vinbar og butikker. Med bil er det få minutter til både Holtet og Lambertseter. På Holtet finner du bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Kun noen få minutter å gå til Ljan Tennisklubb i Peder Holters vei. Boble over 2 baner i vinterhalvåret.
Gangavstand også til den lokale alpinbakken, Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.

Eiendommen har adresse Ljabruveien 26C, men har adkomst fra Langs Linjen som er en liten blindvei fra Ljabruveien. Boligen ligger godt tilbaketrukket og skjermet fra Ljabruveien.

Eie tomt på 172 kvm. Solrik og lettselt tomt med fjordutsikt som er opparbeidet med steinheller, platting, støttemur, beplantning og gruset parkeringsplass. Utearealene er inngjerdet og skjermet.

Iflg. selger har eiendommen 3 parkeringsplasser. Elbillader på bakvegg.
Port direkte fra parkeringsplassene og inn på eiendommen.

Eiendommen har adkomst via privat vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4644, datert 11.06.2012.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til "Bebyggelse og anlegg, eksisterende". Reguleringsplan S-4644 gjelder foran kommuneplanen ved eventuell motstrid.

Byggesaker i området:
Ljabruveien 30 - Søknad om påbygg over eksisterende terrasse i 2. etasje, etablering av balkong samt fasadeendringer.

Ljabruveien og Langs Linjen er regulert bredere. Dersom kommunen krever det kan eiendommen måtte være med på å bekoste opparbeidelse av veien til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Deler av utearealene til eiendommen (Ljabruveien 26C) mot øst og vest er opparbeidet utenfor tomtegrensene. Dette gjelder også leder av uteboden. Evt. konsekvens kan være at gjerder, hekk osv. må flyttes til innenfor tomtegrensen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 839,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatten for inneværende år er kr 379,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20 000 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13 697,-
Privat veiavgift er kr 1 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av fibernett og har avgift på kr 898,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 3372,- pr. år. Anlegget kan evt. medfølge ved videreføring av abonnementet.

Eiendommen er tilknyttet velforeningen Ljans Vel, som er frivillig og koster kr 500,- pr. år. Medlemskap gir bl.a. eksklusiv tilgang til Ljansbadet, rimeligere leie av klubbhuset og mulighet for å søke om båtplass eller opplag for kajakk.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 903 796,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,-, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

8 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

217 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
218 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
238 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 918 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 938 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Maria Laoutari Andersen og Ivan André Andersen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 31 900,00
Oppgjør kr 7 500,00
Tilrettelegging kr 15 000,00
Visninger kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av reguleringsbestemmelser kr 1 045,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring kr 49 677,00
Foto ca kr 9 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 44-0042/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2342

Sist oppdatert: 03. juni 2026 kl. 08:30