Kastellbakken 12

Kastellbakken 12, 1162 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 182, bruksnummer 1115, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 312 kvm
Totalt BRA-i: 256 kvm
Totalt BRA-e: 56 kvm:

BRA-i:
Kjeller 90 kvm:
Trappegang, 3 boder, badstue og vaskerom, samt hybeldel med entré/gang, bad, kjellerstue med kjøkken og soverom.

1. etasje 99 kvm:
Entré/hall, toalett, kontor (evt. tv-stue), stue/spisestue og kjøkken.

2. etasje 67 kvm:
Tv-stue, 2 bad og 3 soverom.
(Etasjen har et gulvareal på 75 kvm, men grunnet skråtak er det kun 67 kvm som er måleverdig).

BRA-e:
Frittstående dobbelgarasje:
1. etasje 38 kvm.
Loftetasje 18 kvm.
(Loftetasjen har et gulvareal på 45 kvm, men grunnet skråtak er det kun 18 kvm som er måleverdig).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 04.02.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig over tre etasjer + uinnredet loft fra 1997. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn, samt grunnmur av lettklinkerblokker. Drenering er fra byggeår.
Etasjeskillere er i trekonstruksjoner.
Yttervegger er i trekonstruksjoner som utvendig er kledd med liggende trekledning.
Taket har saltaksform som utvendig er belagt med takstein fra byggeår. Undertak av asfaltpapp fra byggeår.
Uinnredet kaldtloft med adkomst via trapp og luke.
Boligen har to-fløyet profilert entrédør av tre med glassfelt og elektronisk kodelås. Profilerte/glatte ytterdører av tre. Terrasse-/balkongdør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår, 2019, 2021 og 2022.
Utvendige trapper er i betong- og murkonstruksjoner.

Utgang til terrasse med bærende konstruksjoner av mur/betongkonstruksjoner belagt med komposittbord. Det er gitt TG3 grunnet manglende rekkverk. Fra soverom 1 er det utgang til balkong med bærende konstruksjoner i trekonstruksjoner belagt med terrassebord og med rekkverk i tre.

Frittstående dobbelgarasje med bod i trekonstruksjoner. Garasjen som er kledd med liggende trekledning. Taket har saltaksform som utvendig er tekket med takstein.

I tilstandsrapporten er det hovedsakelig gitt TG2 på overnevnte bygningsdeler og tekniske installasjoner. Det er i tillegg gitt TG3 for innsig av fukt i nedre del av grunnmur i sydvestre hjørne på soverom i kjeller og for mangelde rekkverk på terrassen. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Eiendommen har en solrik og flott beliggenhet i et attraktivt villaområde ved Solveien. Barnevennlig og trafikkskjermet innerst i en liten stikkvei uten gjennomkjøring og med kort vei til skoler, kollektivtransport og servicetilbud.

En stor og romslig arkitekttegnet villa i klassisk stil som ble tegnet av Homlong og Raknestangen Arkitektfirma AS. Huset har en innholdsrik og god planløsning som gir flere bruksmuligheter, bl.a. tilrettelagt for hybel i kjelleretasjen. Den romslige hovedetasjen er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys, samtidig som de byr på flott utsikt mot hagen og noe fjordgløtt. Fra både stuen og kjøkkenet er det direkte utgang til solrik, vestvendt terrasse – perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster. Herfra går du videre ut til en velstelt hage som gir en forlengelse av oppholdsrommene inne.
Boligen er oppført i 1997 og fremstår med standard hovedsakelig fra byggåret. En sjarmerende og hyggelig bolig der overflater er hovedsakelig holdt i lyse og tidløse farger.

Kjeller:

Kjelleretasjen inneholder trappegang, vaskerom, badstue og 3 boder, samt hybelen som inneholder entré/gang, bad, kjellerstue med kjøkken og soverom.

Trappegang med gulvfliser med gulvvarme og egen inngang utenfra via utvendig kjellertrapp. Det er også innvendig adkomst til hybelen fra trappegangen.

Eget praktisk vaskerom med gulvfliser med gulvvarme og pussede malte veggflater. Rommet er innredet med benkeskap og overskap med mørke glatte fronter og lys laminert benkeplate. Nedfelt utslagsvask i rustfritt stål med ett-greps armatur. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Varmtvannsbereder på ca 287 liter fra 2015 er plassert i eget avlukke. Fra 2. etasje er det praktisk skittentøyssjakt rett ned til vaskerommet.

Badstue med gulvfliser og panel på vegger og i himling. Elektrisk badstueovn.

3 store boder gir rikelig med lagringsplass (2 boder med gulvvarme). Boden i tilknytning til badstuen har flislagt gulv med varmekabler, sluk og mulighet for etablering av dusj.

Hybel:

Hybeldelen er på ca 40 kvm, har egen inngang og inneholder entré/gang, bad, kjellerstue med kjøkken og soverom.

Entré/gang med gulvfliser med gulvvarme og plass til oppheng for yttertøy. Adkomst til entréen via utvendig kjellertrapp.

Flislagt bad med gulvarme som er innredet med vegghengt servant med ett-greps armatur, samt speil og overlys på vegg over servant. Dusjnisje med ett-greps armatur tilkoblet hånddusj. Gulvmontert toalett. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen rør-i-rør.

Romslig kjellerstue med åpen kjøkkenløsning og plass til både salong og spisebord. 1-stavs laminat fra 2017 på gulvet med gulvvarme.
Kjøkkeninnredning fra 2017 med hvite glatte fronter og med mørk laminert benkeplate. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Flislagt på vegg mellom benkeplate og overskap, samt over benkeplate ved induksjonstoppen. Stikkontakter og belysning under overskap. Integrert induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin, samt frittstående kjøleskap. Ventilator med avtrekk ut. De integrerte hvitevarene på kjøkkenet følger boligen. Varmtvannsbereder på ca 120 liter fra 2017 er plassert i kjøkkenbenk. Vannrør av typen rør-i-rør.

Romslig soverom med 1-stavs laminat fra 2017 på gulvet med gulvarme. Rommet har plass til dobbeltseng og stor skyvedørsgarderobe gir rikelig med garderobeplass.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder entré/hall, toalett, kontor (evt. tv-stue), stue/spisetue og kjøkken.

Romslig entré/hall med gulvfliser med gulvvarme og downlights i himling. 2-fløyet ytterdør med elektronisk kodelås. Skyvedørsgarderobe med god plass til yttertøy.

Toalettet ligger i praktisk tilknytning til entréen/hallen og har gulvfliser med gulvarme og tapetserte veggflater. Rommet er innredet med vegghengt innredning fra Multiform med benkeplate av mørk stein. Nedfelt servant i rustfritt stål med ett-greps armatur. Speil på vegg med overlys og stikkontakt over benkeplate. Vegghengt toalett med innebygget sisterne (fra 2014). Vannrør av typen rør-i-rør.

Kontor som også evt. kan benyttes som en ekstra tv-stue/evt. utvidelse av hovedstuen eller lignende. Parkett på gulvet. Fra rommet er det 2-fløyet glassdør inn til stuen.

Stor kombinert stue og spisestue med store vindusflater som gir rommet rikelig med lys. Gjennomgående peis mellom stue og kjøkken med glassdører, for ekstra hygge og varme. Parkett på gulvet og downlights i himling. Mulig å åpne vegger mellom stue og kontor, samt stue og kjøkken dersom du ønkser en mer åpen løsning. Peis mellom stue og kjøkken kan flyttes til stuen, da det er utvendig pipeløp her (som evt. kan benyttes til utepeis).
Fra rommet er det via 2-fløyet terrassedør utgang til stor vestvendt terrasse og videre til hagen. Terrassen er på 41 kvm og er belagt med kompositt terrassebord som krever lite vedlikehold. Elektrisk markise på terrassen. Hagen er tilbaketrukket og skjermet fra naboer med hekker og beplantning.

Romslig og hyggelig kjøkken med peis og utgang til terrassen og hagen via 2-fløyet terrassedør. God plass til møblering på kjøkken av enten stort spisebord eller sittegruppe. Parkett på gulvet og downlights i himling.
Kjøkkeninnredning fra Multiform med rikelig med skap- og benkeplass. Innredning med glatte/profilerte heltre fronter og med benkeplate av sort granitt. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap, samt stikkontakter og belysning under overskap. Integrert induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Vegghengt ventilator med avtrekk ut. De integrerte hvitevarene følger boligen. Vannrør av typen rør-i-rør og kobber.

2. etasje:

I 2. etasje ligger tv-stue, 3 soverom og 2 bad.

Lys og hyggelig tv-stue med fjordutsikt. Rommet kan evt. avdeles til et ekstra soverom om behov (selger har tidligere hatt soverom her).
Adkomst til kaldtloft via takluke med nedfellbar stige.

Romslig master soverom med eget tilliggende bad og utgang til sydvendt balkong på 4 kvm.
Godt med garderobeplass i stor skyvedørsgarderobe.
Flislagt master bad med gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt innredning fra Multiform med heltre fronter og benkeplate av lys stein. Nedfelt servant med ett-greps armatur. Speil på vegg med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med ett-greps dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Innebygget badekar med ett-greps armatur. Gulvmontert toalett. Vannrør av typen rør-i-rør.

To gode barnerom, hvorav et med skyvedørsgarderobe.

Det andre badet i etasjen ligger i praktisk tilknytning til barnerommene.
Flislagt bad med gulvvarme som er innredet med vegghengt innredning fra Multiform med heltre fronter og benkeplate av lys stein. Nedfelt servant med ett-greps armatur. Speil på vegg med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med ett-greps dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Gulvmontert toalett. Vannrør av typen rør-i-rør.
Utenfor badet er det praktisk skittentøysjakt ned til vaskerommet.

Frittstående dobbelgarasje på 38 kvm og med loftetasje på 18 kvm (loftetasjen har gulvareal på 45 kvm). Elektrisk garasjeport og elbillader på yttervegg. "Smørebod" i garasjen med oppvarming.

Se tilstandsrapport datert 04.02.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i hele kjelleretasjen (med unntak av 1 bod og badstuen), i entré/hall og på toalettet i 1. etasje, samt på begge badene i 2. etasje.
Gjennomgående peis (vedfyring) mellom stuen og kjøkkenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

- Det foreligger brukstillatelse på boligen datert 12.09.1997. Byggesaken er senere henlagt uten ferdigattest og det gjøres oppmerksom på at det nå ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.
- Det foreligger godkjenning for oppføring av garasjen datert 13.08.2004. Byggesaken er senere henlagt som "godkjent melding uten ferdimelding". En henleggelse betyr nødvendigvis ikke at tiltaket er utført eller at alle forhold i saken er ferdigbehandlet, men at initiativet til videre saksbehandling ligger hos søker/tiltakshaver.
- Det foreligger ferdigattest på bruksending i kjeller (2 boder til hhv. soverom og kjellerstue) datert 16.01.2026.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Følgende rettighet er tinglyst på eiendommen: 
Dagboknr 25067, tinglyst 15.05.1996.
Erklæring/avtale. Eiendommen gis tillatelse til å legge stikkledning for vann og avløp gjennom naboeiendommen, med adresser Kastellbakken 9-13. Etter nærmere vilkår beskrevet i dokumentet.

Eiendommen er utskilt fra bnr. 383, og følgende servitutt er tinglyst der før utskillelsen i 1977:
Dagboknr 900658, tinglyst 06.06.1913.
Best. om vann/kloakkledn. Megler har lett etter servitutten i digitalarkivet uten å ha funnet den. Servitutten vil følge eiendommen.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens kjelleretasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse og kan således leies ut (ikke godkjent som separat boenhet).

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Kastellbakken 12 har en solrik og flott beliggenhet i andre husrekke fra Solveien, innerst i en liten privat stikkvei med lite gjennomkjøring. Særdeles barnevennlig og trafikkskjermet beliggenhet i et attraktivt villaområde.

Det meste du trenger finner du i nærområdets tre lokale handelssentre, Sæter, Holtet og Lambertseter, som alle ligger i gangavstand fra eiendommen. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor m.m. På Holtet finner du bl.a. delikatessebutikken Jacob’s, søndagsåpen matbutikk og helsesenter/treningssenter (Best Helse), mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.
Sentrum er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, sykle ned til byen med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested.

Kun noen få minutter å gå til trikkeholdeplassen på Bråten eller Kastellet med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Nærhet også til «ringbussen» i Lambertseterveien, som går i en sløyfe mellom Kastellet/Nordseter, Lambertseter og Sæter. Kort vei også ned til Nordstrand togstasjon.
(Se Ruter for mer informasjon).

Når temperaturen tillater er det bare en liten rusletur ned til Nordstrand bad. Med sykkel er det også få minutter til Bekkelagsbadet som er et park- og badeanlegget som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten. I retning sentrum finner du også området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand Tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter. Svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter og Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.
På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Kastellbakken 12 er en liten stikkvei med lite gjennomkjøring, som strekker seg fra Ekebergveien til Solveien. Kastellbakken 12 ligger innerst i veien, i andre husrekke fra Solveien.

Flere barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Nordstrand barne- og ungdomsskole.
Steinerskolen ved krysset Solveien og Nordstrandveien.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 999 kvm. Solrik, skjermet og meget pent opparbeidet tomt med terrasse, plenareal og beplantning. Steinlagt gårdsplass/adkomstvei.

Frittstående dobbelgarasje på 38 kvm og med loftetasje på 18 kvm (loftetasjen har gulvareal på 45 kvm). Elektrisk garasjeport. Elbillader på garasjens yttervegg. "Smørebod" i garasjen med panelovn.
Romslig gårdsplass med flere biloppstillingsplasser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Follobanen er regulert til å gå i fjellgrunnen under området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 33 091,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten utgjorde kr 12.409,- for 2025. Megler har ikke fått opplyst hva eiendomsskatten er for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 35 000 kwh. pr. år inklusiv hybelen (hybelen utgjør ca. 10 000 kwh.).
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til utgangen av inneværende år, og denne er p.t. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 11 000,-.
Boligen er tilknyttet parabolantenne og Telenor som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm. Abonnementet medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 6 676 726,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

22 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

550 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
570 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
22 570 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Ole Myklebust og Hanne Myklebust

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

 Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke ekstra synlighet kr 31 900,00
Oppgjør kr 7 500,00
Tilrettelegging kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reg.best Oslo-eneb/rekkeh kr 1 045,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport enebolig kr 24 687,50
Boligselgerforsikring kr 65 000,00
Foto kr 18 900,00

Oppdragsnummer 44-0148/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25148

Sist oppdatert: 01. mars 2026 kl. 14:34