Fra brennhett til lunkent: Vi tar tempen på boligmarkedet i Norge

Vi har snakket med våre lokale eksperter!

Oslo

I Oslo opplever Robin Lauritzen i Krogsveen Hasle et marked som har roet seg noe sammenlignet med tidligere år. Per 3. mai er det 4 577 boliger til salgs i Oslo, noe som er omtrent 40 prosent mer enn for bare et kvartal siden.

Aktiviteten er fortsatt god, men forskjellene mellom boligene er blitt tydeligere. De mest attraktive objektene selges fortsatt raskt, mens boliger med svakere beliggenhet, høy pris eller behov for oppgradering ofte blir liggende lenger i markedet. Når det er mange boliger ute samtidig, blir kjøperne mer selektive og bruker lengre tid i prosessen.

Vestfold

En tilsvarende utvikling ser vi i Vestfold. Andreas Haraldsen i Krogsveen Sandefjord beskriver markedet som stabilt og velfungerende, men med noe lengre salgstider enn tidligere.

Kjøperne er mer avventende, og budrundene har gjerne færre deltakere. Likevel er det et tydelig fellestrekk: boliger som er riktig priset og godt presentert, treffer markedet og blir solgt raskere.

Stavanger

Bildet er ikke likt overalt. I Rogaland peker Kine Stokholm Waage i Krogsveen Stavanger på et marked med høy etterspørsel og få boliger til salgs.

Sterk aktivitet i oljebransjen og høy tilflytting driver markedet, og mange kjøpere er villige til å strekke seg langt for å sikre seg riktig bolig. Resultatet er høyt tempo, gode budrunder og flere salg godt over prisantydning.

Arendal

Også på Sørlandet merkes etterspørselen godt. Maia Jensen i Krogsveen Arendal forteller at tilbudet ut i markedet har holdt seg noe lavere enn tidligere. Nå er det jevnt litt under 300 eiendommer ute i Arendal hittil i år, mens det i fjor var rundt 400 på denne tiden. Samtidig er det mye som har blitt solgt effektivt. Omsetningshastigheten har gått ned, særlig på eneboliger.

Bergen

Også i Bergen er aktiviteten høy, og her peker pilene tydelig oppover. Ørjan Lundal i Krogsveen Bergen Vest beskriver et marked med stor etterspørsel og for få boliger til salgs. Det selges omtrent like mange boliger som det legges ut hver uke. 

Tallene underbygger utviklingen. I en av de siste ukene ble det lagt ut 208 boliger, mens 182 ble solgt. Uken før ble det lagt ut 190 boliger og hele 200 ble solgt. Samtidig er det kun rundt 425 boliger tilgjengelig i markedet, og gjennomsnittlig omsetningstid i mars var så lav som 13 dager.

Østfold

Boligmarkedet i Moss og omegn er preget av stor variasjon og relativt lange omsetningstider, selv om det finnes unntak i begge retninger. Det forteller Egil Andre Horgmo i Krogsveen Moss. De fleste salgsprosesser handler derfor mindre om tradisjonelle budrunder og mer om å få partene til forhandlingsbordet og finne en løsning begge kan enes om.

Det legges over tid ut flere boliger enn det selges, noe som gir en tydelig overvekt på tilbudssiden. Samtidig vegrer mange seg for å kjøpe før egen bolig er solgt, blant annet på grunn av høye kostnader ved mellomfinansiering og usikkerhet rundt salgstid. Dette skaper en selvforsterkende effekt: færre tør å kjøpe før de har solgt, noe som igjen bidrar til et større tilbudsoverskudd i markedet.

Kjøperne har blitt mer bevisste

Kjøperne har blitt mer bevisste, og på tvers av regionene ser vi en tydelig trend hvor flere vurderer totaløkonomien nøye og i mindre grad er villige til å strekke seg langt. I Oslo forteller Lauritzen at det oftere forhandles med én interessent fremfor store budrunder. Særlig i områder med mange lignende objekter, hvor kjøperne i større grad sitter i førersetet.

Det samme bildet kjenner Haraldsen igjen i Vestfold, hvor markedet preges av roligere prosesser og mer forhandling. Rentenivå og økonomisk usikkerhet påvirker kjøperne noe, og markedet kan ta noen «pustepauser» etter negative rentenyheter, men meglerne melder om at det er kortvarig og at interessen raskt tar seg opp igjen.

I Stavanger opplever Stokholm Waage at renten spiller en mindre rolle fordi etterspørselen og lønnsnivået er såpass sterkt at boligene fortsatt omsettes raskt.

I Bergen ser Lundal at kjøperne fortsatt er kresne, men at interessen er stor når boligen treffer på standard og beliggenhet.

Også i Østfold er kjøperne i stor grad i førersetet, ifølge Horgmo. Mange sammenlignbare boliger gir dem mulighet til å avvente eller vurdere flere alternativer før de tar en beslutning.

Hvilke boliger selges og hvilke tar lenger tid?

Meglerne er samstemte i at kvalitet og riktig prising er avgjørende i dagens marked.

Nyoppussede boliger med god beliggenhet og tydelig målgruppe selges raskt, mens boliger med oppussingsbehov eller svakere kvaliteter kan bli liggende lenger. Det gjelder særlig for Oslo-markedet, ifølge Laurtizen, mens Haraldsen peker på at det samme gjelder i Vestfold. Haraldsen ser også at i den øvre prisklassen, spesielt over 10 millioner kroner, er kjøpergruppen smalere, noe som naturlig nok gir lengre salgstid og stiller større krav til riktig posisjonering i markedet.

I Stavanger er leiligheter i prisklassen 6–8 millioner de som har lengst omsetningstid, selv i et svært godt marked. Kjøperne er ofte eldre som flytter fra enebolig, og de stiller høye krav til blant annet plass, solforhold, utsikt og standard, samtidig som at kjøpet skal gi økonomisk handlingsrom. Det gjør dem mer selektive, sier Stockholm Waage.

I Arendal merker Jensen god respons på eiendommer og leiligheter under 5 millioner. For boliger i høyere prisklasser ser hun at område spiller en større rolle for interessen. 
Det er også litt mer aktivitet på hyttemarkedet enn tidligere. De har blant annet fått en del henvendelser fra andre steder i landet, men også fra feriegjester fra Nederland og Tyskland.

I Bergen er det særlig stor etterspørsel etter eneboliger, og konkurransen om de beste objektene er høy. Når markedet er prissensitivt, så er god presentasjon avgjørende for å treffe de riktige kjøperne, understreker Lundal i Bergen. Samtidig er betalingsviljen høy for de beste eiendommene. Nylig solgte Krogsveen Bergen Sentrum en bolig utenfor markedet for hele 35 millioner kroner.

Råd til kjøper og selger

Til tross for regionale forskjeller er rådene fra meglerne tydelige.

Til kjøpere:
Vær godt forberedt og ha finansieringen på plass. Gjør grundige vurderinger, men vær også klar til å handle når riktig bolig dukker opp.

Til selgere:
Vær realistisk på pris og sørg for god presentasjon av boligen. Start prosessen med megler tidlig, og ha en tydelig strategi for salget.

Tilpass deg ditt lokale område

Selv om boligmarkedet varierer mer geografisk enn tidligere, er én ting sikkert: behovet for bolig er der fortsatt, og vil alltid være der.

Det er et grunnleggende behov for bolig, og mange velger å gjennomføre kjøp når den rette muligheten dukker opp, sier Haraldsen.

Horgmo påpeker at i dagens marked er det viktig at både kjøpere og selgere møter prosessen med realistiske forventninger, tålmodighet og forståelse for hverandres situasjon. Spesielt i Østfold, der salgsprosesser ofte tar litt tid, gir markedet samtidig rom for gode og ryddige forhandlinger, hvor kjøpere kan ta veloverveide beslutninger uten høyt budpress, samtidig som selgere får muligheten til å vente på den rette kjøperen fremfor å forhaste seg.

For både kjøpere og selgere finnes det gode muligheter i dagens marked, så lenge man tilpasser seg de lokale forholdene og benytter seg av en lokalkjent megler som kan gi gode råd.