Skatt ved salg av bolig: Må du betale når du selger?

– Skatt er sjelden det første folk tenker på når de skal selge. Men for dem som har leid ut boligen eller eid den i kort tid, kan noen uker fram eller tilbake bety mye. Om du er usikker, bør du ta opp eiertid og botid tidlig i samtalen med megler, sier Karin Bruteig Lund, leder for salg og marked i Krogsveen.

Når er boligsalget skattefritt?

Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri når begge disse kravene er oppfylt:

• Du har eid boligen i mer enn ett år når salget avtales.
• Du har selv bodd i boligen i minst ett av de to siste årene før salget.

Det er altså ikke nok å ha eid boligen lenge. Du må også ha bodd der selv. Merk at det er datoen salget avtales som teller, ikke overtakelsen.

Slik beregnes skatten

Dersom ett av disse kravene ikke er oppfylt, må du normalt betale 22 % skatt på gevinsten. Gevinsten er salgssummen minus kjøpesummen, påkostninger og salgskostnader som meglerhonorar.

La oss gi et eksempel:

Du kjøper en leilighet for 4 millioner kr, pusser opp badet for 300 000 kr og betaler 100 000 kr i salgskostnader. Selger du for 5 millioner, er gevinsten 600 000 kr. Siden skattesatsen er på 22 %, må du betale 132 000 kr i skatt. Selger du med tap, kan du derimot få fradrag.

– Mange glemmer at oppussingen de har gjort, kan trekke ned gevinsten. Ta derfor vare på kvitteringer og fakturaer fra håndverkere, også for jobber som ble gjort for flere år siden, sier Bruteig Lund.

Lurer du på hva gevinsten din kan bli? Bestill verdivurdering

Har du eid boligen i kort tid?

Selger du før det har gått ett år, er gevinsten i utgangspunktet skattepliktig. Det gjelder selv om du har bodd der hele tiden.

Dette kan treffe deg som får ny jobb i en annen by, eller som skal flytte sammen med en partner kort tid etter kjøpet. Sjekk datoen i kjøpskontrakten før du aksepterer et bud.

– Vi ser av og til selgere som vil akseptere et bud før ettårsfristen er passert. Da er det bedre å vente noen uker med å legge ut boligen enn å få en skatteregning man ikke hadde regnet med, sier Bruteig Lund.

Leier du ut boligen?

Leier du ut mindre enn halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi, påvirker det normalt ikke skattefritaket ved salg. En utleid hybel i kjelleren er et typisk eksempel. Har du derimot leid ut hele boligen, må du selv ha bodd der i minst tolv av de siste 24 månedene før salget for å selge skattefritt.

– Med mindre du er nødt til å selge, kan det være en idé å bo i leiligheten i noen måneder før du legger ut for salg hvis det tilsier at du slipper å betale skatt.

Les også: Skatt og fradrag ved utleie av bolig

Selger du en sekundærbolig?

En sekundærbolig er en bolig du eier, men ikke bor fast i selv. Det kan være en leilighet du har kjøpt for utleie, eller førstegangsboligen du beholdt da du flyttet videre. Ifølge tall DN har fått fra Skatteetaten, ble rundt 30 000 boliger som har vært registrert som sekundærbolig solgt i 2025, noe som tilsvarer omtrent hvert sjette boligsalg.

Har du ikke bodd i boligen selv i minst ett av de to siste årene, er gevinsten skattepliktig. Vurderer du å flytte inn igjen før et salg, bør du regne nøye på tidspunktene.

– Mange beholder første leilighet og leier den ut når de flytter videre. Det kan være smart, men det er lurt å vite hva det betyr den dagen man vil selge, sier Bruteig Lund.

Arvet bolig eller hytte? Les om skatteregler ved arv

Hva om du ikke kunne bo i boligen?

I noen tilfeller kan tid du ikke har bodd i boligen likevel regnes som botid. Det kalles brukshindring. Typiske eksempler er jobb eller utdanning et annet sted, eller helsemessige årsaker. Et vilkår er at du ikke kjente til hindringen da du kjøpte boligen. Det er alltid en konkret vurdering, og du må kunne dokumentere situasjonen.

– Har du flyttet for jobb eller studier, bør du ta vare på arbeidskontrakten eller studiebekreftelsen. Det er mye lettere å samle dokumentasjonen løpende enn å lete den fram når boligen skal selges, forteller Karin Bruteig Lund.

Strengere krav for fritidsbolig

For fritidsbolig er kravene strengere. Salget er skattefritt dersom du har eid hytta i mer enn fem år og selv brukt den som fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene. Begge kravene må være oppfylt. Har du eid hytta i ti år, men bare brukt den selv de tre første årene og leid den ut siden, er gevinsten skattepliktig. Du har da ikke brukt den selv i fem av de siste åtte årene.

Kortere utleieperioder går normalt fint. Men leier du ut hytta store deler av året, kan Skatteetaten mene at den ikke lenger er din egen fritidsbolig. Da kan gevinsten bli skattepliktig.

Fire råd før du selger

1. Sjekk datoene: Finn kjøpskontrakten og regn ut når du passerer ett års eiertid.
2. Dokumenter hvor du har bodd: Folkeregistrert adresse er et godt utgangspunkt, men det er hvor du faktisk har bodd som teller. Ta vare på leiekontrakter, strømregninger og annet som viser når du flyttet inn og ut.
3. Samle kvitteringer for påkostninger: Er gevinsten skattepliktig, reduserer påkostninger som nytt bad eller kjøkken skatten. Vanlig vedlikehold gir ikke fradrag ved salg.
4. Snakk med megler tidlig: Skal du selge en sekundærbolig eller en bolig du har eid kort tid, er det lurt å planlegge tidspunktet for salget sammen med megler.

– Har du spørsmål om salg av bolig, hjelper vi deg gjerne. Vi er en sparringspartner gjennom hele prosessen, fra de første tankene om å selge til boligen er solgt.

Ta kontakt med ditt lokale Krogsveen-kontor her